??改變土地用途怎么補交土地出讓金

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• 156****0314

  原土地出讓合同中已有約定不得改變土地用途以及經招拍掛程序公開出讓的土地，不得改變規(guī)劃條件，如招拍掛土地受讓后規(guī)劃條件中需提高容積率的用地，按規(guī)定經批準后增加的建筑面積不得超過原容積率的總建筑面積的20％，否則必須收回土地后按新的規(guī)劃條件（容積率）公開出讓；增加容積率應補繳的土地出讓金 = 批準改變時的新土地使用條件下（容積率）土地使用權市場評估確認價格 - 批準改變時原土地使用條件下（容積率）剩余年期土地使用權市場評估確認價格。
  四、對未經政府批準，現(xiàn)狀已改變規(guī)劃條件的項目用地，必須由業(yè)主提出申請，辦理補辦手續(xù)；如未辦理補辦手續(xù)一經查實的，將根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定，按擅自改變土地使用條件進行查處。
  五、對已經政府批準列入重大項目推進的區(qū)塊和已經明確的舊城改造的區(qū)塊，不得批準改變用途、規(guī)劃條件及不得辦理劃撥補辦出讓。

  查看全文↓ 2018-07-14 17:16:47
• 153****5736

  改變土地用途一般是原劃撥的工業(yè)用地變性為商業(yè)用地，需要征得土地部門同意，并重新簽訂土地出讓合同（要履行土地招拍掛或協(xié)議出讓程序）繳納土地出讓金。
  協(xié)議出讓**低價的確定可按以下公式計算：協(xié)議出讓**低價=新增建設用地土地有償使用費征收標準÷60％；
  毛地和熟地具備建設條件的土地，其協(xié)議出讓**低價的確定可以以基準地價和生地出讓**低價加上相應的土地開發(fā)費等綜合考慮。
  具體請看《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》。

  查看全文↓ 2018-07-14 17:15:24
• 157****8664

  首先，根據《土地管理法》，我國的土地有“三大類”：農用地、建設用地和未利用地。土地性質主要是指這其中的建設用地分類，一般在進行土地登記時，《國有土地使用證》用途一欄中都會登記商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公等分類，這就是土地性質；土地出讓金指的是各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款，這一部分價款并不是土地的全部價格，不同地區(qū)土地出讓金收取的比例并不一樣。
  其次，土地性質和土地出讓金有著密切的聯(lián)系。不同性質的用地有不同的土地使用年限和土地收益?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規(guī)定：“土地使用權出讓的**高年限按下類用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年?！蓖恋厥褂媚晗拗苯佑绊懼恋厥找婺昶诘拈L短；另一方面，不同性質的用地土地收益也不一樣。一般情況下，商業(yè)用途的土地收益**大，住宅其次，工業(yè)**低，所以同樣面積、相似條件、不同性質的土地，收益的不同使得所繳納的土地出讓金也不一樣。
  由此可以看出，改變土地用途直接改變了土地的原有收益，使得國有土地收益發(fā)生改變，為了維護國家利益，就需要補交由于改變土地性質，所增加土地收益的土地出讓金。
  讀者問題中提出兩種補交土地出讓金的計算方法：
  一種計算方法是按評估價格×門市建筑面積×22％－原用途價格×門市分攤土地面積×22％，其中評估價格把同一時點的出讓土地原用途價格扣除；
  另一種計算方法是按評估價格×門市建筑面積×22％－出讓土地原用途價格×分攤土地面積。
  在回答此問題前，筆者要先提出幾個問題。
  基于以上問題，筆者也很難判斷到底哪一種方法更有利于保障國家收益、說服土地使用者，但是從土地估價上來說，對于改變用地性質所要補交的土地出讓金，一般應該在當前情況下重新評估土地性質變更前后的價值，補交額應當是當前不同用途土地出讓金的差額，具體計算如下：
  所需補交出讓金＝當前商業(yè)用途土地價格×土地面積×出讓金繳納比例－當前住宅用途土地價格×土地面積×出讓金繳納比例
  在實際操作中，住宅類用地轉為底商的土地性質變更，筆者認為土地面積應是首層總的分攤土地面積，具體到每個門市分攤的土地面積應該按照其門市建筑面積所占首層總建筑面積的比例進行分擔，具體公式如下：
  每個門市分攤土地面積＝門市建筑面積／首層總建筑面積×首層總的分攤土地面積
  因為出讓金指的是土地產生的收益，所以筆者認為應該按照每個門市分攤的土地面積進行補交土地出讓金，由此得出每個門市所需補交的土地出讓金，計算公式如下：
  每個門市補交的土地出讓金＝當前商業(yè)用途土地價格×分攤土地面積×出讓金繳納比例－當前住宅用途土地價格×分攤土地面積×出讓金繳納比例

  查看全文↓ 2018-07-14 17:13:46

相關問題

• 問 ??改變用途后,土地出讓金及出讓年限應如何確定？劃撥土地改變用途怎么交土地出讓金？
  答

  首先，根據《土地管理法》，我國的土地有“三大類”：農用地、建設用地和未利用地。土地性質主要是指這其中的建設用地分類，一般在進行土地登記時，《國有土地使用證》用途一欄中都會登記商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公等分類，這就是土地性質。土地出讓金指的是各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款，這一部分價款并不是土地的全部價格，不同地區(qū)土地出讓金收取的比例并不一樣。

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• 問 改變用途后,土地出讓金及出讓年限應如何確定？劃撥土地改變用途如何交土地出讓金？
  答

  您好，根據規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。所以，您需要先報人民政府審批，準予轉讓的，由大樓的受讓方辦理出讓手續(xù)并繳納土地使用權出讓金。

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• 問 ??如何繳納土地出讓金？怎么補交土地出讓金？
  答

  劃撥土地使用權出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。土地使用權受讓人對按上述方法計算的土地出讓金金額有異議的，應當委托有資質的土地評估機構進行評估，土地出讓金按照評估值的40%計算。實際成交價格不低于同級基準地價平均標準的，減讓按不低于成交價格40%的標準計算。成交價低于基準地價平均標準的，減讓按地價總額的40%計算。劃撥土地使用權的成本價與土地價格的**高比例不得高于60%。以劃撥的土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格折算為市場地價，然后按不低于40%的標準計算出讓金。

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• 問 ??如何繳納土地出讓金？如何補交土地出讓金？
  答

  劃撥土地使用權出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。土地使用權受讓人對按上述方法計算的土地出讓金金額有異議的，應當委托有資質的土地評估機構進行評估，土地出讓金按照評估值的40%計算。實際成交價格不低于同級基準地價平均標準的，減讓按不低于成交價格40%的標準計算。成交價低于基準地價平均標準的，減讓按地價總額的40%計算。劃撥土地使用權的成本價與土地價格的**高比例不得高于60%。以劃撥的土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格折算為市場地價，然后按不低于40%的標準計算出讓金。

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• 問 容積率調整補交土地出讓金怎么看？ 改變容積率應該如何補交土地出讓金？
  答

  　容積率，是指建筑物總面積與宗地面積之比。在宗地面積一定的情況下，建設項目的容積率越高，建設物總面積就越大，土地利用率就越高，地價也就越高，土地使用權人應繳納的土地出讓金也就越高。近幾年，社會上存在著一些規(guī)劃等部門權力尋租，違規(guī)批準開發(fā)商提高容積率，開發(fā)商獲取巨額利益的現(xiàn)象。清理改變已出讓國有土地用途和容積率對于從源頭上防治腐敗、規(guī)范房地產市場有著重要的意義。由于改變土地用途、容積率應補交土地出讓金數額的確定方法上，在法律適用上存在很多分歧，我們有必要對這一問題進行研究。提高容積率后應補交土地出讓金的法律依據　　由于容積率的提高對國有土地使用權的出讓價格有著實質性的影響，開發(fā)商在較低的容積率的標準下取得國有土地使用權，在開發(fā)過程中又通過種種手段提高容積率，其行為的本質是逃廢土地出讓金，對于房地產行業(yè)普遍存在的這種弊端，應當采取法律的手段予以有效地打擊和制止。雖然1990年國務院頒布《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》開始實施國有土地使用權有償使用，1994年《中華人民共和國城市房地產管理法》僅對土地使用者改變土地使用權出讓合同約定的土地用途應相應調整土地出讓金作出規(guī)定，對地價有重要影響的容積率調整是否應補交土地出讓金未作出規(guī)定。2001年國務院下發(fā)的《關于加強國有土地資產管理的通知》第一次對其作出明確規(guī)定：土地使用者需要改變原批準的土地用途、容積等，必須依法報經市、縣人民政府批準。對于出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應按規(guī)定補交不同用途和容積率的土地差價。2002年建設部下發(fā)的《關于加強國有土地使用權出讓規(guī)劃管理工作的通知》第四條規(guī)定：“如因特殊原因，確需改變規(guī)劃設計條件的，應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門提出申請，經批準后方可實施。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門應當告知國有土地管理部門；依法應當補交土地出讓金的，受讓人應當依據有關規(guī)定予以補交”。

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