?? 容積率怎么調(diào)整

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• 132****8473

  落伍了吧，以前是想辦法去搞定規(guī)劃部門(mén)提高容積率，現(xiàn)在是想辦法如何降低容積率。
  目前人們對(duì)人文、環(huán)境要求的觀念已開(kāi)始改變，容積率越小開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)越大，畢竟容積率高的還要花很多錢(qián)去修，容積率小的土地上面的每層空氣都按平方米賣(mài)一樣的錢(qián)，完全是空手盈利。因?yàn)椋鹤≌瑑r(jià)值不單是按每平方米建筑面積，價(jià)格差關(guān)鍵是容積率大小，如：容積率1.20左右比容積率2.40左右的住宅，每平方米價(jià)格要高出一倍左右。
  容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬(wàn)平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。
  規(guī)劃對(duì)低密度住宅的大體標(biāo)準(zhǔn)概念，高層低密度住宅容積率不大于2.2；多層低密度住宅容積率不大于1.2；排屋（Town House）容積率不大于0.7；別墅（Villa）容積率不大于0.35。

  查看全文↓ 2018-07-07 19:29:19
• 134****5505

  《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》第二條明確規(guī)定：土地使用者需要改變?cè)鷾?zhǔn)的土地用途、容積等，必須依法報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)。對(duì)于出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同用途和容積率的土地差價(jià)。
  土地出讓金的補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照增加容積率的比例乘以土地價(jià)格計(jì)算。具體執(zhí)行時(shí)，區(qū)別批準(zhǔn)增加容積率的時(shí)間等實(shí)際情況分類(lèi)測(cè)算。一般在土地出讓合同簽訂后6個(gè)月內(nèi)經(jīng)批準(zhǔn)增加容積率的，計(jì)算補(bǔ)交出讓金的土地價(jià)格按照土地出讓價(jià)格執(zhí)行；6個(gè)月后增加容積率的，土地價(jià)格執(zhí)行市場(chǎng)價(jià)。具體價(jià)格由市國(guó)土部門(mén)按照規(guī)定進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估確定。凡改變土地用途增加容積率的，需要按照改變用途后的土地價(jià)格測(cè)算應(yīng)補(bǔ)交的出讓金，具體應(yīng)分兩塊計(jì)算補(bǔ)交出讓金的金額，一塊是原容積率內(nèi)改變用途應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金，另一塊是增加容積率部分應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金
  以出讓方式取得土地使用權(quán)的，建設(shè)單位申請(qǐng)?jiān)诳刂菩栽敿?xì)規(guī)劃規(guī)
  定的可兼容用地性質(zhì)范圍之內(nèi)調(diào)整用地性質(zhì)，或申請(qǐng)?jiān)诳刂菩栽敿?xì)規(guī)劃規(guī)定的容積率指標(biāo)范圍之內(nèi)調(diào)整容積率的，按下列程序辦理：
  （一）建設(shè)單位向規(guī)劃主管部門(mén)提交調(diào)整申請(qǐng)報(bào)告和調(diào)整方案，規(guī)劃主管部門(mén)集體研究調(diào)整申請(qǐng)報(bào)告和調(diào)整方案；經(jīng)審查同意受理的，由規(guī)劃主管部門(mén)組織召開(kāi)專(zhuān)家論證會(huì)，邀請(qǐng)專(zhuān)家對(duì)調(diào)整的必要性、合理性進(jìn)行技術(shù)論證，提出專(zhuān)家論證意見(jiàn)。
  （二）經(jīng)專(zhuān)家論證同意調(diào)整的，由規(guī)劃主管部門(mén)組織對(duì)調(diào)整申請(qǐng)報(bào)告、調(diào)整方案和專(zhuān)家論證意見(jiàn)進(jìn)行公示，必要時(shí)，可以組織聽(tīng)證，并形成公示或聽(tīng)證情況報(bào)告。
  （三）規(guī)劃主管部門(mén)將調(diào)整申請(qǐng)報(bào)告、調(diào)整方案、專(zhuān)家論證意見(jiàn)、公示及聽(tīng)證情況報(bào)告、修改后的調(diào)整方案提交城市規(guī)劃委員會(huì)審議。
  （四）城市規(guī)劃委員會(huì)審議通過(guò)的，由規(guī)劃主管部門(mén)報(bào)城市（縣）人民政府審批.

  查看全文↓ 2018-07-07 19:29:04
• 156****8590

  　更改容積率通常要向先規(guī)劃部門(mén)或政府打報(bào)告進(jìn)行申請(qǐng)（申請(qǐng)理由）然后是作概念性方案報(bào)規(guī)劃部門(mén)。
  　　容積率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又稱(chēng)建筑面積毛密度，是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶(hù)來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。
  　　容積率項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（但必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積）與項(xiàng)目總用地面積的比值。
  　　容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值是無(wú)量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。值得注意的是，容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。
  　　一般情況下指某一基地范圍內(nèi)，地面以上各類(lèi)建筑的建筑面積總和與基地面積的比值?？梢愿鶕?jù)規(guī)劃和管理需要對(duì)地下建筑面積計(jì)算地下容積率。其實(shí)，一直以來(lái)都是地方政府自行規(guī)定的，關(guān)于地下室是否算容積率[1] ，地下商業(yè)建筑（商業(yè)用房）算不算容積率都做了很好的探索。不算容積率是考慮到節(jié)約用地，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)地下空間，計(jì)入容積率是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止不良房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有漏洞可鉆。容積率將直接關(guān)系到建筑用地的大小。
  　　《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》亦規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)依法對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。
  　　2012年2月17日住建部出臺(tái)《建設(shè)用地容積率管理辦法》，辦法第五條規(guī)定“任何單位和個(gè)人都應(yīng)當(dāng)遵守經(jīng)依法批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率指標(biāo)，不得隨意調(diào)整。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按本辦法的規(guī)定進(jìn)行，不得以政府會(huì)議紀(jì)要等形式代替規(guī)定程序調(diào)整容積率?！边M(jìn)一步明確規(guī)定了單位和個(gè)人遵守控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的容積率指標(biāo)的義務(wù)。
  　　此外，容積率如何計(jì)算問(wèn)題也是征收部門(mén)以及被征收人容易疏忽的問(wèn)題，絕大多數(shù)地方計(jì)算宗地容積率是按照建筑面積/用地面積，實(shí)際上這種方式并不一定準(zhǔn)確，2005年住建部批準(zhǔn)了《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》，目前根據(jù)住建部的要求各省市基本上都制定制定了《容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則》，根據(jù)規(guī)范和規(guī)則，建筑物的高度不同、層數(shù)不同，建筑面積的折算、容積率攤派均有不同要求，在實(shí)施征收補(bǔ)償時(shí)應(yīng)當(dāng)依據(jù)規(guī)范和規(guī)則進(jìn)行計(jì)算，以保障征收補(bǔ)償公平公正。

  查看全文↓ 2018-07-07 19:28:44
• 133****0433

  現(xiàn)在好多人都在購(gòu)置屬于自己的房產(chǎn)，因?yàn)槲覀兌贾垃F(xiàn)在的房產(chǎn)資源是非常有價(jià)值的。這也是好多人支持和關(guān)注房產(chǎn)社會(huì)發(fā)展的真正原因。而關(guān)注房產(chǎn)的人都應(yīng)該聽(tīng)說(shuō)過(guò)容積率這個(gè)詞，相信大家都不是非常陌生的。所以好多人都提出了這樣的問(wèn)題，那就是容積率變更能調(diào)整嗎? 怎么調(diào)整?
  
  容積率變更能調(diào)整嗎？怎么調(diào)整？
  
  《建設(shè)用地容積率管理辦法》任何單位和個(gè)人必須遵守法律規(guī)定的審批細(xì)則，以確定指標(biāo)的容積率，不得隨意調(diào)整，必要時(shí)，不應(yīng)以政府會(huì)議紀(jì)要代替規(guī)定的程序。標(biāo)準(zhǔn)化管理建設(shè)用地容積率,改善城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的水平,促進(jìn)反腐敗工作,根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》,城市和城鎮(zhèn)的監(jiān)管審批詳細(xì)規(guī)劃措施,我國(guó)制定了“建設(shè)用地容積率管理辦法”。這是一個(gè)進(jìn)一步的回答。容積率是否可以調(diào)整?如何調(diào)整的問(wèn)題。
  　　容積率變更是否可以調(diào)整和怎樣調(diào)整與這些規(guī)定有著密切的聯(lián)系：《辦法》規(guī)定，建設(shè)單位或者個(gè)人不得擅自改變國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者轉(zhuǎn)讓的定額。遇有下列情形之一者，應(yīng)當(dāng)調(diào)整。城市和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施和公共安全設(shè)施的建設(shè)，需要對(duì)劃撥或劃撥地塊的規(guī)模和相關(guān)建設(shè)條件作出改變;國(guó)家、省、自治區(qū)、直轄市的有關(guān)政策規(guī)定的其他條件，以及法律、法規(guī)的規(guī)定。所以如果你想要了解容積率變更是否可以調(diào)整的話(huà)，一定要搞清楚這些的有關(guān)規(guī)定。
  　　《辦法》規(guī)定，未確定容積率等規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。
  　　《辦法》還規(guī)定，城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)將容積率調(diào)整程序、各環(huán)節(jié)責(zé)任部門(mén)等內(nèi)容在辦公地點(diǎn)和政府網(wǎng)站上公開(kāi)。
  　　根據(jù)《辦法》，容積率是指一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。這些都是影響容積率是否能變更能調(diào)整的因素。
  　　容積率變更以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng),由城市、縣人民政府控制性詳細(xì)規(guī)劃的基礎(chǔ)上,對(duì)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)用地容積率控制指標(biāo),如頒發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，可以向縣級(jí)以上地方人民政府土地主管部門(mén)申請(qǐng)土地。從這里可以看出容積率變更能調(diào)整，是根據(jù)有關(guān)單位來(lái)決定的，如果需要的話(huà)，并且和有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)來(lái)辦理。

  查看全文↓ 2018-07-07 19:28:27

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 什么是容積率 容積率怎么計(jì)算
  答

  容積率：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。 容積率計(jì)算公式：容積率＝總建筑面積÷總用地面積。 當(dāng)建筑物層高超過(guò)8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。 所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。

• 問(wèn) 如果容積率調(diào)整應(yīng)該如何計(jì)算增容費(fèi)
  答

  這個(gè)還是看地方政府怎么定價(jià)吧！沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 容積率怎么算?容積率越大越好，還是越小越好呢？
  答

  容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積，市民在選購(gòu)房產(chǎn)時(shí)，從容積率的大小就可以看出該樓盤(pán)屬于何種類(lèi)型、品質(zhì)如何等，通常容積率小的項(xiàng)目樓層較低、采光較好，因而深受買(mǎi)房人的歡迎。

• 問(wèn) 容積率越小越好嗎 容積率怎么算
  答

  看樓盤(pán)的時(shí)候總會(huì)有一個(gè)容積率的說(shuō)明數(shù)值，不少的購(gòu)房者只是知道容積率越低越好，但是卻不了解容積率到底是什么？應(yīng)該如何計(jì)算。 什么是容積率 容積率是指在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。它的計(jì)算公式并不復(fù)雜：容積率=總建筑面積÷總用地面積。但是要注意的是當(dāng)建筑物層高超過(guò)8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。可以肯定地說(shuō)：容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。 對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶(hù)來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)4，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠地率應(yīng)不低于40%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。 容積率的計(jì)算公式 容積率=地上總建筑面積÷可建設(shè)用地面積 容積率大好還是小好 容積率直接關(guān)系到建筑用地的大小。容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。容積率一般是由政府規(guī)定的?，F(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類(lèi)居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，一般而言，容積率分為以下幾類(lèi)： 獨(dú)立別墅：0.2~0.5。 聯(lián)排別墅?：0.4~0.7。 6層以下多層住宅：0.8~1.2。 11層小高層住宅：1.5~2.0。 18層高層住宅：1.8~2.5。 19層以上住宅：2.4~4.5。 住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。

• 問(wèn) 容積率是什么 容積率多少才合適呢
  答

  不少購(gòu)房者在看房的時(shí)候都會(huì)聽(tīng)樓盤(pán)售樓人員說(shuō)到有關(guān)“容積率”的問(wèn)題，但是很多人都不知道容積率是什么？有的購(gòu)房者只是知道容積率越低越好，但是卻不了解容積率到底是怎么計(jì)算的？自己選房的時(shí)候多大的容積率比較合適？本期購(gòu)房小貼士，我們一起來(lái)看“容積率”。 容積率是指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。它的計(jì)算公式并不復(fù)雜：容積率=總建筑面積÷總用地面積。但是要注意的是當(dāng)建筑物層高超過(guò)8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算?？梢钥隙ǖ卣f(shuō)：容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。 對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶(hù)來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，開(kāi)發(fā)商可用于回收資金的面積就越少，而住戶(hù)就越舒服。這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢(qián)的角度來(lái)設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能做得到。通俗點(diǎn)說(shuō)，容積率說(shuō)到底就是小區(qū)里戶(hù)數(shù)、人數(shù)和小區(qū)面積的關(guān)系，當(dāng)然戶(hù)越少、人越少，面積越大越舒服了。 那么，容積率多少算是合適的呢?住宅容積率一般在土地拍賣(mài)時(shí)就已確定，只有什么產(chǎn)品適合什么容積率的問(wèn)題，下面提供各類(lèi)建筑分別對(duì)應(yīng)的容積率數(shù)值供大家參考。 1、容積率低于0.3，這是非常高檔的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。2、容積率0.3~0.5，一般獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，環(huán)境還可以，但感覺(jué)有點(diǎn)密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅?，就可以解決這個(gè)問(wèn)題了。 3、容積率0.5~0.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合3~4層，局部5層的樓中樓，這個(gè)項(xiàng)目的品位就相當(dāng)高了。 4、容積率0.8~1.2，全部是多層的話(huà)，那么環(huán)境絕對(duì)可以堪稱(chēng)一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。 5、容積率1.2~1.5，正常的多層項(xiàng)目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會(huì)是一大賣(mài)點(diǎn)。 6、容積率1.5~2.0，正常的多層+小高層項(xiàng)目。 7、容積率2.0~2.5，正常的小高層項(xiàng)目。 8、容積率2.5~3.0，小高層+二類(lèi)高層項(xiàng)目(18層以?xún)?nèi))。此時(shí)如果做全小高層，環(huán)境會(huì)很差。 9、容積率3.0~6.0，高層項(xiàng)目(樓高100米以?xún)?nèi))。 10、容積率6.0以上，摩天大樓項(xiàng)目。