2015房價走勢如何 有哪些數(shù)據(jù)可以分析

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• 152****5415

  如今的樓市現(xiàn)狀到底會向什么地方拐呢？對于2015年的房價走勢，地產(chǎn)大亨任志強的看法依舊是房價上漲。他認為房地產(chǎn)崩盤有兩個條件，第一個是人口跑了，第二是政府沒錢了。只要政府有能力不斷加大投入，房地產(chǎn)就會漲。所以他勸誡大家不要等，該買房還是得買房。任志強演在講中對房地產(chǎn)的十條觀點，數(shù)據(jù)豐富，觀點鮮明，認知也足夠清醒，僅供諸位參考： 1、1—6月的民間固定資產(chǎn)投資速度下降非?？欤傮w下降速度沒有那么快，主要是因為在二季度當中，我們的基礎設施、高鐵以及國有企業(yè)的力量支撐了固定資產(chǎn)投資增速仍然保持在一個比較高的水平上。 2、房地產(chǎn)開發(fā)如果說不考慮棚改和其他因素，下半年的投資增速將會降到10%以下，這個降速對GDP影響是非常大的。會對GDP產(chǎn)生0.6個點的下降影響，加上相關產(chǎn)業(yè)會影響到1個點。今年的開工負增長，會導致明年9月份出現(xiàn)供應需求上漲。 3、今年上半年銷售下降，引起了市場上的爭論，比如說下行通道、一蹶不振、崩盤等各種說法。但實際情況不是這樣，2012年我們下滑速度**快，一二月份下滑27%，但到年底是正的4.1%。今年1-5月份是持續(xù)下降的，但6月份已出現(xiàn)回升。 4、由于大部分地區(qū)開始取消限購政策，甚至有一些地方采取了降息降稅等來刺激樓市，7月份的數(shù)據(jù)從某些地區(qū)來看可能會有好轉(zhuǎn)。一個月的數(shù)據(jù)可能還不足以來說明情況，但從目前來看，進入下行通道是不成立的。 5、比較麻煩的是到位資金，到位資金的增長率是**低的。2008年大家都說經(jīng)濟下滑的情況下，我們大概是13.4%的自有資金增速，但今年是歷史上從來沒有過的降到**低點，不僅是個位數(shù)，而且是較低的數(shù)。這和我們的投資增長有關。 6、我們竣工率太低了。09年的竣工率是21.9%，去年只有15.2%，也就是說蓋房子要7年才可以蓋完，實在是低的不得了。一個重要原因可能就是為了完成上級給的保障性住房的任務，所以開工之后放在那里不竣工了。去年我們有22億平方米的新開工面積，這當中相當一部分是保障性住房。它會帶來越來越低的竣工面積。 7、保障性住房對購買力擠出效應在北京**明顯。北京只有幾千套保障房，去申請的人數(shù)幾十萬，但是只有1%的人可以中簽。99%的人都不能在市場上買房了，因為買了房就沒有資格抽簽，他們就會等待。一直要等到三五次抽不上之后，才會進入市場，這就擠出去了很多的購買力。 8、棚改改造力量用的越多，對市場破壞力越大。前面3600萬保障性住房問題還沒有解決，同時又增加了1200萬套新的概念。原來是5年計劃，一年要投700萬套，相當于全部開發(fā)商住宅竣工總量。今年的統(tǒng)計報表當中，真正屬于商品房開發(fā)的只有50%，另外50%都是和政府相關的保障性住房，棚改區(qū)住房等。這幾年可能出現(xiàn)的常態(tài)就是，所有開發(fā)商跟著政府做保障房的，是資金回籠**快的，反而完全市場化的房企會逐步退出。 9、沒有哪個政府不投房地產(chǎn)，為什么政府可以拼命投資房地產(chǎn)，老百姓不可以呢？但是在什么地方投可能會有問題，有人問我在北京那里投資房地產(chǎn)**好，肯定是離天安門越近越好。 10、中國不存在中國經(jīng)濟下行通道的問題，即便是臺階調(diào)整，也不是下行通道，所以房地產(chǎn)也不會是下行通道。我已經(jīng)清楚地告訴大家了，如果說投資繼續(xù)增長，政府給你保底，你為什么不敢買？

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:33

相關問題

• 問 2016房價走勢如何 有哪些內(nèi)幕
  答

  **新數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的2015年，全國的房價同比上漲超7%，而一線城市的房價上漲幅度更是驚人，漲幅三成左右，其中深圳市上漲達到六七成。 2015年12月份召開的中央經(jīng)濟工作會議，喊話開發(fā)商適當降低房價，媒體也頗關注了一陣子。似乎去庫存只能寄希望于開發(fā)商降低房價這一條路了。 上海，2015年房價漲幅全國第二。韓正書記指出：作為特大型城市的上海，房地產(chǎn)市場發(fā)展尤其自身特點，調(diào)控的重要目標也是控制房價。上海的房價已經(jīng)很高了，再不堅持調(diào)控的話將會影響上海經(jīng)濟的平穩(wěn)持續(xù)健康發(fā)展。 高房價與高庫存并存的怪象。讓不少老百姓認為是開發(fā)商太黑心，太暴利，所以導致房價過高。實際情況并非如此，2015年前三季度有80家上市房企的平均利潤首次降至個位數(shù)，只8%左右。 想要探究中國高房價的內(nèi)因，首先得從其構成因素分析，新建小區(qū)的平均房價，或者一套新房的價格，主要包含了五個因素：地價、建安成本、稅費、企業(yè)融資成本、企業(yè)利潤。 首先來看地價。 如果把房子比作面包，那么土地就是面粉，所以面粉貴了，面包自然提價。熱點城市的地王，遭開發(fā)商哄搶，出現(xiàn)“面粉貴過面包”也不奇怪。 房價越高的城市，地價在房價構成中的比重就越高。如過去的2015年北京多塊區(qū)域地王的樓面價高達5萬左右。假如一兩年以后，賣房時以8萬左右的價格出售，那么地價就占比六成。相比之下，一個中西部的三四線城市，樓面價假設2000元，而房價為6000元，則地價占房價比重只有三成。 數(shù)據(jù)顯示，過去十年，地價漲幅大于房價漲幅，導致地價在房價構成中的比重越來越大，當前幾乎已占半壁江山。地方政府自然是房地產(chǎn)發(fā)展的**大受益者。 第二，要看建安成本。 建安成本指房屋建筑成本和房屋設施設備安裝成，兩者都包括材料成本投入和人工成本。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)表明，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋建造價，由2001年的每平米1128元，持續(xù)增長至2013年的2643元。 從商品房銷售均價來看，2001年和2013年全國分別為每平米2170元和6237元；2013年上海、海南、貴州和河南則分別為每平米16420元、8669元、4295元和4205元。計算可知，房屋造價占房屋售價的比重，全國由2001年的52%降至2013年的42%。 不同省份和城市，主要是人工成本和住宅檔次有別，所以建安成本存在差異，比如一線城市高層住宅多數(shù)超過2000元。如果是裝修房，則還會增加幾百至幾千元不等，其中一二線城市中高檔精裝修房，成本可達3000-5000元。 第三、房地產(chǎn)稅費。 房地產(chǎn)行業(yè)的稅費種類比較多。與房地產(chǎn)業(yè)相關的稅種主要有七個，契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、所得稅，其中前五個稅種純屬于房地產(chǎn)稅種。 2014年，全國新建商品房銷售總金額為7.63萬億，也即房地產(chǎn)七稅稅收金額占全國新房銷售金額的29%。 不過，實際稅收占比沒有29%這么高，因為七稅當中還包括了二手房交易稅，比如營業(yè)稅、契稅和個人所得稅?？紤]到當前我國仍以新房成交為主，打個折扣，則稅收及各種費(費遠小于稅)大概能占到房價構成的15%左右。 第四、開發(fā)商融資成本。 房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，而資金也是有成本的，尤其開發(fā)商通過借貸融資，產(chǎn)生高額的利息支出。過去很多年，在樓盤開發(fā)的過程中，開發(fā)商自有資金率為兩三成，其余七八成都需要借助于外部融資。 2014到2015年，隨著全國房地產(chǎn)調(diào)控放松，開發(fā)商融資環(huán)境有所改善，在2015年的二三季度，萬科、龍湖、恒大等少數(shù)公司發(fā)行了低于5%的公司債。但絕大部分開發(fā)商的融資成本依然較高，在房地產(chǎn)開發(fā)利潤連跌幾年的情況下，多數(shù)房企純屬給金融機構打工，自己所獲收益卻微不足道。 第五、開發(fā)商利潤 2015年前三季度，80家上市房企總營業(yè)收入4244億元，凈利潤343億元，凈利潤為8%，首次跌至個位數(shù)。 考慮到營業(yè)利潤范疇大于凈利潤，前者沒有減去企業(yè)所得稅（稅率為25%），因此10%的營業(yè)利潤率，相當于7.5%的凈利潤率。也即2015年全國房企的凈利潤率已經(jīng)下滑至7%左右。但即便已經(jīng)連跌五年，也尚難言到底。 民企求利，不像國企還肩負一定的社會責任，當利潤率降至一定程度后，自然會減少生產(chǎn)量，甚至退出這個行業(yè)。 綜上所述，根據(jù)數(shù)據(jù)估算，現(xiàn)階段全國房價的構成，大概占比為：地價40%左右，建安成本30%左右，稅費15%左右，融資成本8%左右，開發(fā)商利潤占7%左右。由此可見，高房價幕后的五大黑手，土地成本占**大頭！ 在很多發(fā)達國家，房地產(chǎn)市場已進入成熟平穩(wěn)階段，建安成本一般占房價的六七成，地價、稅費、企業(yè)利潤等僅占房價的三四成。相比之下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)仍處在“草莽時代”，地價與稅費占比偏高，自然這樣跟政策與制度有關。無論如何，我國房價的構成，還有很大的優(yōu)化空間。制度設計者和行業(yè)管理者，應足夠重視，并逐步推進相關改革。

• 問 2015年深圳房價走勢如何 對東莞房價有哪些影響
  答

  2015年樓市波瀾再起，深圳樓價繼續(xù)狂飆突進并帶動東莞等周邊地區(qū)一起飆升。而廣州樓價在一線城市中仍然保持慣有的溫和態(tài)勢。 中央已經(jīng)為2016年房價定調(diào)——適度降低，并強調(diào)“去庫存”。2016年，樓價何去何從，牽動著老百姓的心。 元旦當天，中國指數(shù)研究院發(fā)布消息，2015年房價連漲八個月后收官，一線城市房價表現(xiàn)堅挺，深圳房價同比上漲38%，漲幅全國第一。同比上年的23972元/平方米，2015年均價33168元/平方米。深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2015年初深圳的月均價在2.7萬-2.8萬/㎡之間，12月則達到42476元/㎡。 對庫存去化周期墊底，而房價持續(xù)領漲的深圳，有地產(chǎn)中介預計，2016年深圳樓市成交量或?qū)⑾禄桑珒r格仍有10%-15%增長空間。 買房人的故事 來深工作6年多的小王，一直住在民治梅林關一帶，親歷附近新房單價從不到2萬/平方米，到如今超5萬/平方米。由于**年年都是“缺一點”，小王錯過了多次購房機會。眼看女兒越長越大，2015年買房成為小王家里**熱話題。**近，小王看上了布吉一套70多平方米兩房，馬上繳了意向金。該房目前單價3.1萬元，而上年同期該小區(qū)同戶型的總價才100多萬元，一年房價翻倍。 “現(xiàn)在不買，以后就真的買不起了，就算借錢湊**也要買。”事實上，類似小王這樣感慨的純剛需不在少數(shù)。 換房人的算盤 首套房大幅增值，讓不少購房者做出大膽選擇?！氨热缛迥昵百I的100萬元房子，現(xiàn)在已翻了倍甚至變成四五百萬元了。還掉貸款，會有三四百萬元現(xiàn)金，用這筆錢做**，就可買七八百萬元甚至上千萬元房子?！? 中介：量降價仍漲 　2015年深圳購買力嚴重透支，全年二手房價漲幅已超2009年。 美聯(lián)物業(yè)預計，經(jīng)過2015年一路飆升，2016年深圳住宅市場成交量走勢或?qū)⑸燥@震蕩，從2015年高位回落，預計一二手住宅成交套數(shù)下滑至少30%。房價上漲仍是一種難以動搖的市場特征，但相比2015年的暴漲，2016年無疑將溫和很多。(記者 李曉旭) 有人賣掉深圳房 買下東莞兩套房 深圳客來年仍會一路向北，東莞住宅成交量價齊升狀況仍將持續(xù) ——業(yè)內(nèi)人士。 2015年，東莞樓市成交持續(xù)火爆。數(shù)據(jù)顯示，東莞新建住宅全年成交1038萬平方米，成交1016億元，成交均價9783元/平米，同比漲6.63%。但區(qū)域分化嚴重，非臨深片區(qū)把上漲價格拉低了，臨深片區(qū)住宅成交均價達11213元/平方米，比2014年大漲28.5%。元旦節(jié)后首日東莞住宅成交仍處高位，新建住宅成交361套。元旦假期三天共成交1090套，均價全部過萬。 地產(chǎn)研究人士稱，東莞住宅成交量價齊升狀況仍將持續(xù)，不會只是一場虛火。 本地人購房需求釋放 40歲的阿偉現(xiàn)供職東莞鳳崗一家事業(yè)單位?！拔覀兪悄弥鴸|莞工資消費深圳的房價、物價呀！”阿偉說，他也在鳳崗買了房，本與深圳客沒什么交集。但阿偉每天碰到的卻是深圳客帶來的生活壓力，醫(yī)療、出行等消費支出被拉高，還有道路交通壓力等。 “東莞本土購房需求已大大釋放?！睋?jù)東莞合富輝煌發(fā)展研究中心副總經(jīng)理李興旺稱，根據(jù)此前數(shù)據(jù)統(tǒng)計，東莞本地人口住宅需求量約在500萬平方米，2015年預計實際成交可達960萬平方米，本地需求早在半年前已飽和。 深圳客賣房來莞購房 晏小艷今年30歲，供職于深圳一家外企，月薪約2萬元。 5年前，晏小艷在朋友推薦下購買了東莞**北端的萬江街道陽光海岸一套房。那位介紹她買房的朋友則買了三套?！爱敃r房價才4000多元/平方米，而深圳房價已飆到20000元/平米?！? 5年過去，東莞房價猛漲，但不在萬江。晏小艷想將房子裝修出租。11月以來裝修期間，晏小艷有了新發(fā)現(xiàn)，東莞樓市量價完全被深圳客主宰。晏小艷有了新打算，賣掉了居住環(huán)境不如東莞的深圳房子，在東莞買兩套房，一套置業(yè)，一套自住。懷揣晏小艷一樣想法的深圳客不勝枚舉。 業(yè)內(nèi)：深圳客仍向北 數(shù)據(jù)顯示，截至2015年11月30日，東莞住宅市場庫存量457.02萬平方米，已縮短至5.5個月。就在2014年9月，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，東莞存量房107963套，去化周期達25個月。 臨深片區(qū)與非臨深片區(qū)冷熱不均。東莞中原研究部將東莞以“虎崗高速”為界分割：沿線及以南為臨深片區(qū)，成交火熱，房價飛速上漲；以北為非臨深片區(qū)，成交平淡，房價維持平穩(wěn)。 “東莞住宅成交量價齊升的狀況仍將持續(xù)，不會只是一場虛火。”業(yè)內(nèi)人士分析，深圳高房價、莞深兩地交通日益完善、深圳多條高速公路取消收費等，都將促使深圳客大軍一路向北。 “從全市總量看，東莞庫存去化壓力不大?！睎|莞市住建局房管科相關負責人說。

• 問 2014房價走勢如何？
  答

  **近房子會漲

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• 問 沈陽水晶城房價走勢有哪些情況 如何分析未來房價趨勢
  答

  今天小編來分析下沈陽水晶城的價格，看看其未來價格發(fā)展走向，小編我認識膚淺，僅此拋磚引玉。 首先我們先來看看沈陽水晶城四個樓盤的價格變動情況： 水晶城價格6780元/平方米，水晶城二期價格6860元/平方米，環(huán)比增長1.2%，水晶城三期價格7223元/平方米，環(huán)比增長4.96%，水晶城四期價格6485元/平方米，環(huán)比三期下架5.41%。  再來看看沈陽水晶城的價格成交價走勢 EndFragment    從此圖可以看出，沈陽水晶城的成交價格保持在一個相對平穩(wěn)的水平上，在結合沈陽水晶城的一些基礎數(shù)據(jù)，本人認為水晶城的價格不會有大幅度的漲幅，會保持在7000元/平方米左右，而且還可能有小幅度的下降。

• 問 2016房價走勢會如何變化 蘇州房價上漲有哪些理由
  答

  任志強**新房價預測稱未來房價必上漲。任志強房價預測一直比較靠譜被大家奉為圭臬。而任志強自己也說：“這十年來我有9次說過房價會漲，結果每次都漲，真信我話的那1%、2%，買了也確實都漲了賺了”。 為什么任志強會預測房價未來繼續(xù)上漲?2016年房價上漲的10個理由來告訴你。既然2016年房價上漲什么時候出手買房**合適?房價上漲哪些城市買房比較安全? 任志強**新談房價、談房產(chǎn)稅，依然犀利如初。11月任志強在2016預測與戰(zhàn)略年會上預測房價，讓市場的歸市場，保障的歸保障，才有可能把地產(chǎn)遇到的問題“說清楚”。 任志強坦言“房價短期內(nèi)仍會微漲”。任志強**新房價預測會上漲，房價上漲有理有據(jù)，10個理由告訴你房價為什么漲。 2016房價上漲10個理由 1、鼓勵多生多育的政策。全面二胎已放開。 中國從毛澤東時代開始就鼓勵多生多育的政策，這導致中國變成了全世界人口**多的國家。這些人口在幾年后惡性膨脹，過了20、30年后開始生兒育女，開始需要房子了。而這才發(fā)現(xiàn)，房子已經(jīng)不夠用了，因為人太多了。中國雖然實行了計劃生育，但是由于慣性，人口還有20年的增長期，人口增長導致房價上漲。 而且因為中國人口逐漸走向老齡化，政府采取了全面放開生二胎的政策。家里添丁小房子必定不夠住，換房買房在所難免。 然而不管中國的房價怎么漲，總會有一些房地產(chǎn)泡沫即將破裂，房地產(chǎn)市場馬上崩盤的聲音。普通購房者懼于這些聲音遲遲不敢下手，畢竟對于大多數(shù)人來說買房花費了自己大半生的積蓄。就這樣錯過了一個又一個爆發(fā)的機會。 2016年該下手了么?2016年買房就看中國房地產(chǎn)市場房價安全的14個城市，買房買在這里，管他樓市崩不崩盤! 2、城市人口增多導致房價上漲。 中國市場經(jīng)濟前，戶籍都是固定的，還有些人被發(fā)放到農(nóng)村去上山下鄉(xiāng)?，F(xiàn)在戶籍政策一解除，有些人都不待農(nóng)村了，這就使城鎮(zhèn)人口增多了，城市人口增多了。 3、剛需旺盛導致房價上漲 現(xiàn)在為什么所有人都關心房價了，因為人人對它有需求。如果房價過高了，人們就不會買了，市場飽和了自然也就平衡了。如果有市場，人人都需要，那房價一定會繼續(xù)漲。 網(wǎng)站上罵聲一片，那是因為每個人都想買房，每個人都想買房，所以每個人又都看空樓市。每個人都在看，那房價能不漲嗎? 4、土地不可再生。 土地稀缺導致房價上漲。中國雖然地廣，但是適宜人們居住的地方太少太少，所有人都想在這些地方有容身之所。西部是高原和沙漠，北方多風沙，中部多山，東北多山地，南方多丘陵。只有沿海地帶或者大河大湖附近的平原才比較適宜居住。 5、開發(fā)商技術革新導致房價上漲 沒有任何一個開發(fā)商愿意造一個次品，房子越造越好，綠化、設計、風水、保溫墻、物業(yè)管理等等這次導致次品房越來越少。 6、造房成本上漲導致房價上漲 物價、原材料價格上漲，農(nóng)民工工資增長，導致造房成本提高。 7、拆遷補償無形增加導致房價上漲 拆遷費用加大導致造房成本加大。 8、房產(chǎn)稅，各種房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁導致房價上漲 中國計劃經(jīng)濟搞了這么多年，**后行不通還是走了市場經(jīng)濟。國外市場經(jīng)濟搞了多少年了，中國才多少年。還有漫長的道路要走，中國人均GDP才多少，別的國家多少。這個規(guī)律不可破。 9、城市化進程拉動房價上揚 中國的城市水平只有百分之四十多此，而發(fā)達國家的平均水平是70%以上，中國離這個水平還有很大的差距，這就意味著還有大量的農(nóng)民要進城，這些進城的農(nóng)民需要住房，住房需求空間非常龐大。 中國正處于經(jīng)濟調(diào)整增長中，城市化進程正在加速，城市化進程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。 要知道，中國是個農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村人口占了大多數(shù)，光進城的農(nóng)民，就是住房消費中一個非常誘人的數(shù)字，除非城市化進程停滯，農(nóng)民才不會進城。 10、中國城市正處于大拆大建的高速發(fā)展期 君不見中國的城市擴容簡直就是加速度前進，今天的一個城市，幾年前的城區(qū)范圍還很小，三五年后，城區(qū)范圍就成倍數(shù)擴大。城市的快速擴張，必然導致大拆大建，擴張后，需要大量的居住、工作人口相匹配。 此外，大拆大建還導致大量的拆遷性需求，并且都是小房換大房，普通房換高檔房。不可能城市擴張后，卻無人進駐，而成為一座空城，事實證明，城市擴張到哪里，人口就填滿哪里。