遼寧有哪些商品房買賣合同糾紛案 法院如何判決

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• 138****3415

  遼 寧 省 沈 陽 市 中 級 人 民 法 院
  民 事 判 決 書
  (2007)沈民(2)房終字第114號
  上訴人(原審被告)：遼寧中海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：沈陽市大東區(qū)**堂路5-7號。
  法定代表人：祝春梅，該公司董事長。
  委托代理人：張榮文，遼寧同澤律師事務(wù)所律師。
  被上訴人(原審原告)：婁堃，女，1958年9月26日出生，漢族，無職業(yè)。住址：沈陽市鐵西區(qū)南六東路25號213。
  委托代理人：周爽，遼寧同方律師事務(wù)所律師。
  上訴人遼寧中海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱中海公司)與被上訴人婁堃因商品房買賣合同糾紛一案，不服沈陽市鐵西區(qū)人民法院(2006)沈鐵西民二房初字第428號民事判決，于2006年11月1日向本院提起上訴，鐵西區(qū)人民法院于2007年1月9日將該案報送至本院，本院于同日受理后，依法組成由本院審判員曹桂巖擔任審判長、代理審判員才玉瑩主審、代理審判員李方晨參加評議的合議庭，于2007年1月31日開庭公開審理了本案，上訴人中海公司的委托代理人張榮文、被上訴人婁堃及委托代理人周爽均到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
  原審法院審理查明：2004年6月20日，婁堃與中海公司簽訂《商品房買賣合同》，約定婁堃購買中海公司開發(fā)建設(shè)的位于沈陽市鐵西區(qū)云峰綜合市場2r-5號攤位，面積4平方米，房款60,000元，合同約定中海公司于2004年8月31日前依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將驗收合格的商品房交付婁堃。在此之前婁堃于2003年11月15日交付中海公司定金20,000元，2003年 2月6日交付22,000元，2004年6月20日交付18,000元，總計婁堃共支付中海公司購房款60,000元，中海公司為婁堃出具了收款收據(jù)。2004年8月31日，中海公司按合同約定交付婁堃2r-5號攤位。
  2006年7月19日，婁堃以中海公司未在訴爭攤位交付后辦理房屋所有權(quán)證為由訴至原審法院，請求法院判令：1、解除雙方簽訂的《商品房買賣合同》;2、判令中海公司退還已付購房款60,000元;3、判令中海公司按銀行逾期貸款利率承擔利息;4、中海公司承擔本案訴訟費用。
  原審法院認為，婁堃與中海公司簽訂的《商品房買賣合同》有效。中海公司應(yīng)在交付婁堃購買的攤位后國家規(guī)定的時間內(nèi)協(xié)助婁堃辦理土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明。而中海公司在婁堃訴訟之前仍未向婁堃交付辦理房屋所有權(quán)登記的所需有關(guān)證明，致使婁堃無法進行所購房屋產(chǎn)權(quán)登記?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！眾鋱乙蠼獬c中海公司簽訂的《商品房買賣合同》及支付利息的要求，本院予以支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條的規(guī)定，原審法院判決：1、解除婁堃與中海公司簽訂的《商品房買賣合同》;2、中海公司于本判決發(fā)生法律效力后10日內(nèi)給付婁堃購房款60,000元;3、中海公司于本判決發(fā)生法律效力后10日內(nèi)給付婁堃購房款60,000元的利息(利息自2004年12月1日起至本判決確定給付之日止，利息按照中國人民銀行規(guī)定的同期逾期貸款利率計付);四、駁回婁堃、中海公司的其他訴訟請求。案件受理費2,410元，由中海公司負擔。

  查看全文↓ 2016-06-27 15:37:30

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• 問 遼寧商品房買賣合同糾紛案案例 法院如何判決
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  原告宋某，男，1964年3月26日出生，漢族，無職業(yè)，住沈陽市皇姑區(qū)塔灣街xx號。 被告遼寧海華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 一、案件基本事實 原、被告于2001年8月27日簽訂了商品房購銷合同一份(合同編號：0316-00113-j77)。合同約定，原告以每平方米2845.70元的價格購買位于皇站區(qū)延河街72號海華苑11號242室住房及車庫一處，合同第七條對付款時間與付款額作了約定。分兩次付款，第一次于2001年8月27日前支付106950元，第二次于2001年9月27日前支付余下240000元。合同對違約責任亦作了相應(yīng)規(guī)定。合同第十八條對物業(yè)管理也作了約定。合同簽訂后，雙方如期履行義務(wù)。原告進住后，認為被告未如實全面履行合同。2002年供暖并網(wǎng)時，該商品房未辦理熱網(wǎng)連接，原告認為這嚴重侵害了其權(quán)益，遂于2003年1月9日起訴來院。 二、原審法院的認定及判決 原審法院認為：公民、法人的合法權(quán)益受法律保護。原、被告雙方于2001年8月27日簽訂商品房購銷合同一份(合同編號0316-00113-077)。原告購買的是現(xiàn)房，雙方已按合同約定履行各自義務(wù)。原告已進住該爭議房。關(guān)于原告提出被告違約，要求被告賠償損失5000元的主張，但是原告并未提出被告違反合同哪一條款，故沒有事實依據(jù)，本院不予支持;關(guān)于原告提出供暖問題，原告與沈陽市皇姑區(qū)海華物業(yè)管理所簽訂的“供暖合同”與本案商品房買賣合同系屬兩個不同法律關(guān)系，原告應(yīng)另案訴訟;關(guān)于原告主張被告物業(yè)亂收費，經(jīng)查無實據(jù)，本院不予支持。關(guān)于原告所提出的被告在售樓時所作海報宣傳及承諾內(nèi)容并未實現(xiàn)，認為被告違約，經(jīng)本院審查，原、被告雙方所簽訂了商品房買賣合同中并沒有其內(nèi)容。故海報宣傳及承諾并非雙方所必須遵守的合同條款，海報宣傳僅屬于訂立合同的要約邀請，其內(nèi)容不寫進合同條款中，就不具有法律約束力，故原告的訴訟請求沒有法律依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于原告提出被告承諾安裝電子門及24小時供暖未實際履行，屬于欺騙的主張，經(jīng)本院審查，原、被告雙方所簽訂商品房買賣合同中沒有此項條款，故對原告這一訴訟請求，本院不予支持;關(guān)于原告提出被告未安裝可視對講電話，僅在2002年5月安裝監(jiān)視器，不是可視電話對講門的主張，原、被告所簽訂的商品房買賣合同中未明確規(guī)定安裝何種型號對講電話或監(jiān)視器。故被告并未違反合同條款，故不應(yīng)認定被告合同違約。關(guān)于原告提出的2001年到2002年度供暖一直不好及物業(yè)收費收取拆改抵押金1000元之后一年才返還以及被告收取采暖費一次性收取2年不妥，應(yīng)一年一交等事宜系與本案商品房買賣合同糾紛不是同一法律關(guān)系，原告可另行主張權(quán)利或向有關(guān)部門反映解決。關(guān)于原告就其主張向本院提供了于清、馬秀平、張咸卓，李雅濱、張晶、王永恒、于春宇、韓書寶等證人向法院作證。上述證人均反映供暖問題及房屋質(zhì)量問題。但其所述均系證人本人房屋問題，并未證實原告訴訟主張。故上述證人證言依據(jù)**高人民法院民事訴訟證據(jù)暫行規(guī)定的有關(guān)解釋，不能證明原告房屋有質(zhì)量問題。另外，被告在訴訟中向法院已提交了“東燃住宅”1號2號樓優(yōu)質(zhì)工程認證書復(fù)印件及竣工驗收備案書復(fù)印件，可以作為本案證據(jù)采信。關(guān)于原告主張其爭議房質(zhì)量不合格沒有相應(yīng)證據(jù)證明，故本院不予支持原告這一訴訟主張。駁回原告的訴訟請求。

• 問 有哪些商品房買賣合同糾紛案 法院如何判決
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  -----逾期辦證的責任認定 原告：葉某 委托代理人：戴某，某律師事務(wù)所律師 被告：某房地產(chǎn)公司 委托代理人：李安華、陳文清，遠東律師事務(wù)所律師 一、基本案情 原告葉某與被告某房地產(chǎn)公司(以下簡稱房產(chǎn)公司)簽訂了一份《商品房買賣合同》(下稱合同)，約定交房時間為2003年10月31日，合同第十五條還約定，“出賣人應(yīng)當在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定的期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，買受人不退房的，每逾期一天，出賣人按日向買受人支付已付房款萬分之三的違約金”。合同簽訂后，原告按合同約定支付了全部房款，房產(chǎn)公司于2003年10月31日通知原告入住，原告于同年11月6日領(lǐng)取了房屋鑰匙，實際使用該房屋。 原告訴稱：被告應(yīng)于2004年1月1日前為原告辦理好房產(chǎn)證，而被告于2005年8月19日才向原告發(fā)出辦證通知，至今尚未辦妥原告的房產(chǎn)證，為此，原告訴至法院，要求判令被告按總房價款為基數(shù)每日萬分之三支付逾期辦理房產(chǎn)證的違約金，自2004年1月1日起暫計至起訴之日即2005年8月30日。 房產(chǎn)公司答辯稱：被告“將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案”(以下簡稱報備)后，原告憑有關(guān)手續(xù)即可辦理房產(chǎn)證，被告并沒有為原告辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)。而被告未能在合同約定的時間內(nèi)報備，主要是由于有關(guān)政府主管部門及有關(guān)方的原因所造成的。按合同第15條的規(guī)定，對此延誤的時間不屬被告的責任，被告不應(yīng)承擔該段時間的違約責任。本案房產(chǎn)竣工驗收后，為取得辦理產(chǎn)權(quán)證所需的資料，被告必須按政府規(guī)定的程序辦理各項驗收、審批、審核手續(xù)后才能報備。被告實際交房時間為2003年11月6日，被告辦理權(quán)屬登記資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案的時間為2005年3月23日，期間共503天。其中，按照有關(guān)規(guī)定及政府各職能部門的公開承諾辦理各項驗收、審批、審核手續(xù)共需134天。而實際上被告在辦理報備過程中，因政府部門延誤的時間達 183天，因建設(shè)銀行廣西區(qū)分行造價審計所用時間為172天，因廣西某房地產(chǎn)交易服務(wù)有限公司測繪所用時間為76天，共計 565天?？鄢?nbsp;2004年 3月26日至2004年 9月13日期間的交叉時間172天，剩余393天，這些時間并非被告原因造成的，合同約定的60天為雙方認可的報備時間應(yīng)包含在政府各職能部門審批時間中，故被告報備的合理時間應(yīng)是交房后的第393天，即2004年12月9日，因此，被告實際逾期報備時間為110天。其次，被告已經(jīng)履行了合同約定的主要義務(wù)，按合同的約定將商品房交付給原告，原告也已居住使用。被告逾期報備，并未影響原告對房屋的正常使用，且從實際情況來看也沒有造成原告的任何損失，因此，合同中約定按總房款每日萬分之三支付原告的違約金明顯過高，根據(jù)《合同法》第一百一十四條第二款以及**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱“解釋”)第十六條的規(guī)定，請求法院予以適當減少違約金。

• 問 景德鎮(zhèn)有哪些商品房買賣合同糾紛案 法院如何判決
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  原告王某因與景德鎮(zhèn)市某代辦服務(wù)處發(fā)生商品房買賣合同糾紛，委托沈英華律師為代理人，于2002年3月5日向景德鎮(zhèn)市珠山區(qū)人民法院提起訴訟。 原告訴稱：原告和被告于1998年9月8日簽訂了一份《預(yù)售商品房合同》，一次性付清了58140元房款，但被告沒有依約交付房屋，原告曾于1999年6月29日起訴被告，并經(jīng)法院調(diào)解結(jié)案：被告在1999年10月10日前交付房屋，并一次性支付原告補償金4883元。原告接收房屋后，發(fā)現(xiàn)該房屋質(zhì)量低劣，經(jīng)向有關(guān)部門投訴，被告承諾整改，但一直沒有付諸實施，給原告造成較大損失，請依法判令被告退還購房款并賠償損失。 被告辨稱：對方所述基本屬實，同意修理房屋。原告本次訴訟請求與1999年經(jīng)法院調(diào)解結(jié)案的訴訟請求相同，原告只需申請執(zhí)行，現(xiàn)原告再次起訴，與“一案不二訴”的原則相悖，請駁回原告訴訟請求。 沈律師代理意見： 1、被告在沒有《商品房預(yù)售許可證》的情況下預(yù)售商品房，違反了國家法律規(guī)定，雙方所訂合同無效。 2、被告系全民事業(yè)單位，沒有銷售商品房資格，其與原告簽訂的合同無效。 3、被告交付的房屋未經(jīng)驗收，質(zhì)量低劣，原告訴求合法，法庭應(yīng)予支持。 4、本案不屬一案二訴。第一次訴訟是由于被告未交付商品房而要求其交付或退款，第二次訴訟是因為被告交付的房屋未經(jīng)驗收、質(zhì)量低劣而提出退款并賠償損失，兩者并不矛盾。 景德鎮(zhèn)市珠山區(qū)人民法院經(jīng)公開開庭審理，采信了原告及代理律師意見，于2002年4月28日作出(2002)珠民二初字第43號判決：被告返還原告購房款58140元，并按銀行同期貸款利率賠償原告利息;原告將所訂購的商品房一套退還被告。 被告不服一審判決提出上訴。本案經(jīng)景德鎮(zhèn)市中級人民法院主持達成調(diào)解：1、被告在一個月之內(nèi)為原告整改好房屋;2、被告支付原告利息補償費4000元;3、被告負責在房屋整改合格后辦理產(chǎn)權(quán)證，費用由原告承擔;4、任何一方違反本協(xié)議，則本案按一審判決執(zhí)行。

• 問 商品房買賣合同有哪些糾紛案 商品房買賣合同糾紛有什么特點
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  隨著中國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展、房地產(chǎn)法律法規(guī)的不斷完善、廣大消費者維權(quán)意識的不斷增強，通過對2005、2006年西安仲裁委員會受理商品房買賣合同糾紛的梳理，2006年西安市商品房買賣合同糾紛呈現(xiàn)以下幾個特點： 1、消費者維權(quán)意識在不斷增強。2005、2006年西安市仲裁委員會共受理仲裁案件1162件，其中商品房買賣合同糾紛304件，約占全部受理案件的26.2%，其中近85%屬于消費者針對開發(fā)商提起的維權(quán)申請。 2、消費者維權(quán)成功的比例不斷提高。廣大消費者依據(jù)合同及相關(guān)法律維權(quán)成功的比例不斷提高。2005、2006年，西安仲裁委員會處理的全部304件商品房買賣合同糾紛中，近一半案件在仲裁庭的主持下調(diào)解結(jié)案，消費者的合法權(quán)益得到維護，充分體現(xiàn)了西安仲裁委員會和諧仲裁的宗旨，有效化解了消費者與開發(fā)商之間的矛盾;經(jīng)仲裁庭裁決結(jié)案的案件中，九成以上全部或部分支持了消費者的仲裁請求。 3、形成了新的消費者維權(quán)熱點問題。2005、2006年，西安仲裁委員會處理的全部304件商品房買賣合同糾紛中，涉及開發(fā)商逾期交房承擔違約責任的案件占到近四成，開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證承擔違約責任的案件占到三成左右，對房屋是否達到交房條件發(fā)生的糾紛占到兩成左右，二手房買賣、其他類型案件占到一成左右。 4、消費者集體維權(quán)的意識有待不斷引導(dǎo)。2006年西安仲裁委員會受理的167件案件中，僅有3件消費者集體維權(quán)案件，**多的一件70戶，**少的一件13戶。因商品房糾紛涉及面廣、處理難度大，不少消費者持以觀望的態(tài)度，消極等待其他消費者案件處理結(jié)果，不愿直接實施維權(quán)行為。在具體維權(quán)過程中，部分消費者缺少集體維權(quán)意識的特點十分明顯。 ★ 陜西永嘉信律師事務(wù)所消費提示： 陜西永嘉信律師事務(wù)所在2006年接受咨詢及受理的案件中，近一半業(yè)務(wù)屬于商品房買賣合同糾紛，案件類型、比例與西安仲裁委員會基本一致。陜西永嘉信律師事務(wù)所接受西安仲裁委員會的委托，結(jié)合承辦案件的具體特點，將幾宗有代表性的商品房買賣合同糾紛案件帶給大家，通過剖析、提示，希望能對廣大購房消費者有所幫助。 a、開發(fā)商逾期交房、交房不符合約定條件糾紛案例： 案例1、2004年7月間，吳先生購買一套商品房。合同約定，開發(fā)商應(yīng)于2005年12月31日前將具備交付條件的商品房交付給吳先生;開發(fā)商逾期交房不超過30日的，應(yīng)當承擔違約金，合同繼續(xù)履行;開發(fā)商逾期交房超過30日的，吳先生有權(quán)解除合同，并要求開發(fā)商退還購房款、承擔違約金。合同履行過程中，開發(fā)商一再拖延交付時間，直至2006年7月間，方通知吳先生辦理房屋交付手續(xù)。吳先生多次與開發(fā)商協(xié)商未果，遂于2006年8月向西安仲裁委員會提出仲裁申請，請求解除合同，要求開發(fā)商退還全部購房款、承擔違約金，并賠償相應(yīng)的損失。西安仲裁委員會認定雙方簽訂的合同合法有效，裁決支持吳先生解除合同、承擔違約金的請求，部分支持了吳先生賠償損失的請求。

• 問 海南有哪些商品房買賣合同糾紛案 律師如何辯護
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  海口市龍華區(qū)人民法院 民事判決書 (2007)龍民一初字第826號 原告張xx，男，1979年10月26日出生，漢族，住?？诎Y美蘭區(qū)海府路59號之十一。 委托代理人李武平，海南正凱律師事務(wù)所律師。(業(yè)務(wù)手機) 被告海南永生實業(yè)投資有有限公司，住所地?？谑薪瘕埪钒俳鸪?502房。 法定代表人黃世敏，總經(jīng)理。 第三人海南金禧物業(yè)管理有限公司，住所地海口市龍昆北路38華銀大廈1101室。 法定代表人陳玉蘭，總經(jīng)理。 原告張xx與被告海南永生實業(yè)投資有限公司及第三人海南金禧業(yè)管理有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后依法組成合議庭，公開開庭進行審理。原告張斌及其委托代理人李武平、袁斌，被告海南永生實業(yè)投資有限公司委托代理人馮俊銘、張琳，第三人海南金禧牧業(yè)管理有限委托代理人鐘升、符志堅到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。 原告張xx訴稱，原告與被告于2004年7月16日簽訂了《商品房屋買賣合同》，約定：原告購買被告位于?？谑薪鹳Q(mào)區(qū)的金山廣場誠意閣五單元g號支付房款人民幣273398元;被告在2005年3月30日前將符合約定條件的房屋交給原告使用。合同簽訂后，原告付清房款。然而被告違反合同的約定，直至今日都沒有履行交房義務(wù)。根據(jù)該合同第九條和第十五條的規(guī)定，被告逾期交房，應(yīng)當按已交房款的日萬分之一的比例承擔違約責任;逾期辦證，應(yīng)當按已付房款的百分之一支付違約金。因此，原告依據(jù)合同約定，要求被告按已付房款人民幣273398元的日萬分之一向原告支付違約金(從違約之日起，計算至實際交房之日止)。懇請法院支持原告的訴訟請求：1、判令被告按原告已付房款(人民幣273398)的日萬分之一向原告支付逾期交房的違約金(自違約之日起至起訴之日止)20778.24元;2、判令被告繼續(xù)承擔自起訴之日至實際交付房屋之日止期間的違約責任;3、要求被告海南永生實業(yè)投資有限公司支付逾期辦理房產(chǎn)證總房款百分之一的違約金2733.98元(房產(chǎn)證的辦理暫不起訴，但保留訴權(quán))4、本案訴訟費用由被告承但。 被告海南永生實業(yè)投資有限公司辨稱：一、原告在起訴狀中稱被告違反合同約定至今都沒有履行交房義務(wù)，是違背事實的，不屬實。原告購買的房屋已經(jīng)辦理了交房手續(xù)，在原告與被告的接收單中，原告有接收房屋的親筆簽名。原告接收該房后，對該房屋進行裝修，且經(jīng)過了驗收，原告也親自簽收了裝修收單，原告已經(jīng)入住該房屋，在該房屋中生活。二、根據(jù)原、被告簽訂的《商品房屋買賣合同》第15條中明確規(guī)定被告自房屋驗收合格，交付使用之日起180天內(nèi)辦妥產(chǎn)權(quán)證，證明被告“要施工驗收合格，且交付使用之日”才辦妥房產(chǎn)證。顯然，該約定屬于附條件的民事行為，且有前面約定的兩個條件，并且權(quán)這兩個條件成就，并滿180天的時候，被告才構(gòu)成違約辦理房產(chǎn)證。雖然被告已交付房屋，但并沒有完成驗收，因此所約定的兩個條件并沒有完全成就。原告關(guān)于要求支付逾期辦證違約金沒有法律依據(jù)，請法庭予以駁回。三、原告的訴請、起訴超過了訴訟時效，如果原告認為被告有違約只難在2006年6月以前起訴，而原告于2007年5月才起訴，已經(jīng)超過了起訴時間將近一年。四、原、被告簽定的購房合同中約定的交房時間是2005年3月30日前，原告起訴要求被告支付逾期交房違約金只能在2007年3月30日以前，而原告是2007年5月份才起訴的，也超過了二個月的訴訟時效。請求法院駁回原告的訴訟請求。