容積率調(diào)整補(bǔ)交土地出讓金怎么看？ 改變?nèi)莘e率應(yīng)該如何補(bǔ)交土地出讓金？

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• 138****9069

  　容積率，是指建筑物總面積與宗地面積之比。在宗地面積一定的情況下，建設(shè)項(xiàng)目的容積率越高，建設(shè)物總面積就越大，土地利用率就越高，地價(jià)也就越高，土地使用權(quán)人應(yīng)繳納的土地出讓金也就越高。近幾年，社會(huì)上存在著一些規(guī)劃等部門(mén)權(quán)力尋租，違規(guī)批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)商提高容積率，開(kāi)發(fā)商獲取巨額利益的現(xiàn)象。清理改變已出讓國(guó)有土地用途和容積率對(duì)于從源頭上防治腐敗、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)有著重要的意義。由于改變土地用途、容積率應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金數(shù)額的確定方法上，在法律適用上存在很多分歧，我們有必要對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行研究。
  提高容積率后應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金的法律依據(jù)
  　　由于容積率的提高對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓價(jià)格有著實(shí)質(zhì)性的影響，開(kāi)發(fā)商在較低的容積率的標(biāo)準(zhǔn)下取得國(guó)有土地使用權(quán)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中又通過(guò)種種手段提高容積率，其行為的本質(zhì)是逃廢土地出讓金，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的這種弊端，應(yīng)當(dāng)采取法律的手段予以有效地打擊和制止。
  雖然1990年國(guó)務(wù)院頒布《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》開(kāi)始實(shí)施國(guó)有土地使用權(quán)有償使用，1994年《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》僅對(duì)土地使用者改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途應(yīng)相應(yīng)調(diào)整土地出讓金作出規(guī)定，對(duì)地價(jià)有重要影響的容積率調(diào)整是否應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金未作出規(guī)定。
  2001年國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》第一次對(duì)其作出明確規(guī)定：土地使用者需要改變?cè)鷾?zhǔn)的土地用途、容積等，必須依法報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)。對(duì)于出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同用途和容積率的土地差價(jià)。2002年建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃管理工作的通知》第四條規(guī)定：“如因特殊原因，確需改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)告知國(guó)有土地管理部門(mén)；依法應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交土地出讓金的，受讓人應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定予以補(bǔ)交”。

  查看全文↓ 2018-12-04 14:04:51
• 158****0077

  
  一般容積率是不能改變的，這是規(guī)劃部門(mén)根據(jù)總體考慮給出的數(shù)據(jù)。改變了就是多造房屋建筑面積，按多建面積X規(guī)定全額補(bǔ)交。

  查看全文↓ 2018-12-04 14:04:45
• 134****8783

  
  　　本案涉及單位職工家屬院經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)在原址上進(jìn)行翻建改建住宅樓行為，可認(rèn)定為土地使用者申請(qǐng)對(duì)其使用的出讓土地改變使用條件的情形，具體包括改變土地用途、規(guī)劃指標(biāo)、使用年期等單一或多個(gè)條件。根據(jù)國(guó)土資源部《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》規(guī)定：出讓土地申請(qǐng)改變用途等土地使用條件，經(jīng)出讓方和規(guī)劃管理部門(mén)同意，原土地使用權(quán)人可以與市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》或重新簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，調(diào)整國(guó)有土地使用權(quán)出讓金。調(diào)整國(guó)有土地使用權(quán)出讓金金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)批準(zhǔn)改變用途等土地使用條件時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格水平，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地出讓金額應(yīng)當(dāng)是批準(zhǔn)改變時(shí)的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格減去批準(zhǔn)改變時(shí)原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。因此，本案中職工家屬院進(jìn)行翻建、改建行為，屬不改變土地用途和土地使用年期，而只改變?nèi)莘e率的單一規(guī)劃指標(biāo)情形，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳土地出讓金。具體標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為批準(zhǔn)改變時(shí)新容積率的剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格減去批準(zhǔn)改變時(shí)原容積率的剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格所得差額。
  　　此外，本案中職工家屬院十戶居民參加了房改，使得各自均持有相應(yīng)的土地使用權(quán)證，同時(shí)鑒于容積率是以宗地為單元進(jìn)行設(shè)定的，為此，本案中十戶居民的住宅樓所占土地必須是一宗獨(dú)立土地，其十戶居民均為該獨(dú)立宗地的分?jǐn)偼恋厥褂谜?，在此條件下國(guó)土資源管理部門(mén)方具備與十戶居民聯(lián)合簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的可行性。

  查看全文↓ 2018-12-04 14:04:40

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??如何繳納土地出讓金？怎么補(bǔ)交土地出讓金？
  答

  劃撥土地使用權(quán)出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。土地使用權(quán)受讓人對(duì)按上述方法計(jì)算的土地出讓金金額有異議的，應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，土地出讓金按照評(píng)估值的40%計(jì)算。實(shí)際成交價(jià)格不低于同級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，減讓按不低于成交價(jià)格40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，減讓按地價(jià)總額的40%計(jì)算。劃撥土地使用權(quán)的成本價(jià)與土地價(jià)格的**高比例不得高于60%。以劃撥的土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，必須將成本價(jià)格折算為市場(chǎng)地價(jià)，然后按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金。

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• 問(wèn) ??如何繳納土地出讓金？如何補(bǔ)交土地出讓金？
  答

  劃撥土地使用權(quán)出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。土地使用權(quán)受讓人對(duì)按上述方法計(jì)算的土地出讓金金額有異議的，應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，土地出讓金按照評(píng)估值的40%計(jì)算。實(shí)際成交價(jià)格不低于同級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，減讓按不低于成交價(jià)格40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，減讓按地價(jià)總額的40%計(jì)算。劃撥土地使用權(quán)的成本價(jià)與土地價(jià)格的**高比例不得高于60%。以劃撥的土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，必須將成本價(jià)格折算為市場(chǎng)地價(jià)，然后按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金。

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• 問(wèn) ??改變土地用途怎么補(bǔ)交土地出讓金
  答

  原土地出讓合同中已有約定不得改變土地用途以及經(jīng)招拍掛程序公開(kāi)出讓的土地，不得改變規(guī)劃條件，如招拍掛土地受讓后規(guī)劃條件中需提高容積率的用地，按規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)后增加的建筑面積不得超過(guò)原容積率的總建筑面積的20％，否則必須收回土地后按新的規(guī)劃條件（容積率）公開(kāi)出讓；增加容積率應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金 = 批準(zhǔn)改變時(shí)的新土地使用條件下（容積率）土地使用權(quán)市場(chǎng)評(píng)估確認(rèn)價(jià)格 - 批準(zhǔn)改變時(shí)原土地使用條件下（容積率）剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)評(píng)估確認(rèn)價(jià)格。四、對(duì)未經(jīng)政府批準(zhǔn)，現(xiàn)狀已改變規(guī)劃條件的項(xiàng)目用地，必須由業(yè)主提出申請(qǐng)，辦理補(bǔ)辦手續(xù)；如未辦理補(bǔ)辦手續(xù)一經(jīng)查實(shí)的，將根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，按擅自改變土地使用條件進(jìn)行查處。五、對(duì)已經(jīng)政府批準(zhǔn)列入重大項(xiàng)目推進(jìn)的區(qū)塊和已經(jīng)明確的舊城改造的區(qū)塊，不得批準(zhǔn)改變用途、規(guī)劃條件及不得辦理劃撥補(bǔ)辦出讓。

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• 問(wèn) ??如何補(bǔ)交土地出讓金呢？
  答

  首先，根據(jù)《土地管理法》，我國(guó)的土地有“三大類”：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。土地性質(zhì)主要是指這其中的建設(shè)用地分類，一般在進(jìn)行土地登記時(shí)，《國(guó)有土地使用證》用途一欄中都會(huì)登記商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公等分類，這就是土地性質(zhì)。土地出讓金指的是各級(jí)政府土地管理部門(mén)將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門(mén)繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款，這一部分價(jià)款并不是土地的全部?jī)r(jià)格，不同地區(qū)土地出讓金收取的比例并不一樣。

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• 問(wèn) 關(guān)于補(bǔ)交土地出讓金
  答

  土地出讓期限屆滿之后，用地方若需繼續(xù)使用土地的，經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)后，補(bǔ)交土地出讓金可以繼續(xù)使用。

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