?? 中介買(mǎi)二手房注意什么事項(xiàng)

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• 134****3899

  第一，通過(guò)中介買(mǎi)房子并不是安全可靠的保障。很多人（包括我自己）都以為，自己直接和賣(mài)方交易承受較大的風(fēng)險(xiǎn)，但是通過(guò)中介買(mǎi)房子就有了保障，出了問(wèn)題有中介做擔(dān)保，風(fēng)險(xiǎn)小，這其實(shí)是錯(cuò)誤的。中介是怎樣規(guī)避自己的風(fēng)險(xiǎn)，在客戶(hù)糾紛時(shí)避免承擔(dān)賠償責(zé)任的呢？首先，中介方，特別是一些所謂的大中介，制定了比較嚴(yán)密的合同。所謂嚴(yán)密，是指完全規(guī)避中介方的風(fēng)險(xiǎn)，避免當(dāng)買(mǎi)賣(mài)雙方出現(xiàn)糾紛時(shí)，中介方要承擔(dān)賠償責(zé)任。具體表現(xiàn)在，中介在撮合買(mǎi)賣(mài)雙方交易時(shí)，雙方都與中介方簽訂的是居間合同，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的是房屋買(mǎi)賣(mài)合同。所謂居間合同，就是中介提供房屋交易的咨詢(xún)、協(xié)助完成交易過(guò)程的合同。該合同并沒(méi)有約定中介有承擔(dān)進(jìn)行賣(mài)方資料真實(shí)性審核的責(zé)任，也沒(méi)有約定中介方要保障買(mǎi)方的資金安全，只是指定了中介要求提供咨詢(xún)的服務(wù)。所以，客戶(hù)出現(xiàn)資金被騙，或者交易糾紛時(shí)，中介根據(jù)居間合同，不可能賠償買(mǎi)方被騙的錢(qián)。其次，在交易過(guò)程中，中介要求買(mǎi)方自己查看房產(chǎn)證等資料，美名其曰：讓客戶(hù)放心。其實(shí)這也是中介規(guī)避自己責(zé)任的伎倆。如果買(mǎi)方自己看過(guò)房產(chǎn)證，當(dāng)買(mǎi)方被騙，中介會(huì)以買(mǎi)方自己查看過(guò)房產(chǎn)證等資料，買(mǎi)方自己有分辨能力，拒絕賠償。再次，在交易過(guò)程中，中介的經(jīng)濟(jì)人（就是營(yíng)業(yè)員）拒絕接受買(mǎi)賣(mài)雙方的任何資金，絕不簽收。一般買(mǎi)方的訂金等要求買(mǎi)方直接交給賣(mài)方，由賣(mài)方出具收據(jù)。這也是中介規(guī)避自己風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)手段。因?yàn)槿绻I(mǎi)方被騙，買(mǎi)方向法院要求中介賠償錢(qián)，法官將不支持。因?yàn)橘I(mǎi)方交付的錢(qián)是由賣(mài)方簽收的，所以中介沒(méi)有責(zé)任。通過(guò)以上種種方式，中介回避了自己的責(zé)任，并沒(méi)有有效保障客戶(hù)的資金安全，只是有效保障自己的利益。
  第二，通過(guò)大中介買(mǎi)房子不比小中介安全。大中介的收費(fèi)普遍比小中介高1%，有些離譜的“大中介”收費(fèi)甚至是小中介的1倍還多。我們一般覺(jué)得，名牌的、貴的就是好的，客戶(hù)利益更有保障，其實(shí)不然。當(dāng)客戶(hù)利益受到侵害時(shí)（例如資金被騙，交易糾紛等），小中介由于沒(méi)有制定完善的合同，資金也不雄厚，所以基本靠賴(lài)、拖；大中介就會(huì)拿出一大堆合同（那些合同是充分保障中介利益的），并組織法律人士同你打官司，這就是所謂店大欺客，佛山的某名牌中介，在07年就與客戶(hù)發(fā)生了近二十起官司。其實(shí)，如果交易出現(xiàn)問(wèn)題，從小中介中獲得補(bǔ)償?shù)臋C(jī)會(huì)反而比大中介高。

  查看全文↓ 2018-07-05 18:31:35
• 155****6590

  　二手房的交易過(guò)程非常復(fù)雜，并且因各種原因，可能還會(huì)存在這樣那樣的陷阱。許多人在購(gòu)買(mǎi)二手房前，既怕舊房產(chǎn)權(quán)有問(wèn)題，又怕遇到黑心中介，還怕交易的手續(xù)繁瑣。 　　在二手房交易的過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方通常只關(guān)注交易的**終結(jié)果，卻忽視了交易過(guò)程的安全性。事實(shí)上，往往**能影響交易結(jié)果的就是整個(gè)交易過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)。其實(shí)，消費(fèi)者只要掌握了基本的交易常識(shí)，注意一些可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，還是能夠買(mǎi)到一套稱(chēng)心的二手房的。下文中，將向您介紹正規(guī)的二手房交易手續(xù)，以及應(yīng)該注意的問(wèn)題。 　　選擇房產(chǎn)中介公司 　　首先，選擇房產(chǎn)中介公司。**好選擇規(guī)模大、有營(yíng)業(yè)許可證、有資質(zhì)證書(shū)、信譽(yù)較好的房產(chǎn)中介公司。另外，在與房主簽訂購(gòu)房協(xié)議之前，購(gòu)房者應(yīng)該多去幾次中介公司的店鋪，每次到訪(fǎng)時(shí)，觀察店中的業(yè)務(wù)員是否固定及有無(wú)其他買(mǎi)賣(mài)雙方同這家公司發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。 　　評(píng)估及考察房屋詳情 　　中介公司審核房主身份證及產(chǎn)權(quán)證(包括產(chǎn)權(quán)是否共有、房屋是否抵押等)，并留存?zhèn)浒?。中介公司?shí)地考察，掌握房屋詳情，如天花板、墻體、衛(wèi)生間、廚房的給排水情況，有沒(méi)有破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無(wú)私搭亂建、占用屋頂平臺(tái)、走廊的情況。初步估價(jià)，為確定售價(jià)提供參考。此環(huán)節(jié)中合適的房源及房屋評(píng)估**受關(guān)注。 　　簽訂協(xié)議 　　驗(yàn)證核實(shí)房屋后，交易中介公司分別與售房人和買(mǎi)房人簽訂委托出售、購(gòu)房協(xié)議。買(mǎi)賣(mài)雙方確認(rèn)房屋的價(jià)格及相關(guān)事宜后，到中介公司簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。一般情況下，在合同上都要注明賣(mài)方的房子的詳細(xì)情況，同時(shí)繳納委托代理費(fèi)。一般代理費(fèi)由買(mǎi)方繳納，金額為房?jī)r(jià)的2.5%，也有分別向買(mǎi)賣(mài)雙方同時(shí)收取的。為減少二手房交易中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，以下條款必不可少： 　　1.基本情況要列出：買(mǎi)賣(mài)雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法。 　　2.要求出售方或中介方明確寫(xiě)清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無(wú)抵押、共有人是否同意出售。 　　3.涉及價(jià)款的問(wèn)題：在合同中，寫(xiě)明總房?jī)r(jià)，注明是一次性付款、分期付款還是申請(qǐng)貸款，寫(xiě)清付款的時(shí)間，約定付款條件。 　　4.寫(xiě)明交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程及費(fèi)用。 　　6.寫(xiě)明合同生效、中止、終止或解除條款等有關(guān)事項(xiàng)。 　　7.在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。另外，補(bǔ)充一些條款時(shí)，一定要落實(shí)在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。

  查看全文↓ 2018-07-05 18:31:20
• 153****8035

  一、費(fèi)用收取
  
  國(guó)土房管局明確規(guī)定中介公司只能收取買(mǎi)賣(mài)雙方合共房?jī)r(jià)3％的中介費(fèi)。在實(shí)踐中，中介費(fèi)一般是由買(mǎi)方出的，另這個(gè)中介費(fèi)是可以砍價(jià)的，能砍到1％。在與中介交易的時(shí)候不要一上來(lái)就跟中介砍價(jià)，這樣會(huì)影響中介給你找房的信心，要砍價(jià)一定等到中介找到房子，你覺(jué)得買(mǎi)賣(mài)雙方可以拍板的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候可以提出中介費(fèi)太高，砍價(jià)。
  
  二、支付
  
  在支付的時(shí)候，買(mǎi)方一定要把握主動(dòng)權(quán)，**好是分批支付，原則上第一部分不要超過(guò)50％，**后一筆費(fèi)用用于交樓后，水、電、煤氣結(jié)清的情況下再支付。為何要分批給，因中國(guó)中介的極度缺乏誠(chéng)信，當(dāng)然中介也認(rèn)為客戶(hù)不可靠，所以出現(xiàn)問(wèn)題經(jīng)常出現(xiàn)互掐，房產(chǎn)中介一般會(huì)主動(dòng)要求先交齊中介費(fèi)，但是一般情況下，只要你中介費(fèi)一交完，中介對(duì)你的態(tài)度立刻轉(zhuǎn)變，主動(dòng)權(quán)全在中介。
  
  三、按揭公司的選擇
  
  一般中介公司會(huì)強(qiáng)行要你用他們的按揭公司，為何但找指定按揭公司，原因如下：
  
  1）個(gè)別中介業(yè)務(wù)員可以提成；
  
  2）按揭公司和你貸款銀行有特殊關(guān)系，而你的過(guò)戶(hù)回執(zhí)以及拿回執(zhí)換來(lái)的房地產(chǎn)原件，都在銀行手上。自然，中介和按揭公司親如家人，你想拿房產(chǎn)證，必須討好中介，就的乖乖聽(tīng)話(huà)，讓你什么時(shí)候交中介費(fèi)，你就要什么時(shí)候給，這是中介的**后的王牌。如果你另找按揭公司，就價(jià)格來(lái)說(shuō)會(huì)很便宜，工作效率可提高，而且到后期，中介沒(méi)有任何把柄，中介就不會(huì)讓你在沒(méi)有完成工作的前提下支付中介費(fèi)。
  
  四、定金合同
  
  合同一定要寫(xiě)清楚約定的事項(xiàng)和違約責(zé)任，能盡快網(wǎng)簽的盡快網(wǎng)簽，因網(wǎng)簽可以防止一房二賣(mài)。當(dāng)然，定金合同中肯定要明確約定什么時(shí)候正式簽約，另外提醒網(wǎng)簽不是一勞永逸，網(wǎng)簽只有七天有效期，過(guò)了這個(gè)時(shí)間，網(wǎng)簽合同失效，同套房產(chǎn)可另行簽約合同，也就是說(shuō)，網(wǎng)簽后應(yīng)趕緊辦理過(guò)戶(hù)，防止一房二賣(mài)的情況。
  
  五、買(mǎi)賣(mài)合同
  
  需要提醒兩點(diǎn)：
  
  1）中介合同是中介公司范本，并非國(guó)家出的正式范本，合同基本上不讓修改，但在合同的**后，有一個(gè)其他約定的空白處，這個(gè)地方，買(mǎi)賣(mài)雙方可以盡情發(fā)揮補(bǔ)充約定各項(xiàng)事宜，包括合同中沒(méi)有的條款，在這另行約定。
  
  2）合同的內(nèi)容，要把握幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，如物業(yè)名稱(chēng)，產(chǎn)權(quán)證號(hào)、買(mǎi)方付款方式及時(shí)間、賣(mài)方配合的義務(wù)（過(guò)戶(hù)時(shí)需賣(mài)方提供，不提供或提供不全算違約）。
  
  六、與中介簽訂的合同
  
  在簽定金合同的時(shí)候，中介就會(huì)要求簽一份中介費(fèi)協(xié)議，協(xié)議是中介草擬的，內(nèi)容有利于中介，協(xié)議中約定了客戶(hù)業(yè)主的中介費(fèi)的支付義務(wù)，完全不提中介的任何義務(wù)。如果你有時(shí)間和精力，應(yīng)該在此協(xié)議中加上一些內(nèi)容：中介要完成的工作內(nèi)容、不完成或遲延完成要扣除中介費(fèi)、非因買(mǎi)賣(mài)雙方的原因?qū)е沦I(mǎi)賣(mài)不成的，中介費(fèi)怎么處理。協(xié)議上的內(nèi)容在簽訂買(mǎi)賣(mài)和合同當(dāng)天就一次性付完中介費(fèi)，這個(gè)問(wèn)題也不大，因?yàn)檫t延交付中介費(fèi)，**多按照千分之五收違約金。
  
  七、夫妻公共財(cái)產(chǎn)
  
  有這么一種情況，房產(chǎn)證只有一個(gè)人的名字，但實(shí)際上房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，這就需要未顯明方的一個(gè)同意出售房產(chǎn)的同意書(shū)，即便簽合同的時(shí)候你不弄，到了銀行按揭放款的的那一部分也是需要的。建議，能在簽合同的時(shí)候拿到配偶的同意書(shū)當(dāng)然是**穩(wěn)妥的，如果不能，也要盡快補(bǔ)上。否則配偶可以主張合同無(wú)效。
  
  **后誠(chéng)意提醒各位，對(duì)于小老百姓，也許一輩子就買(mǎi)一套房子，所以買(mǎi)房是大事，重要的事情不要口頭約定，白紙黑字簽字蓋章。特別對(duì)待房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，他們會(huì)一步步剝奪我們的主動(dòng)權(quán)，**后，讓我們變成一只羊，被牽著做事，所以必須爭(zhēng)取主動(dòng)，任何約定要寫(xiě)入合同。

  查看全文↓ 2018-07-05 18:30:57

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 買(mǎi)二手房應(yīng)該注意什么事項(xiàng)..
  答

  注意看房產(chǎn)證的面積。出證時(shí)間 業(yè)主身份證與房產(chǎn)證名字符不符合 再到陽(yáng)光家緣網(wǎng)輸入房產(chǎn)證號(hào) 看產(chǎn)權(quán)清不清晰 比如有沒(méi)有被查封 抵押 謝謝

  全部6個(gè)回答>
• 問(wèn) 買(mǎi)二手房應(yīng)該注意什么事項(xiàng)
  答

  1、了解所購(gòu)買(mǎi)房屋的歷史和現(xiàn)狀：查驗(yàn)房屋的歷史和現(xiàn)狀，以免買(mǎi)到二手房中的“燙手山芋”；2、審查房屋的合法性：查看房屋的購(gòu)買(mǎi)合同、房屋的土地使用證，確認(rèn)房屋的合法性；3、查看房屋的報(bào)驗(yàn)報(bào)告：報(bào)驗(yàn)報(bào)告可以反映房屋的結(jié)構(gòu)安全性，以及各種設(shè)施、水電設(shè)施是否正常。4、檢查房屋的裝修情況：查看房屋的裝修情況，如是否有空氣污染和施工質(zhì)量，以及是否有裝修污染等；5、核實(shí)房屋的交易價(jià)格：核實(shí)房屋的交易價(jià)格，避免購(gòu)買(mǎi)過(guò)高價(jià)格的房屋；6、了解稅費(fèi)：了解房屋的稅費(fèi)情況，以免買(mǎi)到有拖欠稅費(fèi)的房屋；7、考慮融資問(wèn)題：了解房屋的貸款情況，以免買(mǎi)到貸款非常高的房屋；8、注意其他費(fèi)用：如物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)等，也是需要考慮的重要因素。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??買(mǎi)二手房要注意什么事項(xiàng)？
  答

  買(mǎi)二手房要注意哪些問(wèn)題？1、驗(yàn)證房屋是否允許買(mǎi)賣(mài)有必要確認(rèn)原單位是否同意轉(zhuǎn)讓并確認(rèn)與原所有者分配利益。以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)公共房屋是以成本價(jià)格補(bǔ)充成本或按原始單位按比例分配的問(wèn)題。買(mǎi)家應(yīng)該對(duì)此有所了解。此外，軍隊(duì)工業(yè)的**生產(chǎn)的公共住房的、一般位于該單位辦公室的大院子里。上述單元通常被分類(lèi)為特殊單元。公屋單位未經(jīng)同意不可取得上市資格。2、確認(rèn)了產(chǎn)權(quán)應(yīng)該注意的是，標(biāo)題證書(shū)上的名稱(chēng)與所有者，財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)和內(nèi)容一致，包括區(qū)域、地址和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格空間的分配比例。同時(shí)，有必要檢查原始、的標(biāo)題證書(shū)的真實(shí)性。此外，我們還必須知道二手房是成本價(jià)格房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格房或經(jīng)濟(jì)適用房。產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)涉及銷(xiāo)售過(guò)程的復(fù)雜性，還涉及購(gòu)買(mǎi)住房的收入分配，影響二手房銷(xiāo)售合同。3、驗(yàn)證賣(mài)家的身份，選擇可靠的中介驗(yàn)證賣(mài)家的身份。如果是個(gè)人，請(qǐng)查看他的身份證；如果你選擇一個(gè)中介，你應(yīng)該選擇一個(gè)正式的、房地產(chǎn)中介，具有一定的可信度作為二手房交易基金的調(diào)節(jié)器、住房交付，以確保順利轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)移后面的房間和兩個(gè)是明確的。如有必要，您可以查閱中介應(yīng)該具有的“兩個(gè)證書(shū)”。一個(gè)是工商部門(mén)頒發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，另一個(gè)是房屋土地管理局頒發(fā)的代理人資格證書(shū)。這是考慮購(gòu)買(mǎi)二手房的前提。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 買(mǎi)二手房前注意什么事項(xiàng)
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  購(gòu)買(mǎi)二手房--六大注意事項(xiàng) 一、弄清二手房的 產(chǎn)權(quán)情況 在舊房交易中，產(chǎn)權(quán)證是**重要的。由于房屋不同于其他日用品，價(jià)值量巨大，法律對(duì)房屋的保護(hù)主要是對(duì)有合法產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行保護(hù)。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”因此，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，一定要弄清楚房屋的權(quán)屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無(wú)產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適都不要購(gòu)買(mǎi)，以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)也會(huì)引起許多不必要的麻煩。另外，要特別注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人。在驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證時(shí)，一定要查看正本并且要到房地產(chǎn)管理部門(mén)查詢(xún)此產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。 由于我國(guó)房改政策在房改進(jìn)程的不同發(fā)展階段實(shí)行不同的政策，因此，如果是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房，要注意是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用，或者已與原單位確定了如何按比例分成。另外，有些單位在向職工售房時(shí)，為了維持單位人員的穩(wěn)定，與職工簽訂有服務(wù)合同，原單位還有優(yōu)先購(gòu)回權(quán)。因此，要確認(rèn)原單位是否同意該房子的出售。 當(dāng)前對(duì)于軍隊(duì)、醫(yī)院、**的公有住房一般還不允許上市出售，因此對(duì)這類(lèi)房子一定要確認(rèn)有原單位公蓋同意出售才能放心購(gòu)買(mǎi)。 二、了解二手房的房屋結(jié)構(gòu) 二手房的房屋結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過(guò)多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。因此，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的相一致、房屋布局是否合理、設(shè)施設(shè)備是否齊全完好等情況，更要詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無(wú)破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無(wú)私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞隱患的情況。 另外，購(gòu)買(mǎi)二手房還要對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地考察，了解戶(hù)型是否合理，有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn)，天花板是否有滲水的跡象，墻壁是否有裂紋或脫皮等明顯問(wèn)題。 如果存在上述問(wèn)題，則不要購(gòu)買(mǎi)，以免購(gòu)買(mǎi)后既要加大維修費(fèi)用，又時(shí)刻面臨不安全的危險(xiǎn)。 三、實(shí)地看看二手房的 周邊環(huán)境和配套設(shè)施 隨著人們生活水平的提高，對(duì)居住區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施設(shè)備的要求也越來(lái)越高。新建房屋會(huì)隨著房屋竣工和入住的完成，逐步改善住區(qū)環(huán)境，一般會(huì)向更好的方向發(fā)展。而舊房子的周邊環(huán)境已經(jīng)形成多年，一般很難改變。因此，購(gòu)買(mǎi)舊房時(shí)，要認(rèn)真考察房屋周?chē)袩o(wú)污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，另外還有房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面情況。 對(duì)房屋配套設(shè)施設(shè)備的考察主要有：水質(zhì)、水壓，供電容量，燃?xì)夤?yīng)，暖氣供應(yīng)情況及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，電視接收的清晰度等。另外還要觀察電梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供24小時(shí)服務(wù)。如有機(jī)會(huì)**好走訪(fǎng)一些老鄰居，對(duì)房屋及周?chē)h(huán)境設(shè)施做更多的深入了解。 總之，要充分了解售房人售房的真實(shí)目的，避免接手一個(gè)垃圾房。購(gòu)買(mǎi)二手房的目的本是想改善一下居住條件，但是如果對(duì)二手房了解不全面，卻會(huì)給日后生活帶來(lái)更多煩惱。 四、考察一下二手房的物業(yè)管理 購(gòu)買(mǎi)房屋是一次性的消費(fèi)支出，而物業(yè)管理水平的高低則直接影響到日后長(zhǎng)期的居住生活質(zhì)量。因此，人們不論購(gòu)買(mǎi)新房還是舊房，都越來(lái)越關(guān)注房屋的管理水平。良好的物業(yè)管理不僅可以彌補(bǔ)房子的一些不足，還能給生活、工作帶來(lái)更多的便利。 對(duì)物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)情況，要對(duì)其管理的物業(yè)進(jìn)行走訪(fǎng)，看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備，管理人員的專(zhuān)業(yè)水平和服務(wù)態(tài)度，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備是否完好、運(yùn)行正常等，由此可以大致看出一個(gè)企業(yè)的管理水平，**終評(píng)價(jià)是以質(zhì)優(yōu)價(jià)廉為好。 還要了解物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，水、電、氣、暖的價(jià)格以及停車(chē)位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)專(zhuān)項(xiàng)基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，出現(xiàn)買(mǎi)得起房住不起房的情況發(fā)生。 五、買(mǎi)二手房 選個(gè)安全中介 目前在許多城市，雖然已放開(kāi)了住房二級(jí)市場(chǎng)，但政府職能一般只是在兩頭把關(guān)，即審批入市資格和辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，而中間的交易過(guò)程則完全由買(mǎi)賣(mài)雙方自行操作。而二手房的買(mǎi)賣(mài)要比商品房復(fù)雜得多，因此，買(mǎi)賣(mài)雙方都需要中介機(jī)構(gòu)幫助代為辦理交易手續(xù)。目前中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的操作還不完善，良莠不齊，經(jīng)常發(fā)生中介機(jī)構(gòu)與委托人發(fā)生矛盾、沖突的事情。因此，中介機(jī)構(gòu)的選擇就顯得尤為重要。 首先要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門(mén)批準(zhǔn)、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的中介公司。要親自到中介機(jī)構(gòu)辦公場(chǎng)所進(jìn)行考察，根據(jù)人員素質(zhì)，辦公設(shè)施現(xiàn)代化程度，信息量和人氣等現(xiàn)象可初步判斷該公司處在何種檔次上。同時(shí)，在委托中介機(jī)構(gòu)代理之前，還要詳細(xì)詢(xún)問(wèn)中介公司都能確切地提供哪些服務(wù)項(xiàng)目，如何收費(fèi)？如果未能如愿成交，如何退款？如果買(mǎi)賣(mài)雙方發(fā)生糾紛，中介公司有無(wú)能力負(fù)責(zé)賠償損失等。 中介機(jī)構(gòu)提供的另一項(xiàng)重要服務(wù)就是房屋作價(jià)評(píng)估。由于住房二級(jí)市場(chǎng)剛剛起步，成交量少，沒(méi)有多少可供選擇對(duì)比的實(shí)例，對(duì)于一般居民來(lái)說(shuō)，準(zhǔn)確地對(duì)房屋進(jìn)行估價(jià)就顯得非常困難。因此，也要委托取得資質(zhì)的中介評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行基本客觀的估價(jià)，使買(mǎi)賣(mài)雙方都能感覺(jué)物有所值，皆大歡喜。 另外，如果對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)沒(méi)有把握，**好能聘請(qǐng)房地產(chǎn)方面的專(zhuān)業(yè)律師做顧問(wèn)，特別是對(duì)產(chǎn)權(quán)等關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行把關(guān)，以免上當(dāng)受騙。當(dāng)前在住房二級(jí)市場(chǎng)上的律師收費(fèi)還沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，因此，要事先了解律師的收費(fèi)和提供的相應(yīng)服務(wù)都有哪些。 六、二手房的交易手續(xù)要在交易場(chǎng)所完成 購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)要親自到交易場(chǎng)所辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。有些人購(gòu)房時(shí)，一怕麻煩，二容易輕信別人，三為了節(jié)省一點(diǎn)交易手續(xù)費(fèi)，在售房人的花言巧語(yǔ)下，由售房人全權(quán)代辦交易手續(xù)，結(jié)果拿到手的產(chǎn)權(quán)證有可能是假的，房屋所有權(quán)得不到應(yīng)有的法律保護(hù)，引起糾紛；或是在多年之后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，才知上當(dāng)受騙，這方面的案例即使在法律制度比較健全的香港也都時(shí)有發(fā)生。因此，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方一定要到政府指定的房地產(chǎn)交易場(chǎng)所辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，按國(guó)家規(guī)定交納各種交易費(fèi)用，領(lǐng)取政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，**好買(mǎi)賣(mài)雙方能一手交錢(qián)一手交房（指產(chǎn)權(quán)證）。切不可因小而失大。只有這樣，才能買(mǎi)到放心合適的房子。

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• 問(wèn) 買(mǎi)二手房是要注意什么事項(xiàng)
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  一：二手房產(chǎn)權(quán)證很重要根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定："國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。"因此，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，一定要弄清楚房屋的權(quán)屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)(如以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房)、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無(wú)產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適都不要購(gòu)買(mǎi)，以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)也會(huì)引起許多不必要的麻煩。另外，要特別注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人。在驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證時(shí)，一定要查看正本并且要到房地產(chǎn)管理部門(mén)查詢(xún)此產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性。當(dāng)前對(duì)于軍隊(duì)、醫(yī)院、**的公有住房一般還不允許上市出售，因此對(duì)這類(lèi)房子一定要確認(rèn)有原單位公蓋同意出售才能放心購(gòu)買(mǎi)。二、了解二手房的房屋結(jié)構(gòu)二手房的房屋結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，有些房子還經(jīng)過(guò)多次改造，結(jié)構(gòu)一般較差。因此，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，不僅要了解房屋建成的年代、建筑面積和使用面積是否與產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的相一致、房屋布局是否合理、設(shè)施設(shè)備是否齊全完好等情況，更要詳細(xì)考察房屋的結(jié)構(gòu)情況，了解房屋有無(wú)破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無(wú)私搭、改建造成主體結(jié)構(gòu)損壞隱患的情況。另外，購(gòu)買(mǎi)二手房還要對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地考察，了解戶(hù)型是否合理，有沒(méi)有特別不適合居住的缺點(diǎn)，天花板是否有滲水的跡象，墻壁是否有裂紋或脫皮等明顯問(wèn)題。如果存在上述問(wèn)題，則不要購(gòu)買(mǎi)，以免購(gòu)買(mǎi)后既要加大維修費(fèi)用，又時(shí)刻面臨不安全的危險(xiǎn)。三、實(shí)地看看二手房的周邊環(huán)境和配套設(shè)施購(gòu)買(mǎi)舊房時(shí)，要認(rèn)真考察房屋周?chē)袩o(wú)污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，另外還有房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面情況。對(duì)房屋配套設(shè)施設(shè)備的考察主要有：水質(zhì)、水壓，供電容量，燃?xì)夤?yīng)，暖氣供應(yīng)情況及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，電視接收的清晰度等。另外還要觀察電梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供24小時(shí)服務(wù)。如有機(jī)會(huì)**好走訪(fǎng)一些老鄰居，對(duì)房屋及周?chē)h(huán)境設(shè)施做更多的深入了解?？傊?，要充分了解售房人售房的真實(shí)目的，避免接手一個(gè)垃圾房。購(gòu)買(mǎi)二手房的目的本是想改善一下居住條件，但是如果對(duì)二手房了解不全面，卻會(huì)給日后生活帶來(lái)更多煩惱。四、考察一下二手房的物業(yè)管理購(gòu)買(mǎi)房屋是一次性的消費(fèi)支出，而物業(yè)管理水平的高低則直接影響到日后長(zhǎng)期的居住生活質(zhì)量。因此，人們不論購(gòu)買(mǎi)新房還是舊房，都越來(lái)越關(guān)注房屋的管理水平。良好的物業(yè)管理不僅可以彌補(bǔ)房子的一些不足，還能給生活、工作帶來(lái)更多的便利。對(duì)物業(yè)管理的考察，主要是考察物業(yè)管理企業(yè)的信譽(yù)情況，要對(duì)其管理的物業(yè)進(jìn)行走訪(fǎng)，看保安人員的基本素質(zhì)、保安裝備，管理人員的專(zhuān)業(yè)水平和服務(wù)態(tài)度，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、綠化等是否清潔、舒適，各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備是否完好、運(yùn)行正常等，由此可以大致看出一個(gè)企業(yè)的管理水平，**終評(píng)價(jià)是以質(zhì)優(yōu)價(jià)廉為好。還要了解物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，水、電、氣、暖的價(jià)格以及停車(chē)位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，了解是否建立了公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)專(zhuān)項(xiàng)基金，以免日后支付龐大的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，出現(xiàn)買(mǎi)得起房住不起房的情況發(fā)生。

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