小產(chǎn)權(quán)房是違章建筑嗎

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• 156****7572

  小產(chǎn)權(quán)房不是違法建筑。小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)并未繳納土地出讓金等費(fèi)用，因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。
  小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
  小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房?jī)r(jià)躥升密不可分，其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房?jī)r(jià)上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。

  查看全文↓ 2018-06-08 00:49:05
• 156****2285

  小產(chǎn)權(quán)的房子屬于違建，小產(chǎn)權(quán)房在我國是屬于限制性購買的房屋！
  　一、小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)
  　　(1)房屋不合法地依附于農(nóng)村集體土地上，具有嚴(yán)重違法性。
  　　《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、農(nóng)村村民住宅等三類鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)可以使用集體所有土地，其他任何單位和個(gè)人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地。小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)顯然不符合現(xiàn)行土地管理法的規(guī)定。此外，國務(wù)院辦公廳1999年《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定，農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售。2004年12月國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào)，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。國務(wù)院2008年1月《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》再次明確，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，任何單位和個(gè)人不得自行與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或個(gè)人簽訂協(xié)議將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地?？傊瑥膰蚁嚓P(guān)法律法規(guī)、政策的規(guī)定可以看出，農(nóng)村集體土地使用權(quán)是該集體組織成員的專有權(quán)利，與農(nóng)民特定身份相聯(lián)系，是不能出讓、轉(zhuǎn)讓的。目前利用農(nóng)村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同本身是無效的，小產(chǎn)權(quán)房購買者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)證或村集體組織相關(guān)證明文件并不具有法律效力。
  　　(2)開發(fā)成本及銷售價(jià)格較為低廉。
  　　由于小產(chǎn)權(quán)房直接在集體土地上開發(fā)建設(shè)，在建設(shè)過程中沒有經(jīng)過規(guī)劃許可、集體土地征用、國有土地“招、拍、掛”等環(huán)節(jié)，省略繳納國有土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，節(jié)約了大量資金，降低建設(shè)成本。并且，房屋占用的土地區(qū)位優(yōu)勢(shì)不足，房?jī)r(jià)低廉，故更具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在當(dāng)今商品房市場(chǎng)售價(jià)畸形高漲及購買者面臨資金壓力的形勢(shì)下，低廉的銷售價(jià)格成為小產(chǎn)權(quán)房不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的法寶，導(dǎo)致購買小產(chǎn)權(quán)房者趨之若鶩。客觀上刺激了小產(chǎn)權(quán)房違建開發(fā)和銷售。
  　　(3)小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)的缺失和不完整性，這是與具有產(chǎn)權(quán)的“三證”商品房的**大差別。
  　　這一天然不足，注定小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，因不具備合法性，其流通轉(zhuǎn)讓受到諸多限制，既無法律保障，也不可以上市交易。這已經(jīng)在日常交易中埋下諸多矛盾隱患。
  　　(4)交易風(fēng)險(xiǎn)隱患較大。
  　　當(dāng)前小產(chǎn)權(quán)房交易糾紛已成為法院當(dāng)前審判的難點(diǎn)問題之一。
  　　二、小產(chǎn)權(quán)房的違建方式
  　　(1)農(nóng)民利用自己宅基地，或者將其宅基地使用權(quán)非法轉(zhuǎn)讓他人或單位違建銷售。若為一處，一般違建規(guī)模不大，但成片銜接的多戶宅基地綜合利用違建開發(fā)，違建規(guī)模和影響卻不可小覷，甚至成為違建處理執(zhí)法的難點(diǎn)。
  　　(2)集體經(jīng)濟(jì)組織或其他單位、個(gè)人在集體土地上以集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓、福利房或其他名義，未經(jīng)土地、規(guī)劃、建設(shè)等主管部門許可，開發(fā)商品房，對(duì)外公開出售?，F(xiàn)實(shí)中，因新農(nóng)村建設(shè)、征地等原因重新建安置房雖不在少數(shù)，但因是對(duì)本村集體組織成員銷售，其違法影響和危害性相對(duì)不大。如對(duì)集體組織以外成員銷售，則另當(dāng)別論，并成為當(dāng)前嚴(yán)厲打擊的重點(diǎn)。

  查看全文↓ 2018-06-08 00:48:48
• 139****8342

  是違法的，不能買賣！
  小產(chǎn)權(quán)房又稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房
  法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。同時(shí)，由于購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的合同是無效的，因此根據(jù)法律規(guī)定購房人只能要求開發(fā)商退還購房款并按銀行同期貸款利率支付利息等。但是根據(jù)目前已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房仍然購買的，由于己方有過錯(cuò)，可能人民法院就不會(huì)支持其要求賠償損失的請(qǐng)求。而且即使開發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權(quán)利將無法得到保障。

  查看全文↓ 2018-06-08 00:48:32
• 136****6856

  小產(chǎn)權(quán)不等于違章建筑．你可以在宅基地建房子私下買賣也是小產(chǎn)權(quán)．．只要在建設(shè)過程中不要超當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求的層數(shù)及面積就不違章．．

  查看全文↓ 2018-06-08 00:48:19
• 131****9634

  2、小產(chǎn)權(quán)一般是集體土地上開發(fā)的房子，主要用來交易。
  小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是 由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán) 房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國 家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán) 證亦不是真正合法 有效的產(chǎn)權(quán)證。
  3、違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。
  違法建筑包括：
  （一）占用已規(guī)劃為公共場(chǎng)所、公共設(shè)施用地或公共綠化用地的建筑；
  （二）不按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖紙施工的建筑；
  （三）擅自改建、加建的建筑；
  （四）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的非農(nóng)建設(shè)用地或村民自用宅基地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑；特區(qū)內(nèi)城市化的居民委員會(huì)或股份合作公司的非農(nóng)業(yè)用地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑；
  （五）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的非農(nóng)業(yè)用地或村民自用宅基地違反城市規(guī)劃或超過市政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的建筑；
  （六）擅自改變工業(yè)廠房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；
  （七）逾期未拆除的臨時(shí)建筑；
  （八）違反法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定的其他建筑。

  查看全文↓ 2018-06-08 00:48:08

相關(guān)問題

• 問 ??什么是違章建筑？小產(chǎn)權(quán)房是違章建筑嗎？
  答

  什么是違章建筑一、違章建筑的概念建筑物，是指運(yùn)用各種材料生產(chǎn)出來的具有各種使用價(jià)值的建筑物、構(gòu)筑物，是人可以在其中進(jìn)行生活或生產(chǎn)活動(dòng)的、固定于土地之上的房屋或其他場(chǎng)所，如住宅、辦公樓、廠房、庫房等。違章建筑，是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或違反建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的，或采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)而占地新建、擴(kuò)建和改建的建筑物。違章建筑，主要包括：（1）未申請(qǐng)或申請(qǐng)未獲得批準(zhǔn)，未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建成的建筑。（2）擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的建筑。（3）擅自改變了使用性質(zhì)建成的建筑。（4）擅自將臨時(shí)建筑設(shè)成為永久性建筑。（《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第39條和40條）二、違章建筑的特征違章建筑，是指違反法律和政策的規(guī)定，由公民或法人擅自建造的建筑物及構(gòu)筑物，通常表現(xiàn)為擅自搭建的棚房、攤位、簡(jiǎn)易樓宇等。違章建筑**主要的特征就是不具有合法性，即違章建筑是不受法律保護(hù)的。由于其違反了法律的禁止性規(guī)定，所以原則上不賦予當(dāng)事人所有權(quán)，不能依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記（《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條和第23條）。但是，違章建筑物本身仍然是物的一種，在有關(guān)行政主管部門未依法認(rèn)定要求拆除之前，違章建筑建造者仍然對(duì)物享有某些物權(quán)法上的權(quán)利。這些權(quán)利主要包括：1、有權(quán)處分建筑材料。雖然建造人對(duì)該建筑物不享有所有權(quán)，因此亦不享有處分權(quán)，但違章建筑物建造人對(duì)違章建筑物的構(gòu)筑材料享有所有權(quán)，對(duì)構(gòu)筑材料當(dāng)然享有處分權(quán)。2、有權(quán)占有建筑物。占有是一種事實(shí)而非一種權(quán)利，是一種人對(duì)物的控制與支配狀態(tài)。占有可因享有所有權(quán)、他物權(quán)或者其他權(quán)利而發(fā)生，也可因某種缺乏權(quán)利依據(jù)的行為以及單純的自然事實(shí)而發(fā)生。違章建筑物盡管不能取得所有權(quán)，但因?yàn)榻ㄔ烊藢?duì)該違章建筑物具有事實(shí)上的管領(lǐng)力，可以成立占有。這種占有的事實(shí)狀態(tài)受法律保護(hù)。3、有權(quán)使用建筑物。占有的目的并不僅僅是據(jù)為己有，而是按照物的物理性能和用途加以利用。違章建筑之上的使用權(quán)是一種臨時(shí)性使用權(quán)。一旦建筑物被拆除，使用權(quán)隨即消滅；或者違章建筑取得合法性之后，該種違章建筑之上的使用權(quán)也就消滅，轉(zhuǎn)化為合法建筑的使用權(quán)（《城市房屋拆遷管理?xiàng)l理》第32條和第35條）。4、有權(quán)對(duì)違章建筑收益。違章建筑的所有人對(duì)違章建筑的占有是有權(quán)占有，所以其當(dāng)然有權(quán)收益，只是這種收益權(quán)應(yīng)當(dāng)受到法律的限制，占有人只能因本人使用建筑物而取得收益，而不能以出租等方式收益。

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• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房是違法建筑嗎?小產(chǎn)權(quán)房屬不屬于違章建筑?
  答

  違章建筑即是違反國家法律法規(guī)規(guī)章的強(qiáng)制性規(guī)定建造的房屋。國家沒有統(tǒng)一的定義，各地方政府則有明確的規(guī)定。一般是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證核定的相關(guān)內(nèi)容建設(shè)的建筑。而小產(chǎn)權(quán)房是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的房屋。從根本上來說區(qū)別的話，違章建筑的存在和交易都是不合法的，而小產(chǎn)權(quán)房的存在是合法的，但交易是不合法的。

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• 問 小產(chǎn)權(quán)房和違章建筑是一回事兒?jiǎn)?/a>
  答

  　　小產(chǎn)權(quán)房是在集體土地上所興建的“商品房”，為什么講商品房呢？因?yàn)樗u給了集體組織成員之外的人，銷售模式和銷售對(duì)象跟商品房的銷售對(duì)象是一致的，賣給誰都成是沒有限制的，這是小產(chǎn)權(quán)房的買賣過程。反而講小產(chǎn)權(quán)房是沒有取得五證（國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證），但是**主要的是沒有進(jìn)行集體土地征用改變?yōu)閲型恋?，然后進(jìn)行召拍掛的程序來進(jìn)行相關(guān)的商品房土地的取得和預(yù)售等程序。　　小產(chǎn)權(quán)房如果進(jìn)行了交易行為等不等于違章建筑，我們認(rèn)為如果嚴(yán)格按照《城縣規(guī)劃法》沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，鄉(xiāng)村的沒有取得鄉(xiāng)村的建設(shè)工程規(guī)劃許可證的原則上就是違章建筑。但是利用集體土地，特別是集體建設(shè)用地所興建的房屋并且進(jìn)行了實(shí)際出售，那么是不是嚴(yán)格按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定呢，我們認(rèn)為也要結(jié)合實(shí)踐中各方面的具體措施來定。

  ??小產(chǎn)權(quán)房是違建嗎?屬不屬于違章建筑?

  答

  小產(chǎn)權(quán)房是在集體土地上所興建的“商品房”，為什么講商品房呢？因?yàn)樗u給了集體組織成員之外的人，銷售模式和銷售對(duì)象跟商品房的銷售對(duì)象是一致的，賣給誰都成是沒有限制的，這是小產(chǎn)權(quán)房的買賣過程。反而講小產(chǎn)權(quán)房是沒有取得五證（國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證），但是**主要的是沒有進(jìn)行集體土地征用改變?yōu)閲型恋?，然后進(jìn)行召拍掛的程序來進(jìn)行相關(guān)的商品房土地的取得和預(yù)售等程序。小產(chǎn)權(quán)房如果進(jìn)行了交易行為等不等于違章建筑，我們認(rèn)為如果嚴(yán)格按照《城縣規(guī)劃法》沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，鄉(xiāng)村的沒有取得鄉(xiāng)村的建設(shè)工程規(guī)劃許可證的原則上就是違章建筑。但是利用集體土地，特別是集體建設(shè)用地所興建的房屋并且進(jìn)行了實(shí)際出售，那么是不是嚴(yán)格按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定呢，我們認(rèn)為也要結(jié)合實(shí)踐中各方面的具體措施來定。

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• 問 請(qǐng)問大家，小產(chǎn)權(quán)房房子本身是違章建筑嗎？？誰了解。
  答

  小產(chǎn)權(quán)的房子屬于違建，小產(chǎn)權(quán)房在我國是屬于限制性購買的房屋！

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