商品房購買有什么陷阱 商品房購買如何避開陷阱

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• 143****0552

  買房是人生大事，商品房價格不低，購買卻有陷阱，七大圈套一定要避開。商品房在中國興起于80年代，是指在市場經(jīng)濟(jì)條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司通過出讓方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)營的住宅，均按市場價出售。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。 了解了商品房概念，下面要講一下購房商品房時可能遇到的消費陷阱，畢竟也不是所有開發(fā)商都有道德底線的。新手買房更要多做功課，了解各種意外情況，才能有幸買到稱心如意的好房。業(yè)內(nèi)專家提醒廣大購房者，在購買商品房時要注意開發(fā)商常用的“七大圈套”。 一、“捂盤”惜售。新樓剛開盤時，有一些開發(fā)商是先把位置不好的房子拿出來銷售，好位置的房子反而被保留下來，然后每個月推出幾套，其目的是為了在后期的銷售中提高價格和便于銷售。 二、“樣板房”花招。樣板間是購房者了解樓盤**直觀的方式，是衡量房屋質(zhì)量、結(jié)構(gòu)的因素之一。但是，一些開發(fā)商有時會利用裝修中的視覺誤差來誘導(dǎo)消費者。建議購房者在看“樣板房”時多考察房屋的結(jié)構(gòu)和裝修工藝、用料，把“樣板房”作為自己裝修的參考，而切莫原樣照抄。 三、不要輕易交付定金。要在**終確定購買并簽訂購房協(xié)議后再交定金，否則你一旦改變主意，開發(fā)商以消費者違約為由不返還你的定金。 四、不要輕信開發(fā)商的廣告宣傳。要理性審視廣告內(nèi)容，并要求開發(fā)商把廣告宣傳的承諾寫入合同約定條款。中國法院在裁定商品房糾紛時，是以合同為依據(jù)，而并不以廣告宣傳的內(nèi)容為依據(jù)。 五、注意“精裝房”究竟精不精。精裝修的房子，免去了消費者購房后裝修的麻煩，盡管房價不菲，還是受到了不少消費者的青睞。但是，一些開發(fā)商推出的精裝房，其裝修用材明顯與裝修價格不符。建議消費者購買“精裝房”時在合同中明確“精裝房”的裝修標(biāo)準(zhǔn)、所用材質(zhì)、價格、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、售后服務(wù)等內(nèi)容，以免上當(dāng)。 六、注意按揭貸款。一些開發(fā)商為了解決資金不足問題，在樓盤剛開始銷售的時候，假借自己公司員工的名義，向銀行辦理按揭貸款以套取資金，然后再將這些房屋出售給消費者，并且往往要求消費者一次性付款。這種房子在辦理產(chǎn)權(quán)證的時候，往往會有麻煩，甚至很長時間辦不下來。 七、注意房屋面積。消費者應(yīng)當(dāng)特別注意合同中對房屋面積的約定。房屋建筑面積的準(zhǔn)確值需要實際測量，而并非是使用面積與開發(fā)商單方確定的系數(shù)相乘的簡單算法，這往往是很不準(zhǔn)確的。一些開發(fā)商利用消費者難以測量出實際建筑面積的情況，往往單方面虛增系數(shù)值。對此，消費者要高度警惕，必要時，應(yīng)請有法定資質(zhì)的測量機(jī)構(gòu)進(jìn)行測量。 當(dāng)然，開發(fā)商也不是不想賣房子，所以陷阱雖然多，購房者只要多留意都可以避開。當(dāng)然，一旦發(fā)生這些意外情況，購房者合法權(quán)益受到侵害，應(yīng)該及時與開發(fā)商進(jìn)行交涉，如果交涉不成可帶上相關(guān)證據(jù)到質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、工商、建委、房產(chǎn)局等行政部門申訴，也可以向消費者協(xié)會投訴或者向人民法院提起訴訟。

  查看全文↓ 2016-05-23 16:37:45

相關(guān)問題

• 問 購買商品房注意的陷阱有哪些 如何規(guī)避這些陷阱
  答

  隨著房地產(chǎn)市場的活躍，房產(chǎn)交易量不斷攀升，隨之而來的房產(chǎn)糾紛也越來越多，特別是商品房是其中重災(zāi)區(qū)。購買商品房要注意哪些陷阱？看看以下內(nèi)容或許對你有所幫助，避免不必要的糾紛。 1、廣告陷阱。為了賣掉房子，開發(fā)商往往會在售樓廣告中（包括沙盤、售樓書等）對綠化、會館、**、幼兒園、游泳池、健身房、車位、超市、容積率、樓房間距等配套設(shè)施做美好的描述，但對于這種承諾又不寫在合同里。結(jié)果當(dāng)出現(xiàn)規(guī)劃變更、綠地變停車場、房屋底下有大水泵、道路開通遙遙無期等情況，買房人要求有一個說法時，開發(fā)商卻以規(guī)劃變更已經(jīng)通過規(guī)劃部門批準(zhǔn)為由推卸責(zé)任，或以合同約定不清搪塞，消費者一般很難得到補償。房地產(chǎn)開發(fā)商或代理商就是利用購房者想當(dāng)然地以為廣告內(nèi)容都會寫入合同的心理，瞞天過海。 2、銷售陷阱。通?，F(xiàn)在樓盤推出，不少是以內(nèi)部認(rèn)購的形式來推廣，這其實加大了買房者的風(fēng)險。正當(dāng)買房人認(rèn)為自己得到了便宜之時，開發(fā)商其實也借此機(jī)會籌到了資金。更糟糕的是，內(nèi)部認(rèn)購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問題，購房者的合法權(quán)益往往無法受到法律的充分保障。 3、信息陷阱。開發(fā)商制造假象，在房子數(shù)量、戶型、朝向等推出和價格的制定上做文章。剛開始銷售（開盤）時，開發(fā)商往往會把價格定得低一些，以所謂的“**低價”（通常是該樓盤樓層、朝向**差的一間）來吸引客戶，而一旦有客戶來購房，那個“**低價”也就不翼而飛了。 現(xiàn)場設(shè)“托兒”，制造一種銷售興旺的假象。在銷售業(yè)績示意圖上偽裝得一片紅（紅色標(biāo)識代表已售單元），讓人覺得樓盤好賣、銷售興旺，從而引發(fā)客戶的購買欲望。 4、合同陷阱。一般情況下，開發(fā)商（售樓人員）會遞給客戶一份擬好的合同，合同會有許多空白的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的，而有些選擇性填寫處可能還空著。這時，購房者往往以為該說的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按已付房款的萬分之三計算，但您一不留神，開發(fā)商（售樓人員）便將此條款設(shè)計成按購房全款的萬分之三承擔(dān)違約責(zé)任。

• 問 商品房買賣合同注意事項有哪些 如何避開商品房買賣合同陷阱
  答

  根據(jù)目前市場碰到的商品房買賣合同中，普遍存在爭議的條款及注意事項，先總結(jié)一下幾條，大家可以參考一下。 1、簽合同前先查看政府相關(guān)部門頒發(fā)的《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷售預(yù)售許可證》及營業(yè)執(zhí)照;交房前應(yīng)查看《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》及《消防安全合格證》。 2、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應(yīng)寫明雙方的名稱地址等。 3、預(yù)售的商品房的基本情況，預(yù)售合同應(yīng)明確記載預(yù)售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號、土地使用權(quán)取得方式、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。 4、面積。預(yù)售商品房的面積應(yīng)以平方米為單位計算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。 5、價款。即預(yù)售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多少元。 6、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。 7、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。 8、房地產(chǎn)權(quán)的辦理屬于登記義務(wù)，辦理不應(yīng)收取費用(除各項的過戶費、維修基金等國家要求交納的) 9、物業(yè)管理條款，要明確物業(yè)費所收取的項目為哪些，交房時應(yīng)提前繳納幾個月的物業(yè)費， 10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。 11、其他條款或當(dāng)事人約定的條款。 12、注意開發(fā)商的廣告是否和合同上所要求的一致 13、針對付款方式、核算方式與開發(fā)商達(dá)成協(xié)議，并把雙方允諾的內(nèi)容寫人正式合同。要注意公平合理，慎防開發(fā)商設(shè)置過重義務(wù)，日后無法履行 14、對于付款延期，付款延期的違約責(zé)任，可以根據(jù)開發(fā)商延期交付房屋的違約責(zé)任書寫相同。 15、商品房質(zhì)量，與開發(fā)商協(xié)定房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)主要包括：房型、使用功能、用料、施工、配套等;對于房屋交付使用時，其達(dá)不到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的處罰方式由雙方協(xié)商作出明確規(guī)定;對于違約條款要明確到具體情況。 對于商品房的質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商約定的內(nèi)容包括：墻體平直的標(biāo)準(zhǔn);防水的標(biāo)準(zhǔn)，即房屋頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結(jié)合處無漏水、滲水;表面裂縫的標(biāo)準(zhǔn)：即開發(fā)商承諾商品房內(nèi)部無任何裂縫，保溫層墻壁表面平整，瓷磚地板平整無松動、無爆裂、無間隙;管線安裝與室內(nèi)表面的平整標(biāo)準(zhǔn)：即開發(fā)商承諾不在商品房內(nèi)通行任何公用管線，承諾任何管道的安裝不影響房屋室內(nèi)表面的平整。采用的建筑材料應(yīng)達(dá)到國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)等。

• 問 商品房買賣合同的“格式條款”要注意什么 如何避開商品房買賣合同陷阱
  答

  大多數(shù)購房者在買房簽約時，用的都是開發(fā)商提供的購房合同。在這份購房合同中，也許就有“格式條款”，如果事后雙方在此條款上 有分歧，大多會發(fā)展成糾紛。為了避免糾紛，小編為您詳細(xì)解說“格式條款”。 在商品房買賣場合，合同文本多為開發(fā)商提供，存在開發(fā)商為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在簽訂合同時未與購房人協(xié)商的條款，即“格式條款”。法官提醒廣大購房者，正因“格式條款”未經(jīng)磋商訂立，實際履行過程各方易有理解分歧，是買賣糾紛類案件常見的爭議焦點。 《合同法》第四十一條規(guī)定：“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款?！? 也就是說，當(dāng)買賣雙方對“格式條款”的理解有爭議，首先應(yīng)該是以一般人的理解力為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一且客觀的解釋；而當(dāng)存在兩種以上的解釋均合理時，考慮到開發(fā)商作為條款制作人，有可能通過預(yù)設(shè)意義不明確的文字將不合理解釋強(qiáng)加于購房人，此時，應(yīng)對開發(fā)商作出不利的解釋，以維護(hù)購房人權(quán)益。 再者，“非格式條款”是雙方在平等基礎(chǔ)上逐條磋商擬定，充分尊重了雙方的意思，所以發(fā)生條款沖突時“非格式條款”比“格式條款”優(yōu)先適用。 同時，《合同法》第三十九條規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明?！? 第四十條規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效?！备鶕?jù)上述規(guī)定，開發(fā)商負(fù)有就“格式條款”向購房人解釋說明和提示注意的義務(wù)。 開發(fā)商通過“格式條款”規(guī)避應(yīng)負(fù)的義務(wù)、或是加重購房人責(zé)任的條款，如約定認(rèn)購定金不作退還、樓宇外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商、面積誤差不能退房等，均屬無效。 鑒于“格式條款”的特殊性，法官提醒市民在購房時應(yīng)注意：一、仔細(xì)并逐條閱讀合同文本，有疑問的條款可當(dāng)場要求開發(fā)商予以釋明；二、對于“格式條款”，購房人有權(quán)選擇接受或不接受，亦可商定修改；三、手寫、手填等“非格式條款”具有優(yōu)先適用性，若有特殊約定事項應(yīng)以書面形式明確載入合同文本。

• 問 商品房買賣要注意什么 商品房買賣有什么陷阱
  答

  商品房買賣須知購房人認(rèn)購商品房前，敬請仔細(xì)閱讀本《預(yù)售商品房買賣須知》及開發(fā)商展示的相關(guān)資料，認(rèn)真理解、反復(fù)斟酌條文內(nèi)容，謹(jǐn)慎購房。一、預(yù)售商品房買賣的必要條件預(yù)售商品房必須取得《通化縣商品房預(yù)售許可證》才能進(jìn)行銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得商品樓(房)的《商品房預(yù)售許可證》，不得向購房者收取登記費、誠意金、認(rèn)購費等任何含有預(yù)訂款性質(zhì)的費用。購房人不能購買沒有取得《預(yù)售許可證》的預(yù)售商品房，否則購房人的權(quán)益得不到保障。二、商品樓(房)預(yù)售必須明示的證件和資料房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在售樓處張貼該項目預(yù)售樓(房)的《通化縣商品房預(yù)售許可證》原件、《項目總體規(guī)劃平面圖》及本《買賣須知》購房人認(rèn)購前，應(yīng)看清《商品房預(yù)售許可證》上的內(nèi)容，核實預(yù)售樓宇在項目平面圖上的位置與實際是否相符;仔細(xì)閱讀“明示的證件和資料”，慎重考慮。三、商品房買賣合同的簽訂和備案1、購房人應(yīng)在售樓現(xiàn)場仔細(xì)閱讀《商品房買賣合同(示范文本)》的合同條款，并注意條款與售樓廣告書(或宣傳資料、售樓員承諾)所明示的內(nèi)容是否相符。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布的預(yù)售商品房廣告和宣傳資料所明示的事項，以及商品房買賣過程中雙方承諾的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣的有關(guān)合同(協(xié)議)中約定。商品房買賣雙方當(dāng)事人根據(jù)上述合同示范文本及相關(guān)補充條款，協(xié)商擬訂《商品房買賣合同》。合同簽定后，《商品房買賣合同》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在30天內(nèi)將《商品房買賣合同》和《商品房合同備案登記證明書》送房地產(chǎn)管理處辦理合同備案手續(xù)。合同備案后(同時辦理按揭手續(xù)的，《商品房合同備案登記證明書》由房管部門保存)。2、購房人在簽訂認(rèn)購書或買賣合同時，要確認(rèn)簽約對方必須是《商品房預(yù)售許可證》中注明的開發(fā)企業(yè)，而不是代理機(jī)構(gòu)或投資商，以保障個人合法權(quán)益。四、商品房交付使用商品樓(房)竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人交付預(yù)售的商品房時，應(yīng)向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。五、辦理房屋所有權(quán)證由購房人辦理，但購房人也可委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其它中介機(jī)構(gòu)代辦。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品樓(房)竣工驗收合格之日起三十日內(nèi)到房地產(chǎn)管理處申請確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，辦理產(chǎn)權(quán)登記領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》;在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》后，購房人憑《商品房買賣合同》銷售不動產(chǎn)發(fā)票、契稅完稅證、身份證及復(fù)印件、夫妻關(guān)系證明、共有權(quán)人身份證及復(fù)印件、單位購買還需提供《營業(yè)執(zhí)照》、組織機(jī)構(gòu)代碼、法人身份證及復(fù)印件。申請辦理確認(rèn)產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)取《房地所有權(quán)證》。

• 問 如何避開購房陷阱 購買小產(chǎn)權(quán)房有什么危害
  答

  小產(chǎn)權(quán)房中的“小”其實并不是一個法律概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定稱謂。小產(chǎn)權(quán)房即部分產(chǎn)權(quán)房。當(dāng)時的部分產(chǎn)權(quán)人享有房屋的使用權(quán)和繼承權(quán)，而對收益權(quán)和處分權(quán)的行使則被限定在一定范圍之內(nèi)，是特指建設(shè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體土地上對社會公開出售的房屋。 第一、小產(chǎn)權(quán)房含義 小產(chǎn)權(quán)房是指一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。 第二、小產(chǎn)權(quán)房種類 從建房土地來源上，可以將“小產(chǎn)權(quán)房”分為三類：(1)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)的住宅。(2)建設(shè)在農(nóng)民集體所有非住宅建設(shè)用地上的住宅，比如建設(shè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地上的住宅。(3)直接利用農(nóng)用地建設(shè)的住宅。 第三、小產(chǎn)權(quán)房頒證單位 由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或者村委會而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，有時僅僅是合同約定，并沒有任何產(chǎn)權(quán)證件。 “小產(chǎn)權(quán)”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”、 “村產(chǎn)權(quán)房”等“集體產(chǎn)權(quán)”，按照物權(quán)法定的原則，這些產(chǎn)權(quán)并不是受法律保護(hù)的法定產(chǎn)權(quán)。 和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商瘋狂的利潤攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低?！傲畠r”是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險購買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。 第四、購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險 (一)法律效力風(fēng)險 “小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則。但也分不同的情況：對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效；對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。 (二)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險 “小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。對房屋的保值和**有一定影響。 (三)政策風(fēng)險 購買在建小產(chǎn)權(quán)房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目，可導(dǎo)致部分項目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。 如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比微乎其微。 (四)監(jiān)管缺位風(fēng)險 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。