有哪些商品房買賣合同糾紛案 法院如何判決

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• 132****5859

  -----逾期辦證的責任認定
  原告：葉某
  委托代理人：戴某，某律師事務所律師
  被告：某房地產公司
  委托代理人：李安華、陳文清，遠東律師事務所律師
  一、基本案情
  原告葉某與被告某房地產公司(以下簡稱房產公司)簽訂了一份《商品房買賣合同》(下稱合同)，約定交房時間為2003年10月31日，合同第十五條還約定，“出賣人應當在商品房交付使用后60日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定的期限內取得房地產權屬證書的，買受人不退房的，每逾期一天，出賣人按日向買受人支付已付房款萬分之三的違約金”。合同簽訂后，原告按合同約定支付了全部房款，房產公司于2003年10月31日通知原告入住，原告于同年11月6日領取了房屋鑰匙，實際使用該房屋。
  原告訴稱：被告應于2004年1月1日前為原告辦理好房產證，而被告于2005年8月19日才向原告發(fā)出辦證通知，至今尚未辦妥原告的房產證，為此，原告訴至法院，要求判令被告按總房價款為基數(shù)每日萬分之三支付逾期辦理房產證的違約金，自2004年1月1日起暫計至起訴之日即2005年8月30日。
  房產公司答辯稱：被告“將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案”(以下簡稱報備)后，原告憑有關手續(xù)即可辦理房產證，被告并沒有為原告辦理產權證的義務。而被告未能在合同約定的時間內報備，主要是由于有關政府主管部門及有關方的原因所造成的。按合同第15條的規(guī)定，對此延誤的時間不屬被告的責任，被告不應承擔該段時間的違約責任。本案房產竣工驗收后，為取得辦理產權證所需的資料，被告必須按政府規(guī)定的程序辦理各項驗收、審批、審核手續(xù)后才能報備。被告實際交房時間為2003年11月6日，被告辦理權屬登記資料報產權登記機關備案的時間為2005年3月23日，期間共503天。其中，按照有關規(guī)定及政府各職能部門的公開承諾辦理各項驗收、審批、審核手續(xù)共需134天。而實際上被告在辦理報備過程中，因政府部門延誤的時間達 183天，因建設銀行廣西區(qū)分行造價審計所用時間為172天，因廣西某房地產交易服務有限公司測繪所用時間為76天，共計 565天?？鄢?nbsp;2004年 3月26日至2004年 9月13日期間的交叉時間172天，剩余393天，這些時間并非被告原因造成的，合同約定的60天為雙方認可的報備時間應包含在政府各職能部門審批時間中，故被告報備的合理時間應是交房后的第393天，即2004年12月9日，因此，被告實際逾期報備時間為110天。其次，被告已經履行了合同約定的主要義務，按合同的約定將商品房交付給原告，原告也已居住使用。被告逾期報備，并未影響原告對房屋的正常使用，且從實際情況來看也沒有造成原告的任何損失，因此，合同中約定按總房款每日萬分之三支付原告的違約金明顯過高，根據《合同法》第一百一十四條第二款以及**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱“解釋”)第十六條的規(guī)定，請求法院予以適當減少違約金。

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• 問 遼寧有哪些商品房買賣合同糾紛案 法院如何判決
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  遼 寧 省 沈 陽 市 中 級 人 民 法 院 民 事 判 決 書 (2007)沈民(2)房終字第114號 上訴人(原審被告)：遼寧中海房地產開發(fā)有限公司。住所地：沈陽市大東區(qū)**堂路5-7號。 法定代表人：祝春梅，該公司董事長。 委托代理人：張榮文，遼寧同澤律師事務所律師。 被上訴人(原審原告)：婁堃，女，1958年9月26日出生，漢族，無職業(yè)。住址：沈陽市鐵西區(qū)南六東路25號213。 委托代理人：周爽，遼寧同方律師事務所律師。 上訴人遼寧中海房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱中海公司)與被上訴人婁堃因商品房買賣合同糾紛一案，不服沈陽市鐵西區(qū)人民法院(2006)沈鐵西民二房初字第428號民事判決，于2006年11月1日向本院提起上訴，鐵西區(qū)人民法院于2007年1月9日將該案報送至本院，本院于同日受理后，依法組成由本院審判員曹桂巖擔任審判長、代理審判員才玉瑩主審、代理審判員李方晨參加評議的合議庭，于2007年1月31日開庭公開審理了本案，上訴人中海公司的委托代理人張榮文、被上訴人婁堃及委托代理人周爽均到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結。 原審法院審理查明：2004年6月20日，婁堃與中海公司簽訂《商品房買賣合同》，約定婁堃購買中海公司開發(fā)建設的位于沈陽市鐵西區(qū)云峰綜合市場2r-5號攤位，面積4平方米，房款60,000元，合同約定中海公司于2004年8月31日前依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定，將驗收合格的商品房交付婁堃。在此之前婁堃于2003年11月15日交付中海公司定金20,000元，2003年 2月6日交付22,000元，2004年6月20日交付18,000元，總計婁堃共支付中海公司購房款60,000元，中海公司為婁堃出具了收款收據。2004年8月31日，中海公司按合同約定交付婁堃2r-5號攤位。 2006年7月19日，婁堃以中海公司未在訴爭攤位交付后辦理房屋所有權證為由訴至原審法院，請求法院判令：1、解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》;2、判令中海公司退還已付購房款60,000元;3、判令中海公司按銀行逾期貸款利率承擔利息;4、中海公司承擔本案訴訟費用。 原審法院認為，婁堃與中海公司簽訂的《商品房買賣合同》有效。中海公司應在交付婁堃購買的攤位后國家規(guī)定的時間內協(xié)助婁堃辦理土地使用權證和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明。而中海公司在婁堃訴訟之前仍未向婁堃交付辦理房屋所有權登記的所需有關證明，致使婁堃無法進行所購房屋產權登記?！?*高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！眾鋱乙蠼獬c中海公司簽訂的《商品房買賣合同》及支付利息的要求，本院予以支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條的規(guī)定，原審法院判決：1、解除婁堃與中海公司簽訂的《商品房買賣合同》;2、中海公司于本判決發(fā)生法律效力后10日內給付婁堃購房款60,000元;3、中海公司于本判決發(fā)生法律效力后10日內給付婁堃購房款60,000元的利息(利息自2004年12月1日起至本判決確定給付之日止，利息按照中國人民銀行規(guī)定的同期逾期貸款利率計付);四、駁回婁堃、中海公司的其他訴訟請求。案件受理費2,410元，由中海公司負擔。

• 問 遼寧商品房買賣合同糾紛案案例 法院如何判決
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  原告宋某，男，1964年3月26日出生，漢族，無職業(yè)，住沈陽市皇姑區(qū)塔灣街xx號。 被告遼寧海華房地產開發(fā)有限公司。 一、案件基本事實 原、被告于2001年8月27日簽訂了商品房購銷合同一份(合同編號：0316-00113-j77)。合同約定，原告以每平方米2845.70元的價格購買位于皇站區(qū)延河街72號海華苑11號242室住房及車庫一處，合同第七條對付款時間與付款額作了約定。分兩次付款，第一次于2001年8月27日前支付106950元，第二次于2001年9月27日前支付余下240000元。合同對違約責任亦作了相應規(guī)定。合同第十八條對物業(yè)管理也作了約定。合同簽訂后，雙方如期履行義務。原告進住后，認為被告未如實全面履行合同。2002年供暖并網時，該商品房未辦理熱網連接，原告認為這嚴重侵害了其權益，遂于2003年1月9日起訴來院。 二、原審法院的認定及判決 原審法院認為：公民、法人的合法權益受法律保護。原、被告雙方于2001年8月27日簽訂商品房購銷合同一份(合同編號0316-00113-077)。原告購買的是現(xiàn)房，雙方已按合同約定履行各自義務。原告已進住該爭議房。關于原告提出被告違約，要求被告賠償損失5000元的主張，但是原告并未提出被告違反合同哪一條款，故沒有事實依據，本院不予支持;關于原告提出供暖問題，原告與沈陽市皇姑區(qū)海華物業(yè)管理所簽訂的“供暖合同”與本案商品房買賣合同系屬兩個不同法律關系，原告應另案訴訟;關于原告主張被告物業(yè)亂收費，經查無實據，本院不予支持。關于原告所提出的被告在售樓時所作海報宣傳及承諾內容并未實現(xiàn)，認為被告違約，經本院審查，原、被告雙方所簽訂了商品房買賣合同中并沒有其內容。故海報宣傳及承諾并非雙方所必須遵守的合同條款，海報宣傳僅屬于訂立合同的要約邀請，其內容不寫進合同條款中，就不具有法律約束力，故原告的訴訟請求沒有法律依據，本院不予支持。關于原告提出被告承諾安裝電子門及24小時供暖未實際履行，屬于欺騙的主張，經本院審查，原、被告雙方所簽訂商品房買賣合同中沒有此項條款，故對原告這一訴訟請求，本院不予支持;關于原告提出被告未安裝可視對講電話，僅在2002年5月安裝監(jiān)視器，不是可視電話對講門的主張，原、被告所簽訂的商品房買賣合同中未明確規(guī)定安裝何種型號對講電話或監(jiān)視器。故被告并未違反合同條款，故不應認定被告合同違約。關于原告提出的2001年到2002年度供暖一直不好及物業(yè)收費收取拆改抵押金1000元之后一年才返還以及被告收取采暖費一次性收取2年不妥，應一年一交等事宜系與本案商品房買賣合同糾紛不是同一法律關系，原告可另行主張權利或向有關部門反映解決。關于原告就其主張向本院提供了于清、馬秀平、張咸卓，李雅濱、張晶、王永恒、于春宇、韓書寶等證人向法院作證。上述證人均反映供暖問題及房屋質量問題。但其所述均系證人本人房屋問題，并未證實原告訴訟主張。故上述證人證言依據**高人民法院民事訴訟證據暫行規(guī)定的有關解釋，不能證明原告房屋有質量問題。另外，被告在訴訟中向法院已提交了“東燃住宅”1號2號樓優(yōu)質工程認證書復印件及竣工驗收備案書復印件，可以作為本案證據采信。關于原告主張其爭議房質量不合格沒有相應證據證明，故本院不予支持原告這一訴訟主張。駁回原告的訴訟請求。

• 問 景德鎮(zhèn)有哪些商品房買賣合同糾紛案 法院如何判決
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  原告王某因與景德鎮(zhèn)市某代辦服務處發(fā)生商品房買賣合同糾紛，委托沈英華律師為代理人，于2002年3月5日向景德鎮(zhèn)市珠山區(qū)人民法院提起訴訟。 原告訴稱：原告和被告于1998年9月8日簽訂了一份《預售商品房合同》，一次性付清了58140元房款，但被告沒有依約交付房屋，原告曾于1999年6月29日起訴被告，并經法院調解結案：被告在1999年10月10日前交付房屋，并一次性支付原告補償金4883元。原告接收房屋后，發(fā)現(xiàn)該房屋質量低劣，經向有關部門投訴，被告承諾整改，但一直沒有付諸實施，給原告造成較大損失，請依法判令被告退還購房款并賠償損失。 被告辨稱：對方所述基本屬實，同意修理房屋。原告本次訴訟請求與1999年經法院調解結案的訴訟請求相同，原告只需申請執(zhí)行，現(xiàn)原告再次起訴，與“一案不二訴”的原則相悖，請駁回原告訴訟請求。 沈律師代理意見： 1、被告在沒有《商品房預售許可證》的情況下預售商品房，違反了國家法律規(guī)定，雙方所訂合同無效。 2、被告系全民事業(yè)單位，沒有銷售商品房資格，其與原告簽訂的合同無效。 3、被告交付的房屋未經驗收，質量低劣，原告訴求合法，法庭應予支持。 4、本案不屬一案二訴。第一次訴訟是由于被告未交付商品房而要求其交付或退款，第二次訴訟是因為被告交付的房屋未經驗收、質量低劣而提出退款并賠償損失，兩者并不矛盾。 景德鎮(zhèn)市珠山區(qū)人民法院經公開開庭審理，采信了原告及代理律師意見，于2002年4月28日作出(2002)珠民二初字第43號判決：被告返還原告購房款58140元，并按銀行同期貸款利率賠償原告利息;原告將所訂購的商品房一套退還被告。 被告不服一審判決提出上訴。本案經景德鎮(zhèn)市中級人民法院主持達成調解：1、被告在一個月之內為原告整改好房屋;2、被告支付原告利息補償費4000元;3、被告負責在房屋整改合格后辦理產權證，費用由原告承擔;4、任何一方違反本協(xié)議，則本案按一審判決執(zhí)行。

• 問 商品房買賣合同有哪些糾紛案 商品房買賣合同糾紛有什么特點
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  隨著中國房地產市場的蓬勃發(fā)展、房地產法律法規(guī)的不斷完善、廣大消費者維權意識的不斷增強，通過對2005、2006年西安仲裁委員會受理商品房買賣合同糾紛的梳理，2006年西安市商品房買賣合同糾紛呈現(xiàn)以下幾個特點： 1、消費者維權意識在不斷增強。2005、2006年西安市仲裁委員會共受理仲裁案件1162件，其中商品房買賣合同糾紛304件，約占全部受理案件的26.2%，其中近85%屬于消費者針對開發(fā)商提起的維權申請。 2、消費者維權成功的比例不斷提高。廣大消費者依據合同及相關法律維權成功的比例不斷提高。2005、2006年，西安仲裁委員會處理的全部304件商品房買賣合同糾紛中，近一半案件在仲裁庭的主持下調解結案，消費者的合法權益得到維護，充分體現(xiàn)了西安仲裁委員會和諧仲裁的宗旨，有效化解了消費者與開發(fā)商之間的矛盾;經仲裁庭裁決結案的案件中，九成以上全部或部分支持了消費者的仲裁請求。 3、形成了新的消費者維權熱點問題。2005、2006年，西安仲裁委員會處理的全部304件商品房買賣合同糾紛中，涉及開發(fā)商逾期交房承擔違約責任的案件占到近四成，開發(fā)商逾期辦理房產證承擔違約責任的案件占到三成左右，對房屋是否達到交房條件發(fā)生的糾紛占到兩成左右，二手房買賣、其他類型案件占到一成左右。 4、消費者集體維權的意識有待不斷引導。2006年西安仲裁委員會受理的167件案件中，僅有3件消費者集體維權案件，**多的一件70戶，**少的一件13戶。因商品房糾紛涉及面廣、處理難度大，不少消費者持以觀望的態(tài)度，消極等待其他消費者案件處理結果，不愿直接實施維權行為。在具體維權過程中，部分消費者缺少集體維權意識的特點十分明顯。 ★ 陜西永嘉信律師事務所消費提示： 陜西永嘉信律師事務所在2006年接受咨詢及受理的案件中，近一半業(yè)務屬于商品房買賣合同糾紛，案件類型、比例與西安仲裁委員會基本一致。陜西永嘉信律師事務所接受西安仲裁委員會的委托，結合承辦案件的具體特點，將幾宗有代表性的商品房買賣合同糾紛案件帶給大家，通過剖析、提示，希望能對廣大購房消費者有所幫助。 a、開發(fā)商逾期交房、交房不符合約定條件糾紛案例： 案例1、2004年7月間，吳先生購買一套商品房。合同約定，開發(fā)商應于2005年12月31日前將具備交付條件的商品房交付給吳先生;開發(fā)商逾期交房不超過30日的，應當承擔違約金，合同繼續(xù)履行;開發(fā)商逾期交房超過30日的，吳先生有權解除合同，并要求開發(fā)商退還購房款、承擔違約金。合同履行過程中，開發(fā)商一再拖延交付時間，直至2006年7月間，方通知吳先生辦理房屋交付手續(xù)。吳先生多次與開發(fā)商協(xié)商未果，遂于2006年8月向西安仲裁委員會提出仲裁申請，請求解除合同，要求開發(fā)商退還全部購房款、承擔違約金，并賠償相應的損失。西安仲裁委員會認定雙方簽訂的合同合法有效，裁決支持吳先生解除合同、承擔違約金的請求，部分支持了吳先生賠償損失的請求。

• 問 海南有哪些商品房買賣合同糾紛案 律師如何辯護
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  海口市龍華區(qū)人民法院 民事判決書 (2007)龍民一初字第826號 原告張xx，男，1979年10月26日出生，漢族，住?？诎Y美蘭區(qū)海府路59號之十一。 委托代理人李武平，海南正凱律師事務所律師。(業(yè)務手機) 被告海南永生實業(yè)投資有有限公司，住所地?？谑薪瘕埪钒俳鸪?502房。 法定代表人黃世敏，總經理。 第三人海南金禧物業(yè)管理有限公司，住所地?？谑旋埨ケ甭?8華銀大廈1101室。 法定代表人陳玉蘭，總經理。 原告張xx與被告海南永生實業(yè)投資有限公司及第三人海南金禧業(yè)管理有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后依法組成合議庭，公開開庭進行審理。原告張斌及其委托代理人李武平、袁斌，被告海南永生實業(yè)投資有限公司委托代理人馮俊銘、張琳，第三人海南金禧牧業(yè)管理有限委托代理人鐘升、符志堅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。 原告張xx訴稱，原告與被告于2004年7月16日簽訂了《商品房屋買賣合同》，約定：原告購買被告位于海口市金貿區(qū)的金山廣場誠意閣五單元g號支付房款人民幣273398元;被告在2005年3月30日前將符合約定條件的房屋交給原告使用。合同簽訂后，原告付清房款。然而被告違反合同的約定，直至今日都沒有履行交房義務。根據該合同第九條和第十五條的規(guī)定，被告逾期交房，應當按已交房款的日萬分之一的比例承擔違約責任;逾期辦證，應當按已付房款的百分之一支付違約金。因此，原告依據合同約定，要求被告按已付房款人民幣273398元的日萬分之一向原告支付違約金(從違約之日起，計算至實際交房之日止)。懇請法院支持原告的訴訟請求：1、判令被告按原告已付房款(人民幣273398)的日萬分之一向原告支付逾期交房的違約金(自違約之日起至起訴之日止)20778.24元;2、判令被告繼續(xù)承擔自起訴之日至實際交付房屋之日止期間的違約責任;3、要求被告海南永生實業(yè)投資有限公司支付逾期辦理房產證總房款百分之一的違約金2733.98元(房產證的辦理暫不起訴，但保留訴權)4、本案訴訟費用由被告承但。 被告海南永生實業(yè)投資有限公司辨稱：一、原告在起訴狀中稱被告違反合同約定至今都沒有履行交房義務，是違背事實的，不屬實。原告購買的房屋已經辦理了交房手續(xù)，在原告與被告的接收單中，原告有接收房屋的親筆簽名。原告接收該房后，對該房屋進行裝修，且經過了驗收，原告也親自簽收了裝修收單，原告已經入住該房屋，在該房屋中生活。二、根據原、被告簽訂的《商品房屋買賣合同》第15條中明確規(guī)定被告自房屋驗收合格，交付使用之日起180天內辦妥產權證，證明被告“要施工驗收合格，且交付使用之日”才辦妥房產證。顯然，該約定屬于附條件的民事行為，且有前面約定的兩個條件，并且權這兩個條件成就，并滿180天的時候，被告才構成違約辦理房產證。雖然被告已交付房屋，但并沒有完成驗收，因此所約定的兩個條件并沒有完全成就。原告關于要求支付逾期辦證違約金沒有法律依據，請法庭予以駁回。三、原告的訴請、起訴超過了訴訟時效，如果原告認為被告有違約只難在2006年6月以前起訴，而原告于2007年5月才起訴，已經超過了起訴時間將近一年。四、原、被告簽定的購房合同中約定的交房時間是2005年3月30日前，原告起訴要求被告支付逾期交房違約金只能在2007年3月30日以前，而原告是2007年5月份才起訴的，也超過了二個月的訴訟時效。請求法院駁回原告的訴訟請求。