物業(yè)管理中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)應(yīng)如何處理 ??

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• 151****9417

  業(yè)主和物業(yè)管理常出現(xiàn)的問(wèn)題有,
  1.**重要的是小區(qū)的安全治安問(wèn)題,(這是物業(yè)和業(yè)主**為關(guān)注的問(wèn)題)
  2.其次就是小區(qū)車輛亂停亂放的問(wèn)題,
  3.物業(yè)對(duì)小區(qū)業(yè)主所反饋的問(wèn)題處理得是否及時(shí),
  4.在次就是小區(qū)物業(yè)的工作人員的工作和服務(wù)態(tài)度問(wèn)題,
  以上是物業(yè)和業(yè)主**容易發(fā)生沖突的問(wèn)題,也是**為頭疼的問(wèn)題,

  查看全文↓ 2018-07-13 21:29:12
• 131****3886

  1．所選派的管理人員對(duì)開(kāi)發(fā)商的立項(xiàng)決策工作進(jìn)行積極配合，對(duì)物業(yè)市場(chǎng)的細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)的定位、成本利潤(rùn)分析、物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容等基本問(wèn)題發(fā)表誠(chéng)懇的看法和建議。
  2．所選派的管理人員根據(jù)自己對(duì)業(yè)主和用戶一般需求的深入了解與把握，對(duì)物業(yè)規(guī)則設(shè)計(jì)中容易忽略的細(xì)節(jié)問(wèn)題如空調(diào)位置設(shè)計(jì)的占地與美觀問(wèn)題的處理，建筑物內(nèi)的管線布局怎樣考慮才能利于日后的維修養(yǎng)護(hù)等提供改進(jìn)意見(jiàn)，避免或減少物業(yè)管理中的“先天不足”現(xiàn)象。
  3．所選派的管理人員扮演“第二工程監(jiān)理”角色，按施工進(jìn)度察看施工現(xiàn)場(chǎng)。
  4．所選派的管理人員參與工程驗(yàn)收，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、整潔情況檢查，并按整改計(jì)劃督促整改。
  海外物業(yè)管理在前期管理動(dòng)作中主要是與開(kāi)發(fā)商及銷售商代理商緊密配合，促進(jìn)物業(yè)租售，參與簽約活動(dòng)；根據(jù)業(yè)主和使用人的要求、希望與建議，設(shè)計(jì)日后的管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，海外的做法是：在物業(yè)租售合同簽訂的同時(shí)，讓業(yè)主和用戶在有關(guān)物業(yè)維護(hù)、使用的“公共契約”上簽字，如《大廈公契》等開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司依法制定的文件，并與物業(yè)權(quán)屬證一起作為檔案資料保存使用，還在住區(qū)管理工作正式啟動(dòng)后張貼公布，便于對(duì)照?qǐng)?zhí)行。另外，海外物業(yè)管理的前期運(yùn)作內(nèi)容還包括：
  1．始終保持公共場(chǎng)所的整潔。
  2．嚴(yán)格控制和協(xié)助造訪者進(jìn)出物業(yè)。
  3．嚴(yán)格控制裝修人員進(jìn)出物業(yè)。（新加坡的做法是：所建住宅物業(yè)是“空殼”，讓業(yè)主或使用者自我創(chuàng)造性的進(jìn)行“第二次裝修”，但發(fā)達(dá)國(guó)家是先按物業(yè)裝修幾大流派或住戶愛(ài)好類型裝修好，將一個(gè)“完整”的物業(yè)移交給物業(yè)管理單位，并在3年內(nèi)不準(zhǔn)再裝修）
  4．保障停車安全。
  5．精神飽滿、禮貌周全地接待來(lái)訪者。
  6．全天候地做好住區(qū)的治安管理工作。
  日本關(guān)西地區(qū)管理專家掘重裕說(shuō)，物業(yè)管理貫穿于整個(gè)建筑物生命周期的一種業(yè)務(wù)，它從整個(gè)建筑物的設(shè)計(jì)、建造、維護(hù)保養(yǎng)一直到**后拆除是全程跟蹤服務(wù)的。因此，從建筑總體花費(fèi)來(lái)看，基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用只占整體費(fèi)用的25%，而維護(hù)管理費(fèi)用則占75%，這與中國(guó)重基建而輕管理的資金分配方式有所不同。在傳統(tǒng)意識(shí)中，國(guó)內(nèi)常常把物業(yè)開(kāi)發(fā)看成是開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)院和施工單位的事，物業(yè)管理是房屋建成后才開(kāi)始的，似乎開(kāi)發(fā)時(shí)期與物業(yè)管理無(wú)關(guān)。所以，以前國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理公司普遍對(duì)早期介入不重視。隨著對(duì)物業(yè)管理理論研究的深入，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為物業(yè)管理介入的時(shí)間越早越好。這個(gè)結(jié)論的得出可以說(shuō)是對(duì)我國(guó)過(guò)去十幾年管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的總結(jié)。
  目前，國(guó)內(nèi)一些規(guī)模較大、管理較規(guī)范的物業(yè)管理公司已經(jīng)在接管物業(yè)時(shí)，進(jìn)行早期介入的管理運(yùn)作，并制定出相應(yīng)的管理標(biāo)準(zhǔn)程序。我國(guó)現(xiàn)在暫無(wú)全國(guó)性的物業(yè)管理法律，不能夠制定出統(tǒng)一的運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)及程序。雖然有不少地方性法規(guī)、章程或條例出臺(tái)，但由于我國(guó)物業(yè)管理仍處于初始階段，有很多問(wèn)題不是地方性法規(guī)所能解決的。早期介入具有以下作用：
  1．有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)
  我國(guó)疆域廣闊，地理環(huán)境與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距懸殊，這必然要對(duì)設(shè)計(jì)提出不同要求。比如在南方，高溫時(shí)間較長(zhǎng)，空調(diào)用電量特別大尤其是一些商業(yè)大廈，就必須考慮電路的負(fù)荷問(wèn)題。而北方，就要考慮取暖。這些物業(yè)管理中的實(shí)際問(wèn)題，一般設(shè)計(jì)人員很難完全預(yù)料、估計(jì)，而有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司卻十分清楚。因此，物業(yè)管理公司在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)對(duì)所管理物業(yè)的設(shè)計(jì)進(jìn)行審視，對(duì)不當(dāng)之處提出修改方案，可優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)，避免一些在后期工作中難以解決的問(wèn)題。
  2．有利于提高房屋建造質(zhì)量
  由于物業(yè)管理公司在物業(yè)使用與管理方面擁有第一手資料，對(duì)于樓宇在長(zhǎng)期使用過(guò)程中所暴露出的各種工程質(zhì)量問(wèn)題十分了解，通過(guò)參與物業(yè)施工建設(shè)階段監(jiān)理，強(qiáng)化了施工過(guò)程中的質(zhì)量管理和監(jiān)控，并盡可能把房屋質(zhì)量隱患消滅在建造過(guò)程中，從而提高房屋的建造質(zhì)量。
  3．有利于保證物業(yè)的使用功能
  物業(yè)管理公司通過(guò)參與竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收，按有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗(yàn)收，能確保房屋和各類設(shè)備及附屬配套設(shè)施正常的使用功能和使用安全。
  4．有利于加強(qiáng)對(duì)所管物業(yè)的全面了解
  物業(yè)管理公司要想做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作，必須對(duì)土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，對(duì)于圖紙改動(dòng)或增、減部分作出認(rèn)真記錄。例如；管線節(jié)點(diǎn)的設(shè)置往往和設(shè)計(jì)圖紙所標(biāo)位置有一定差距，如果布置管線時(shí)不在現(xiàn)場(chǎng)作記錄，在后期管理中，可能就會(huì)出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。相對(duì)來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理人員對(duì)土建結(jié)構(gòu)部分了解得不用太深，而對(duì)設(shè)備安裝、管線布置等情況則應(yīng)充分掌握，便于后期管理。因此，如果目前條件不允許過(guò)早介入的話，設(shè)備安裝階段應(yīng)是較合適的介入點(diǎn)。由于加強(qiáng)了對(duì)所管物業(yè)的全面了解，就為竣工驗(yàn)收、接管驗(yàn)收打下了基礎(chǔ)，可提高驗(yàn)收質(zhì)量，縮短驗(yàn)收時(shí)間，對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進(jìn)之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。
  5．早期介入有利于后期管理工作的進(jìn)行
  物業(yè)管理公司通過(guò)早期介入，保證了設(shè)計(jì)、建造質(zhì)量和對(duì)物業(yè)的全面了解，對(duì)后期的物業(yè)管理就帶來(lái)了很多便利，既便于維修保養(yǎng)計(jì)劃的安排與實(shí)施，又能保證維修質(zhì)量，從而提高了工作效率和工作質(zhì)量。同時(shí)，在前期管理中，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的磨合，便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、通訊、治安、維修、綠化等各部門之間的關(guān)系，建立順暢的服務(wù)渠道，有利于后期管理工作的進(jìn)行。
  6．有利于樹(shù)立物業(yè)管理公司的形象
  如果接管與入住同步進(jìn)行，物業(yè)管理公司即使再努力，也會(huì)被各項(xiàng)繁雜事務(wù)搞得焦頭爛額，折騰不出頭緒，并且容易忙中出錯(cuò)，以致嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象。
  三、物業(yè)管理前期介入的可行性
  物業(yè)管理前期介入，從前面的理論分析已得出其十分必要，但在現(xiàn)實(shí)中是否可行呢？下面我們就對(duì)物業(yè)管理前期介入的可行性進(jìn)行分析。
  （一）、從經(jīng)濟(jì)效益角度看
  任何經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都要有成本支出，作為一個(gè)企業(yè)也必然要考慮經(jīng)濟(jì)效益，這是無(wú)可非議的。如果考慮物業(yè)管理前期介入的經(jīng)濟(jì)性呢？這可從三個(gè)角度來(lái)分析：
  1．經(jīng)濟(jì)效益的可行性
  從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度來(lái)說(shuō)，增加這種行為有利有弊，存在著風(fēng)險(xiǎn)收益。利的方面：有物業(yè)管理公司介入，加強(qiáng)了決策、規(guī)劃的準(zhǔn)確性，保證物業(yè)順利地開(kāi)發(fā)；同時(shí)保證物業(yè)開(kāi)發(fā)質(zhì)量，促進(jìn)物業(yè)銷售，加快資金周轉(zhuǎn)。弊的方面：主要是增加了成本（前期介入費(fèi)用由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)承擔(dān)），假若物業(yè)管理公司提出返工建議，可能還增加工期等。綜合而知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商雖然在前期介入中承擔(dān)了一定風(fēng)險(xiǎn)，但會(huì)帶來(lái)更大的收益，從經(jīng)濟(jì)性的角度來(lái)看，利大于弊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該支持物業(yè)管理前期介入。
  2．從物業(yè)管理公司的角度
  物業(yè)管理公司從參與的角度來(lái)看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物業(yè)，為今后接受新業(yè)務(wù)奠定了基礎(chǔ)，便于本企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)領(lǐng)域，占領(lǐng)業(yè)務(wù)市場(chǎng)。不利的一方面是：可能增加成本費(fèi)用（如果費(fèi)用由物業(yè)管理公司承擔(dān)）。
  3．從社會(huì)總體的角度
  從社會(huì)總體角度來(lái)看，由于前期介入有利之處在于規(guī)劃施工階段得到了把關(guān)，減少了失誤，把物業(yè)的不足之處消滅在萌芽狀態(tài)中，有利于社會(huì)總體經(jīng)濟(jì)利益提高。
  綜上分析，利明顯大于弊，所以從經(jīng)濟(jì)的角度看，物業(yè)管理的早期介入是可行的。
  （二）、技術(shù)力量的保證
  為了保證物業(yè)管理前期介入的成功，物業(yè)管理公司應(yīng)該選擇并組織好一批人員參與前期介入。由于物業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，物業(yè)管理公司不可能抽調(diào)出大批人員介入，所以應(yīng)采取精兵簡(jiǎn)政的組織構(gòu)架，人員組成可采取兩種方式：長(zhǎng)期介入人員（2～3人），由房屋管理員、結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師三人組成；短期介入人員（3～4人），由公司經(jīng)理、部門經(jīng)理和技術(shù)骨干組成。
  長(zhǎng)期介入人員就是從項(xiàng)目一開(kāi)始，就進(jìn)入角色，一直到項(xiàng)目結(jié)束，參與項(xiàng)目的全過(guò)程。介入人員的素質(zhì)與技術(shù)在很大程度上決定了物業(yè)管理前期介入的成敗，所以在人員選配上一定挑選，通常有一名經(jīng)驗(yàn)豐富、知識(shí)全面的管理人員（該同志應(yīng)對(duì)物業(yè)情況十分熟悉，并有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)）來(lái)參與物業(yè)管理的前期介入。還需要一名結(jié)構(gòu)工程師和設(shè)備工程師來(lái)進(jìn)行配合，分管土建工程和設(shè)備安裝的質(zhì)量把關(guān)。
  正是通過(guò)技術(shù)人員的技術(shù)把關(guān)，來(lái)保證物業(yè)管理前期介入達(dá)到預(yù)期的結(jié)果。

  查看全文↓ 2018-07-13 21:28:49
• 154****0333

  　　第一：物業(yè)糾紛案件，這個(gè)范圍簡(jiǎn)直是太廣泛了，上到打架斗毆，下到鄰里瑣事，有業(yè)主和物業(yè)的糾紛，也有業(yè)主和業(yè)主的糾紛；物業(yè)幾乎每天都有物業(yè)糾紛案件，每天都要去處理；
  　　第二：遇到物業(yè)糾紛案件，首先應(yīng)該安撫矛盾雙方，不要讓矛盾升級(jí)；
  　　第三：了解事情經(jīng)過(guò)，合理處置；
  　　了解事情經(jīng)過(guò)后，能協(xié)調(diào)處理的協(xié)調(diào)處理，不在物業(yè)協(xié)調(diào)處理范圍內(nèi)的，做好解釋；應(yīng)該報(bào)國(guó)家政府行政主管部門協(xié)調(diào)處理的，報(bào)國(guó)家政府行政主管部門處理；
  　　第四：處理完后，要有后續(xù)的及時(shí)跟進(jìn)和回防；
  　　第五：針對(duì)糾紛事件做好經(jīng)驗(yàn)總結(jié)；同時(shí)某些事件也可以避免再次發(fā)生；
  　　第六：當(dāng)然，以上說(shuō)的一般事件的處理過(guò)程；
  　　如果發(fā)生了刑事治安案件等，那么就直接撥打110啦

  查看全文↓ 2018-07-13 21:28:20
• 133****5861

  您好：
  物業(yè)管理矛盾糾紛處理治理
  物業(yè)服務(wù)合同糾紛
  很多業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理簽訂合同時(shí)，往往對(duì)于物業(yè)合同的性質(zhì)沒(méi)有明確定義，有的小區(qū)中雙方簽訂的是“服務(wù)合同”，而有的小區(qū)中雙方簽訂的則是“委托合同”。
  這是因?yàn)閷?duì)于物業(yè)管理服務(wù)合同的認(rèn)識(shí)不同所造成的。如果雙方簽訂的是物業(yè)委托合同性質(zhì)的，那么就代表著由業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是委托與被委托關(guān)系。
  在委托關(guān)系的情況下，一旦小區(qū)的管理出現(xiàn)了問(wèn)題，比如遭到盜竊等，那么后果將與物業(yè)公司沒(méi)有任何關(guān)系;同時(shí)由于委托合同的委托人依法可隨意終止合同，而不需要任何理由，這也不利于小區(qū)物業(yè)管理的穩(wěn)定性。
  解決方法：在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，需要注意的是合同的性質(zhì)應(yīng)該為服務(wù)合同，而不是委托合同。其**簡(jiǎn)單的方法是先看物業(yè)合同的名稱，如果是服務(wù)合同，一般這個(gè)合同的名稱是“物業(yè)管理服務(wù)合同”，而不是“物業(yè)管理委托合同”。
  與開(kāi)發(fā)商關(guān)系糾紛
  《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，應(yīng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選出物業(yè)管理企業(yè)。但到目前為止，大多數(shù)小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)均是由開(kāi)發(fā)商派生出來(lái)的，即便實(shí)行招投標(biāo)，由于難以真正建立公平競(jìng)爭(zhēng)的招投標(biāo)機(jī)制，開(kāi)發(fā)商派生出來(lái)的物業(yè)管理企業(yè)仍處于優(yōu)勢(shì)地位，往往是其中標(biāo)，這種建設(shè)與管理的“父子關(guān)系”依然普遍存在。當(dāng)物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量或銷售時(shí)不切實(shí)際的承諾等涉及開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題引發(fā)糾紛后，物業(yè)管理企業(yè)常以其與開(kāi)發(fā)商是兩獨(dú)立法人，無(wú)任何關(guān)系拒絕處理，而開(kāi)發(fā)商往往是項(xiàng)目公司，一個(gè)小區(qū)成立一個(gè)項(xiàng)目公司，建設(shè)完成結(jié)算完畢后就不存在了，售后服務(wù)、保修等矛盾無(wú)法解決。
  解決方法：入住小區(qū)的業(yè)主們?cè)诜蠗l件后，也就是說(shuō)小區(qū)內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上，或者首套房屋出售并且交付使用已經(jīng)滿2年的，一定要及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)成立業(yè)主委員會(huì)，通過(guò)業(yè)主委員會(huì)來(lái)維護(hù)自身權(quán)益。
  公共配套設(shè)施糾紛
  例：某樓盤的地下停車庫(kù)被開(kāi)發(fā)商賣給了個(gè)人，使得小區(qū)的停車費(fèi)用漲價(jià)，造成車庫(kù)有空位而業(yè)主卻無(wú)法停車的現(xiàn)象，間接侵害了業(yè)主的利益。
  這類糾紛其實(shí)牽涉到的問(wèn)題就是小區(qū)的公共配套設(shè)施的“主人”到底是誰(shuí)的問(wèn)題，究竟是開(kāi)發(fā)商還是全體業(yè)主。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，目前只對(duì)停車位作了相關(guān)的明確規(guī)定，即“小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)(庫(kù))，應(yīng)當(dāng)提供給本小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給小區(qū)外的單位和個(gè)人;停車位有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個(gè)人?！倍鴽](méi)有對(duì)共用設(shè)施和共用部位的權(quán)屬等問(wèn)題作出規(guī)定
  同時(shí)，目前物業(yè)部分在共用設(shè)施、共用部位的權(quán)屬問(wèn)題還涉及到維修和費(fèi)用的承擔(dān)問(wèn)題。比如哪些部位、設(shè)施、設(shè)備屬于全體業(yè)主共同共有;哪些屬于部分業(yè)主共同共有;未分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e的地下停車庫(kù)權(quán)屬，應(yīng)屬全體業(yè)主還是屬于開(kāi)發(fā)商，如果屬于全體業(yè)主，權(quán)證應(yīng)如何發(fā)放、保管、使用，收益應(yīng)如何處理，維修基金如何籌集、如何分?jǐn)?。而?duì)于開(kāi)發(fā)商已出售的地下停車庫(kù)應(yīng)如何處理，對(duì)于開(kāi)發(fā)商建設(shè)的地面多層鋼結(jié)構(gòu)移動(dòng)車位的權(quán)屬應(yīng)如何認(rèn)定，部分業(yè)主或個(gè)別業(yè)主是否能對(duì)此提起訴訟，部分業(yè)主或個(gè)別業(yè)主對(duì)共用設(shè)施、共用部位的收益如何處理能否提起訴訟等，目前尚沒(méi)有明確規(guī)定。
  解決方法：這一系列問(wèn)題目前有待相關(guān)部門制定相關(guān)法規(guī)。不過(guò)總的來(lái)說(shuō)，業(yè)主們還需提高自身的維權(quán)意識(shí)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題進(jìn)行解決。
  物業(yè)費(fèi)糾紛
  物業(yè)費(fèi)糾紛來(lái)自兩方面：一、物業(yè)費(fèi)包含的費(fèi)用項(xiàng)目;二、物業(yè)費(fèi)收取不到。
  物業(yè)費(fèi)，一般來(lái)說(shuō)是指保安費(fèi)、保潔費(fèi)、保綠費(fèi)、管理費(fèi)4項(xiàng)，但對(duì)于很多業(yè)主來(lái)說(shuō)，很容易把這4項(xiàng)內(nèi)容與額外的日常公共設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)以及電梯水泵運(yùn)營(yíng)能耗費(fèi)等混合在一起。同時(shí)，由于物業(yè)管理公司在收取了物業(yè)費(fèi)用后，有的開(kāi)發(fā)票、有的給收據(jù)，使得很多業(yè)主對(duì)于自己繳納的“物業(yè)費(fèi)”究竟包含了一些什么內(nèi)容不甚清楚。因此，在某些小區(qū)里其收繳率相當(dāng)?shù)?，有的甚至低?0～30%，使得物業(yè)管理難以為繼，造成其他已繳費(fèi)業(yè)主的心理不平衡?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條只講了合理公開(kāi)收費(fèi)問(wèn)題，而基本物業(yè)服務(wù)費(fèi)由哪些構(gòu)成沒(méi)有羅列出來(lái)，造成應(yīng)該付的不付，而不該付的也付的怪現(xiàn)象。
  解決方法：在收費(fèi)方面，物業(yè)公司應(yīng)該在給予業(yè)主的相關(guān)物業(yè)費(fèi)用繳費(fèi)收據(jù)上，將相關(guān)的收費(fèi)目錄名稱和費(fèi)用全部羅列清楚，不能簡(jiǎn)單地以一個(gè)“物業(yè)費(fèi)”的名稱來(lái)取代其中各類的費(fèi)用名稱。
  建立完善物業(yè)管理糾紛調(diào)解機(jī)制的對(duì)策
  (一)建立完善各級(jí)物業(yè)管理糾紛調(diào)解組織。積極探索人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解相互銜接的物業(yè)管理糾紛調(diào)解模式，充分發(fā)揮人民調(diào)解工作在預(yù)防物業(yè)管理糾紛中的作用。進(jìn)一步加強(qiáng)和完善縣(區(qū))、街道和社區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì)職能作用，發(fā)揮好對(duì)所轄區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)解工作組織領(lǐng)導(dǎo)和整體協(xié)調(diào)作用，綜合協(xié)調(diào)調(diào)解解決轄區(qū)重大疑難物業(yè)管理糾紛?；鶎铀痉ㄋ?fù)責(zé)調(diào)解本轄區(qū)復(fù)雜性物業(yè)管理糾紛，指導(dǎo)社區(qū)人民調(diào)解組織開(kāi)展物業(yè)糾紛調(diào)解工作。建立社區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì)，以預(yù)防物業(yè)管理糾紛為主，宣傳物業(yè)管理法規(guī)政策，調(diào)解一般性物業(yè)管理糾紛。
  (二)大力加強(qiáng)物業(yè)糾紛調(diào)解隊(duì)伍建設(shè)。認(rèn)真做好物業(yè)管理糾紛調(diào)解員的選任工作。實(shí)行專兼職相結(jié)合，從房管部門、司法機(jī)關(guān)、社區(qū)居委會(huì)、社區(qū)律師或在社區(qū)有一定威望的群眾中，挑選一批熱愛(ài)公益、公道正派、素質(zhì)較高的人員擔(dān)任人民調(diào)解員。深入開(kāi)展“律師進(jìn)社區(qū)”活動(dòng)，組織廣大律師、法律工作者深入社區(qū)積極參與社區(qū)物業(yè)糾紛的調(diào)處工作，為社區(qū)人民調(diào)解工作提供法律保障。充分發(fā)揮律師職能優(yōu)勢(shì)，利用自身的法律知識(shí)，擔(dān)任社區(qū)物業(yè)公司的法律顧問(wèn)，提供決策咨詢法律服務(wù)，確保物業(yè)公司規(guī)范有序健康發(fā)展。司法局要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)糾紛調(diào)解隊(duì)伍的管理，定期共同組織開(kāi)展物業(yè)糾紛調(diào)解業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對(duì)于成績(jī)突出的集體和個(gè)人給予表彰獎(jiǎng)勵(lì)。
  (三)加大物業(yè)管理糾紛排查力度。組織社區(qū)調(diào)解員深入小區(qū)調(diào)查走訪，對(duì)群眾反映的有關(guān)物業(yè)管理方面的問(wèn)題認(rèn)真登記，甄別問(wèn)題性質(zhì)，對(duì)于屬于物業(yè)管理糾紛的要切實(shí)做好人民調(diào)解工作，對(duì)于不屬于物業(yè)管理糾紛的，要引導(dǎo)群眾通過(guò)其他正當(dāng)手段解決問(wèn)題，做好人民調(diào)解與行政調(diào)解的銜接。注重敏感時(shí)段和敏感地區(qū)的物業(yè)管理糾紛排查，對(duì)入住率超過(guò)50%的新住宅小區(qū)給予高度關(guān)注，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)的籌建給予幫助引導(dǎo)，著重做好對(duì)物業(yè)公司選聘和退出引發(fā)的矛盾糾紛預(yù)防和調(diào)處工作。 (四)加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)和法治宣傳。充分利用社區(qū)工作覆蓋面寬、貼近基層、貼近群眾的優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用具體案例在社區(qū)群眾中開(kāi)展生動(dòng)直觀的法治宣傳和人民調(diào)解工作宣傳，引導(dǎo)居民學(xué)法用法、知法守法，從源頭上預(yù)防和減少矛盾糾紛的發(fā)生。組織業(yè)主委員會(huì)的主要成員、物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人、街道辦事處及居委會(huì)有關(guān)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)及法律培訓(xùn)，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)增強(qiáng)依法守約意識(shí)、服務(wù)意識(shí)，按照合同約定為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符服務(wù)。引導(dǎo)全社會(huì)了解物業(yè)管理行業(yè)特征，澄清對(duì)于物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)誤區(qū)，厘清對(duì)物業(yè)管理的職能定位，進(jìn)一步提升對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的認(rèn)識(shí)度。

  查看全文↓ 2018-07-13 21:27:56

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 交房驗(yàn)房時(shí)應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)如何處理？
  答

  交房時(shí)要仔細(xì)檢查，看看房子好不好。有問(wèn)題就告訴開(kāi)發(fā)商，讓他們改。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 如何處理物業(yè)管理
  答

  可以投訴物業(yè),讓物業(yè)合理的賠償,讓他們立刻搬出去,然后把鎖芯換掉。

  全部8個(gè)回答>
• 問(wèn) 如何處理物業(yè)管理糾紛？
  答

  "只要有物業(yè)就會(huì)產(chǎn)生很多物業(yè)管理糾紛 ，那發(fā)生物業(yè)管理糾紛后應(yīng)該如何處理呢？一、雙方當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商調(diào)解解決。二、通過(guò)仲裁的方法解決物業(yè)管理糾紛。三、通過(guò)訴訟方法解決物業(yè)管理糾紛。

• 問(wèn) ?? 如何處理物業(yè)管理中糾紛
  答

  一、業(yè)主與物業(yè)管理公司協(xié)商解決《物業(yè)管理?xiàng)l例》中已經(jīng)對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)管理公司之間的權(quán)利和義務(wù)作出了明確規(guī)定，業(yè)主和物業(yè)管理公司可以依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)以及管理規(guī)約和物業(yè)管理合同的規(guī)定，自愿平等地進(jìn)行磋商，進(jìn)而解決管理糾紛。二、由第三人調(diào)解這是指業(yè)主與物業(yè)管理公司可以將糾紛提交給第三人，由第三人來(lái)主持雙方進(jìn)行協(xié)商，促成雙方在自愿平等的基礎(chǔ)上達(dá)成調(diào)解協(xié)議。一般調(diào)解可分為民間調(diào)解、行政調(diào)解和司法調(diào)解三種，比如可以由物業(yè)公司所在地的人民調(diào)解委員會(huì)進(jìn)行調(diào)解。三、提交仲裁機(jī)關(guān)仲裁這是指業(yè)主與物業(yè)管理公司雙方發(fā)生糾紛后，根據(jù)我國(guó)《仲裁法》第4條的規(guī)定，依照物業(yè)管理公司中的仲裁條款或者糾紛發(fā)生后自愿訂立的仲裁協(xié)議，將糾紛提請(qǐng)有管理權(quán)的仲裁機(jī)構(gòu)即物業(yè)管理公司所在地的仲裁委員會(huì)進(jìn)行裁決以解決糾紛。四、投訴業(yè)主與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛時(shí)，業(yè)主可以根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第49條，向其所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門投訴。五、提起訴訟業(yè)主通過(guò)以上四種方式仍無(wú)法解決糾紛時(shí)可以將糾紛訴至法院或直接向當(dāng)?shù)厝藗兎ㄔ浩鹪V，請(qǐng)求法院依法行使審判權(quán)以解決糾紛。

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• 問(wèn) ?? 如何處理物業(yè)管理糾紛投訴
  答

  　第一：物業(yè)糾紛案件，這個(gè)范圍簡(jiǎn)直是太廣泛了，上到打架斗毆，下到鄰里瑣事，有業(yè)主和物業(yè)的糾紛，也有業(yè)主和業(yè)主的糾紛；物業(yè)幾乎每天都有物業(yè)糾紛案件，每天都要去處理；　　第二：遇到物業(yè)糾紛案件，首先應(yīng)該安撫矛盾雙方，不要讓矛盾升級(jí)；　　第三：了解事情經(jīng)過(guò)，合理處置；　　了解事情經(jīng)過(guò)后，能協(xié)調(diào)處理的協(xié)調(diào)處理，不在物業(yè)協(xié)調(diào)處理范圍內(nèi)的，做好解釋；應(yīng)該報(bào)國(guó)家政府行政主管部門協(xié)調(diào)處理的，報(bào)國(guó)家政府行政主管部門處理；　　第四：處理完后，要有后續(xù)的及時(shí)跟進(jìn)和回防；　　第五：針對(duì)糾紛事件做好經(jīng)驗(yàn)總結(jié)；同時(shí)某些事件也可以避免再次發(fā)生；　　第六：當(dāng)然，以上說(shuō)的一般事件的處理過(guò)程；　　如果發(fā)生了刑事治安案件等，那么就直接撥打110啦

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