商品房買賣合同有哪些糾紛案 商品房買賣合同糾紛有什么特點

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• 158****8894

  隨著中國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展、房地產(chǎn)法律法規(guī)的不斷完善、廣大消費者維權意識的不斷增強，通過對2005、2006年西安仲裁委員會受理商品房買賣合同糾紛的梳理，2006年西安市商品房買賣合同糾紛呈現(xiàn)以下幾個特點： 1、消費者維權意識在不斷增強。2005、2006年西安市仲裁委員會共受理仲裁案件1162件，其中商品房買賣合同糾紛304件，約占全部受理案件的26.2%，其中近85%屬于消費者針對開發(fā)商提起的維權申請。 2、消費者維權成功的比例不斷提高。廣大消費者依據(jù)合同及相關法律維權成功的比例不斷提高。2005、2006年，西安仲裁委員會處理的全部304件商品房買賣合同糾紛中，近一半案件在仲裁庭的主持下調解結案，消費者的合法權益得到維護，充分體現(xiàn)了西安仲裁委員會和諧仲裁的宗旨，有效化解了消費者與開發(fā)商之間的矛盾;經(jīng)仲裁庭裁決結案的案件中，九成以上全部或部分支持了消費者的仲裁請求。 3、形成了新的消費者維權熱點問題。2005、2006年，西安仲裁委員會處理的全部304件商品房買賣合同糾紛中，涉及開發(fā)商逾期交房承擔違約責任的案件占到近四成，開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證承擔違約責任的案件占到三成左右，對房屋是否達到交房條件發(fā)生的糾紛占到兩成左右，二手房買賣、其他類型案件占到一成左右。 4、消費者集體維權的意識有待不斷引導。2006年西安仲裁委員會受理的167件案件中，僅有3件消費者集體維權案件，**多的一件70戶，**少的一件13戶。因商品房糾紛涉及面廣、處理難度大，不少消費者持以觀望的態(tài)度，消極等待其他消費者案件處理結果，不愿直接實施維權行為。在具體維權過程中，部分消費者缺少集體維權意識的特點十分明顯。 ★ 陜西永嘉信律師事務所消費提示： 陜西永嘉信律師事務所在2006年接受咨詢及受理的案件中，近一半業(yè)務屬于商品房買賣合同糾紛，案件類型、比例與西安仲裁委員會基本一致。陜西永嘉信律師事務所接受西安仲裁委員會的委托，結合承辦案件的具體特點，將幾宗有代表性的商品房買賣合同糾紛案件帶給大家，通過剖析、提示，希望能對廣大購房消費者有所幫助。 a、開發(fā)商逾期交房、交房不符合約定條件糾紛案例： 案例1、2004年7月間，吳先生購買一套商品房。合同約定，開發(fā)商應于2005年12月31日前將具備交付條件的商品房交付給吳先生;開發(fā)商逾期交房不超過30日的，應當承擔違約金，合同繼續(xù)履行;開發(fā)商逾期交房超過30日的，吳先生有權解除合同，并要求開發(fā)商退還購房款、承擔違約金。合同履行過程中，開發(fā)商一再拖延交付時間，直至2006年7月間，方通知吳先生辦理房屋交付手續(xù)。吳先生多次與開發(fā)商協(xié)商未果，遂于2006年8月向西安仲裁委員會提出仲裁申請，請求解除合同，要求開發(fā)商退還全部購房款、承擔違約金，并賠償相應的損失。西安仲裁委員會認定雙方簽訂的合同合法有效，裁決支持吳先生解除合同、承擔違約金的請求，部分支持了吳先生賠償損失的請求。

  查看全文↓ 2016-06-27 12:22:04

相關問題

• 問 有哪些商品房買賣合同糾紛案 法院如何判決
  答

  -----逾期辦證的責任認定 原告：葉某 委托代理人：戴某，某律師事務所律師 被告：某房地產(chǎn)公司 委托代理人：李安華、陳文清，遠東律師事務所律師 一、基本案情 原告葉某與被告某房地產(chǎn)公司(以下簡稱房產(chǎn)公司)簽訂了一份《商品房買賣合同》(下稱合同)，約定交房時間為2003年10月31日，合同第十五條還約定，“出賣人應當在商品房交付使用后60日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定的期限內取得房地產(chǎn)權屬證書的，買受人不退房的，每逾期一天，出賣人按日向買受人支付已付房款萬分之三的違約金”。合同簽訂后，原告按合同約定支付了全部房款，房產(chǎn)公司于2003年10月31日通知原告入住，原告于同年11月6日領取了房屋鑰匙，實際使用該房屋。 原告訴稱：被告應于2004年1月1日前為原告辦理好房產(chǎn)證，而被告于2005年8月19日才向原告發(fā)出辦證通知，至今尚未辦妥原告的房產(chǎn)證，為此，原告訴至法院，要求判令被告按總房價款為基數(shù)每日萬分之三支付逾期辦理房產(chǎn)證的違約金，自2004年1月1日起暫計至起訴之日即2005年8月30日。 房產(chǎn)公司答辯稱：被告“將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案”(以下簡稱報備)后，原告憑有關手續(xù)即可辦理房產(chǎn)證，被告并沒有為原告辦理產(chǎn)權證的義務。而被告未能在合同約定的時間內報備，主要是由于有關政府主管部門及有關方的原因所造成的。按合同第15條的規(guī)定，對此延誤的時間不屬被告的責任，被告不應承擔該段時間的違約責任。本案房產(chǎn)竣工驗收后，為取得辦理產(chǎn)權證所需的資料，被告必須按政府規(guī)定的程序辦理各項驗收、審批、審核手續(xù)后才能報備。被告實際交房時間為2003年11月6日，被告辦理權屬登記資料報產(chǎn)權登記機關備案的時間為2005年3月23日，期間共503天。其中，按照有關規(guī)定及政府各職能部門的公開承諾辦理各項驗收、審批、審核手續(xù)共需134天。而實際上被告在辦理報備過程中，因政府部門延誤的時間達 183天，因建設銀行廣西區(qū)分行造價審計所用時間為172天，因廣西某房地產(chǎn)交易服務有限公司測繪所用時間為76天，共計 565天。扣除 2004年 3月26日至2004年 9月13日期間的交叉時間172天，剩余393天，這些時間并非被告原因造成的，合同約定的60天為雙方認可的報備時間應包含在政府各職能部門審批時間中，故被告報備的合理時間應是交房后的第393天，即2004年12月9日，因此，被告實際逾期報備時間為110天。其次，被告已經(jīng)履行了合同約定的主要義務，按合同的約定將商品房交付給原告，原告也已居住使用。被告逾期報備，并未影響原告對房屋的正常使用，且從實際情況來看也沒有造成原告的任何損失，因此，合同中約定按總房款每日萬分之三支付原告的違約金明顯過高，根據(jù)《合同法》第一百一十四條第二款以及**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱“解釋”)第十六條的規(guī)定，請求法院予以適當減少違約金。

• 問 商品房買賣合同糾紛案件如何審理 如何避免商品房買賣合同糾紛
  答

  廣東省高級人民法院關于印發(fā)《廣東省高級人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見》的通知 (粵高法發(fā)[2003]24號) 全省各級人民法院： 現(xiàn)將《廣東省高級人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見》印發(fā)給你們，請組織從事民事審判的法官認真學習、理解掌握。注意在裁判文書中不要直接引用。審理此類案件中的問題請及時報告省法院民一庭。 二○○三年十月二十四日 廣東省高級人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見 為了正確審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》、**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《關于適用擔保法>若干問題的解釋》和《廣東省商品房預售管理條例》等法律法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，結合審判實踐，提出如下指導意見。 1、人民法院在審理《城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的一、二審糾紛案件時，對于當事人請求解除合同的，均應適用**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款關于合同解除權行使期限的規(guī)定。但對方當事人確實已無法履行合同主要義務的情形除外。 前款所引述的合同解除權的行使期限屬于除斥期間，不存在期間的中止、中斷和延長的情形。對方當事人在解除權發(fā)生之日起的一年內進行催告的，解除權的行使期限自催告之日起計算三個月。 2、根據(jù)**高人民法院《關于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，出賣人只有在因其自身的原因導致買受人不能在合同約定或法律規(guī)定的期限內領取房屋權屬證書的情形下，才需承擔逾期辦證的違約責任。因此，出賣人能舉證證明其已在合同約定或法律規(guī)定的辦證期限內之合理時間將有關辦理房屋權屬證書的資料交給政府主管部門并已具備辦證條件的，可不承擔逾期辦證的違約責任。 3、在一方當事人的違約行為給對方當事人造成的損失數(shù)額難以確定的情形下，當事人以約定的違約金過分高于或低于所造成的損失為由要求減少或增加違約金的，人民法院一般不予支持。 4、在審理以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件時，要注意正確區(qū)分和認定當事人之間合同關系的法律性質。在此類案件中，一般存在兩份合同書，即買受人與出賣人簽訂的商品房買賣合同書和買受人、擔保權人及出賣人簽訂的商品房擔保貸款合同書。在后一份合同書中，一般存在三個法律關系，即買受人與擔保權人之間的借款合同關系、買受人與擔保權人之間的以尚未建成或者已竣工的房屋為抵押物的抵押合同關系、出賣人與擔保權人之間以保證或回購等具體條款加以確定的保證合同關系。 5、在以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，借款合同無效的，抵押合同、保證合同也無效。但抵押合同、保證合同另有約定的除外。 商品房買賣合同與借款合同不存在主從合同的關系，商品房買賣合同無效的，借款合同不因此而無效。但因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使借款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除借款合同的，人民法院應予支持。 6、因買受人要求出賣人支付逾期交樓違約金或出賣人要求買受人支付逾期付款違約金而發(fā)生的糾紛，一般不應通知擔保權人作為當事人參加訴訟。但買受人以逾期付款是因為擔保權人的違約行為造成為由，申請人民法院追加擔保權人作為第三人參加訴訟的，人民法院應予支持。 7、出賣人或買受人請求確認商品房買賣合同無效或撤銷、解除商品房買賣合同的，人民法院應當在開庭前告知擔保權人可以作為有獨立請求權的第三人參加訴訟。若擔保權人就借款合同和抵押、保證合同另行起訴的，人民法院一般應將該案與商品房買賣合同糾紛合并審理。商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，借款合同也被解除的，人民法院可判決出賣人將買受人所欠擔保權人借款本息直接支付給擔保權人，其余款項支付給買受人。 若擔保權人不參加訴訟的，法院僅審理商品房買賣合同糾紛。商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除的，出賣人應將收受的購房款(包括買受人已實際支付的款項和向擔保權人所借款項)本息返還買受人，違約責任按雙方約定和有關法律規(guī)定處理。出賣人與買受人達成解除商品房買賣合同并由出賣人代替買受人清償其所欠擔保權人全部債務，其余款項則返還給買受人的和解協(xié)議的，人民法院應予支持。 8、買受人未按照借款合同的約定還款，擔保權人以執(zhí)行回購條款為由請求出賣人承擔連帶保證責任、償還買受人所欠貸款本息的，人民法院應予支持。 9、出賣人與買受人惡意串通，為騙取借款而簽訂虛假商品房買賣合同的，該商品房買賣合同因惡意串通、損害第三人利益而無效，擔保權人可依照《合同法》第五十四條第二款、第五十五條的規(guī)定對借款合同行使撤銷權。 借款合同被撤銷后，由買受人承擔還款責任，出賣人承擔連帶清償責任。 10、擔保權人與買受人、出賣人簽訂預售商品房擔保貸款合同后，因登記部門的原因致使其未辦理預售商品房擔保貸款合同備案登記或抵押登記的，人民法院可以認定預售商品房擔保貸款合同中的抵押合同關系有效，但不得對抗第三人。 11、商品房擔保貸款合同中關于“抵押房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損，不論何時和何種原因，亦不論何人過失，均由買受人負全部責任，并賠償由此引起的一切損失”的條款，加重了買受人的責任，導致當事人利益的失衡，人民法院在當事人請求時可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方加重對方責任為由，認定該條款無效。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔。如果抵押房產(chǎn)已經(jīng)買了保險的，保險金應當作為抵押財產(chǎn)。 12、對于因建設工程“爛尾”而解除商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同后，擔保權人要求買受人返還款項時，買受人以出賣人的商品房預售款開戶銀行違反《廣東省商品房預售管理條例》第三十三條第二款規(guī)定的法定監(jiān)管義務而造成其損失為由，要求銀行承擔賠償責任的，如果擔保權人同時是出賣人的商品房預售款開戶銀行，人民法院應對買受人的主張一并審理;如果擔保權人不是出賣人的商品房預售款開戶銀行的，人民法院應告知買受人另行起訴。 13、對于商品房擔保貸款合同中關于買受人不得將抵押房產(chǎn)出租、轉讓的條款，人民法院可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方排除對方主要權利為由，認定該條款無效。 14、買受人未經(jīng)擔保權人同意將抵押房產(chǎn)出租的，可認定租賃合同有效，但擔保權人在實現(xiàn)抵押權時，承租人的租賃權不具有優(yōu)先于抵押權的效力。 如果買受人在出租抵押房產(chǎn)時，未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，買受人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果買受人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，因實現(xiàn)抵押權造成承租人的損失，由承租人自行承擔。 15、買受人未經(jīng)擔保權人同意將抵押房產(chǎn)轉讓的，可認定轉讓合同有效。如果原來已辦理抵押登記或商品房擔保貸款合同備案登記的，擔保權人仍可以行使抵押權。受讓人可以代替原買受人清償其全部債務后，向原買受人追償。受讓人不代替原買受人清償債務時，因擔保權人行使抵押權給受讓人造成損失的，對于原買受人所欠擔保權人的債務部分，應由原買受人承擔清償責任，其余損失則由受讓人和原買受人按照過錯大小分擔。但當事人另有約定的除外。 如果原來未辦理抵押登記或商品房擔保貸款合同備案登記的，擔保權人不能對抵押物行使抵押權。因此給擔保權人造成損失的，由原買受人承擔賠償責任。 

• 問 海南有哪些商品房買賣合同糾紛案 律師如何辯護
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  海口市龍華區(qū)人民法院 民事判決書 (2007)龍民一初字第826號 原告張xx，男，1979年10月26日出生，漢族，住?？诎Y美蘭區(qū)海府路59號之十一。 委托代理人李武平，海南正凱律師事務所律師。(業(yè)務手機) 被告海南永生實業(yè)投資有有限公司，住所地海口市金龍路百金城1502房。 法定代表人黃世敏，總經(jīng)理。 第三人海南金禧物業(yè)管理有限公司，住所地?？谑旋埨ケ甭?8華銀大廈1101室。 法定代表人陳玉蘭，總經(jīng)理。 原告張xx與被告海南永生實業(yè)投資有限公司及第三人海南金禧業(yè)管理有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后依法組成合議庭，公開開庭進行審理。原告張斌及其委托代理人李武平、袁斌，被告海南永生實業(yè)投資有限公司委托代理人馮俊銘、張琳，第三人海南金禧牧業(yè)管理有限委托代理人鐘升、符志堅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。 原告張xx訴稱，原告與被告于2004年7月16日簽訂了《商品房屋買賣合同》，約定：原告購買被告位于?？谑薪鹳Q區(qū)的金山廣場誠意閣五單元g號支付房款人民幣273398元;被告在2005年3月30日前將符合約定條件的房屋交給原告使用。合同簽訂后，原告付清房款。然而被告違反合同的約定，直至今日都沒有履行交房義務。根據(jù)該合同第九條和第十五條的規(guī)定，被告逾期交房，應當按已交房款的日萬分之一的比例承擔違約責任;逾期辦證，應當按已付房款的百分之一支付違約金。因此，原告依據(jù)合同約定，要求被告按已付房款人民幣273398元的日萬分之一向原告支付違約金(從違約之日起，計算至實際交房之日止)。懇請法院支持原告的訴訟請求：1、判令被告按原告已付房款(人民幣273398)的日萬分之一向原告支付逾期交房的違約金(自違約之日起至起訴之日止)20778.24元;2、判令被告繼續(xù)承擔自起訴之日至實際交付房屋之日止期間的違約責任;3、要求被告海南永生實業(yè)投資有限公司支付逾期辦理房產(chǎn)證總房款百分之一的違約金2733.98元(房產(chǎn)證的辦理暫不起訴，但保留訴權)4、本案訴訟費用由被告承但。 被告海南永生實業(yè)投資有限公司辨稱：一、原告在起訴狀中稱被告違反合同約定至今都沒有履行交房義務，是違背事實的，不屬實。原告購買的房屋已經(jīng)辦理了交房手續(xù)，在原告與被告的接收單中，原告有接收房屋的親筆簽名。原告接收該房后，對該房屋進行裝修，且經(jīng)過了驗收，原告也親自簽收了裝修收單，原告已經(jīng)入住該房屋，在該房屋中生活。二、根據(jù)原、被告簽訂的《商品房屋買賣合同》第15條中明確規(guī)定被告自房屋驗收合格，交付使用之日起180天內辦妥產(chǎn)權證，證明被告“要施工驗收合格，且交付使用之日”才辦妥房產(chǎn)證。顯然，該約定屬于附條件的民事行為，且有前面約定的兩個條件，并且權這兩個條件成就，并滿180天的時候，被告才構成違約辦理房產(chǎn)證。雖然被告已交付房屋，但并沒有完成驗收，因此所約定的兩個條件并沒有完全成就。原告關于要求支付逾期辦證違約金沒有法律依據(jù)，請法庭予以駁回。三、原告的訴請、起訴超過了訴訟時效，如果原告認為被告有違約只難在2006年6月以前起訴，而原告于2007年5月才起訴，已經(jīng)超過了起訴時間將近一年。四、原、被告簽定的購房合同中約定的交房時間是2005年3月30日前，原告起訴要求被告支付逾期交房違約金只能在2007年3月30日以前，而原告是2007年5月份才起訴的，也超過了二個月的訴訟時效。請求法院駁回原告的訴訟請求。

• 問 遼寧有哪些商品房買賣合同糾紛案 法院如何判決
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  遼 寧 省 沈 陽 市 中 級 人 民 法 院 民 事 判 決 書 (2007)沈民(2)房終字第114號 上訴人(原審被告)：遼寧中海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：沈陽市大東區(qū)**堂路5-7號。 法定代表人：祝春梅，該公司董事長。 委托代理人：張榮文，遼寧同澤律師事務所律師。 被上訴人(原審原告)：婁堃，女，1958年9月26日出生，漢族，無職業(yè)。住址：沈陽市鐵西區(qū)南六東路25號213。 委托代理人：周爽，遼寧同方律師事務所律師。 上訴人遼寧中海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱中海公司)與被上訴人婁堃因商品房買賣合同糾紛一案，不服沈陽市鐵西區(qū)人民法院(2006)沈鐵西民二房初字第428號民事判決，于2006年11月1日向本院提起上訴，鐵西區(qū)人民法院于2007年1月9日將該案報送至本院，本院于同日受理后，依法組成由本院審判員曹桂巖擔任審判長、代理審判員才玉瑩主審、代理審判員李方晨參加評議的合議庭，于2007年1月31日開庭公開審理了本案，上訴人中海公司的委托代理人張榮文、被上訴人婁堃及委托代理人周爽均到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。 原審法院審理查明：2004年6月20日，婁堃與中海公司簽訂《商品房買賣合同》，約定婁堃購買中海公司開發(fā)建設的位于沈陽市鐵西區(qū)云峰綜合市場2r-5號攤位，面積4平方米，房款60,000元，合同約定中海公司于2004年8月31日前依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將驗收合格的商品房交付婁堃。在此之前婁堃于2003年11月15日交付中海公司定金20,000元，2003年 2月6日交付22,000元，2004年6月20日交付18,000元，總計婁堃共支付中海公司購房款60,000元，中海公司為婁堃出具了收款收據(jù)。2004年8月31日，中海公司按合同約定交付婁堃2r-5號攤位。 2006年7月19日，婁堃以中海公司未在訴爭攤位交付后辦理房屋所有權證為由訴至原審法院，請求法院判令：1、解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》;2、判令中海公司退還已付購房款60,000元;3、判令中海公司按銀行逾期貸款利率承擔利息;4、中海公司承擔本案訴訟費用。 原審法院認為，婁堃與中海公司簽訂的《商品房買賣合同》有效。中海公司應在交付婁堃購買的攤位后國家規(guī)定的時間內協(xié)助婁堃辦理土地使用權證和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明。而中海公司在婁堃訴訟之前仍未向婁堃交付辦理房屋所有權登記的所需有關證明，致使婁堃無法進行所購房屋產(chǎn)權登記?！?*高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”婁堃要求解除與中海公司簽訂的《商品房買賣合同》及支付利息的要求，本院予以支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條的規(guī)定，原審法院判決：1、解除婁堃與中海公司簽訂的《商品房買賣合同》;2、中海公司于本判決發(fā)生法律效力后10日內給付婁堃購房款60,000元;3、中海公司于本判決發(fā)生法律效力后10日內給付婁堃購房款60,000元的利息(利息自2004年12月1日起至本判決確定給付之日止，利息按照中國人民銀行規(guī)定的同期逾期貸款利率計付);四、駁回婁堃、中海公司的其他訴訟請求。案件受理費2,410元，由中海公司負擔。

• 問 有哪些商品房買賣合同糾紛案 律師有什么代理意見
  答

  一、案情 王某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份商品房買賣合同，合同約定了買賣的價格和房屋的交付時間。此后，王某依約支付了約定的合同價款，房地產(chǎn)開發(fā)公司將商品房房交付王某使用，未辦理產(chǎn)權登記手續(xù)。另王某又與李某簽訂了一份買賣合同，約定將從某房地產(chǎn)開發(fā)公司購得的商品房以每平方米高于原購入價500元賣給李某。但后因此房價格上漲，王某拒不辦理產(chǎn)權登記手續(xù)且主張其與李某的買賣合同無效，李某因之訴至法院。 二、分歧 本案審理中首要的一點是認定王某與李某間買賣合同的效力如何，對此有三種意見。 第一種意見認為合同無效，理由為：買賣合同違反了《城市房地產(chǎn)管理法》無產(chǎn)權房屋不得買賣的禁止性規(guī)定。 第二種意見認為合同效力待定，理由為：王某未取得產(chǎn)權而處分他人財產(chǎn)，是無權處分，無權處分的合同效力待定。 第三種意見認為合同有效，理由為：王某將其對房屋開發(fā)公司的債權轉讓給了自己，這一債權轉讓合同符合當事人的意思自治，并不違反法律強制性規(guī)定。 三、評析 審理本案的第一關鍵在于對認定李某與王某間房屋買賣合同的效力，結合上文的分歧意見，我們歸納出本案中有爭議的法律問題為：王某與李某的買賣合同是否違反法律的強制性規(guī)定;王某將轉讓商品房的行為是無權處分還是有權處分;如果上述行為是無權處分，那這一行為的效力如何;如果上述行為是有權處分，那這一行為是否屬于債權讓與。現(xiàn)分析如下： 1、《城市房地產(chǎn)管理法》無產(chǎn)權房屋不得買賣是否是認定合同無效的強制性條款?！逗贤ā返?2條第1款的第5項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。因此，違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定是認定合同無效的重要依據(jù)之一。王某認為根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第1款的第6項規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉讓。其與李某所訂立的合同違反了這一強制性的規(guī)定，故為無效。我們認為，這一規(guī)定不是《合同法》第52條所謂的強制性條款，第一、在法理上，凡法律條文冠以“不得”等字樣不必然代表此條文為強制性條款，也可以是帶有指引性質的條款;第二、《城市房地產(chǎn)管理法》是1994年頒布的法律，此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩，在立法技術上多用“不得”等字樣來表達方便行政的寓意。同時在立法的內容上也沒有充分考慮到當下的商品房交易狀況，有滯后性;第三、從《合同法》鼓勵交易的原則出發(fā)，對實踐中如王某與李某相類似的買賣合同都認定為無效不利用物價值的有效且充分使用，所以在審判實踐中，應盡量減小合同無效的范圍;第四、買賣合同標的物的特征表明，其標的物無須是現(xiàn)已存在的物或現(xiàn)屬于出賣人的物，即使是非房屋所有權人也可能成為房屋的出賣人。綜上，以本案訟爭買賣合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》的強制性規(guī)定而無效的觀點是錯誤的。