您好,根據(jù)規(guī)定,以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定,報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。所以,您需要先報人民政府審批,準予轉(zhuǎn)讓的,由大樓的受讓方辦理出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金。
全部3個回答>??改變用途后,土地出讓金及出讓年限應(yīng)如何確定?劃撥土地改變用途怎么交土地出讓金?
131****8516 | 2019-11-15 07:56:17
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133****8825
首先,根據(jù)《土地管理法》,我國的土地有“三大類”:農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。土地性質(zhì)主要是指這其中的建設(shè)用地分類,一般在進行土地登記時,《國有土地使用證》用途一欄中都會登記商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公等分類,這就是土地性質(zhì)。
查看全文↓ 2019-11-15 07:56:46
土地出讓金指的是各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者,按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額),或土地使用期滿,土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款,或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者,將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資,按規(guī)定補交的土地出讓價款,這一部分價款并不是土地的全部價格,不同地區(qū)土地出讓金收取的比例并不一樣。
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132****1728
是的。年限也會打上。
查看全文↓ 2019-11-15 07:56:41
依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以劃撥方式取得的土地使用權(quán),確需轉(zhuǎn)讓的,轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)書面提出申請,由有批準權(quán)的人民政府土地管理部門審批。
轉(zhuǎn)讓方在向所在地市、縣土地管理部門提出申請經(jīng)審查,報同級人民政府批準后,再到土地所在地的市、縣土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。
分別到房管部門、土地管理部門辦理房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記手續(xù),**后辦理房屋所有權(quán)處分登記變更登記房屋所有權(quán)處分登記。變更登房屋所有權(quán)處分登記。
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152****9608
不能,改變土地性質(zhì)需整個地塊上所有的產(chǎn)權(quán)人共同向國土局申請并按地價和年期購買土地使用權(quán)。而劃撥土交易時所繳納的土地出讓金是按規(guī)定為每交易一次都需要征收的國土使用費用。
查看全文↓ 2019-11-15 07:56:38
劃撥地:指該宗土地建造房屋時,土地使用權(quán)是由國家行政劃撥的,劃撥地在發(fā)生交易時每交易一次都需要向國土部門支付土地收益金,也叫土地出讓金。與之對應(yīng)的是出讓地,出讓地指該宗土地建造房屋時已經(jīng)向國土局交納土地出讓金,出讓地一般有出讓終止年限,一般為50-70年,年限到期前發(fā)生交易,不交納土地收益金,年限到期可以續(xù)交土地出讓金。除此之外沒有差別。
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首先,根據(jù)《土地管理法》,我國的土地有“三大類”:農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。土地性質(zhì)主要是指這其中的建設(shè)用地分類,一般在進行土地登記時,《國有土地使用證》用途一欄中都會登記商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公等分類,這就是土地性質(zhì);土地出讓金指的是各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者,按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額),或土地使用期滿,土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款,或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者,將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資,按規(guī)定補交的土地出讓價款,這一部分價款并不是土地的全部價格,不同地區(qū)土地出讓金收取的比例并不一樣。其次,土地性質(zhì)和土地出讓金有著密切的聯(lián)系。不同性質(zhì)的用地有不同的土地使用年限和土地收益?!吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定:“土地使用權(quán)出讓的**高年限按下類用途確定:(一)居住用地七十年;(二)工業(yè)用地五十年;(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;(五)綜合或者其他用地五十年?!蓖恋厥褂媚晗拗苯佑绊懼恋厥找婺昶诘拈L短;另一方面,不同性質(zhì)的用地土地收益也不一樣。一般情況下,商業(yè)用途的土地收益**大,住宅其次,工業(yè)**低,所以同樣面積、相似條件、不同性質(zhì)的土地,收益的不同使得所繳納的土地出讓金也不一樣。由此可以看出,改變土地用途直接改變了土地的原有收益,使得國有土地收益發(fā)生改變,為了維護國家利益,就需要補交由于改變土地性質(zhì),所增加土地收益的土地出讓金。讀者問題中提出兩種補交土地出讓金的計算方法:一種計算方法是按評估價格×門市建筑面積×22%-原用途價格×門市分攤土地面積×22%,其中評估價格把同一時點的出讓土地原用途價格扣除;另一種計算方法是按評估價格×門市建筑面積×22%-出讓土地原用途價格×分攤土地面積。在回答此問題前,筆者要先提出幾個問題?;谝陨蠁栴},筆者也很難判斷到底哪一種方法更有利于保障國家收益、說服土地使用者,但是從土地估價上來說,對于改變用地性質(zhì)所要補交的土地出讓金,一般應(yīng)該在當(dāng)前情況下重新評估土地性質(zhì)變更前后的價值,補交額應(yīng)當(dāng)是當(dāng)前不同用途土地出讓金的差額,具體計算如下:所需補交出讓金=當(dāng)前商業(yè)用途土地價格×土地面積×出讓金繳納比例-當(dāng)前住宅用途土地價格×土地面積×出讓金繳納比例在實際操作中,住宅類用地轉(zhuǎn)為底商的土地性質(zhì)變更,筆者認為土地面積應(yīng)是首層總的分攤土地面積,具體到每個門市分攤的土地面積應(yīng)該按照其門市建筑面積所占首層總建筑面積的比例進行分擔(dān),具體公式如下:每個門市分攤土地面積=門市建筑面積/首層總建筑面積×首層總的分攤土地面積因為出讓金指的是土地產(chǎn)生的收益,所以筆者認為應(yīng)該按照每個門市分攤的土地面積進行補交土地出讓金,由此得出每個門市所需補交的土地出讓金,計算公式如下:每個門市補交的土地出讓金=當(dāng)前商業(yè)用途土地價格×分攤土地面積×出讓金繳納比例-當(dāng)前住宅用途土地價格×分攤土地面積×出讓金繳納比例需要說明的是,改變土地性質(zhì)所需要補交的土地出讓金數(shù)額,并不是當(dāng)前商業(yè)用途土地出讓金直接減去以前住宅用途的土地出讓金,因為貨幣存在增值或貶值的情況,所以必須對當(dāng)前土地的商業(yè)和住宅用途重新進行評估,然后才能正確、合理的確定需要補交的土地出讓金。也就是說,無論土地的性質(zhì)怎樣改變,都必須是當(dāng)前時點的土地評估價格,所需補交的土地出讓金應(yīng)是當(dāng)前不同用途土地出讓金的差額。對于文中所提到的“無論樓層高低都不應(yīng)該改變因變更用途收取政府收益的數(shù)額”,由于該建筑樓層已經(jīng)確定,容積率也不會發(fā)生變化,所以首層分攤的土地面積也是已經(jīng)確定的固定面積,不應(yīng)該存在由于扣除方法的不同所引起政府收益的不同,除非政府收益按建筑面積或者土地分攤面積分別計算,才會引起政府收益的不同。在這里筆者認為,不應(yīng)把建筑面積和土地分攤面積混合計算。
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劃撥土地出讓金標(biāo)準:市、縣國土資源管理部門或國有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等,集體決策、綜合確定辦理出讓手續(xù)時應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額,并擬訂協(xié)議出讓方案。應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)按下式核定:(1)轉(zhuǎn)讓后不改變用途等土地使用條件的:應(yīng)繳納的土地出讓金=擬出讓時的出讓土地使用權(quán)市場價格-擬出讓時的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格。(2)轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的:應(yīng)繳納的土地出讓金=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場價格-擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格。
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土地出讓金交納方式如下:根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》,凡改變土地用途、容積率的,應(yīng)按規(guī)定補交不同用途和容積率的土地差價。全產(chǎn)權(quán)單位房二次交易時只需由賣方補交2%的土地出讓金,交易后的房屋應(yīng)為商品房性質(zhì)。房屋產(chǎn)權(quán)時間是自產(chǎn)權(quán)證發(fā)放之日算起。 房改房是指按照國家規(guī)定以成本價或標(biāo)準價出售給職工的享受國家一定優(yōu)惠政策的房屋,其在上市轉(zhuǎn)售時存在補交土地出讓金的問題。房改房產(chǎn)權(quán)證基本可分為兩種:按成本價購買的產(chǎn)權(quán)證和按標(biāo)準價購買的產(chǎn)權(quán)證。成本價的產(chǎn)權(quán)證說明該房屋的使用、占有、處置的權(quán)利全部歸產(chǎn)權(quán)人所有,不需經(jīng)過原產(chǎn)權(quán)單位同意就可處置,但該房屋不能辦理贈與,在收益權(quán)上受到一定的限制。房改政策規(guī)定:原以標(biāo)準價購買公房的職工,可以根據(jù)本人意愿理順到成本價,在補交購房時標(biāo)準價與成本價差價款后,獲得全部產(chǎn)權(quán),并換新的產(chǎn)權(quán)證書。全產(chǎn)權(quán),可以上市交易。房改房已經(jīng)交納土地出讓金上市交易后再次進入市場交易的,按照出讓土地使用權(quán)的商品房交易的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
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原土地出讓合同中已有約定不得改變土地用途以及經(jīng)招拍掛程序公開出讓的土地,不得改變規(guī)劃條件,如招拍掛土地受讓后規(guī)劃條件中需提高容積率的用地,按規(guī)定經(jīng)批準后增加的建筑面積不得超過原容積率的總建筑面積的20%,否則必須收回土地后按新的規(guī)劃條件(容積率)公開出讓;增加容積率應(yīng)補繳的土地出讓金 = 批準改變時的新土地使用條件下(容積率)土地使用權(quán)市場評估確認價格 - 批準改變時原土地使用條件下(容積率)剩余年期土地使用權(quán)市場評估確認價格。四、對未經(jīng)政府批準,現(xiàn)狀已改變規(guī)劃條件的項目用地,必須由業(yè)主提出申請,辦理補辦手續(xù);如未辦理補辦手續(xù)一經(jīng)查實的,將根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定,按擅自改變土地使用條件進行查處。五、對已經(jīng)政府批準列入重大項目推進的區(qū)塊和已經(jīng)明確的舊城改造的區(qū)塊,不得批準改變用途、規(guī)劃條件及不得辦理劃撥補辦出讓。
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