請(qǐng)問如何購(gòu)買抵押商品房

已有3個(gè)回答

• 141****5641

  第一種方式：上家先還清貸款，并從抵押權(quán)人處取得《他項(xiàng)權(quán)證》，然后到房地產(chǎn)交易中心辦理抵押登記注銷手續(xù)，辦完注銷手續(xù)后一般七天左右就能辦理過戶交易手續(xù)。如果抵押權(quán)人是銀行，需要向銀行預(yù)約還款時(shí)間。有些銀行還規(guī)定在還款當(dāng)天不能取得《他項(xiàng)權(quán)證》，因此上家要向銀行詳細(xì)詢問提前還貸的步驟和所需時(shí)間。
  第二種方式是辦理銀行轉(zhuǎn)按揭手續(xù)（銀行是抵押權(quán)人時(shí)才可以辦理），轉(zhuǎn)按揭不需要上家提前還貸和辦理抵押注銷手續(xù)，但對(duì)貸款人的審核比較嚴(yán)格，而且并不是每一家銀行都有轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。因此，相比之下第一種先還貸的辦法手續(xù)簡(jiǎn)單，時(shí)間較快，所以采用的人較多。

  查看全文↓ 2018-07-08 17:12:04
• 155****0390

  辦理了抵押登記也不會(huì)影響到房屋處分權(quán)，所以房主還是有權(quán)將這個(gè)房屋出售，你也有權(quán)購(gòu)買，只不過有抵押的房屋在辦理過戶時(shí)多出一個(gè)解壓程序，其他和買賣商品房程序一樣。
  那么如果經(jīng)過查詢，該房屋沒有辦理過抵押登記，直接按照正常流程買賣過戶即可。
  如果經(jīng)過查詢，該房屋已經(jīng)抵押，那么需要房主將欠款還清，解壓房屋后才能過戶給你。
  你可以在合同中明確約定，你支付部分房款繳納給抵押權(quán)人，將房屋解壓，過戶給你后，你再支付剩余房款，在流程上也只能這樣辦理，和買二手房流程一樣。

  查看全文↓ 2018-07-08 17:11:49
• 131****3911

  1.首先你應(yīng)該找一家自己比較熟悉的中介或則信譽(yù)度比較高的正規(guī)中介把關(guān)。
  
  2.和現(xiàn)在的房東和中介簽一個(gè)三方合同，注意定金一定要放在中介房，房東房產(chǎn)證也應(yīng)該放在中介房（以及其他材料），這都是為你們雙方利益考慮?？蛻裟憔蜎]有必要擔(dān)心錢被騙。
  
  3.中介方就會(huì)拿著他提供的房產(chǎn)證和土地證到房管局查檔，看他是否還有抵押，糾紛之類的。
  
  4.有中介方跟你把關(guān)你就基本上沒有什么擔(dān)心的。如果有貸款一定要他自己還，因?yàn)樗呀?jīng)有一次公正了，所以不可以再次公正。

  查看全文↓ 2018-07-08 17:11:16

相關(guān)問題

• 問 ?? 如何購(gòu)買抵押商品房？應(yīng)該怎么辦理呢？
  答

  已設(shè)定抵押的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)交易中非常典型的模式。通常，房東（抵押人）通過向銀行申請(qǐng)貸款買進(jìn)房屋，并將該房屋抵押給銀行（抵押權(quán)人），作為償還貸款的擔(dān)保。而在抵押權(quán)存續(xù)期間，如果房東欲將該房屋轉(zhuǎn)讓，在交易方式上同沒有設(shè)定抵押的完全產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓存在很大差異。　　根據(jù)《北京市房地產(chǎn)抵押辦法》的相關(guān)規(guī)定，“抵押人在抵押期間轉(zhuǎn)讓抵押物的，應(yīng)當(dāng)事先以書面形式通知抵押權(quán)人，并將已抵押的事實(shí)告知受讓人”，“轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，抵押人可以與抵押權(quán)人協(xié)商提前清償?shù)盅核鶕?dān)保的債權(quán)”。房地產(chǎn)交易中心會(huì)根據(jù)抵押權(quán)人是否同意轉(zhuǎn)讓抵押物或抵押登記是否已經(jīng)注銷，來判斷交易的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓過戶，從而保護(hù)抵押權(quán)人（銀行）的合法權(quán)益，進(jìn)而保障整個(gè)房地產(chǎn)交易體系的安全?！　∫话愣裕瑢?shí)踐中有如下幾種既符合法律規(guī)范，又具有可操作性的交易模式，供房屋買賣的雙方選用：　?。?、雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，由房東自籌資金，一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額，之后銀行釋放抵押權(quán)，由房地產(chǎn)交易中心注銷抵押登記，如此，房東取得了該房屋的完全產(chǎn)權(quán)，接下來，雙方即可按照一般的二手房買賣流程完成交易?！　∵@種方法的優(yōu)點(diǎn)是，在房東取得完全產(chǎn)權(quán)之前，買方?jīng)]有支付房款，因此買方資金的安全性高；缺點(diǎn)是，完全由房東籌錢還貸，就要求房東具有很強(qiáng)的資金實(shí)力或融資能力，且沒有充分利用買方的首期房款參與還貸，不是**為經(jīng)濟(jì)的解決方案?！　。?、雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，買方將應(yīng)當(dāng)支付的首期房款專項(xiàng)用于幫助房東歸還貸款余額。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是，充分利用了資金的流動(dòng)價(jià)值，盤活了買方的首期房款，雙方合力解決了交易的**大障礙；缺點(diǎn)是，買方的首期房款存在一定風(fēng)險(xiǎn)，如果遇到惡劣的房東，利用買方的資金幫他還貸，進(jìn)而取得房屋的完全產(chǎn)權(quán)，再將該房屋轉(zhuǎn)賣他人后逃匿，買方既不能取得房屋產(chǎn)權(quán)，又讓首期房款血本無歸，到那時(shí)，只能通過其他法律途徑追討，就非常被動(dòng)了。因此，運(yùn)用這種方法的關(guān)鍵是要找到一個(gè)雙方都信任的第三方（如信譽(yù)良好的中介公司、律師事務(wù)所或其他擔(dān)保機(jī)構(gòu)等），全程控制每一個(gè)環(huán)節(jié)，消除由于雙方互不信任或房東缺乏誠(chéng)信而可能導(dǎo)致的交易風(fēng)險(xiǎn)。如果買方首期房款不足以全部?jī)斶€房東的貸款余額，房東還可以委托一家擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供墊資的服務(wù)，補(bǔ)足差額。如此，僅需支付一筆合理的墊資服務(wù)費(fèi)，就可以實(shí)現(xiàn)融資，進(jìn)而完成交易。

  全部4個(gè)回答>
• 問 購(gòu)買商品房時(shí)允許用預(yù)備購(gòu)買那套商品房抵押貸款嗎？
  答

  不可以,農(nóng)村用地的房屋是集體土地所有制,沒有辦法辦抵押貸款

  全部6個(gè)回答>
• 問 如何購(gòu)買商品房？購(gòu)買商品房注意事項(xiàng)是什么？
  答

  一、 如何購(gòu)買商品房?1、確認(rèn)開發(fā)商售樓是否有合法手續(xù)：房地產(chǎn)公司在房地產(chǎn)市場(chǎng)上銷售商品房，按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)具備五證和兩書。五證指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售(預(yù)售)證》。兩書即《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。2、謹(jǐn)慎簽訂認(rèn)購(gòu)書，簽了認(rèn)購(gòu)書不等于簽約：在和開發(fā)商溝通洽談滿意之后。作為購(gòu)房者您會(huì)到售樓處簽訂認(rèn)購(gòu)書，并交納定金。在簽訂認(rèn)購(gòu)書前，作為銷售方的開發(fā)商應(yīng)將《簽約須知》及有關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件交給您，并應(yīng)實(shí)事求是地向您介紹項(xiàng)目的進(jìn)展情況。您一定要認(rèn)真閱讀《簽約須知》及有關(guān)的宣傳資料和相關(guān)文件，對(duì)不明白、有疑問的地方，千萬不要嫌麻煩，要逐一問清楚，直到心知肚明為止。謹(jǐn)慎簽訂認(rèn)購(gòu)書，認(rèn)購(gòu)書不是一定簽的，簽訂時(shí)一定要謹(jǐn)慎。3、簽訂商品房買賣合同：購(gòu)房者在售樓處簽定認(rèn)購(gòu)書后，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到售樓處簽訂正式買賣合同。購(gòu)房合同是銷售過程中**重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，也是銷售中**重要的法律文件，它規(guī)定買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)。每一個(gè)購(gòu)房人花巨額資金購(gòu)買房產(chǎn)，都要對(duì)合同的每一條逐句審查、詢問。二、 購(gòu)買商品房需要注意哪些問題?1、 在簽訂合同之前要審查房地產(chǎn)公司和房產(chǎn)項(xiàng)目。(1)看五證。上面已經(jīng)做具體介紹，這五證是針對(duì)期房而言要具備的，所謂期房，是指開發(fā)商沒有辦理房產(chǎn)所有權(quán)證的即大產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)項(xiàng)目，這里**重要的是土地使用證和商品房預(yù)售許可證。(2)國(guó)有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)如果抵押的，在國(guó)有土地使用證和房屋所有權(quán)證原件上會(huì)相應(yīng)的進(jìn)行標(biāo)記，購(gòu)買抵押房屋不能辦理過戶，開發(fā)商隱瞞抵押的事實(shí)，出售設(shè)定抵押權(quán)的房屋的，屬于欺詐行為，購(gòu)房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。(3)如果是現(xiàn)房，只需看土地使用證和房屋所有權(quán)證，商品房現(xiàn)房沒有這兩項(xiàng)的，不得上市銷售，也不得辦理商品房過戶手續(xù)。(4)土地使用權(quán)證要注意的是使用年限這里區(qū)分出住宅與商業(yè)用房，住宅的土地使用年限是70年，商業(yè)用房土地使用年限是40年。如果不注意這一點(diǎn)，把商業(yè)用房按照住宅買下，開發(fā)商從立項(xiàng)時(shí)即開始計(jì)算土地使用年限，施工、交房再拖個(gè)幾年，等業(yè)主把房子買到手，土地使用年限就剩下三十幾年了，所以一定要注意。2、審查過后，決定購(gòu)房時(shí)有一個(gè)問題要需要注意。把開發(fā)商口頭承諾的東西以書面的形式體現(xiàn)出來，并約定如果不能實(shí)現(xiàn)的話， 開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。如果開發(fā)商是認(rèn)真準(zhǔn)備履行這些承諾的，簽訂這樣的補(bǔ)充協(xié)議不會(huì)有問題。3、 在簽訂商品房購(gòu)買合同簽一般開發(fā)商要求業(yè)主簽訂意向書并交付定金。簽訂意向書不是簽訂商品房買賣合同的必經(jīng)程序，如果簽訂意向書一定要約定簽訂商品房買賣合同的期限，并約定開發(fā)商沒有如期與購(gòu)房者簽訂合同的違約責(zé)任，可以約定逾期簽訂買賣合同的要求開發(fā)商按日支付定金一定比例的違約金。因?yàn)殚_發(fā)商與購(gòu)房者簽訂意向書以后沒有責(zé)任限制可以無限期的拖下去，購(gòu)房者要承擔(dān)利息損失和另行購(gòu)買的違約風(fēng)險(xiǎn)。定金一般不超過總房款的20%。

• 問 商品房購(gòu)買有什么陷阱 商品房購(gòu)買如何避開陷阱
  答

  買房是人生大事，商品房?jī)r(jià)格不低，購(gòu)買卻有陷阱，七大圈套一定要避開。商品房在中國(guó)興起于80年代，是指在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營(yíng)的住宅，均按市場(chǎng)價(jià)出售。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場(chǎng)上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。 了解了商品房概念，下面要講一下購(gòu)房商品房時(shí)可能遇到的消費(fèi)陷阱，畢竟也不是所有開發(fā)商都有道德底線的。新手買房更要多做功課，了解各種意外情況，才能有幸買到稱心如意的好房。業(yè)內(nèi)專家提醒廣大購(gòu)房者，在購(gòu)買商品房時(shí)要注意開發(fā)商常用的“七大圈套”。 一、“捂盤”惜售。新樓剛開盤時(shí)，有一些開發(fā)商是先把位置不好的房子拿出來銷售，好位置的房子反而被保留下來，然后每個(gè)月推出幾套，其目的是為了在后期的銷售中提高價(jià)格和便于銷售。 二、“樣板房”花招。樣板間是購(gòu)房者了解樓盤**直觀的方式，是衡量房屋質(zhì)量、結(jié)構(gòu)的因素之一。但是，一些開發(fā)商有時(shí)會(huì)利用裝修中的視覺誤差來誘導(dǎo)消費(fèi)者。建議購(gòu)房者在看“樣板房”時(shí)多考察房屋的結(jié)構(gòu)和裝修工藝、用料，把“樣板房”作為自己裝修的參考，而切莫原樣照抄。 三、不要輕易交付定金。要在**終確定購(gòu)買并簽訂購(gòu)房協(xié)議后再交定金，否則你一旦改變主意，開發(fā)商以消費(fèi)者違約為由不返還你的定金。 四、不要輕信開發(fā)商的廣告宣傳。要理性審視廣告內(nèi)容，并要求開發(fā)商把廣告宣傳的承諾寫入合同約定條款。中國(guó)法院在裁定商品房糾紛時(shí)，是以合同為依據(jù)，而并不以廣告宣傳的內(nèi)容為依據(jù)。 五、注意“精裝房”究竟精不精。精裝修的房子，免去了消費(fèi)者購(gòu)房后裝修的麻煩，盡管房?jī)r(jià)不菲，還是受到了不少消費(fèi)者的青睞。但是，一些開發(fā)商推出的精裝房，其裝修用材明顯與裝修價(jià)格不符。建議消費(fèi)者購(gòu)買“精裝房”時(shí)在合同中明確“精裝房”的裝修標(biāo)準(zhǔn)、所用材質(zhì)、價(jià)格、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、售后服務(wù)等內(nèi)容，以免上當(dāng)。 六、注意按揭貸款。一些開發(fā)商為了解決資金不足問題，在樓盤剛開始銷售的時(shí)候，假借自己公司員工的名義，向銀行辦理按揭貸款以套取資金，然后再將這些房屋出售給消費(fèi)者，并且往往要求消費(fèi)者一次性付款。這種房子在辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候，往往會(huì)有麻煩，甚至很長(zhǎng)時(shí)間辦不下來。 七、注意房屋面積。消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)特別注意合同中對(duì)房屋面積的約定。房屋建筑面積的準(zhǔn)確值需要實(shí)際測(cè)量，而并非是使用面積與開發(fā)商單方確定的系數(shù)相乘的簡(jiǎn)單算法，這往往是很不準(zhǔn)確的。一些開發(fā)商利用消費(fèi)者難以測(cè)量出實(shí)際建筑面積的情況，往往單方面虛增系數(shù)值。對(duì)此，消費(fèi)者要高度警惕，必要時(shí)，應(yīng)請(qǐng)有法定資質(zhì)的測(cè)量機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)量。 當(dāng)然，開發(fā)商也不是不想賣房子，所以陷阱雖然多，購(gòu)房者只要多留意都可以避開。當(dāng)然，一旦發(fā)生這些意外情況，購(gòu)房者合法權(quán)益受到侵害，應(yīng)該及時(shí)與開發(fā)商進(jìn)行交涉，如果交涉不成可帶上相關(guān)證據(jù)到質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、工商、建委、房產(chǎn)局等行政部門申訴，也可以向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴或者向人民法院提起訴訟。

• 問 購(gòu)買商品房如何貸款
  答

  一、申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的條件：1、有正當(dāng)職業(yè)和穩(wěn)定的收入來源，具有按期償還貸款本息的能力；2、沒有違法行為和不良信用記錄；3、能夠提供銀行認(rèn)可的有效權(quán)利質(zhì)押擔(dān)?；蚰芤院戏ㄓ行У姆慨a(chǎn)作抵押擔(dān)?；蚓哂写鷥斈芰Φ牡谌奖ＷC；4、開立中國(guó)工商銀行個(gè)人結(jié)算賬戶，并且同意銀行從其指定的個(gè)人結(jié)算賬戶扣收貸款本息；5、銀行規(guī)定的其他條件。 二、申請(qǐng)個(gè)人住房抵押貸款的流程：1、買賣雙方簽訂房屋買賣合同，約定**款、貸款和尾款的金額;2、購(gòu)房人及配偶當(dāng)面向銀行申請(qǐng)貸款，售房人及配偶到場(chǎng)確認(rèn);3、銀行對(duì)貸款申請(qǐng)進(jìn)行調(diào)查、審批;4、購(gòu)房人與銀行簽訂借款及擔(dān)保合同;5、售房人將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給購(gòu)房人，售房人向購(gòu)房人取得**款;6、購(gòu)房人與銀行辦理房產(chǎn)抵押登記(或由其他自然人、法人為購(gòu)房人提供階段性擔(dān)保);7、銀行向售房人賬戶發(fā)放貸款;8、買賣雙方辦理房屋物業(yè)結(jié)清，售房人向購(gòu)房人取得尾款;9、購(gòu)房人收房，按月還款(階段性擔(dān)保情況下，購(gòu)房人與銀行補(bǔ)辦房產(chǎn)抵押登記)

  全部3個(gè)回答>