期房為什么不能重復(fù)抵押

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• 156****5225

  在重復(fù)抵押中，先序抵押權(quán)因清償，無(wú)效等原因消滅，后次序抵押權(quán)是否進(jìn)升取代其次序，直接影響后序抵押權(quán)人和抵押人的利益。對(duì)于后序抵押權(quán)人次序的處理，各國(guó)法律采取兩種不同的立法體例。一是采取次序升進(jìn)主義，如法國(guó)、日本和我國(guó)的臺(tái)灣；二是采取次序固定主義，如德國(guó)、瑞士。所謂次序升進(jìn)主義是指次序在先的抵押權(quán)消滅后，次序在后的抵押權(quán)當(dāng)然升至其位。次序固定主義是指有獨(dú)立價(jià)值的不同次序抵押權(quán)，當(dāng)一抵押權(quán)所附之債權(quán)消滅時(shí)，其抵押權(quán)移屬于抵押物所有人，而后序抵押權(quán)人的次序仍然不變。
  近年來(lái)，在許多采用升進(jìn)主義的國(guó)家，如法國(guó)、日本，不少學(xué)者認(rèn)為應(yīng)變更升進(jìn)主義為固定主義。其理由大抵如下：在次序升進(jìn)主義下，原為后序的抵押權(quán)人，本只就先序抵押權(quán)人受清償后的抵押剩余價(jià)值有優(yōu)先受償?shù)臋C(jī)會(huì)，今發(fā)生偶然情事，且這種情勢(shì)并非因后序抵押權(quán)人努力而發(fā)生，使他躍為先序，實(shí)際上等同于他的抵押權(quán)所及的抵押物的范圍增大了，從而使他的債務(wù)得以優(yōu)先受償，屬于意外獲利。同時(shí)由于后序抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)大，可能因先序抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而不能足額受償，所以通常后序抵押權(quán)在設(shè)立時(shí)的條件也較苛刻，如高利息、高違約金等。因前序抵押權(quán)消滅而使之風(fēng)險(xiǎn)全無(wú)，使他在無(wú)風(fēng)險(xiǎn)狀況下享有高利益，對(duì)債務(wù)人不公。所以認(rèn)為應(yīng)變更升進(jìn)主義為固定主義。
  從上述學(xué)者的意見(jiàn)可以看出，對(duì)次序升進(jìn)主義持否定態(tài)度的主要原因在于，后序抵押權(quán)人從其苛刻的條件中所獲之高利益不合理之考慮。分析這一問(wèn)題要考慮后序抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成。所謂風(fēng)險(xiǎn)，是一種可能導(dǎo)致不利益的情勢(shì)，其關(guān)鍵點(diǎn)是一種“可能”，即這種不利益的后果并不一定發(fā)生于當(dāng)事人。在重復(fù)抵押中，由于后序抵押權(quán)與先序抵押權(quán)同時(shí)及于同一抵押物，先序抵押權(quán)實(shí)行后，后序抵押權(quán)只得就抵押物價(jià)值的剩余部分優(yōu)先受償，甚至可能由于無(wú)剩余的抵押物價(jià)值而使其擔(dān)保利益完全喪失。同時(shí)在實(shí)際中也可能是這樣一種情況，如果先序抵押權(quán)由于債權(quán)被清償歸于消滅，此時(shí)后序抵押權(quán)人可以整個(gè)抵押物的價(jià)值擔(dān)保其債務(wù)，使他所掌握的擔(dān)保物權(quán)的實(shí)際效力增加。以上兩種情況在實(shí)際中都可能發(fā)生。正因?yàn)楹笮虻盅簷?quán)人的抵押權(quán)可能全部得以實(shí)現(xiàn)，也可能部分實(shí)現(xiàn)亦或完全不能實(shí)現(xiàn)，其擔(dān)保利益處于不定狀態(tài)，造成了后序抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。后序抵押權(quán)人由于要負(fù)擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)，從而要求提高放債條件，可見(jiàn)，這種高的放債條件是針對(duì)于一種擔(dān)保利益喪失的可能性。假設(shè)采取次序固定主義，即先序抵押權(quán)因債務(wù)清償而移轉(zhuǎn)給抵押物所有人，形成所有人抵押，使得無(wú)論先序抵押權(quán)是否因清償而變化，后序抵押權(quán)人均不得享受就抵押物全部受償?shù)睦妫藭r(shí)后序抵押權(quán)人所負(fù)擔(dān)的不再是擔(dān)保利益部分喪失的風(fēng)險(xiǎn)，而是擔(dān)保利益部分喪失的必然。也即他必然只能就抵押物的剩余價(jià)值優(yōu)先受償。此時(shí)他所承擔(dān)的不利益明顯大于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的情況?？梢?jiàn)后序抵押權(quán)人原本訂立的高條件是針對(duì)由于負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)而生的不利益，但現(xiàn)在他必須負(fù)擔(dān)必然的不利益，對(duì)于他極不公平。所以在此時(shí)，不應(yīng)采用固定位序主義，而應(yīng)采用升進(jìn)主義，才能使后序抵押權(quán)人得以充分享受其擔(dān)保利益。

  查看全文↓ 2018-06-28 11:48:52
• 151****1050

  優(yōu)先受償權(quán)是抵押權(quán)人對(duì)該抵押房屋享有的重要權(quán)利之一。在同一房屋上設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)時(shí)，一旦抵押人無(wú)法履行債務(wù)致使抵押權(quán)人需要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，經(jīng)拍賣(mài)、變賣(mài)抵押房屋后所得價(jià)款，首先由第一順位抵押權(quán)人按照已登記的債權(quán)數(shù)額優(yōu)先受償，后順位的抵押權(quán)人依次受償。這就意味著如果前一順位抵押權(quán)人已將抵押物變賣(mài)所得價(jià)款全部受償完畢后，后一順位抵押權(quán)人將無(wú)法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，遭受經(jīng)濟(jì)損失。所以優(yōu)先受償?shù)捻樜粍t是決定抵押權(quán)人能否實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的關(guān)鍵。
  
  《物權(quán)法》第一百九十九條規(guī)定了同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，在拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)后所得的價(jià)款清償?shù)捻樞颍?br/>
  1、抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償。
  
  2、抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償。
  
  3、抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。根據(jù)這一規(guī)定，已登記的抵押權(quán)優(yōu)先于未登記的抵押權(quán)受償，而在同樣已登記的抵押權(quán)中，決定受償順序的是登記時(shí)間。登記時(shí)間則是登記機(jī)構(gòu)將抵押登記核準(zhǔn)登記并記載于登記簿的時(shí)間。
  
  要解決因登記在先的抵押權(quán)辦理了債權(quán)數(shù)額減少的變更登記，變更登記時(shí)間晚于在后的抵押權(quán)，受償順序是否因此改變的問(wèn)題，首先我們要確定的是，辦理債權(quán)數(shù)額減少的變更登記是否影響到抵押權(quán)的順位，登記時(shí)間是看抵押權(quán)設(shè)立的登記時(shí)間還是抵押權(quán)變更的登記時(shí)間。
  
  但需注意的是，《物權(quán)法》第一百九十四條也規(guī)定了抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或抵押權(quán)的順位。所以，因抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的順位所辦理的抵押權(quán)變更登記當(dāng)然對(duì)抵押權(quán)的順位產(chǎn)生了改變。
  
  債權(quán)數(shù)額減少的變更登記屬于抵押權(quán)變更登記的內(nèi)容之一。根據(jù)前述對(duì)抵押權(quán)變更登記的理解，它并不對(duì)抵押權(quán)的主體產(chǎn)生改變，只是抵押的客體和內(nèi)容的變化，并不影響到抵押當(dāng)事人的民事法律關(guān)系。同時(shí)，抵押權(quán)設(shè)立登記與抵押權(quán)變更登記又是一種先后的、從屬的關(guān)系。筆者認(rèn)為抵押權(quán)的效力是在抵押權(quán)設(shè)立登記開(kāi)始時(shí)便產(chǎn)生的，而抵押權(quán)變更登記并沒(méi)有改變抵押權(quán)的效力。所以因債權(quán)數(shù)額減少的抵押權(quán)變更登記不對(duì)抵押權(quán)的順位產(chǎn)生影響，抵押權(quán)順位的登記時(shí)間應(yīng)以抵押權(quán)設(shè)立登記的時(shí)間為準(zhǔn)。

  查看全文↓ 2018-06-28 11:48:40
• 154****2014

  只能抵押一次 因?yàn)槠诜渴情_(kāi)發(fā)商和銀行合作辦理抵押的 前期只是抵押了購(gòu)房合同 之后等產(chǎn)權(quán)證辦理下來(lái)后才會(huì)辦理他項(xiàng)權(quán)證

  查看全文↓ 2018-06-28 11:48:25

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??期房為什么不能重復(fù)抵押？誰(shuí)知道呢？
  答

  中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第三十五條抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。再次抵押是法律允許的，由于要辦理抵押登記手續(xù)和他項(xiàng)權(quán)證，重復(fù)全額抵押實(shí)現(xiàn)的可能性不大。

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• 問(wèn) 抵押貸款為什么不能買(mǎi)房
  答

  可以的抵押貸款的貸款條件：有合法的身份；有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有償還貸款本息的能力，無(wú)不良信用記錄；有合法有效的購(gòu)房合同；以新購(gòu)住房作**高額抵押的，須具有合法有效的購(gòu)房合同，房齡在10年以內(nèi)，且備有或已付不少于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款30%的**款；已購(gòu)且辦理了房子抵押貸款的，原房子抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小于抵押住房?jī)r(jià)值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權(quán)屬證書(shū)，房齡在10年以內(nèi)；能夠提供貸款行認(rèn)可的有效擔(dān)保；貸款行規(guī)定的其他條件。

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• 問(wèn) 抵押貸款為什么不能買(mǎi)房?抵押貸款在買(mǎi)房可以嗎
  答

  業(yè)內(nèi)人士分析，“房抵貸”走熱，可能與現(xiàn)階段房貸審批放緩有關(guān)。在央行等三部委發(fā)布的文件中，僅僅規(guī)則二套房的低**比例不低于40%，詳細(xì)的**比例和利率水平由銀行依據(jù)實(shí)踐狀況斷定。也就是說(shuō)，盡管二套房新規(guī)現(xiàn)已將**比例下降至四成，但詳細(xì)怎樣履行還需求銀行自行斷定。“房抵貸”走熱：目前，中信銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、光大銀行等多家銀行都有不同形式的“房抵貸”業(yè)務(wù)。例如，在中信銀行“房抵貸”就是在房屋抵押貸款之上，申請(qǐng)消費(fèi)信用貸款。而農(nóng)業(yè)銀行個(gè)貸部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，他們并不稱此種貸款為“房抵貸”，而是作為“住房循環(huán)貸款”，“抵押住房的償還部分，可以再抵押貸款。”羅女士說(shuō)，在工商銀行“房抵貸”并不屬于個(gè)人房產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，而是屬于銀行的信用貸款業(yè)務(wù)。中信銀行某分行職員曹女士則向記者介紹說(shuō)，在中信銀行辦理了住房貸款的市民，只需帶上當(dāng)時(shí)的貸款合同，本人來(lái)到銀行，就可以申請(qǐng)這一項(xiàng)業(yè)務(wù)。

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• 問(wèn) 抵押貸款為什么不能買(mǎi)房?抵押貸款能不能用于買(mǎi)房
  答

  可以的抵押貸款的貸款條件：有合法的身份；有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有償還貸款本息的能力，無(wú)不良信用記錄；有合法有效的購(gòu)房合同；以新購(gòu)住房作**高額抵押的，須具有合法有效的購(gòu)房合同，房齡在10年以內(nèi)，且備有或已付不少于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款30%的**款；已購(gòu)且辦理了房子抵押貸款的，原房子抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小于抵押住房?jī)r(jià)值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權(quán)屬證書(shū)，房齡在10年以內(nèi)；能夠提供貸款行認(rèn)可的有效擔(dān)保；貸款行規(guī)定的其他條件。

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• 問(wèn) 期房為什么是先貸款后抵押
  答

  期房需要先貸款后抵押，主要是因?yàn)槠诜窟€處于在建或者是未建的狀態(tài)，而開(kāi)發(fā)商會(huì)將還沒(méi)有建成的房屋，或者是購(gòu)房者預(yù)購(gòu)的商品房作為抵押物，抵押給銀行之后，由銀行付清剩余的購(gòu)房款，再將所購(gòu)買(mǎi)的商品房抵押給銀行作為償還的擔(dān)保。所以需要先貸款后抵押。所以在購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)的正常流程就是先付**，然后辦理相關(guān)的房貸，**后由購(gòu)房者將房貸還給銀行。辦理相關(guān)手續(xù)的流程，需要先于開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房協(xié)議，同時(shí)辦理網(wǎng)簽和備案之后繳納相應(yīng)的**款，并且由購(gòu)房人向所貸款的銀行提出申請(qǐng)，獲得審批之后，貸款辦理成功，銀行所放的款項(xiàng)會(huì)直接進(jìn)入到開(kāi)發(fā)商指定的賬戶當(dāng)中，等待房屋交房之后，由開(kāi)發(fā)商辦理了相關(guān)的房屋產(chǎn)權(quán)證，再次交回銀行作為抵押物，由購(gòu)房者每月還貸款至銀行直至還清。