有哪些商品房買賣合同糾紛案 律師有什么代理意見

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• 157****6077

  一、案情
  王某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份商品房買賣合同，合同約定了買賣的價(jià)格和房屋的交付時(shí)間。此后，王某依約支付了約定的合同價(jià)款，房地產(chǎn)開發(fā)公司將商品房房交付王某使用，未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。另王某又與李某簽訂了一份買賣合同，約定將從某房地產(chǎn)開發(fā)公司購得的商品房以每平方米高于原購入價(jià)500元賣給李某。但后因此房價(jià)格上漲，王某拒不辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)且主張其與李某的買賣合同無效，李某因之訴至法院。
  二、分歧
  本案審理中首要的一點(diǎn)是認(rèn)定王某與李某間買賣合同的效力如何，對(duì)此有三種意見。
  第一種意見認(rèn)為合同無效，理由為：買賣合同違反了《城市房地產(chǎn)管理法》無產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣的禁止性規(guī)定。
  第二種意見認(rèn)為合同效力待定，理由為：王某未取得產(chǎn)權(quán)而處分他人財(cái)產(chǎn)，是無權(quán)處分，無權(quán)處分的合同效力待定。
  第三種意見認(rèn)為合同有效，理由為：王某將其對(duì)房屋開發(fā)公司的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了自己，這一債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同符合當(dāng)事人的意思自治，并不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。
  三、評(píng)析
  審理本案的第一關(guān)鍵在于對(duì)認(rèn)定李某與王某間房屋買賣合同的效力，結(jié)合上文的分歧意見，我們歸納出本案中有爭議的法律問題為：王某與李某的買賣合同是否違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定;王某將轉(zhuǎn)讓商品房的行為是無權(quán)處分還是有權(quán)處分;如果上述行為是無權(quán)處分，那這一行為的效力如何;如果上述行為是有權(quán)處分，那這一行為是否屬于債權(quán)讓與?，F(xiàn)分析如下：
  1、《城市房地產(chǎn)管理法》無產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣是否是認(rèn)定合同無效的強(qiáng)制性條款?！逗贤ā返?2條第1款的第5項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。因此，違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定是認(rèn)定合同無效的重要依據(jù)之一。王某認(rèn)為根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第1款的第6項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。其與李某所訂立的合同違反了這一強(qiáng)制性的規(guī)定，故為無效。我們認(rèn)為，這一規(guī)定不是《合同法》第52條所謂的強(qiáng)制性條款，第一、在法理上，凡法律條文冠以“不得”等字樣不必然代表此條文為強(qiáng)制性條款，也可以是帶有指引性質(zhì)的條款;第二、《城市房地產(chǎn)管理法》是1994年頒布的法律，此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩，在立法技術(shù)上多用“不得”等字樣來表達(dá)方便行政的寓意。同時(shí)在立法的內(nèi)容上也沒有充分考慮到當(dāng)下的商品房交易狀況，有滯后性;第三、從《合同法》鼓勵(lì)交易的原則出發(fā)，對(duì)實(shí)踐中如王某與李某相類似的買賣合同都認(rèn)定為無效不利用物價(jià)值的有效且充分使用，所以在審判實(shí)踐中，應(yīng)盡量減小合同無效的范圍;第四、買賣合同標(biāo)的物的特征表明，其標(biāo)的物無須是現(xiàn)已存在的物或現(xiàn)屬于出賣人的物，即使是非房屋所有權(quán)人也可能成為房屋的出賣人。綜上，以本案訟爭買賣合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定而無效的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。

  查看全文↓ 2016-06-27 16:36:10

相關(guān)問題

• 問 東莞有哪些商品房買賣合同糾紛案 律師有什么代理意見
  答

  案情簡介——不到6萬元的官司，急壞了房地產(chǎn)開發(fā)商 2007年的10月，對(duì)于東莞市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下簡稱開發(fā)商)來說，可謂是一個(gè)多事之秋。其開發(fā)的相當(dāng)一部分商品房因衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)問題與很多業(yè)主鬧得不可開交。因其與業(yè)主的商品房買賣合同的附件約定，衛(wèi)生間為“下沉凹槽式”，但交付的商品房衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)卻沒有采用下沉式，業(yè)主們認(rèn)為開發(fā)商沒有按合同約定交付房屋，已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行賠償。業(yè)主們先是到開發(fā)商的銷售部理論，但經(jīng)過多次的協(xié)商均沒有取得結(jié)果。后肖某、朱某等十三人將開發(fā)商告上了法庭。 我和我們律師事務(wù)所的蔡主任接手這個(gè)案件的時(shí)候，開發(fā)商已經(jīng)接到了法院的傳票，二十天后將進(jìn)行開庭審理。更為緊急的時(shí)，案件的舉證期限就剩幾天了。 我還清楚的記得，開發(fā)商的總經(jīng)理第一次與我們討論案件的時(shí)候那十分焦急的樣子，那煙是一支接著一支的抽，約二個(gè)小時(shí)左右，整個(gè)煙灰缸都裝滿了煙頭。其實(shí)從業(yè)主們要求賠償?shù)臄?shù)額并不太大，加在一起還不到6萬元，但是因?yàn)橄嗤闆r的遠(yuǎn)不止已經(jīng)起訴的十三人，經(jīng)統(tǒng)計(jì)一共有好幾百戶。用開發(fā)商那位總經(jīng)理的話說：“這一次可真是輸不起啊”! 抓緊時(shí)間，準(zhǔn)備應(yīng)訴 在詳細(xì)的了解了案情后，我們的第一感覺是案情對(duì)我們十分不利。因?yàn)殡m然開發(fā)商一再同我們解釋，之所以交付給業(yè)主的商品房衛(wèi)生間沒有采用下沉凹槽式，是因?yàn)樯姘干唐贩烤鶠閺?fù)式結(jié)構(gòu)，如采用下沉凹槽式，那么衛(wèi)生間的底部，即下一層閣樓的頂部過低及天花板不平，會(huì)使閣樓天花板出現(xiàn)鋸齒不規(guī)則型;這樣不僅大梁的布置難度也大，而且會(huì)嚴(yán)重影響美觀和空間的合理利用。 但之所以在與業(yè)主的商品房買賣合同附件中“約定” 為“衛(wèi)生間下沉凹槽式”，是因?yàn)樵谥谱?、填寫商品房買賣合同時(shí)，沒有注意平層房衛(wèi)生間是下沉式凹槽式，但復(fù)式房衛(wèi)生間是非下沉式之區(qū)別，將本應(yīng)用于平層房屋商品房買賣合同的印有“下沉式凹槽”的橡皮章，蓋到了復(fù)式結(jié)構(gòu)商品房買賣合同的附件上。 簡言之，衛(wèi)生間采用非下沉式結(jié)構(gòu)是復(fù)式房屋結(jié)構(gòu)本身所決定的;約定“下沉式凹槽”是蓋章時(shí)不小心蓋錯(cuò)了所導(dǎo)致。 但是，對(duì)于本案來說，作為代理律師，我們知道不能僅憑上面這種解釋來解決問題。還必須圍繞本案的事實(shí)準(zhǔn)備證據(jù)并拆緊時(shí)間向法院提交。所以接下來，我們準(zhǔn)備并向法院提交了：證明案涉房屋衛(wèi)生間設(shè)計(jì)為不下沉式的涉案房屋報(bào)建圖及沒有蓋錯(cuò)章的部分商品房買賣合同，證明復(fù)式結(jié)構(gòu)房衛(wèi)生間不宜采用下沉式凹槽的設(shè)計(jì)單位出具的證明，證明平式結(jié)構(gòu)房屋衛(wèi)生間為下沉式凹槽的平層房屋的報(bào)建圖及部分商品房買賣合同，證明涉案房屋工程質(zhì)量合格的工程峻工驗(yàn)收備案表、工程峻工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告及峻工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等證據(jù)。

• 問 北京有哪些商品房買賣合同糾紛案 律師有什么代理意見
  答

  長城公司訴遠(yuǎn)洋大廈公司商品房買賣合同糾紛案原告：長城國際傳播有限責(zé)任公司，住所地：北京市海淀區(qū)。法定代表人：黃宇光，該公司董事長。被告：北京遠(yuǎn)洋大廈有限公司，住所地：北京市西城區(qū)。法定代表人：李明，該公司董事長。原告長城國際傳播有限責(zé)任公司(以下簡稱長城公司)因與被告北京遠(yuǎn)洋大廈有限公司(以下簡稱遠(yuǎn)洋大廈公司)發(fā)生商品房買賣合同糾紛，向北京市西城區(qū)人民法院提起訴訟。原告訴稱：1999年3月1日，我公司與遠(yuǎn)洋大廈公司在《外銷商品房預(yù)售契約》中約定：我公司購買遠(yuǎn)洋大廈的g01單位，建筑面積為105.62平方米，每平方米2800美元，合計(jì)295736美元;遠(yuǎn)洋大廈公司應(yīng)在1999年9月30日前交付房屋，并在房屋交付后30日內(nèi)辦理房屋買賣過戶手續(xù)。合同簽訂后，我公司交付了全部購房款，遠(yuǎn)洋大廈公司延期至1999年11月30日交付了房屋，但至今未辦理房屋買賣過戶手續(xù)。2003年4月22日，我公司得知所購房屋實(shí)測面積比合同減少了28.12平方米，面積誤差比為購房合同的26.6%，實(shí)際多付房款共計(jì)人民幣653508.8元。根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)中的“面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還”規(guī)定，被告應(yīng)返還我公司房價(jià)款共計(jì)人民幣1233314.26元。此外，遠(yuǎn)洋大廈公司至今未替我公司辦理房產(chǎn)證，嚴(yán)重?fù)p害了我公司利益，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。原告提交的證據(jù)有：1.《外銷商品房預(yù)售契約》一份，用以證明雙方的房屋買賣合同關(guān)系。2.《北京“遠(yuǎn)洋大廈”預(yù)售契約補(bǔ)充協(xié)議》一份，用以證明該補(bǔ)充協(xié)議與原協(xié)議的關(guān)系和法律效力。3.長城公司的函件二份，用以證明2001年9月該公司催促遠(yuǎn)洋大廈公司辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的情況。4.長城公司《關(guān)于<外銷商品房預(yù)售契約>相關(guān)問題的通知》一份，用以證明該公司催促辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)并要求被告承擔(dān)損失的情況。5.長城公司《專函》一份，用以證明該公司催促辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的情況。6.遠(yuǎn)洋大廈公司《關(guān)于貴司購買的遠(yuǎn)洋大廈g01單位的房產(chǎn)證事宜》函件一份，用以證明該公司出售的房屋面積縮水及承諾在辦理產(chǎn)權(quán)證后退還房款的情況。7.遠(yuǎn)洋大廈公司出具的購房《發(fā)票》一張，用以證明已于1999年2月13日全額交納購房款。8.《房屋產(chǎn)權(quán)證》一冊，用以證明遠(yuǎn)洋大廈公司在2002年9月12日才取得遠(yuǎn)洋大廈的大產(chǎn)權(quán)，合同約定的辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的期限根本不能實(shí)現(xiàn)。

• 問 海南有哪些商品房買賣合同糾紛案 律師如何辯護(hù)
  答

  ?？谑旋埲A區(qū)人民法院 民事判決書 (2007)龍民一初字第826號(hào) 原告張xx，男，1979年10月26日出生，漢族，住?？诎Y美蘭區(qū)海府路59號(hào)之十一。 委托代理人李武平，海南正凱律師事務(wù)所律師。(業(yè)務(wù)手機(jī)) 被告海南永生實(shí)業(yè)投資有有限公司，住所地海口市金龍路百金城1502房。 法定代表人黃世敏，總經(jīng)理。 第三人海南金禧物業(yè)管理有限公司，住所地海口市龍昆北路38華銀大廈1101室。 法定代表人陳玉蘭，總經(jīng)理。 原告張xx與被告海南永生實(shí)業(yè)投資有限公司及第三人海南金禧業(yè)管理有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行審理。原告張斌及其委托代理人李武平、袁斌，被告海南永生實(shí)業(yè)投資有限公司委托代理人馮俊銘、張琳，第三人海南金禧牧業(yè)管理有限委托代理人鐘升、符志堅(jiān)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。 原告張xx訴稱，原告與被告于2004年7月16日簽訂了《商品房屋買賣合同》，約定：原告購買被告位于海口市金貿(mào)區(qū)的金山廣場誠意閣五單元g號(hào)支付房款人民幣273398元;被告在2005年3月30日前將符合約定條件的房屋交給原告使用。合同簽訂后，原告付清房款。然而被告違反合同的約定，直至今日都沒有履行交房義務(wù)。根據(jù)該合同第九條和第十五條的規(guī)定，被告逾期交房，應(yīng)當(dāng)按已交房款的日萬分之一的比例承擔(dān)違約責(zé)任;逾期辦證，應(yīng)當(dāng)按已付房款的百分之一支付違約金。因此，原告依據(jù)合同約定，要求被告按已付房款人民幣273398元的日萬分之一向原告支付違約金(從違約之日起，計(jì)算至實(shí)際交房之日止)。懇請(qǐng)法院支持原告的訴訟請(qǐng)求：1、判令被告按原告已付房款(人民幣273398)的日萬分之一向原告支付逾期交房的違約金(自違約之日起至起訴之日止)20778.24元;2、判令被告繼續(xù)承擔(dān)自起訴之日至實(shí)際交付房屋之日止期間的違約責(zé)任;3、要求被告海南永生實(shí)業(yè)投資有限公司支付逾期辦理房產(chǎn)證總房款百分之一的違約金2733.98元(房產(chǎn)證的辦理暫不起訴，但保留訴權(quán))4、本案訴訟費(fèi)用由被告承但。 被告海南永生實(shí)業(yè)投資有限公司辨稱：一、原告在起訴狀中稱被告違反合同約定至今都沒有履行交房義務(wù)，是違背事實(shí)的，不屬實(shí)。原告購買的房屋已經(jīng)辦理了交房手續(xù)，在原告與被告的接收單中，原告有接收房屋的親筆簽名。原告接收該房后，對(duì)該房屋進(jìn)行裝修，且經(jīng)過了驗(yàn)收，原告也親自簽收了裝修收單，原告已經(jīng)入住該房屋，在該房屋中生活。二、根據(jù)原、被告簽訂的《商品房屋買賣合同》第15條中明確規(guī)定被告自房屋驗(yàn)收合格，交付使用之日起180天內(nèi)辦妥產(chǎn)權(quán)證，證明被告“要施工驗(yàn)收合格，且交付使用之日”才辦妥房產(chǎn)證。顯然，該約定屬于附條件的民事行為，且有前面約定的兩個(gè)條件，并且權(quán)這兩個(gè)條件成就，并滿180天的時(shí)候，被告才構(gòu)成違約辦理房產(chǎn)證。雖然被告已交付房屋，但并沒有完成驗(yàn)收，因此所約定的兩個(gè)條件并沒有完全成就。原告關(guān)于要求支付逾期辦證違約金沒有法律依據(jù)，請(qǐng)法庭予以駁回。三、原告的訴請(qǐng)、起訴超過了訴訟時(shí)效，如果原告認(rèn)為被告有違約只難在2006年6月以前起訴，而原告于2007年5月才起訴，已經(jīng)超過了起訴時(shí)間將近一年。四、原、被告簽定的購房合同中約定的交房時(shí)間是2005年3月30日前，原告起訴要求被告支付逾期交房違約金只能在2007年3月30日以前，而原告是2007年5月份才起訴的，也超過了二個(gè)月的訴訟時(shí)效。請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

• 問 商品房買賣合同有哪些糾紛案 商品房買賣合同糾紛有什么特點(diǎn)
  答

  隨著中國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展、房地產(chǎn)法律法規(guī)的不斷完善、廣大消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)的不斷增強(qiáng)，通過對(duì)2005、2006年西安仲裁委員會(huì)受理商品房買賣合同糾紛的梳理，2006年西安市商品房買賣合同糾紛呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)： 1、消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)在不斷增強(qiáng)。2005、2006年西安市仲裁委員會(huì)共受理仲裁案件1162件，其中商品房買賣合同糾紛304件，約占全部受理案件的26.2%，其中近85%屬于消費(fèi)者針對(duì)開發(fā)商提起的維權(quán)申請(qǐng)。 2、消費(fèi)者維權(quán)成功的比例不斷提高。廣大消費(fèi)者依據(jù)合同及相關(guān)法律維權(quán)成功的比例不斷提高。2005、2006年，西安仲裁委員會(huì)處理的全部304件商品房買賣合同糾紛中，近一半案件在仲裁庭的主持下調(diào)解結(jié)案，消費(fèi)者的合法權(quán)益得到維護(hù)，充分體現(xiàn)了西安仲裁委員會(huì)和諧仲裁的宗旨，有效化解了消費(fèi)者與開發(fā)商之間的矛盾;經(jīng)仲裁庭裁決結(jié)案的案件中，九成以上全部或部分支持了消費(fèi)者的仲裁請(qǐng)求。 3、形成了新的消費(fèi)者維權(quán)熱點(diǎn)問題。2005、2006年，西安仲裁委員會(huì)處理的全部304件商品房買賣合同糾紛中，涉及開發(fā)商逾期交房承擔(dān)違約責(zé)任的案件占到近四成，開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證承擔(dān)違約責(zé)任的案件占到三成左右，對(duì)房屋是否達(dá)到交房條件發(fā)生的糾紛占到兩成左右，二手房買賣、其他類型案件占到一成左右。 4、消費(fèi)者集體維權(quán)的意識(shí)有待不斷引導(dǎo)。2006年西安仲裁委員會(huì)受理的167件案件中，僅有3件消費(fèi)者集體維權(quán)案件，**多的一件70戶，**少的一件13戶。因商品房糾紛涉及面廣、處理難度大，不少消費(fèi)者持以觀望的態(tài)度，消極等待其他消費(fèi)者案件處理結(jié)果，不愿直接實(shí)施維權(quán)行為。在具體維權(quán)過程中，部分消費(fèi)者缺少集體維權(quán)意識(shí)的特點(diǎn)十分明顯。 ★ 陜西永嘉信律師事務(wù)所消費(fèi)提示： 陜西永嘉信律師事務(wù)所在2006年接受咨詢及受理的案件中，近一半業(yè)務(wù)屬于商品房買賣合同糾紛，案件類型、比例與西安仲裁委員會(huì)基本一致。陜西永嘉信律師事務(wù)所接受西安仲裁委員會(huì)的委托，結(jié)合承辦案件的具體特點(diǎn)，將幾宗有代表性的商品房買賣合同糾紛案件帶給大家，通過剖析、提示，希望能對(duì)廣大購房消費(fèi)者有所幫助。 a、開發(fā)商逾期交房、交房不符合約定條件糾紛案例： 案例1、2004年7月間，吳先生購買一套商品房。合同約定，開發(fā)商應(yīng)于2005年12月31日前將具備交付條件的商品房交付給吳先生;開發(fā)商逾期交房不超過30日的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金，合同繼續(xù)履行;開發(fā)商逾期交房超過30日的，吳先生有權(quán)解除合同，并要求開發(fā)商退還購房款、承擔(dān)違約金。合同履行過程中，開發(fā)商一再拖延交付時(shí)間，直至2006年7月間，方通知吳先生辦理房屋交付手續(xù)。吳先生多次與開發(fā)商協(xié)商未果，遂于2006年8月向西安仲裁委員會(huì)提出仲裁申請(qǐng)，請(qǐng)求解除合同，要求開發(fā)商退還全部購房款、承擔(dān)違約金，并賠償相應(yīng)的損失。西安仲裁委員會(huì)認(rèn)定雙方簽訂的合同合法有效，裁決支持吳先生解除合同、承擔(dān)違約金的請(qǐng)求，部分支持了吳先生賠償損失的請(qǐng)求。

• 問 有哪些商品房買賣合同糾紛案 法院如何判決
  答

  -----逾期辦證的責(zé)任認(rèn)定 原告：葉某 委托代理人：戴某，某律師事務(wù)所律師 被告：某房地產(chǎn)公司 委托代理人：李安華、陳文清，遠(yuǎn)東律師事務(wù)所律師 一、基本案情 原告葉某與被告某房地產(chǎn)公司(以下簡稱房產(chǎn)公司)簽訂了一份《商品房買賣合同》(下稱合同)，約定交房時(shí)間為2003年10月31日，合同第十五條還約定，“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房的，每逾期一天，出賣人按日向買受人支付已付房款萬分之三的違約金”。合同簽訂后，原告按合同約定支付了全部房款，房產(chǎn)公司于2003年10月31日通知原告入住，原告于同年11月6日領(lǐng)取了房屋鑰匙，實(shí)際使用該房屋。 原告訴稱：被告應(yīng)于2004年1月1日前為原告辦理好房產(chǎn)證，而被告于2005年8月19日才向原告發(fā)出辦證通知，至今尚未辦妥原告的房產(chǎn)證，為此，原告訴至法院，要求判令被告按總房價(jià)款為基數(shù)每日萬分之三支付逾期辦理房產(chǎn)證的違約金，自2004年1月1日起暫計(jì)至起訴之日即2005年8月30日。 房產(chǎn)公司答辯稱：被告“將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案”(以下簡稱報(bào)備)后，原告憑有關(guān)手續(xù)即可辦理房產(chǎn)證，被告并沒有為原告辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)。而被告未能在合同約定的時(shí)間內(nèi)報(bào)備，主要是由于有關(guān)政府主管部門及有關(guān)方的原因所造成的。按合同第15條的規(guī)定，對(duì)此延誤的時(shí)間不屬被告的責(zé)任，被告不應(yīng)承擔(dān)該段時(shí)間的違約責(zé)任。本案房產(chǎn)竣工驗(yàn)收后，為取得辦理產(chǎn)權(quán)證所需的資料，被告必須按政府規(guī)定的程序辦理各項(xiàng)驗(yàn)收、審批、審核手續(xù)后才能報(bào)備。被告實(shí)際交房時(shí)間為2003年11月6日，被告辦理權(quán)屬登記資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案的時(shí)間為2005年3月23日，期間共503天。其中，按照有關(guān)規(guī)定及政府各職能部門的公開承諾辦理各項(xiàng)驗(yàn)收、審批、審核手續(xù)共需134天。而實(shí)際上被告在辦理報(bào)備過程中，因政府部門延誤的時(shí)間達(dá) 183天，因建設(shè)銀行廣西區(qū)分行造價(jià)審計(jì)所用時(shí)間為172天，因廣西某房地產(chǎn)交易服務(wù)有限公司測繪所用時(shí)間為76天，共計(jì) 565天?？鄢?nbsp;2004年 3月26日至2004年 9月13日期間的交叉時(shí)間172天，剩余393天，這些時(shí)間并非被告原因造成的，合同約定的60天為雙方認(rèn)可的報(bào)備時(shí)間應(yīng)包含在政府各職能部門審批時(shí)間中，故被告報(bào)備的合理時(shí)間應(yīng)是交房后的第393天，即2004年12月9日，因此，被告實(shí)際逾期報(bào)備時(shí)間為110天。其次，被告已經(jīng)履行了合同約定的主要義務(wù)，按合同的約定將商品房交付給原告，原告也已居住使用。被告逾期報(bào)備，并未影響原告對(duì)房屋的正常使用，且從實(shí)際情況來看也沒有造成原告的任何損失，因此，合同中約定按總房款每日萬分之三支付原告的違約金明顯過高，根據(jù)《合同法》第一百一十四條第二款以及**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱“解釋”)第十六條的規(guī)定，請(qǐng)求法院予以適當(dāng)減少違約金。