?? 回遷房能改底單嗎

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• 141****5120

  一、改底單是一種違法行為，是國(guó)家法律所不允許的，且改底單的商品房存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，相對(duì)于商品房，回遷房改底單的風(fēng)險(xiǎn)也進(jìn)一步加大。
  二、改底單的相關(guān)知識(shí)
  （一）改底單的概念
  在新購(gòu)房屋取得房產(chǎn)證前，在開發(fā)商處將購(gòu)房者更改為他人姓名的行為，稱之為“改底單”。改底單的行為實(shí)際上是一種違法行為，改底單行為多數(shù)出現(xiàn)在原始購(gòu)房人尚未取得房產(chǎn)證又急于轉(zhuǎn)讓的買賣交易過(guò)程中。
  （二）改底單的原因
  1、在房屋交易中改底單的目的是少向國(guó)家繳納稅款，根據(jù)《房地產(chǎn)法》的規(guī)定，未取得房產(chǎn)證的房屋禁止出售，但是根據(jù)我國(guó)的司法實(shí)踐以及相關(guān)的司法解釋，尚未取得房產(chǎn)證的房屋再交易合同有效，原房主取得房產(chǎn)證以后應(yīng)該配合辦理過(guò)戶，否則應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。嚴(yán)格意義上講，此類房屋出售屬于存量房交易也就是咱們經(jīng)常說(shuō)的“二手房買賣”，根據(jù)各地的政策不同二手房交易需要繳納的稅種是契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地出讓金等。
  2、新房所繳納的稅費(fèi)只有契稅一項(xiàng)，額度很小。新房和二手房稅費(fèi)相差很大，所以如果條件允許好多購(gòu)房者在購(gòu)買尚未辦理房產(chǎn)證的房屋房屋時(shí)，希望能夠成功改底單，以達(dá)到少繳稅款的目的。
  （三）回遷房改底單的條件
  北京市的回遷房改底單不能立刻辦理，只能在臨近辦理房產(chǎn)證前夕才能辦理，而且購(gòu)買此類房屋需要有北京戶籍。
  （四）改底單的風(fēng)險(xiǎn)？
  1、改底單侵害的是國(guó)家稅收利益，存量房交易因該底單行為變?yōu)橐皇址?，省去了一個(gè)交易環(huán)節(jié)，國(guó)家稅費(fèi)遭受損失，國(guó)家有可能追繳稅款或者承擔(dān)刑事責(zé)任。
  2、改底單是法律所不允許的，而且此類約定無(wú)法律效力，一旦發(fā)生交易糾紛，利益將很難得到保障。
  （五）改底單交易采取的方式：
  1、 雙方在合同中明確約定房主負(fù)責(zé)改底單；
  2、雙方直接簽訂存量房買賣協(xié)議，房主口頭承諾改底單。
  3、無(wú)論約定采取哪種形式，合同內(nèi)容無(wú)論如何約定，都不能否定其違法性，此類約定是無(wú)效約定，買賣雙方尤其是賣方可不遵守。如果賣方不遵守約定那么買方只能通過(guò)正常交稅的方式來(lái)達(dá)到取得房產(chǎn)證的目的。**終核算下來(lái)，往往比當(dāng)初購(gòu)買新房或者購(gòu)買直接可以過(guò)戶的二手房貴很多。
  （六）改底單的時(shí)間不確定，回遷房辦理房產(chǎn)證的速度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)慢于普通商品房，所以改底單行為可能要房屋交付后兩三年之后甚至更長(zhǎng)時(shí)間才能啟動(dòng)，隨著我國(guó)法制越來(lái)越健全，法律對(duì)違法行為處罰力度逐漸加大，到時(shí)是否能夠變更底單或是否有人愿意冒風(fēng)險(xiǎn)去協(xié)助辦理更改底單是未知的。
  （七）北京的房屋價(jià)格一直大幅上漲，有可能出現(xiàn)房主以不配合辦理改底單為要挾讓買房人增加房?jī)r(jià)的情況發(fā)生，到時(shí)可能會(huì)官司纏身。另外，房?jī)r(jià)上漲后，**低指導(dǎo)價(jià)也必然同時(shí)上調(diào)，即使售房人配合過(guò)戶，那么買房人需要繳納的稅費(fèi)也會(huì)稅費(fèi)也會(huì)翻翻。

  查看全文↓ 2018-07-11 16:36:41
• 131****9846

  1、先了解一下改底單的概念
  
  在新購(gòu)房屋取得房產(chǎn)證前，在開發(fā)商處將購(gòu)房者更改為他人姓名的行為。改底單的行為實(shí)際上是一種違法行為，改底單行為多數(shù)出現(xiàn)在原始購(gòu)房人尚未取得房產(chǎn)證又急于轉(zhuǎn)讓的買賣交易過(guò)程中。
  
  
  
  2、為什么要改底單？
  
  
  
  在房屋交易中改底單的目的是少向國(guó)家繳納稅款，根據(jù)《房地產(chǎn)法》的規(guī)定，未取得房產(chǎn)證的房屋禁止出售，但是根據(jù)我國(guó)的司法實(shí)踐以及相關(guān)的司法解釋，尚未取得房產(chǎn)證的房屋再交易合同有效，原房主取得房產(chǎn)證以后應(yīng)該配合辦理過(guò)戶，否則應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。嚴(yán)格意義上講，此類房屋出售屬于存量房交易也就是咱們經(jīng)常說(shuō)的“二手房買賣”，根據(jù)各地的政策不同二手房交易需要繳納的稅種是契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地出讓金等。
  
  而新房所繳納的稅費(fèi)只有契稅一項(xiàng)，額度很小。新房和二手房稅費(fèi)相差很大，所以如果條件允許好多購(gòu)房者在購(gòu)買尚未辦理房產(chǎn)證的房屋房屋時(shí)，希望能夠成功改底單，以達(dá)到少繳稅款的目的。
  
  
  
  3、回遷房改底單的條件
  
  北京市的回遷房改底單不能立刻辦理，只能在臨近辦理房產(chǎn)證前夕才能辦理，而且購(gòu)買此類房屋需要有北京戶籍。
  
  
  
  4、改底單的風(fēng)險(xiǎn)？
  
  一 、改底單侵害的是國(guó)家稅收利益，存量房交易因該底單行為變?yōu)橐皇址?，省去了一個(gè)交易環(huán)節(jié)，國(guó)家稅費(fèi)遭受損失，國(guó)家有可能追繳稅款或者承擔(dān)刑事責(zé)任。
  
  二、 此類約定無(wú)法律效力，改底單的交易往往采取以下兩種方式：1、 雙方在合同中明確約定房主負(fù)責(zé)改底單；2、雙方直接簽訂存量房買賣協(xié)議，房主口頭承諾改底單。律師認(rèn)為，無(wú)論約定采取哪種形式，合同內(nèi)容無(wú)論如何約定，都不能否定其違法性，此類約定是無(wú)效約定，買賣雙方尤其是賣方可不遵守。如果賣方不遵守約定那么買方只能通過(guò)正常交稅的方式來(lái)達(dá)到取得房產(chǎn)證的目的。**終核算下來(lái)，往往比當(dāng)初購(gòu)買新房或者購(gòu)買直接可以過(guò)戶的二手房貴很多。
  
  三 、改底單的時(shí)間不確定，上述房源業(yè)主表示只有在辦理房產(chǎn)證前夕才能辦理改底單事宜。律師認(rèn)為，回遷房辦理房產(chǎn)證的速度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)慢于普通商品房，所以改底單行為可能要房屋交付后兩三年之后甚至更長(zhǎng)時(shí)間才能啟動(dòng)，隨著我國(guó)法制越來(lái)越健全，法律對(duì)違法行為處罰力度逐漸加大，到時(shí)是否能夠變更底單或是否有人愿意冒風(fēng)險(xiǎn)去協(xié)助辦理更改底單是未知的。
  
  四 、北京一直沒(méi)有放慢房?jī)r(jià)上漲的腳步如果兩三年后房產(chǎn)證下發(fā)，房屋價(jià)格大幅上漲，有可能出現(xiàn)房主以不配合辦理改底單為要挾讓買房人增加房?jī)r(jià)的情況發(fā)生，到時(shí)可能會(huì)官司纏身。另外，房?jī)r(jià)上漲后，**低指導(dǎo)價(jià)也必然同時(shí)上調(diào)，即使售房人配合過(guò)戶，那么買房人需要繳納的稅費(fèi)也會(huì)稅費(fèi)也會(huì)翻翻。
  
  
  
  

  查看全文↓ 2018-07-11 16:36:24
• 131****2252

  　回遷房就是發(fā)展商征收土地時(shí)，賠給回遷民的房子;就是由發(fā)展，商自己出售的房子。每一個(gè)樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價(jià)都普遍低于商品房的售價(jià)?；剡w房，商品房都出房產(chǎn)證了，那交易都一樣。沒(méi)出房產(chǎn)證的，回遷民手持的是合同，就有一定的風(fēng)險(xiǎn)?；剡w房都比商品房要便宜，敢于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，那就買回遷房比較劃算。　　回遷房交房標(biāo)準(zhǔn)：　　在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下提出的住房標(biāo)準(zhǔn)，兩居為56平方米，三居為80平方米等，但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這些規(guī)定已不適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展，所以這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)已不再執(zhí)行。
  對(duì)于危改回遷房屋，按照原住房面積標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行安置。如果回遷房的建筑面積與原建筑面積相同的，按照當(dāng)年房改成本價(jià)，扣除工齡、調(diào)節(jié)因素、教師優(yōu)惠等因素計(jì)算?；剡w房的建筑面積超過(guò)原建筑面積，但未超過(guò)人均15平方米的，超出部分按照房改成本價(jià)計(jì)算，不再扣除工齡等因素。
  回遷房的建筑面積超出人均15平方米的，超出部分按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格購(gòu)買。對(duì)于人均面積不足5平方米的住房困難戶，按照人均建筑面積5平方米標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行安置。　　回遷房驗(yàn)收注意事項(xiàng)：　　回遷房驗(yàn)收和普通的商品房驗(yàn)收沒(méi)有太大區(qū)別的，關(guān)鍵是看你所簽訂合同上面的交房標(biāo)準(zhǔn)，如果交房標(biāo)準(zhǔn)上面說(shuō)的條件沒(méi)有達(dá)到的話，可以拒絕收房。
  這樣屬于延期交房，應(yīng)該增加補(bǔ)助賠償，具體標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)當(dāng)?shù)卣?、物價(jià)辦頒布的拆遷安置補(bǔ)償管理辦法來(lái)計(jì)算?！　』剡w房是開發(fā)商賠給回遷民的房子，它的交房標(biāo)準(zhǔn)是跟商品房一樣的，按照驗(yàn)收商品房的流程步驟去驗(yàn)收回遷房就可以了。

  查看全文↓ 2018-07-11 16:36:07

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??回遷房能改底單嗎？應(yīng)該怎么查詢呢？
  答

  主要看是怎么改。一般情況下是不可以改的，除非是被拆遷人死亡，可以由直系親屬或遺囑確定繼承人對(duì)回遷房繼承。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 買新房能改底單嗎？
  答

  一、在開發(fā)商處核實(shí)房主信息，是否真實(shí)。二、同房主簽訂購(gòu)房合同，并讓房主開房款收條。三、同往開發(fā)商處簽訂新的正式購(gòu)房合同。以上三點(diǎn)，可保無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。

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• 問(wèn) 買新房能改底單嗎？
  答

  1.所謂改底單，其實(shí)就是開發(fā)商承認(rèn)第一次購(gòu)買人的單方轉(zhuǎn)讓行為。即原購(gòu)買人與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同后辦理購(gòu)房發(fā)票前，經(jīng)開發(fā)商書面同意，更改原購(gòu)房合同中乙方信息，由開發(fā)商出具購(gòu)房發(fā)票，變更購(gòu)買方的行為。2.把原有的購(gòu)房合同廢除,由開發(fā)商從和購(gòu)房人從新簽訂購(gòu)房合同,一般改底單的房是不允許貸款的,所以要一次性的付清.而且也有一定的風(fēng)險(xiǎn).首先。在房子還沒(méi)有房產(chǎn)證的時(shí)候，在交易過(guò)程中是可以改底單的。而且也可以避開營(yíng)業(yè)稅；（如果有營(yíng)業(yè)稅的話也不完全是由買方承擔(dān)的）如過(guò)開發(fā)商同意改底單的話，在辦理手續(xù)時(shí)也不是很麻煩；再如果原房主有關(guān)系的話，那么買房人是不用操心的。改底單在二手房市場(chǎng)上也是一中交易方式！入住協(xié)議，拆遷后的回遷協(xié)議，供暖協(xié)議原始拆遷協(xié)議不能改。 回遷房是沒(méi)有購(gòu)房發(fā)票，購(gòu)房合同的．3.把原有的購(gòu)房合同廢除,由開發(fā)商從和夠房人從新簽訂購(gòu)房合同,一般改底單的房是不允許貸款的,所以要一次性的付清.而且也有一定的風(fēng)險(xiǎn).4. 改底單是指購(gòu)房人在購(gòu)買新房后出售，但是開發(fā)商在沒(méi)有發(fā)房產(chǎn)證的情況下，無(wú)法到房地局辦理過(guò)戶登記，直接在開發(fā)商那里更改產(chǎn)權(quán)人姓名，一旦發(fā)了房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)人就是更改后的那個(gè)人。但是這種行為是國(guó)家不允許的，而且這種行為存在危險(xiǎn)性，有許多人冒充開發(fā)商，告訴您改完了，其實(shí)他不是實(shí)際的開發(fā)商，而且現(xiàn)在大部分開發(fā)商也不給改地單，這種操作存在極大的危險(xiǎn)性，慎重考慮！5. 改底單，就是開發(fā)公司解除和原購(gòu)房人的購(gòu)房合同，和買房人重新簽了一個(gè)新的購(gòu)房合同。如果此房沒(méi)有在建委辦理預(yù)售登記備案，可以通過(guò)這種方式辦理。如果已經(jīng)在建委辦理了預(yù)售登記備案，就不能再通過(guò)改底單的方法辦理。根據(jù)七部委關(guān)于期房限轉(zhuǎn)的規(guī)定，禁止期房轉(zhuǎn)讓，辦理房產(chǎn)證的名字必須和預(yù)售登記的名字一致，也就是新的買房人不能用他的名字辦理產(chǎn)權(quán)證。如果這樣辦理，原來(lái)合同的有效性將失去，而新合同也成了瑕疵合同，一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方都將面臨權(quán)益無(wú)法保證的問(wèn)題。

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• 問(wèn) 回遷房能改合同嗎 ??
  答

  回遷房是沒(méi)有購(gòu)房合同的也就是沒(méi)法更改~無(wú)房產(chǎn)證的回遷房找中介簽個(gè)合同再到公證處公證也是沒(méi)有法律效益的~具體可到附近公證處咨詢下。

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• 問(wèn) 回遷房是否是經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì),改底單的形式有法律依據(jù)嗎?
  答

  您好：回遷房是二類經(jīng)濟(jì)適用房，可以上市交易，但是要繳3%的土地出讓金，其實(shí)改底單是有風(fēng)險(xiǎn)的，所謂的改底單，就是把原來(lái)簽合同的人名改成您的，而且現(xiàn)在也不讓改底單

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