?? 如何建立一家物業(yè)管理公司

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• 145****0365

  新成立的物業(yè)公司，只能辦理暫三級物業(yè)資質(zhì)。一年后轉(zhuǎn)正。如果符合升級條件，可以在轉(zhuǎn)正的同時，申請資質(zhì)晉級。
  暫三級物業(yè)資質(zhì)辦理，根據(jù)《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定：
  新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：
  （一）營業(yè)執(zhí)照；
  （二）企業(yè)章程；
  （三）驗資證明；
  （四）企業(yè)法定代表人的身份證明；
  （五）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。
  暫三級物業(yè)資質(zhì)條件：
  1.注冊資本人民幣50萬元以上；
  2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，
  具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；
  3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；
  4.有委托的物業(yè)管理項目；
  5.建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，并建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

  查看全文↓ 2018-07-14 23:26:44
• 134****9839

  物業(yè)管理公司是隨著房地產(chǎn)的發(fā)展和對物業(yè)管理的需要而產(chǎn)生的。物業(yè)管理公司的組建和其他企業(yè)一樣，必須符合工商行政管理等部門的有關(guān)規(guī)定，獲得批準才能成立。
  (一)物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件 物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件，主要是為界定、查驗、衡量這類公司具備或擁有的資金數(shù)量、專業(yè)人員、受托管理物業(yè)的規(guī)模等方面的狀況，是企業(yè)的實力、規(guī)模的標志。由于各地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展程度不同，具體的資質(zhì)條件也各不相同。一般的資質(zhì)條件主要包括：
  (1)物業(yè)管理公司擁有或受托管理一定建筑面積的物業(yè)，如上海市規(guī)定的建筑面積須在1萬平方米以上。
  (2)一定數(shù)量的注冊資金，如廣州市規(guī)定注冊資金須在10萬元以上。
  (3)有符合規(guī)定的公司名稱和公司章程。
  (4)有固定的辦公場地和設(shè)施。
  (5)有必要的管理機構(gòu)和人員。
  (6)有符合國家法規(guī)政策的經(jīng)營范圍。
  (7)能夠獨立承擔民事責(zé)任。
  (二)物業(yè)管理公司的申報資料 內(nèi)資企業(yè)(含國有、集體、股份合作)一般應(yīng)提供下列資質(zhì)資料：
  (1)主管單位對申請物業(yè)管理公司的經(jīng)營資質(zhì)進行審批的報告。
  (2)設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準文件。
  (3)管理章程。
  (4)公司法人代表任命書或聘任書。
  (5)驗資證明。
  (6)注冊及經(jīng)營地點證明。
  (7)擁有或受托管理物業(yè)的證明材料。
  (8)具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的資格證書或證明文件。
  (9)其他有關(guān)資料。 外商投資企業(yè)(含中外合資、中外合作及外商獨資)，除需提供內(nèi)資企業(yè)申報審批所需的有關(guān)資料外，還需提供合資或合作項目議定書、合同等文件副本及有關(guān)批準文件；外商獨資企業(yè)應(yīng)委托本市具有對外咨詢代理資質(zhì)的機構(gòu)辦理申請報批事項。 私營企業(yè)除補充個人身份證明和待業(yè)證明等有關(guān)資料外，其余資質(zhì)資料大體相同。
  (三)物業(yè)管理公司申請成立的程序 一般情況下，物業(yè)管理公司領(lǐng)到資質(zhì)審批文件后，按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機關(guān)辦理注冊登記手續(xù)后才能對外營業(yè)。具體程序包括：
  (1)根據(jù)上述成立條件，準備材料和文件。
  (2)向所在地房地產(chǎn)主管部門提出申請。
  (3)向所在地工商行政管理局申請企業(yè)名稱登記、法人注冊登記和開業(yè)登記。
  (4)到稅務(wù)部門進行稅務(wù)登記，以及到公安機關(guān)(或授權(quán)單位)進行公章登記和刻制。 上述程序結(jié)束后即可開業(yè)。 由于各地情況不同，會有一些小的差別，就算北京市，各區(qū)、縣也可能存在差別，建議到所在地工商行政管理部門的注冊登記大廳咨詢。

  查看全文↓ 2018-07-14 23:26:25
• 152****9674

  新成立的物業(yè)公司，只能辦理暫三級物業(yè)資質(zhì)。一年后轉(zhuǎn)正。如果符合升級條件，可以在轉(zhuǎn)正的同時，申請資質(zhì)晉級。
  　　暫三級物業(yè)資質(zhì)辦理，根據(jù)《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定：
  　　新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：
  　?。ㄒ唬I業(yè)執(zhí)照；
  　?。ǘ┢髽I(yè)章程；
  　?。ㄈ炠Y證明；
  　?。ㄋ模┢髽I(yè)法定代表人的身份證明；
  　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。
  　　暫三級物業(yè)資質(zhì)條件：
  　　1.注冊資本人民幣50萬元以上；
  　　2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，
  　　具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；
  　　3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；
  　　4.有委托的物業(yè)管理項目；
  　　5.建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，并建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

  查看全文↓ 2018-07-14 23:26:10
• 146****5249

  　一、物業(yè)管理公司的創(chuàng)建分為營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)申報兩個環(huán)節(jié)。
  　　1。營業(yè)執(zhí)照注冊一般為有限責(zé)任公司。注冊資金按物業(yè)公司的等級計算，開始的時候為“暫定三級”（目前已經(jīng)取消了臨時資質(zhì)等級），一年內(nèi)有效，一年內(nèi)需要重新評級，不然資質(zhì)作廢。從“三級”開始。三級的物業(yè)管理注冊資金為50萬元。營業(yè)執(zhí)照你找當?shù)氐墓ど叹窒群嗣?，然后開始工商登記、股權(quán)確認等一系列的程序。但成立過公司的人都知道，注冊一間公司的手續(xù)是非常極其繁瑣的，自己去辦理跑上10次、8次很正常，而且還不一定可以順利辦下來。所以，建議有些“錢”還是要給別人“賺”的。建議你找當?shù)匾患掖碜缘墓?，花幾千元他們會幫你搞定一些，不用自己麻煩。如果樓主你沒有50萬的現(xiàn)金，他們注冊公司可以幫你代塹，注冊后他們會抽走資金。在廣東注冊一個50萬的物業(yè)公司，連代塹資金在內(nèi)，10000元左右注冊代理公司會幫你搞定一切，你只需要配合提供資料就行了。工商登記、稅務(wù)登記、法人印鑒等他們會一并幫你搞定的。
  　　這時值得提醒的就是：如果你是讓注冊代理公司搞定50萬的注冊資金的話，其實這錢是不存在的，因為注冊代理公司不可能“白”送你的，他們在你工商登記成功后，會將資金抽走的。所以在財務(wù)管理方面，應(yīng)該是由樓主你或相關(guān)的股東向自己的公司借50元，簽下借條留檔，因為這50萬是根本不存在的，在財務(wù)管理需要交待資金去向。即公司發(fā)生問題時，如有債務(wù)方面的糾分時，需要按照股權(quán)份額承擔相應(yīng)的風(fēng)險。你的有限責(zé)任公司注冊資金為50萬元，即**大可能要承擔50萬元的風(fēng)險。
  　　二、物業(yè)公司資質(zhì)申報條件，如下：
  　　（三級資質(zhì)）：
  　　1.注冊資本人民幣50萬元以上；
  　　2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；
  　　3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書
  　　4.有委托的物業(yè)管理項目；
  　　5.建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。
  　　第六條 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：
  　　（一）營業(yè)執(zhí)照；
  　　（二）企業(yè)章程；
  　?。ㄈ炠Y證明；
  　?。ㄋ模┢髽I(yè)法定代表人的身份證明；
  　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。
  　　第七條 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照**低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。
  　　第九條 申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當提交下列材料：
  　　（一）企業(yè)資質(zhì)等級申報表；
  　　（二）營業(yè)執(zhí)照；
  　?。ㄈ┢髽I(yè)資質(zhì)證書正、副本；
  　　（四）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務(wù)負責(zé)人的職稱證書和勞動合同；
  　?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；
  　　（六）物業(yè)管理業(yè)績材料。
  　　即你領(lǐng)取了營業(yè)執(zhí)照后，需要先到國土房管局物業(yè)科辦理“臨時資質(zhì)”申報，他們會給你一年的時間。一年內(nèi)你要辦理“臨時資質(zhì)”轉(zhuǎn)“三級資質(zhì)”。如果一年內(nèi)，你沒有達到相關(guān)資質(zhì)申報的條件時，你有兩條路可以選擇：
  　　1）無資質(zhì)承接業(yè)務(wù)，目前這類型占物業(yè)公司總數(shù)的30%左右。但給物業(yè)科查到的話，要罰款，如果和當?shù)匚飿I(yè)科關(guān)系搞得不好的話，還可能被吊銷“臨時資質(zhì)”。
  　　2）給專業(yè)公司代辦，有實力的物業(yè)管理公司代辦企業(yè)和物業(yè)科有關(guān)系（代辦理營業(yè)執(zhí)照注冊的代理公司一般辦不了這項業(yè)務(wù)，因為需要和物業(yè)科和建設(shè)部有關(guān)系才辦理得，如果注冊執(zhí)照的代理公司跟你說辦得了，要“小心被騙”。由于國家的相關(guān)部門很“那個”的，所以，有錢就能解決問題，在廣東，三級資質(zhì)代辦需要4-5萬元出證。
  　　三、
  　　1、關(guān)于你公司的內(nèi)部組織機構(gòu)應(yīng)該是你如何定經(jīng)營方向才能決定的。常見的物業(yè)管理公司架構(gòu)分為三種：直線職能制，事業(yè)部制、混合型架構(gòu)。不同的架構(gòu)模式適應(yīng)不同的服務(wù)市場，故相應(yīng)設(shè)定不同的專業(yè)部門。所以樓主你應(yīng)該要了解你的物業(yè)公司的業(yè)務(wù)方面。用“專業(yè)”的眼光分析上述三種流行架構(gòu)當中哪一種適合你公司本身才可以定出精確的部門組織，另外，哪些職能自己組建，哪些職能委托社會專業(yè)的公司，都直接決定了你公司的內(nèi)部組織機構(gòu)。
  　　2、內(nèi)部組織機構(gòu)與你投入多少成本，如果維持公司總部的成本開支直接掛鉤，即不同的投入會有不同的結(jié)果，正規(guī)化的物業(yè)公司多達10多個部門，小型的物業(yè)公司幾個部門就組成了。這點沒有定論，需要樓主你自己認真核算成本的。另外，根據(jù)物業(yè)管理這個行業(yè)的經(jīng)驗，“物業(yè)公司總部的支出應(yīng)該與項目收入開支成本分計算，僅從項目攤分一定的合適比例”，這點是原則！請樓主你一定要注意了，因為這是兩個完全不同的“賬目”。
  　　四、物業(yè)管理行業(yè)與其他行業(yè)不同，人力資源的配置是**講究“內(nèi)功”的。物業(yè)公司總部的人員配置與接管項目的人員配套又是兩套分離的成本計算原則。**“陽光”的成本核算要考慮三大原則：人力成本支出、固定成本支出和變動成本支出，這三大支出都有一個**合適的“陽光比例”。所以如何策劃人力資源，既要配合階段性的發(fā)展計劃，又要不違反“陽光比例”，在實操時，要處處節(jié)省。且人力資源的配置又與內(nèi)部的組織架構(gòu)是直接“掛鉤”的，人力成本又要“對內(nèi)對外”相比較。所以不是簡單安上“幾個部門”，請上幾個總監(jiān)或經(jīng)理就行的。這是“戰(zhàn)略”層面上的事情。
  　　五、物業(yè)公司接管的項目當中，有些項目雖然表面利潤不高，但有很多收入是“外行人”根本不知道和掌握不到的。所以近年，很多人看到“物業(yè)管理”行業(yè)“有利可圖”和“長期飯票”，紛紛在這個“朝陽產(chǎn)業(yè)”里面“挖金”。但要知道，真正的物業(yè)管理需要有“良好的內(nèi)功和操作經(jīng)驗”，而且物業(yè)管理本身是“高風(fēng)險高責(zé)任”的行業(yè)，在眾多服務(wù)業(yè)當中，風(fēng)險是排在第一位的。所以，除非有充足的準備和經(jīng)驗，不然貿(mào)然入市的話，本人真心奉勸“慎之、慎之！”

  查看全文↓ 2018-07-14 23:25:56

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• 問 ??物業(yè)管理員如何建立用戶檔案
  答

  1、由售樓公司的入伙引導(dǎo)員陪同業(yè)主到開發(fā)商處辦理手續(xù)，并提醒業(yè)主帶齊所有證件和資料。⑴確認業(yè)主身份：辦理交房的業(yè)主須持《入伙手續(xù)通知書》（附件1）、業(yè)主身份證及復(fù)印件、業(yè)主戶口本及復(fù)印件、外地人須持暫住證及復(fù)印件、購房外批單、業(yè)主委托他人辦理手續(xù)受托人須持“業(yè)主委托書”及代理人身份證和復(fù)印件、《商品房買賣合同》及復(fù)印件、購房全款發(fā)票或其他付款憑證到開發(fā)商的銷售部或客戶服務(wù)部，確認業(yè)主入住資格。需辦理小區(qū)停車證的需出據(jù)本人駕駛證及行車證。⑵交納相關(guān)費用：業(yè)主到開發(fā)商的財務(wù)部交納房屋尾款、各項契稅及其他費用。⑶以上兩項確認后，經(jīng)辦人應(yīng)在“入伙手續(xù)書”上簽字蓋章。2、由物業(yè)公司的3名保安人員接手并陪同業(yè)主到物業(yè)管理公司辦理手續(xù)。收取業(yè)主的《商品房買賣合同》復(fù)印件（部分內(nèi)容）、身份證復(fù)印件、“業(yè)主委托書”及受托人的身份證復(fù)印件。3、3名管理人員分別填寫“居民家庭情況登記表”并領(lǐng)取《業(yè)戶手冊》、《北京市商品住宅公人維修基金分戶卡》，簽署《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《房屋使用、管理、維修公約》之承諾書。4、業(yè)主持物業(yè)公司物業(yè)部簽字轉(zhuǎn)來的《長橋園入伙流程表》（附件2）到物業(yè)公司財務(wù)部交納相關(guān)費用見“業(yè)主收費清單”（附件3）。5、業(yè)主持物業(yè)公司財務(wù)部（4名財務(wù)人員）簽字轉(zhuǎn)來的《長橋園入伙流程表》到物業(yè)公司工程部辦理相關(guān)手續(xù)：①、物業(yè)公司保安部（保安人員1名）將業(yè)主房間鑰匙發(fā)放給業(yè)主，并由業(yè)主簽署《鑰匙交接單》、簽署《備用鑰匙管理協(xié)議》、《入伙手續(xù)書》及《長橋原辦理入住流程表》并封存?zhèn)溆描€匙一把，以便物業(yè)工程部對業(yè)主房間內(nèi)的各項設(shè)備設(shè)施進行維修、調(diào)試。同時工程部人員為業(yè)主發(fā)放鑰匙、水、電、天然氣IC卡及信報箱鑰匙。②、驗房：由物業(yè)工程部（分為6個驗房小組，1名工程部調(diào)度人員全盤調(diào)度）人員陪同業(yè)主到業(yè)主所購房屋，對房屋內(nèi)結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施及各種五金配件進行驗收，并將房屋驗收狀況和各表底數(shù)填寫在《房屋設(shè)備驗收交接表》內(nèi)，同時在該表上業(yè)主及物業(yè)陪同驗房人員簽字確認。如有申報及維修事宜，可將業(yè)主所填寫的《房屋設(shè)備驗收交接表》中的問題于當日報承建方返修。6、業(yè)主辦完所有手續(xù)或在辦理入伙手續(xù)過程當中，如對物業(yè)有任何疑問，可隨時向客務(wù)管理員提出，由入伙引導(dǎo)員將業(yè)主引導(dǎo)致物業(yè)現(xiàn)場辦公咨詢處進行答疑。7、如業(yè)主進行二次裝修，由物業(yè)公司工程部審定施工方案及施工圖，同時與裝修施工單位、業(yè)主簽署《房屋施工管理協(xié)議》和《施工保潔責(zé)任書》，由物業(yè)工程部簽發(fā)《施工許可證》。8、物業(yè)公司、開發(fā)商及承建方協(xié)調(diào)事項⑴辦理入伙結(jié)束當日，物業(yè)公司各部門將當天情況進行通報、匯總，建立已辦理入伙業(yè)主的管理檔案。⑵對于業(yè)主提出的房間須返修的內(nèi)容，報承建方返修，對房間返修量較大的單元特別報開發(fā)商及承建方，給與關(guān)注。⑶對于已下發(fā)的返修單，物業(yè)公司派專人跟進返修事宜，并將返修情況及時告知業(yè)主。

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• 問 ?? 如何選擇物業(yè)管理公司
  答

  當業(yè)主成立了業(yè)委會后進入合法的程序。通過物業(yè)管理合同對目前在管理的物業(yè)公司進入審核，提出物業(yè)管理中各項的整改方案，如果物業(yè)服務(wù)到位，你（們）沒有理由辭退該公司，只能服務(wù)期到達后才能變更物業(yè)公司。如果通過整改還達不到合同的約定。那以書面形式向物業(yè)公提出終止。這里并不是個別業(yè)主的意思。要通告及召開業(yè)主大會進行的…。

  全部3個回答>
• 問 ?? 如何開物業(yè)管理公司
  答

  1、先去辦理工商執(zhí)照，注冊資金**低50萬。公司名稱里必須包含“物業(yè)服務(wù)”字樣。2、辦下執(zhí)照后，憑工商執(zhí)照，到石家莊住房保障和房產(chǎn)管理局物業(yè)管理科辦理物業(yè)資質(zhì)手續(xù)，具體資質(zhì)辦理方法咨詢物業(yè)科3、物業(yè)經(jīng)理證可以到石家莊勞動職業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)辦理，這個證書遍地都是，如果不知道，也可以在物業(yè)科一并咨詢，物業(yè)科的人都清楚。4、物業(yè)管理師已經(jīng)?？迹椅飿I(yè)師也不是辦理物業(yè)公司的必備證書

  全部5個回答>
• 問 ??如何注冊物業(yè)管理公司
  答

  根據(jù)相關(guān)資料總結(jié)如下供您參考： 據(jù)2015年9月1日實施的“三證合一”政策，您注冊一個佛山公司需要經(jīng)過的下面幾個流程： （1）企業(yè)名稱核準。因為新開業(yè)企業(yè)眾多，現(xiàn)在核到一個好名稱不容易，但是名稱一旦核準，可以保留半年有效期，所以可以在注冊公司前期就落實此項工作。 （2）確定公司注冊地址。(如果比較急找不到地址也可以掛靠我們提供的地址，注意有一些行業(yè)是無法掛靠地址的，比如食品零售，具體可以咨詢我們) （3）準備“三證合一”受理資料，辦理開業(yè)登記。辦理完成后取得印有統(tǒng)一社會信用代碼的新版以登錄佛山工商紅盾網(wǎng)站查詢詳細的資料指引。 （4）刻章。 （5）需法人本人到銀行開基本戶。 （6）辦理稅務(wù)報到。 可能您目前關(guān)心的注冊一家公司需要多少錢要多久，正常的注冊公司只需要10-15個工作日，立華星財務(wù)專業(yè)代辦，**快只需要3-5個工作日！ 外面代理注冊公司的價格參差不齊，有的還有隱形消費，要慎重選擇！關(guān)于注冊資本資金，2014年3月1日，實行注冊資本認繳登記制，放寬注冊資本登記條件;注冊公司不占用資金，不需驗資費用。 另外，看您的具體經(jīng)營項目不同，可能需要辦理某些許可證，例如，食品流通許可證等。上述過程可以委托專業(yè)的「立華星財務(wù)」工商代辦，更加省時，省力，省錢。

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• 問 ?? 總物業(yè)管理公司如何
  答

  　一、物業(yè)管理公司的創(chuàng)建分為營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)申報兩個環(huán)節(jié)?！　?。營業(yè)執(zhí)照注冊一般為有限責(zé)任公司。注冊資金按物業(yè)公司的等級計算，開始的時候為“暫定三級”（目前已經(jīng)取消了臨時資質(zhì)等級），一年內(nèi)有效，一年內(nèi)需要重新評級，不然資質(zhì)作廢。從“三級”開始。三級的物業(yè)管理注冊資金為50萬元。營業(yè)執(zhí)照你找當?shù)氐墓ど叹窒群嗣?，然后開始工商登記、股權(quán)確認等一系列的程序。但成立過公司的人都知道，注冊一間公司的手續(xù)是非常極其繁瑣的，自己去辦理跑上10次、8次很正常，而且還不一定可以順利辦下來。所以，建議有些“錢”還是要給別人“賺”的。建議你找當?shù)匾患掖碜缘墓荆◣浊г麄儠湍愀愣ㄒ恍?，不用自己麻煩。如果樓主你沒有50萬的現(xiàn)金，他們注冊公司可以幫你代塹，注冊后他們會抽走資金。在廣東注冊一個50萬的物業(yè)公司，連代塹資金在內(nèi)，10000元左右注冊代理公司會幫你搞定一切，你只需要配合提供資料就行了。工商登記、稅務(wù)登記、法人印鑒等他們會一并幫你搞定的?！　∵@時值得提醒的就是：如果你是讓注冊代理公司搞定50萬的注冊資金的話，其實這錢是不存在的，因為注冊代理公司不可能“白”送你的，他們在你工商登記成功后，會將資金抽走的。所以在財務(wù)管理方面，應(yīng)該是由樓主你或相關(guān)的股東向自己的公司借50元，簽下借條留檔，因為這50萬是根本不存在的，在財務(wù)管理需要交待資金去向。即公司發(fā)生問題時，如有債務(wù)方面的糾分時，需要按照股權(quán)份額承擔相應(yīng)的風(fēng)險。你的有限責(zé)任公司注冊資金為50萬元，即**大可能要承擔50萬元的風(fēng)險。　　參考物業(yè)管理法律法規(guī)　　http://www.gywygl.com/PMRule.html　　二、物業(yè)公司資質(zhì)申報條件，如下：　?。ㄈ壻Y質(zhì)）：　　1.注冊資本人民幣50萬元以上；　　2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；　　3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書　　4.有委托的物業(yè)管理項目；　　5.建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)?！　〉诹鶙l 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：　　（一）營業(yè)執(zhí)照；　?。ǘ┢髽I(yè)章程；　　（三）驗資證明；　?。ㄋ模┢髽I(yè)法定代表人的身份證明；　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同?！　〉谄邨l 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按照**低等級核定，并設(shè)一年的暫定期?！　〉诰艞l 申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當提交下列材料：　?。ㄒ唬┢髽I(yè)資質(zhì)等級申報表；　?。ǘI業(yè)執(zhí)照；　?。ㄈ┢髽I(yè)資質(zhì)證書正、副本；　　（四）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務(wù)負責(zé)人的職稱證書和勞動合同；　?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；　　（六）物業(yè)管理業(yè)績材料?！　〖茨泐I(lǐng)取了營業(yè)執(zhí)照后，需要先到國土房管局物業(yè)科辦理“臨時資質(zhì)”申報，他們會給你一年的時間。一年內(nèi)你要辦理“臨時資質(zhì)”轉(zhuǎn)“三級資質(zhì)”。如果一年內(nèi)，你沒有達到相關(guān)資質(zhì)申報的條件時，你有兩條路可以選擇：　　1）無資質(zhì)承接業(yè)務(wù)，目前這類型占物業(yè)公司總數(shù)的30%左右。但給物業(yè)科查到的話，要罰款，如果和當?shù)匚飿I(yè)科關(guān)系搞得不好的話，還可能被吊銷“臨時資質(zhì)”?！　?）給專業(yè)公司代辦，有實力的物業(yè)管理公司代辦企業(yè)和物業(yè)科有關(guān)系（代辦理營業(yè)執(zhí)照注冊的代理公司一般辦不了這項業(yè)務(wù)，因為需要和物業(yè)科和建設(shè)部有關(guān)系才辦理得，如果注冊執(zhí)照的代理公司跟你說辦得了，要“小心被騙”。由于國家的相關(guān)部門很“那個”的，所以，有錢就能解決問題，在廣東，三級資質(zhì)代辦需要4-5萬元出證?！　⒖嘉飿I(yè)管理網(wǎng):　　http://www.gywygl.com/6/4068.html　　物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)審批規(guī)定　　http://www.gywygl.com/54/7704.html　　我國物業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)營模式　　http://www.gywygl.com/6/8104.html　　三、　　1、關(guān)于你公司的內(nèi)部組織機構(gòu)應(yīng)該是你如何定經(jīng)營方向才能決定的。常見的物業(yè)管理公司架構(gòu)分為三種：直線職能制，事業(yè)部制、混合型架構(gòu)。不同的架構(gòu)模式適應(yīng)不同的服務(wù)市場，故相應(yīng)設(shè)定不同的專業(yè)部門。所以樓主你應(yīng)該要了解你的物業(yè)公司的業(yè)務(wù)方面。用“專業(yè)”的眼光分析上述三種流行架構(gòu)當中哪一種適合你公司本身才可以定出精確的部門組織，另外，哪些職能自己組建，哪些職能委托社會專業(yè)的公司，都直接決定了你公司的內(nèi)部組織機構(gòu)?！　?、內(nèi)部組織機構(gòu)與你投入多少成本，如果維持公司總部的成本開支直接掛鉤，即不同的投入會有不同的結(jié)果，正規(guī)化的物業(yè)公司多達10多個部門，小型的物業(yè)公司幾個部門就組成了。這點沒有定論，需要樓主你自己認真核算成本的。另外，根據(jù)物業(yè)管理這個行業(yè)的經(jīng)驗，“物業(yè)公司總部的支出應(yīng)該與項目收入開支成本分計算，僅從項目攤分一定的合適比例”，這點是原則！請樓主你一定要注意了，因為這是兩個完全不同的“賬目”?！　∷?、物業(yè)管理行業(yè)與其他行業(yè)不同，人力資源的配置是**講究“內(nèi)功”的。物業(yè)公司總部的人員配置與接管項目的人員配套又是兩套分離的成本計算原則。**“陽光”的成本核算要考慮三大原則：人力成本支出、固定成本支出和變動成本支出，這三大支出都有一個**合適的“陽光比例”。所以如何策劃人力資源，既要配合階段性的發(fā)展計劃，又要不違反“陽光比例”，在實操時，要處處節(jié)省。且人力資源的配置又與內(nèi)部的組織架構(gòu)是直接“掛鉤”的，人力成本又要“對內(nèi)對外”相比較。所以不是簡單安上“幾個部門”，請上幾個總監(jiān)或經(jīng)理就行的。這是“戰(zhàn)略”層面上的事情?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)的收支分析　　先看看物業(yè)企業(yè)的收入來源，大致歸納就包含四個方面的收入：　　一是公共性服務(wù)費用的收入，就是通常所說的物業(yè)管理費；二是公眾代辦性服務(wù)費的收入；三是特約服務(wù)費的收入；四是物業(yè)企業(yè)的綜合經(jīng)營的收入。就上述的四種收入，經(jīng)過多年的實際操作經(jīng)驗和市場調(diào)查、研究、分析，可以看出，第一種的物業(yè)管理費基本是在政府物價部門控制的范圍之內(nèi)，為業(yè)主或者業(yè)主大會接受的價位，收費遵循的原則是公開、合理且與服務(wù)水平相適應(yīng)。當一個物業(yè)管理區(qū)域的管理費用確定后，物業(yè)服務(wù)費基本成了一個固定值，不可能隨意變動或者增加。第二種的公眾代辦服務(wù)費，就目前的市場環(huán)境來看，水、電及其他代辦項目都是控制在國家能源相關(guān)部門，物業(yè)管理企業(yè)得不到任何的手續(xù)費，只能是物業(yè)管理企業(yè)免費為住戶和業(yè)主提供服務(wù)。第三、第四種服務(wù)費的收取靠的是物業(yè)管理企業(yè)有能力去充分發(fā)掘、開拓市場，如果忽視或者沒有能力作到，則企業(yè)就根本沒有發(fā)展的前途和空間?！　≡倏纯次飿I(yè)管理企業(yè)的支出情況：　　一是物業(yè)管理的成本包含有服務(wù)人員的工資、社會保險；物業(yè)管理區(qū)域公用部位、公用設(shè)施設(shè)備的日常維護費；清潔費用；綠化養(yǎng)護費；公共秩序維護費；辦公費；固定資產(chǎn)折舊等等，我們在核算營業(yè)成本的時候包含了直接的人工費、材料費；　　二是核算開展物業(yè)管理過程中發(fā)生的管理費用；　　三是核算財務(wù)費用；　　四是核算所得稅?！　囊陨系氖罩Х治龅闹形覀儾浑y看出，物業(yè)管理企業(yè)的利潤構(gòu)成為：　　利潤=營業(yè)收入–營業(yè)成本–管理費用–營業(yè)稅金–財務(wù)費用　　在實際工作中我們做了一些調(diào)查，并針對調(diào)查的資料進行統(tǒng)計、分析，得出了如下的結(jié)果：　　物業(yè)管理企業(yè)的支出（企業(yè)是在規(guī)范化操作下），占物業(yè)管理費的比例分別為：　　人工費：40％（占物業(yè)管理費總額）；清潔：10％；工程維護：15%；園林：5％；社區(qū)活動：5％；管理成本：17％，其它及不可預(yù)計費3%，總計物業(yè)管理企業(yè)支出費用占到物業(yè)管理費的95％。那么，企業(yè)的盈利值只有5%?！　⒄者@些數(shù)據(jù)，不難看出物業(yè)管理的確是個微利行業(yè)，哪個環(huán)節(jié)都不能稍稍出點問題，如果物業(yè)管理費不能正常、全額收取，那么一點微利都無從談起。所以，從整個行業(yè)現(xiàn)狀來看，如果能按照服務(wù)合同約定的內(nèi)容提供質(zhì)價相符的服務(wù)標準，我們說80％的物業(yè)管理企業(yè)都還處于虧損狀態(tài)是一點也不為過的?！　⒖嘉飿I(yè)管理文摘

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