商品房公攤面積規(guī)定是什么 商品房公攤面積購(gòu)房需注意什么

已有1個(gè)回答

• 138****9770

  目前國(guó)家在公攤面積上沒(méi)有明確的規(guī)定必須控制在哪個(gè)區(qū)間范圍內(nèi)。 一般多層住宅的公攤面積約在10％~13％，18層以下的板式住宅公攤約在13％~15％，點(diǎn)式的樓盤(pán)公攤大多在15％~17％，而30層以上的住宅因?yàn)殡娞輸?shù)量的增多，公攤通常都在25％左右。 一、公攤面積的計(jì)算參考 1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。 2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。 3、外墻墻體同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計(jì)算。各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分別計(jì)算。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。 4、斜面結(jié)構(gòu)屋頂房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)（坡屋頂）的，層高（高度）2.20米以上的部位計(jì)算建筑面積。 5、不規(guī)則圍護(hù)物陽(yáng)臺(tái)、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過(guò)其底板外沿的，以底板水平投影計(jì)算建筑面積。 6、變形縫與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應(yīng)計(jì)算建筑面積。 7、非垂直墻體對(duì)傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.20米以上的部位計(jì)算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計(jì)算建筑面積。 二、不應(yīng)計(jì)算為公用建筑面積的 1、凡已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。 2、作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。 3、樓梯下方空間樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。 4、公共通道臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。 5、與室內(nèi)不相通的類(lèi)似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑，不計(jì)算建筑面積

  查看全文↓ 2016-06-27 12:21:36

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商品房公攤面積規(guī)定是什么 公攤面積如何計(jì)算
  答

  無(wú)論是高層還是多層，商品房都有公攤面積?？晒珨偟降讛偭诵┦裁?？面積是如何計(jì)算的？不少購(gòu)房百姓對(duì)此并不清楚，他們擔(dān)心房子被開(kāi)發(fā)商“注水”。為此專(zhuān)家向購(gòu)房百姓解答與房屋公攤面積有關(guān)的問(wèn)題。 公攤面積該占多大比例 公攤面積是分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱(chēng)，即指各產(chǎn)權(quán)共同占有或共同使用的共有建筑面積包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、值班警衛(wèi)室、為整幢樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積等。 普通多層住宅樓在沒(méi)有地下設(shè)備用房、沒(méi)有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數(shù)約在10%-15%；帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)約在15%-20%； 高層住宅相對(duì)更高一些，約在20%-25%。在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，合同上都會(huì)注明房屋的公攤系數(shù)范圍。房屋面積以房地產(chǎn)交易權(quán)屬登記中心測(cè)繪部的測(cè)繪結(jié)果為準(zhǔn)，房產(chǎn)證上標(biāo)注的面積也以此為準(zhǔn)。 公攤面積如何計(jì)算 房屋公攤面積的計(jì)算公式是，房屋的總建筑面積乘以公用建筑面積除套內(nèi)建筑面積之和。公用建筑面積公攤系數(shù)等于公用建筑面積除套內(nèi)建筑面積之和。 購(gòu)房者如對(duì)面積認(rèn)證有異議，應(yīng)首先向開(kāi)發(fā)企業(yè)或銷(xiāo)售單位落實(shí)是否經(jīng)過(guò)房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)的面積認(rèn)證，如已通過(guò)認(rèn)證，可到測(cè)繪大隊(duì)查閱相關(guān)資料內(nèi)容，否則應(yīng)督促開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售部門(mén)到測(cè)繪大隊(duì)辦理房屋面積認(rèn)證工作。 哪些不計(jì)入公用面積 哪些面積不計(jì)入公用面積？即作為人防工程的地下室；高層低于2.2米的夾層、技術(shù)層、地下室、架空層；利用引橋、高架路、高架橋、路面做頂蓋建造的房屋；與房屋室內(nèi)不相通的房屋伸縮縫；活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡(jiǎn)易房屋、房屋天面上屬永久性建筑的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房。層高在2.2米以上的部位，按其外圍水平投影計(jì)算面積；層高小于2.2米的部位，不計(jì)算建筑面積；屋頂為斜面結(jié)構(gòu)房屋，層高在2.2米以上部位，按其外圍水平投影計(jì)算面積；層高小于2.2米的部位，不計(jì)算建筑面積。 挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)面積，按其外圍水平投影面積計(jì)算；未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算，露臺(tái)不計(jì)算建筑面積。

• 問(wèn) 商品房公攤面積規(guī)定是什么 商品房公攤面積到底該如何計(jì)算？
  答

    近兩年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)日漸成熟，人們對(duì)房屋質(zhì)量的投訴減少了許多，而相應(yīng)的對(duì)公用建筑面積分?jǐn)倖?wèn)題的爭(zhēng)議有所增加。置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)好的套內(nèi)面積是*平米，結(jié)果交房后卻發(fā)現(xiàn)少了許多，引起消費(fèi)者維權(quán)等一些糾紛。公攤面積到底該怎么計(jì)算？商品房公攤面積規(guī)定又有哪些呢？本期購(gòu)房指南整理了商品房公攤面積的相關(guān)規(guī)定，供大家買(mǎi)房參考。   根據(jù)《建設(shè)部商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》的有關(guān)規(guī)定，套內(nèi)建筑面積各部分的計(jì)算方式/規(guī)定如下： １．套（單元）內(nèi)的使用面積 住宅按《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定的方法計(jì)算。其他建筑，按照專(zhuān)用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》計(jì)算。 ２．套內(nèi)墻體面積 商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體，分為共用墻和非共用墻兩種。商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入到套內(nèi)墻體面積。 ３．陽(yáng)臺(tái)建筑面積 按國(guó)家現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行計(jì)算。 ４．套內(nèi)建筑面積的計(jì)算公式為： 套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積 5．公用建筑面積由以下兩部分組成： ①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積； ②套（單元）和公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。 6.公用建筑面積計(jì)算原則 凡已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。 公用建筑面積按以下方法計(jì)算： 整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。 7.公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算 將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和 8.公用建筑面積分?jǐn)傆?jì)算 各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到購(gòu)房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積 凡已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。 了解了公攤面積的計(jì)算方式和相關(guān)規(guī)定，我們?cè)谫?gòu)房房子時(shí)，就可以實(shí)際測(cè)量，計(jì)算自己房屋的公攤面積，維護(hù)自己的切身利益。防止一些本不該消費(fèi)者所承擔(dān)的共同面積被計(jì)入到公攤面積中。

• 問(wèn) 商品房公攤面積規(guī)定有什么? 公攤面積怎么算
  答

  房屋公攤面積是指分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡(jiǎn)稱(chēng)，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。 對(duì)于公攤面積的處理，目前我國(guó)尚無(wú)明確法律法規(guī)出臺(tái)，因公攤面積的不明確，使其成為房地產(chǎn)交易過(guò)程中爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。也是廣大購(gòu)房者**為迷惑的一塊知識(shí)。 可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e即公攤面積為：1.大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專(zhuān)用設(shè)備用房;2.每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。 （1）房地產(chǎn)面積的測(cè)算，均指水平投影面積的測(cè)算。 （2）各類(lèi)面積的測(cè)算，必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以?xún)?nèi)，取中數(shù)作為**后結(jié)果。 （3）邊長(zhǎng)以m為單位，取至0.01m；面積以m2為單位，取至0.01m2。 （4）量距應(yīng)使用經(jīng)鑒定合格的卷尺或能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器或工具。 （5）樓層高度是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。 2房地產(chǎn)面積測(cè)算的方法 面積測(cè)算的方法有很多，根據(jù)面積測(cè)算數(shù)據(jù)資料的來(lái)源，可分為解析法和圖解法兩大類(lèi)。房地產(chǎn)面積的測(cè)算，主要采用解析法，房屋面積一般采用幾何圖形法量算，用地面積大多采用界址點(diǎn)坐標(biāo)法測(cè)算，也可以用圖解法測(cè)算。 （1）解析法測(cè)算面積。解析法測(cè)算面積是根據(jù)實(shí)地測(cè)量的數(shù)據(jù)，例如：邊長(zhǎng)、角度或坐標(biāo)等通過(guò)計(jì)算公式求得面積值。解析法測(cè)算面積主要包括界址點(diǎn)坐標(biāo)解析測(cè)算面積和幾何圖形法量算面積。 （2）圖解法測(cè)算面積。圖解法測(cè)算面積是根據(jù)已有的房地產(chǎn)畋，采用各種不同的測(cè)量?jī)x器量算出面積。包括求積儀法、稱(chēng)重法、模片法、光電面積量算儀法等。 （二）土地面積測(cè)算 1、土地面積測(cè)算的意義 土地面積測(cè)算是土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的重要組成部分，是取得土地?cái)?shù)據(jù)資料的關(guān)鍵步驟。通過(guò)面積量算，為各級(jí)行政單位、各土地權(quán)屬單位量算出土地總面積和各類(lèi)土地面積，因此，量算工作是準(zhǔn)確掌握土地資源數(shù)據(jù)的重要技術(shù)手段。 2、丘的測(cè)量要求 丘是指地表上一塊有界空間的地塊。丘有獨(dú)立生和組合丘之分，一個(gè)地塊只屬于一個(gè)產(chǎn)權(quán)單位時(shí)稱(chēng)為獨(dú)立丘；一個(gè)地塊屬于幾個(gè)產(chǎn)權(quán)單位時(shí)稱(chēng)為組合丘。一般以一個(gè)單位、一個(gè)門(mén)牌號(hào)或一處院落的房屋用地單元?jiǎng)澐譃楠?dú)立丘，當(dāng)用地單元的權(quán)屬混雜和面積過(guò)小時(shí)，則劃為組合丘。丘的權(quán)屬界線(xiàn)是界止點(diǎn)的連線(xiàn)，按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的規(guī)定，界止點(diǎn)分為三級(jí)；精度要求按《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范規(guī)范》執(zhí)行。 3、不計(jì)入用地面積的范圍 （1）無(wú)明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間距地； （2）市政管轄的馬路、街道、巷道等公共用地； （3）公共使用的河灘、水溝、排水溝； （4）已征用、劃撥或?qū)儆谠康禺a(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門(mén)核定需要作市政建設(shè)的用地； （5）其他按規(guī)定不計(jì)入宗地的面積。 （三）房屋面積的測(cè)算一般規(guī)定 1、建筑面積的定義 房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。 2、房屋使用面積和房屋產(chǎn)權(quán)面積 房屋使用面積是指房屋戶(hù)內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。房屋產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定。 3、計(jì)算建筑面積的有關(guān)規(guī)定 （1）計(jì)算全部建筑面積的范圍 優(yōu)美的環(huán)境 (1張) ①永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。 ②房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計(jì)算建筑面積。樓梯間、電梯（觀(guān)光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按期高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。 ③穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門(mén)廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。 ④房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平面積計(jì)算。 ⑤挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其圍水平投影面積計(jì)算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。 ⑥地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平面積計(jì)算。 ⑦有柱（不含獨(dú)立柱、單排柱）或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊、門(mén)斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。 ⑧玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。 ⑨屬永久性建筑有柱的車(chē)棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計(jì)算。 ⑩有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫面積計(jì)算建筑面積。      

• 問(wèn) 商品房公攤面積包括哪些 什么是商品房公攤面積
  答

  商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：1、各產(chǎn)權(quán)戶(hù)的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。2、套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。 不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定車(chē)位或?qū)Ｓ密?chē)庫(kù)。3、幢外的用作公共休憩的設(shè)施或架空層。 共有建筑面積分?jǐn)傇瓌t為：產(chǎn)權(quán)雙方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議計(jì)算分?jǐn)?無(wú)權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，可按建筑面積比例進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偂? 共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄊ牵?、多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋和共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂?、多功能綜合樓，須先求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂? 共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的內(nèi)容如有變化，應(yīng)以建設(shè)部現(xiàn)行的有關(guān)文件規(guī)定為準(zhǔn)。

• 問(wèn) 商品房公攤面積規(guī)定有哪些?公攤面積測(cè)算方法是什么
  答

  1、突出墻面和在房屋內(nèi)的承重結(jié)構(gòu)柱的面積計(jì)算 在高層建筑中，因結(jié)構(gòu)需要，在下面幾層（商業(yè)區(qū)和辦公區(qū)）可能有與墻體相連和屋內(nèi)獨(dú)立的承重結(jié)構(gòu)柱，其面積計(jì)入該柱平面位置所在的套內(nèi)建筑面積中（分零攤位除外），這意味著此面積還要去分?jǐn)偲渌墓灿忻娣e。 此種處理方法的弊端在于承重結(jié)構(gòu)柱是出于整棟建筑的結(jié)構(gòu)需要而設(shè)計(jì)，并不為某一戶(hù)專(zhuān)用，把其面積計(jì)入該戶(hù)套內(nèi)建筑面積不符合產(chǎn)權(quán)人的客觀(guān)利益。 《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》明確規(guī)定有“套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成”，由此可見(jiàn)把承重結(jié)構(gòu)柱納入套內(nèi)面積是不符合國(guó)標(biāo)精神的，而規(guī)范中并沒(méi)有明確承重結(jié)構(gòu)柱由哪些范圍來(lái)分?jǐn)?，因而我們采取上述處理方法也是不得已而為之。建議：承重結(jié)構(gòu)柱的設(shè)立是出于整棟建筑的結(jié)構(gòu)考慮，應(yīng)由整棟房屋共同分?jǐn)偂? 2、關(guān)于自然層的認(rèn)定 《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中規(guī)定“樓梯間、電梯（觀(guān)光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算”，這就要求必須對(duì)自然層有明確的定義。《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范與房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)》一書(shū)中對(duì)自然層作了如下定義：房屋自然層數(shù)是指房屋的樓板和地板結(jié)構(gòu)分層的層數(shù)，因此，復(fù)式（或躍層）結(jié)構(gòu)中上層應(yīng)算自然層數(shù)。由此引發(fā)了一些值得探討的問(wèn)題： （1）戶(hù)外樓梯、電梯（觀(guān)光梯）井、垃圾道、管道井的面積會(huì)大幅度（甚至成倍）增加，勢(shì)必會(huì)加大復(fù)式房（或躍層）權(quán)利人的共有面積分?jǐn)偭?。而?duì)于住宅來(lái)說(shuō)，一戶(hù)房屋在梯道上只有一個(gè)入戶(hù)門(mén)、一個(gè)垃圾道開(kāi)口，只因是復(fù)式（或躍層）就加算梯間、垃圾道等的面積有些欠妥。 （2）當(dāng)一棟房屋中復(fù)式（或躍層）結(jié)構(gòu)與錯(cuò)層同時(shí)出現(xiàn)時(shí)，外墻面積如何計(jì)算。如圖二中A部分為復(fù)式結(jié)構(gòu)而上下為錯(cuò)層，顯然外墻是在復(fù)式結(jié)構(gòu)處算兩層其他部位算一層，如果復(fù)式與錯(cuò)層情況復(fù)雜，則外墻面積計(jì)算的難度會(huì)大大增加，同時(shí)也不利于圖形和數(shù)據(jù)的計(jì)算機(jī)處理。這種情況我們?cè)趯?shí)際工作中已多次遇到，我們都沒(méi)有把復(fù)式結(jié)構(gòu)（躍層）的上部算作自然層，這樣相關(guān)矛盾也都迎刃而解了。 3、共有面積被分?jǐn)偟讲煌δ軈^(qū)或樓層的計(jì)價(jià)差異問(wèn)題 這是從房屋面積測(cè)算工作而引發(fā)的思考。隨著國(guó)家住宅商品化的深入和房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益活躍，房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系越來(lái)越復(fù)雜，由傳統(tǒng)的單一產(chǎn)權(quán)向多元產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化。因此共有面積計(jì)價(jià)與共有面積計(jì)算和分?jǐn)偝尸F(xiàn)出的矛盾越發(fā)突出：如地下室的銷(xiāo)售價(jià)格往往比地上部分低得多，當(dāng)其為共有面積被分?jǐn)偟讲煌δ軈^(qū)或樓層時(shí)，其價(jià)位也被確定為與該功能區(qū)或樓層的價(jià)位一致。若同時(shí)被攤位和住宅分?jǐn)偅瑒t會(huì)出現(xiàn)同為地下層共有面積而價(jià)位差異畸形的情況。顯然，這種計(jì)價(jià)方法對(duì)權(quán)利人利益是一種極大的侵害，但是又十分隱蔽。故特提出如何從面積計(jì)算的角度出發(fā)來(lái)解決這一矛盾與各位探討。 4、非住宅共有建筑面積的分?jǐn)偡椒? 針對(duì)非住宅共有面積關(guān)系復(fù)雜、分?jǐn)偡椒ú灰装盐?，特提出“先整體后局部，分次計(jì)算”的方法。 從設(shè)計(jì)角度考慮，對(duì)非住宅而言，一般情況下其設(shè)計(jì)功能的**小單位為層，因此，把分?jǐn)偟?*小單位劃定為層是合理的。這樣，不管每層內(nèi)權(quán)利人是否確定，都能保持其前后分?jǐn)偨缍ǖ囊恢滦浴? 在以層為**小單位進(jìn)行分?jǐn)偳埃纫苑课輨澐值墓δ軈^(qū)為單位對(duì)整棟公用的共有面積進(jìn)行分?jǐn)?，再以層?*小單位進(jìn)行對(duì)功能區(qū)內(nèi)共有面積的分?jǐn)偅谶@之后當(dāng)出現(xiàn)因購(gòu)房者的使用需求而修建割斷，形成樓層內(nèi)新的共有面積時(shí)，為能進(jìn)一步明確各權(quán)利人應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e，應(yīng)進(jìn)行第三次分?jǐn)?，即用割斷本層的套?nèi)建筑面積去分?jǐn)傄蚋顢喈a(chǎn)生的共有面積。若功能區(qū)內(nèi)各層結(jié)構(gòu)完全相同則可省去分層分?jǐn)偟囊徊剑@樣并不會(huì)影響計(jì)算的結(jié)果。用這種方法處理有兩個(gè)明顯的好處： 1、計(jì)算過(guò)程清晰明了，易于過(guò)程表達(dá)和判讀； 2、在遇到按權(quán)利人購(gòu)買(mǎi)力分割銷(xiāo)售時(shí)，不會(huì)影響已發(fā)證房屋的權(quán)屬登記面積。 5、空走樓梯的面積計(jì)算 在一些綜合樓宇中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)下面幾層（一般是非住宅）通往上部功能區(qū)（一般為住宅）的樓梯（含步行梯和電梯）連續(xù)空走的情況，即該樓梯在下面幾層不開(kāi)門(mén)而直接通過(guò)。如果嚴(yán)格按照“誰(shuí)使用，誰(shuí)分?jǐn)偂钡脑瓌t進(jìn)行分?jǐn)偀o(wú)疑無(wú)端加大上部功能區(qū)的共有面積。從使用功能來(lái)看，空走樓梯確定是只為上部功能區(qū)使用；而從設(shè)計(jì)角度看，它的出現(xiàn)是出于為上部功能區(qū)使用者出入方便和非住宅部分便于管理的需要而專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)的。因此我覺(jué)得樓梯空走部分由其經(jīng)過(guò)的功能區(qū)和其服務(wù)功能區(qū)共同分?jǐn)傒^為合理。 房屋面積計(jì)算是一項(xiàng)政策性極強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)工作，房屋面積的準(zhǔn)確與否涉及到千家萬(wàn)戶(hù)的切身利益。因此，一個(gè)房產(chǎn)軟件開(kāi)發(fā)公司，在軟件開(kāi)發(fā)推廣與應(yīng)用房產(chǎn)軟件方面，有理由了解技術(shù)細(xì)則并以之指導(dǎo)工作，這是至關(guān)重要的。