您好,根據(jù)規(guī)定,以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定,報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。所以,您需要先報(bào)人民政府審批,準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的,由大樓的受讓方辦理出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金。
全部3個(gè)回答>改變用途后,土地出讓金及出讓年限應(yīng)如何確定
151****8719 | 2018-07-14 15:06:03
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146****2188
首先,根據(jù)《土地管理法》,我國(guó)的土地有“三大類”:農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。土地性質(zhì)主要是指這其中的建設(shè)用地分類,一般在進(jìn)行土地登記時(shí),《國(guó)有土地使用證》用途一欄中都會(huì)登記商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公等分類,這就是土地性質(zhì);土地出讓金指的是各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者,按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款(指土地出讓的交易總額),或土地使用期滿,土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款,或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者,將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資,按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款,這一部分價(jià)款并不是土地的全部?jī)r(jià)格,不同地區(qū)土地出讓金收取的比例并不一樣。
查看全文↓ 2018-07-14 15:07:08
其次,土地性質(zhì)和土地出讓金有著密切的聯(lián)系。不同性質(zhì)的用地有不同的土地使用年限和土地收益。《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定:“土地使用權(quán)出讓的**高年限按下類用途確定:(一)居住用地七十年;(二)工業(yè)用地五十年;(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;(四)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年;(五)綜合或者其他用地五十年。”土地使用年限直接影響著土地收益年期的長(zhǎng)短;另一方面,不同性質(zhì)的用地土地收益也不一樣。一般情況下,商業(yè)用途的土地收益**大,住宅其次,工業(yè)**低,所以同樣面積、相似條件、不同性質(zhì)的土地,收益的不同使得所繳納的土地出讓金也不一樣。
由此可以看出,改變土地用途直接改變了土地的原有收益,使得國(guó)有土地收益發(fā)生改變,為了維護(hù)國(guó)家利益,就需要補(bǔ)交由于改變土地性質(zhì),所增加土地收益的土地出讓金。
讀者問(wèn)題中提出兩種補(bǔ)交土地出讓金的計(jì)算方法:
一種計(jì)算方法是按評(píng)估價(jià)格×門市建筑面積×22%-原用途價(jià)格×門市分?jǐn)偼恋孛娣e×22%,其中評(píng)估價(jià)格把同一時(shí)點(diǎn)的出讓土地原用途價(jià)格扣除;
另一種計(jì)算方法是按評(píng)估價(jià)格×門市建筑面積×22%-出讓土地原用途價(jià)格×分?jǐn)偼恋孛娣e。
在回答此問(wèn)題前,筆者要先提出幾個(gè)問(wèn)題。
基于以上問(wèn)題,筆者也很難判斷到底哪一種方法更有利于保障國(guó)家收益、說(shuō)服土地使用者,但是從土地估價(jià)上來(lái)說(shuō),對(duì)于改變用地性質(zhì)所要補(bǔ)交的土地出讓金,一般應(yīng)該在當(dāng)前情況下重新評(píng)估土地性質(zhì)變更前后的價(jià)值,補(bǔ)交額應(yīng)當(dāng)是當(dāng)前不同用途土地出讓金的差額,具體計(jì)算如下:
所需補(bǔ)交出讓金=當(dāng)前商業(yè)用途土地價(jià)格×土地面積×出讓金繳納比例-當(dāng)前住宅用途土地價(jià)格×土地面積×出讓金繳納比例
在實(shí)際操作中,住宅類用地轉(zhuǎn)為底商的土地性質(zhì)變更,筆者認(rèn)為土地面積應(yīng)是首層總的分?jǐn)偼恋孛娣e,具體到每個(gè)門市分?jǐn)偟耐恋孛娣e應(yīng)該按照其門市建筑面積所占首層總建筑面積的比例進(jìn)行分擔(dān),具體公式如下:
每個(gè)門市分?jǐn)偼恋孛娣e=門市建筑面積/首層總建筑面積×首層總的分?jǐn)偼恋孛娣e
因?yàn)槌鲎尳鹬傅氖峭恋禺a(chǎn)生的收益,所以筆者認(rèn)為應(yīng)該按照每個(gè)門市分?jǐn)偟耐恋孛娣e進(jìn)行補(bǔ)交土地出讓金,由此得出每個(gè)門市所需補(bǔ)交的土地出讓金,計(jì)算公式如下:
每個(gè)門市補(bǔ)交的土地出讓金=當(dāng)前商業(yè)用途土地價(jià)格×分?jǐn)偼恋孛娣e×出讓金繳納比例-當(dāng)前住宅用途土地價(jià)格×分?jǐn)偼恋孛娣e×出讓金繳納比例
需要說(shuō)明的是,改變土地性質(zhì)所需要補(bǔ)交的土地出讓金數(shù)額,并不是當(dāng)前商業(yè)用途土地出讓金直接減去以前住宅用途的土地出讓金,因?yàn)樨泿糯嬖谠鲋祷蛸H值的情況,所以必須對(duì)當(dāng)前土地的商業(yè)和住宅用途重新進(jìn)行評(píng)估,然后才能正確、合理的確定需要補(bǔ)交的土地出讓金。也就是說(shuō),無(wú)論土地的性質(zhì)怎樣改變,都必須是當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的土地評(píng)估價(jià)格,所需補(bǔ)交的土地出讓金應(yīng)是當(dāng)前不同用途土地出讓金的差額。
對(duì)于文中所提到的“無(wú)論樓層高低都不應(yīng)該改變因變更用途收取政府收益的數(shù)額”,由于該建筑樓層已經(jīng)確定,容積率也不會(huì)發(fā)生變化,所以首層分?jǐn)偟耐恋孛娣e也是已經(jīng)確定的固定面積,不應(yīng)該存在由于扣除方法的不同所引起政府收益的不同,除非政府收益按建筑面積或者土地分?jǐn)偯娣e分別計(jì)算,才會(huì)引起政府收益的不同。在這里筆者認(rèn)為,不應(yīng)把建筑面積和土地分?jǐn)偯娣e混合計(jì)算。 -
134****1198
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第17條和第43條的規(guī)定,土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的,必須取得出讓方市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。此外,根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國(guó)發(fā)[2004]28號(hào))第16條的規(guī)定,供地時(shí)要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫(xiě)入土地使用合同,土地使用權(quán)人不按照約定條件使用土地的,要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因此,土地使用者未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自改變土地用途,經(jīng)批準(zhǔn)改變出讓合同約定的土地用途的,《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》、《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》進(jìn)行了具體規(guī)定,根據(jù)原《土地使用權(quán)出讓合同》的約定不同分兩種情況處理:
查看全文↓ 2018-07-14 15:06:45
1、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)或者法律法規(guī)或行政規(guī)定明確改變土地用途應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)的,應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府收回土地使用權(quán)(對(duì)出讓土地使用權(quán)人給予相應(yīng)補(bǔ)償,補(bǔ)償金額根據(jù)余期出讓土地使用權(quán)價(jià)格確定)后,依法重新公開(kāi)供應(yīng)。
2、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》沒(méi)有約定、法律法規(guī)、行政規(guī)定也沒(méi)有明確規(guī)定的,土地使用者應(yīng)當(dāng)按規(guī)定報(bào)經(jīng)出讓方(市、縣人民政府土地行政主管部門)和城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn),批準(zhǔn)后應(yīng)當(dāng)簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金,即對(duì)原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整,重新核定。 出讓年限的確定應(yīng)根據(jù)情況具體確定:
(1)城市規(guī)劃對(duì)土地使用有特殊限制或土地使用者有特殊要求的,土地使用年限可以按照原用途土地剩余使用年限甚至更短期限確定;
(2)沒(méi)有特殊限制的,為便于土地利用,一般情況下都應(yīng)當(dāng)按照新的土地用途重新核定土地使用年限,但不得超過(guò)法定**高土地出讓年限。 土地用途和出讓年限確定后,即可根據(jù)新舊土地用途、出讓年限和批準(zhǔn)時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格水平確定應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金額。應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金額=批準(zhǔn)時(shí)的新用途、新出讓年期下的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-原用途在批準(zhǔn)改變用途時(shí)的剩余年期出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。 -
158****8242
關(guān)于房改房的土地出讓金,根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》,凡改變土地用途、容積率的,應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同用途和容積率的土地差價(jià)。
查看全文↓ 2018-07-14 15:06:25
全產(chǎn)權(quán)單位房二次交易時(shí)只需由賣方補(bǔ)交2%的土地出讓金,交易后的房屋應(yīng)為商品房性質(zhì)。房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)間是自產(chǎn)權(quán)證發(fā)放之日算起。 房改房是指按照國(guó)家規(guī)定以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售給職工的享受國(guó)家一定優(yōu)惠政策的房屋,其在上市轉(zhuǎn)售時(shí)存在補(bǔ)交土地出讓金的問(wèn)題。
房改房產(chǎn)權(quán)證基本可分為兩種:按成本價(jià)購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)證和按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)證。成本價(jià)的產(chǎn)權(quán)證說(shuō)明該房屋的使用、占有、處置的權(quán)利全部歸產(chǎn)權(quán)人所有,不需回答于:2012-04-10 09:17 舉報(bào)
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首先,根據(jù)《土地管理法》,我國(guó)的土地有“三大類”:農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。土地性質(zhì)主要是指這其中的建設(shè)用地分類,一般在進(jìn)行土地登記時(shí),《國(guó)有土地使用證》用途一欄中都會(huì)登記商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公等分類,這就是土地性質(zhì)。土地出讓金指的是各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者,按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款(指土地出讓的交易總額),或土地使用期滿,土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款,或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者,將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資,按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款,這一部分價(jià)款并不是土地的全部?jī)r(jià)格,不同地區(qū)土地出讓金收取的比例并不一樣。
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劃撥土地出讓金標(biāo)準(zhǔn):市、縣國(guó)土資源管理部門或國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場(chǎng)情況等,集體決策、綜合確定辦理出讓手續(xù)時(shí)應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額,并擬訂協(xié)議出讓方案。應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)按下式核定:(1)轉(zhuǎn)讓后不改變用途等土地使用條件的:應(yīng)繳納的土地出讓金=擬出讓時(shí)的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格。(2)轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的:應(yīng)繳納的土地出讓金=擬出讓時(shí)的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-擬出讓時(shí)的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格。
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土地出讓金交納方式如下:根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》,凡改變土地用途、容積率的,應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同用途和容積率的土地差價(jià)。全產(chǎn)權(quán)單位房二次交易時(shí)只需由賣方補(bǔ)交2%的土地出讓金,交易后的房屋應(yīng)為商品房性質(zhì)。房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)間是自產(chǎn)權(quán)證發(fā)放之日算起。 房改房是指按照國(guó)家規(guī)定以成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售給職工的享受國(guó)家一定優(yōu)惠政策的房屋,其在上市轉(zhuǎn)售時(shí)存在補(bǔ)交土地出讓金的問(wèn)題。房改房產(chǎn)權(quán)證基本可分為兩種:按成本價(jià)購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)證和按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)證。成本價(jià)的產(chǎn)權(quán)證說(shuō)明該房屋的使用、占有、處置的權(quán)利全部歸產(chǎn)權(quán)人所有,不需經(jīng)過(guò)原產(chǎn)權(quán)單位同意就可處置,但該房屋不能辦理贈(zèng)與,在收益權(quán)上受到一定的限制。房改政策規(guī)定:原以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買公房的職工,可以根據(jù)本人意愿理順到成本價(jià),在補(bǔ)交購(gòu)房時(shí)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)與成本價(jià)差價(jià)款后,獲得全部產(chǎn)權(quán),并換新的產(chǎn)權(quán)證書(shū)。全產(chǎn)權(quán),可以上市交易。房改房已經(jīng)交納土地出讓金上市交易后再次進(jìn)入市場(chǎng)交易的,按照出讓土地使用權(quán)的商品房交易的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
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問(wèn) ??改變土地用途怎么補(bǔ)交土地出讓金答
原土地出讓合同中已有約定不得改變土地用途以及經(jīng)招拍掛程序公開(kāi)出讓的土地,不得改變規(guī)劃條件,如招拍掛土地受讓后規(guī)劃條件中需提高容積率的用地,按規(guī)定經(jīng)批準(zhǔn)后增加的建筑面積不得超過(guò)原容積率的總建筑面積的20%,否則必須收回土地后按新的規(guī)劃條件(容積率)公開(kāi)出讓;增加容積率應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金 = 批準(zhǔn)改變時(shí)的新土地使用條件下(容積率)土地使用權(quán)市場(chǎng)評(píng)估確認(rèn)價(jià)格 - 批準(zhǔn)改變時(shí)原土地使用條件下(容積率)剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)評(píng)估確認(rèn)價(jià)格。四、對(duì)未經(jīng)政府批準(zhǔn),現(xiàn)狀已改變規(guī)劃條件的項(xiàng)目用地,必須由業(yè)主提出申請(qǐng),辦理補(bǔ)辦手續(xù);如未辦理補(bǔ)辦手續(xù)一經(jīng)查實(shí)的,將根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定,按擅自改變土地使用條件進(jìn)行查處。五、對(duì)已經(jīng)政府批準(zhǔn)列入重大項(xiàng)目推進(jìn)的區(qū)塊和已經(jīng)明確的舊城改造的區(qū)塊,不得批準(zhǔn)改變用途、規(guī)劃條件及不得辦理劃撥補(bǔ)辦出讓。
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