2016房價走勢如何 有哪些內(nèi)幕

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• 157****7396

  **新數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的2015年，全國的房價同比上漲超7%，而一線城市的房價上漲幅度更是驚人，漲幅三成左右，其中深圳市上漲達(dá)到六七成。 2015年12月份召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，喊話開發(fā)商適當(dāng)降低房價，媒體也頗關(guān)注了一陣子。似乎去庫存只能寄希望于開發(fā)商降低房價這一條路了。 上海，2015年房價漲幅全國第二。韓正書記指出：作為特大型城市的上海，房地產(chǎn)市場發(fā)展尤其自身特點，調(diào)控的重要目標(biāo)也是控制房價。上海的房價已經(jīng)很高了，再不堅持調(diào)控的話將會影響上海經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)持續(xù)健康發(fā)展。 高房價與高庫存并存的怪象。讓不少老百姓認(rèn)為是開發(fā)商太黑心，太暴利，所以導(dǎo)致房價過高。實際情況并非如此，2015年前三季度有80家上市房企的平均利潤首次降至個位數(shù)，只8%左右。 想要探究中國高房價的內(nèi)因，首先得從其構(gòu)成因素分析，新建小區(qū)的平均房價，或者一套新房的價格，主要包含了五個因素：地價、建安成本、稅費、企業(yè)融資成本、企業(yè)利潤。 首先來看地價。 如果把房子比作面包，那么土地就是面粉，所以面粉貴了，面包自然提價。熱點城市的地王，遭開發(fā)商哄搶，出現(xiàn)“面粉貴過面包”也不奇怪。 房價越高的城市，地價在房價構(gòu)成中的比重就越高。如過去的2015年北京多塊區(qū)域地王的樓面價高達(dá)5萬左右。假如一兩年以后，賣房時以8萬左右的價格出售，那么地價就占比六成。相比之下，一個中西部的三四線城市，樓面價假設(shè)2000元，而房價為6000元，則地價占房價比重只有三成。 數(shù)據(jù)顯示，過去十年，地價漲幅大于房價漲幅，導(dǎo)致地價在房價構(gòu)成中的比重越來越大，當(dāng)前幾乎已占半壁江山。地方政府自然是房地產(chǎn)發(fā)展的**大受益者。 第二，要看建安成本。 建安成本指房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成，兩者都包括材料成本投入和人工成本。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)表明，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋建造價，由2001年的每平米1128元，持續(xù)增長至2013年的2643元。 從商品房銷售均價來看，2001年和2013年全國分別為每平米2170元和6237元；2013年上海、海南、貴州和河南則分別為每平米16420元、8669元、4295元和4205元。計算可知，房屋造價占房屋售價的比重，全國由2001年的52%降至2013年的42%。 不同省份和城市，主要是人工成本和住宅檔次有別，所以建安成本存在差異，比如一線城市高層住宅多數(shù)超過2000元。如果是裝修房，則還會增加幾百至幾千元不等，其中一二線城市中高檔精裝修房，成本可達(dá)3000-5000元。 第三、房地產(chǎn)稅費。 房地產(chǎn)行業(yè)的稅費種類比較多。與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅種主要有七個，契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、所得稅，其中前五個稅種純屬于房地產(chǎn)稅種。 2014年，全國新建商品房銷售總金額為7.63萬億，也即房地產(chǎn)七稅稅收金額占全國新房銷售金額的29%。 不過，實際稅收占比沒有29%這么高，因為七稅當(dāng)中還包括了二手房交易稅，比如營業(yè)稅、契稅和個人所得稅?？紤]到當(dāng)前我國仍以新房成交為主，打個折扣，則稅收及各種費(費遠(yuǎn)小于稅)大概能占到房價構(gòu)成的15%左右。 第四、開發(fā)商融資成本。 房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，而資金也是有成本的，尤其開發(fā)商通過借貸融資，產(chǎn)生高額的利息支出。過去很多年，在樓盤開發(fā)的過程中，開發(fā)商自有資金率為兩三成，其余七八成都需要借助于外部融資。 2014到2015年，隨著全國房地產(chǎn)調(diào)控放松，開發(fā)商融資環(huán)境有所改善，在2015年的二三季度，萬科、龍湖、恒大等少數(shù)公司發(fā)行了低于5%的公司債。但絕大部分開發(fā)商的融資成本依然較高，在房地產(chǎn)開發(fā)利潤連跌幾年的情況下，多數(shù)房企純屬給金融機構(gòu)打工，自己所獲收益卻微不足道。 第五、開發(fā)商利潤 2015年前三季度，80家上市房企總營業(yè)收入4244億元，凈利潤343億元，凈利潤為8%，首次跌至個位數(shù)。 考慮到營業(yè)利潤范疇大于凈利潤，前者沒有減去企業(yè)所得稅（稅率為25%），因此10%的營業(yè)利潤率，相當(dāng)于7.5%的凈利潤率。也即2015年全國房企的凈利潤率已經(jīng)下滑至7%左右。但即便已經(jīng)連跌五年，也尚難言到底。 民企求利，不像國企還肩負(fù)一定的社會責(zé)任，當(dāng)利潤率降至一定程度后，自然會減少生產(chǎn)量，甚至退出這個行業(yè)。 綜上所述，根據(jù)數(shù)據(jù)估算，現(xiàn)階段全國房價的構(gòu)成，大概占比為：地價40%左右，建安成本30%左右，稅費15%左右，融資成本8%左右，開發(fā)商利潤占7%左右。由此可見，高房價幕后的五大黑手，土地成本占**大頭！ 在很多發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入成熟平穩(wěn)階段，建安成本一般占房價的六七成，地價、稅費、企業(yè)利潤等僅占房價的三四成。相比之下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)仍處在“草莽時代”，地價與稅費占比偏高，自然這樣跟政策與制度有關(guān)。無論如何，我國房價的構(gòu)成，還有很大的優(yōu)化空間。制度設(shè)計者和行業(yè)管理者，應(yīng)足夠重視，并逐步推進(jìn)相關(guān)改革。

  查看全文↓ 2016-06-13 09:58:59

相關(guān)問題

• 問 2016房價走勢如何 會造成哪些影響
  答

  按照市場價值規(guī)律，價格都是由供需關(guān)系所決定的，那么房價本質(zhì)上是由城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市行政等級與人口凈流入等因素決定的。因此今天我們就看一下全國各個城市的行政等級、人口凈流入情況來看一下該城市2016年上漲的空間。 一、2016房價走勢 1. 房價上漲的城市： （1）北上廣深一線城市  2015年12月17日，同策咨詢研究部聯(lián)合同海咨詢發(fā)布的《35個大中城市商品住宅投資價值研究》報告顯示，在包括北上廣深等一線、省會及重點二線在內(nèi)的35個大中城市中，供需比在1.1以下位于合理區(qū)間的城市僅有7個，占比20%其中房價**高的深圳供需比數(shù)字**小，僅有0.57.供需比低的城市，這些城市房價上漲可能性大。 以供需比為0.91的上海為例，2014年常住人口2425.68萬人，人口基數(shù)多，且處于穩(wěn)定增加狀態(tài)；由于上海是整個長三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)明顯，因此我們預(yù)測上海未來三年的潛在需求達(dá)到了1886萬平米，在35個城市中位于前列。 （2）重點二線城市 在樣本中的重點二線城市中，成都、廈門、天津、杭州、西安、南京，供需比排名位于中上游.他們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較好，基本上屬于人口導(dǎo)入型城市，也具備一定的投資價值。 （3）省會城市 另有福州、合肥、石家莊等三個省會省市的供需比也在這一區(qū)間。供需比位于這一區(qū)間的城市，商品住宅具備較高的投資價值。 2. 去庫存壓力大的城市： 青島、長春、蘭州、沈陽、貴陽、大連六個城市的供需比均超過3，大連供需比則達(dá)到7.18，成為樣本中供需關(guān)系失衡**嚴(yán)重的城市。這些地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)去庫存壓力大，房價的上漲壓力也大一些。  （1）重點二線城市 同樣作為重點二線城市，武漢、蘇州和重慶供需比排名卻并不理想，分別為1.96、2.03、2.03。主要原因在于這三個城市土地供給量偏大，導(dǎo)致其供需比上升。 （2）省會城市 東北的幾個省會城市和部分西北城市，由于供需比偏高，在城市投資價值排名中處于“墊底”的地位。如青島的供需比為3.07，長春為3.27，蘭州為3.7，沈陽為4.32，貴陽為5.33，大連則高達(dá)7.18. 根據(jù)調(diào)研，對于部分供需比大于2.0的城市，且由于其經(jīng)濟(jì)放緩人口外流加速，未來市場容量小，這樣的城市往往也面臨較大庫存壓力，風(fēng)險已經(jīng)累積較多，開發(fā)商和投資者都要提高警惕，該類型城市主要包括太原、呼和浩特、貴陽、蘭州、長春、沈陽、大連等。 以下為統(tǒng)計顯示的35個城市供需比排名，供需比越低，房價上漲的可能性越大，而供需比越高，則去庫存壓力更大，上漲的空間也較小。 二、2016各大城市人口流入規(guī)律 第一，高度集中在三大都市圈 人口流入超過100萬的13個城市，三大都市圈就占了8個，長三角有滬蘇，珠三角有廣深莞佛，渤海灣有京津。 長三角上海+蘇州+杭州+南京+寧波+無錫+常州=流入863萬人。 珠三角廣州+深圳+東莞+佛山=流入796萬人。 渤海灣北京+天津=流入684萬人。 第二，非都市圈人口，流入集中在五大樞紐城市。  流入人口超過100萬的城市中，只有鄭州、成都、重慶、廈門、武漢五大城市不在三大都市圈。 其中的成都、重慶、武漢，這三大城市是近年來GDP快速增長的明星城市，分布在長江中上游的樞紐位置，既是國家規(guī)劃中成渝都市圈、長江中游城市群的核心，又得益于近年來沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的東風(fēng)。意外的是鄭州和廈門。 第三，其他二三線城市，人口流入速度緩慢，甚至停滯。 35個主要城市合計流入3778萬人，其中前13個大城市就流入了2832萬人，后面的22個二線城市，則只流入了946萬人，相當(dāng)于總數(shù)的25%。 事實上，這22個二線城市，基本上都是各省的省會，或者經(jīng)濟(jì)中心，那么可以想象，省會以下的三四線城鎮(zhèn)，人口的停滯或者流失將不可避免。 三、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響房價 人口流入雖然重要，但并非影響房價的唯一要素。例如，近五年來東莞人口凈流入位居全國第五，佛山人口凈流入位居全國第九，但這兩個城市的房價與區(qū)域內(nèi)的兩個中心城市廣州和深圳均有較大的差距。這種差距背后的因素在于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不同。   一般來說，服務(wù)業(yè)強的城市，往往是因為傳統(tǒng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)等已經(jīng)逐漸外遷，整個城市的發(fā)展實力在提升。服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)的背后，往往是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)達(dá)以及商圈繁榮的一面，此類物業(yè)對于房價的帶動作用很高。 像東莞、佛山等勞動密集型制造業(yè)為主的城市，雖然外來人口也很多，但流動性比較強，因此并沒有轉(zhuǎn)化為有效購買力。相比之下，以服務(wù)業(yè)為主的城市，聚集的高端人才更多，收入比較高，穩(wěn)定性好，他們留下來落戶的機會、能力和愿望也要強很多。通俗來說就是，二產(chǎn)和三產(chǎn)的財富集中度不同。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的背后，對應(yīng)的是這個城市的行政等級，在區(qū)域中所處的地位以及教育、醫(yī)療等公共資源的分配。因此，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的背后和城市的行政等級是緊密相關(guān)的。行政級別高的城市，會帶來更優(yōu)質(zhì)的資源導(dǎo)入，對于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、城市規(guī)劃方面都會更有優(yōu)勢。 所以，決定未來城市房價走勢還有兩個因素：三產(chǎn)的發(fā)展水平和公共配套服務(wù)。行政級別高的城市，擁有的公共資源更多，很容易吸附周圍城市的資源，因此像南京，雖然GDP總量不如蘇州、無錫；廈門GDP總量不如泉州，但南京、廈門因為行政級別高、資源豐富，因此房價卻更高。

• 問 2016房價走勢會如何變化 蘇州房價上漲有哪些理由
  答

  任志強**新房價預(yù)測稱未來房價必上漲。任志強房價預(yù)測一直比較靠譜被大家奉為圭臬。而任志強自己也說：“這十年來我有9次說過房價會漲，結(jié)果每次都漲，真信我話的那1%、2%，買了也確實都漲了賺了”。 為什么任志強會預(yù)測房價未來繼續(xù)上漲?2016年房價上漲的10個理由來告訴你。既然2016年房價上漲什么時候出手買房**合適?房價上漲哪些城市買房比較安全? 任志強**新談房價、談房產(chǎn)稅，依然犀利如初。11月任志強在2016預(yù)測與戰(zhàn)略年會上預(yù)測房價，讓市場的歸市場，保障的歸保障，才有可能把地產(chǎn)遇到的問題“說清楚”。 任志強坦言“房價短期內(nèi)仍會微漲”。任志強**新房價預(yù)測會上漲，房價上漲有理有據(jù)，10個理由告訴你房價為什么漲。 2016房價上漲10個理由 1、鼓勵多生多育的政策。全面二胎已放開。 中國從毛澤東時代開始就鼓勵多生多育的政策，這導(dǎo)致中國變成了全世界人口**多的國家。這些人口在幾年后惡性膨脹，過了20、30年后開始生兒育女，開始需要房子了。而這才發(fā)現(xiàn)，房子已經(jīng)不夠用了，因為人太多了。中國雖然實行了計劃生育，但是由于慣性，人口還有20年的增長期，人口增長導(dǎo)致房價上漲。 而且因為中國人口逐漸走向老齡化，政府采取了全面放開生二胎的政策。家里添丁小房子必定不夠住，換房買房在所難免。 然而不管中國的房價怎么漲，總會有一些房地產(chǎn)泡沫即將破裂，房地產(chǎn)市場馬上崩盤的聲音。普通購房者懼于這些聲音遲遲不敢下手，畢竟對于大多數(shù)人來說買房花費了自己大半生的積蓄。就這樣錯過了一個又一個爆發(fā)的機會。 2016年該下手了么?2016年買房就看中國房地產(chǎn)市場房價安全的14個城市，買房買在這里，管他樓市崩不崩盤! 2、城市人口增多導(dǎo)致房價上漲。 中國市場經(jīng)濟(jì)前，戶籍都是固定的，還有些人被發(fā)放到農(nóng)村去上山下鄉(xiāng)?，F(xiàn)在戶籍政策一解除，有些人都不待農(nóng)村了，這就使城鎮(zhèn)人口增多了，城市人口增多了。 3、剛需旺盛導(dǎo)致房價上漲 現(xiàn)在為什么所有人都關(guān)心房價了，因為人人對它有需求。如果房價過高了，人們就不會買了，市場飽和了自然也就平衡了。如果有市場，人人都需要，那房價一定會繼續(xù)漲。 網(wǎng)站上罵聲一片，那是因為每個人都想買房，每個人都想買房，所以每個人又都看空樓市。每個人都在看，那房價能不漲嗎? 4、土地不可再生。 土地稀缺導(dǎo)致房價上漲。中國雖然地廣，但是適宜人們居住的地方太少太少，所有人都想在這些地方有容身之所。西部是高原和沙漠，北方多風(fēng)沙，中部多山，東北多山地，南方多丘陵。只有沿海地帶或者大河大湖附近的平原才比較適宜居住。 5、開發(fā)商技術(shù)革新導(dǎo)致房價上漲 沒有任何一個開發(fā)商愿意造一個次品，房子越造越好，綠化、設(shè)計、風(fēng)水、保溫墻、物業(yè)管理等等這次導(dǎo)致次品房越來越少。 6、造房成本上漲導(dǎo)致房價上漲 物價、原材料價格上漲，農(nóng)民工工資增長，導(dǎo)致造房成本提高。 7、拆遷補償無形增加導(dǎo)致房價上漲 拆遷費用加大導(dǎo)致造房成本加大。 8、房產(chǎn)稅，各種房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁導(dǎo)致房價上漲 中國計劃經(jīng)濟(jì)搞了這么多年，**后行不通還是走了市場經(jīng)濟(jì)。國外市場經(jīng)濟(jì)搞了多少年了，中國才多少年。還有漫長的道路要走，中國人均GDP才多少，別的國家多少。這個規(guī)律不可破。 9、城市化進(jìn)程拉動房價上揚 中國的城市水平只有百分之四十多此，而發(fā)達(dá)國家的平均水平是70%以上，中國離這個水平還有很大的差距，這就意味著還有大量的農(nóng)民要進(jìn)城，這些進(jìn)城的農(nóng)民需要住房，住房需求空間非常龐大。 中國正處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整增長中，城市化進(jìn)程正在加速，城市化進(jìn)程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。 要知道，中國是個農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村人口占了大多數(shù)，光進(jìn)城的農(nóng)民，就是住房消費中一個非常誘人的數(shù)字，除非城市化進(jìn)程停滯，農(nóng)民才不會進(jìn)城。 10、中國城市正處于大拆大建的高速發(fā)展期 君不見中國的城市擴容簡直就是加速度前進(jìn)，今天的一個城市，幾年前的城區(qū)范圍還很小，三五年后，城區(qū)范圍就成倍數(shù)擴大。城市的快速擴張，必然導(dǎo)致大拆大建，擴張后，需要大量的居住、工作人口相匹配。 此外，大拆大建還導(dǎo)致大量的拆遷性需求，并且都是小房換大房，普通房換高檔房。不可能城市擴張后，卻無人進(jìn)駐，而成為一座空城，事實證明，城市擴張到哪里，人口就填滿哪里。

• 問 2016房價暴漲潛力驚人的城市有哪些 太原房價走勢如何
  答

  你知道哪些城市**具房價暴漲潛力嗎？有三種城市的房價**具暴漲潛力：一是現(xiàn)在房價較之主流大城市，如京滬深穗等地不高或與其身份有異；二是即便現(xiàn)房價高也會有更大上升空間的；三是總體特點是現(xiàn)在都在蹲著，潛力表現(xiàn)在由蹲到站。下面就為您盤點2016房價暴漲潛力驚人的城市。 1、成都 隨著越來越多的國際性企業(yè)如IBM、Intel、騰訊等研發(fā)基地入駐成都，各方面需求都會大量增加。從成都本地人角度看，經(jīng)歷過地震之后，居民對房屋質(zhì) 量安全都有了新的認(rèn)識，因此會出現(xiàn)相當(dāng)一大部分的剛性需求。 從目前開發(fā)現(xiàn)狀及未來的開發(fā)前景來看，在武侯大道沿線、三圣鄉(xiāng)區(qū)域、大源組團(tuán)區(qū)域、新國賓板 塊、航空港區(qū)域、新沙河區(qū)域投資買房，**潛力巨大。 2、廣州 昨日，廣州市國土房管局公布了廣州去年的一手樓價13100元/平方米，同比2012年的12118元/平方米上漲了8.1%，這一漲幅低于預(yù)定的年度 樓價控制目標(biāo)。 不過，記者昨日采訪多位市民發(fā)現(xiàn)，多數(shù)人覺得這一漲幅與自己的切身感受并不相符，有市民甚至認(rèn)為廣州樓價的實際漲幅應(yīng)該在20%以上。 3、海南 與目前全國一線城市房地產(chǎn)價格的調(diào)整相比，海南房地產(chǎn)業(yè)有其特殊性。另外，海南作為熱帶島嶼，決定了海南房地產(chǎn)在全國具有唯一性、稀缺性和不可再生性， 因此，海南房地產(chǎn)業(yè)在全國具有不可比擬的優(yōu)勢。 海南是全國第一個生態(tài)示范省，一流的人居環(huán)境成為居民“二次置業(yè)”的選擇。隨著國內(nèi)休閑度假房地產(chǎn)市場的興 起，海南房地產(chǎn)市場**潛力巨大。 4、武漢 武漢市作為中部崛起的支點和承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋梁，其經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展一直處于中部省會城市前列。 濱江地帶的系統(tǒng)開發(fā)，中央商務(wù)圈的正式投建，三區(qū)規(guī)劃的實質(zhì)啟動，教育產(chǎn)業(yè)化的良性循環(huán)，均將使得武漢發(fā)生人才回流，衛(wèi)星城再造，基地經(jīng)濟(jì)吐故納新。所以，武漢的房價也將向六至八千進(jìn)軍，上升空間可期。 5、重慶 主城擴容及土著居民外遷、北遷，衛(wèi)星城鎮(zhèn)的建設(shè)，均將為新重慶儲備超強的需求力量。貫通交通動脈的**終建成將使重慶如虎添翼。濱江地區(qū)房價將不是一萬五的概念。 6、天津 未來天津房地產(chǎn)有較大發(fā)展空間。天津作為中國北方經(jīng)濟(jì)中心，第三個增長極——環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶的核心城市，同時也擔(dān)負(fù)著首都北京（樓盤）的一些重要的交通、配套等功能，其重要性不言而喻. 天津市的發(fā)展，也將是中國經(jīng)濟(jì)的一個新的引擎。預(yù)計天津在未來十年內(nèi)房價仍將上漲。 7、深圳 隨著泡沫的不斷被壓縮，深圳樓市的量價將會調(diào)整至一個相對合理的水平。新房由于具有價格優(yōu)勢，開發(fā)商又具有營銷的主動權(quán)，因此新房市場將繼續(xù)強于二手房 市場，二手房獨有的放寬征收營業(yè)稅年限利好將繼續(xù)活躍二手房交易。 經(jīng)歷了深度調(diào)整的深圳房地產(chǎn)市場，有望隨著剛性需求的逐步釋放而回復(fù)平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)，因 此具有長線投資價值 8、廈門 廈門房價漲幅去年排名全國第五，僅次于北上廣深。國家統(tǒng)計局昨日發(fā)布的房價變動情況顯示，廈門新建商品住宅價格去年一年上漲了16.9%，漲幅排名全國第五，僅次于上海、北京、廣州和深圳。 值得關(guān)注的是，自前年6月以來，廈門新建商品住宅價格已連續(xù)19個月上漲。 9、北京 數(shù)據(jù)顯示，在全亞洲范圍各城市中，北京房地產(chǎn)投資的收益率居于首位。在頂級寫字樓收益上，北京的收益率為7%-8%；豪華住宅上，收益率為4%-6%； 零售商業(yè)地產(chǎn)上，收益率為8%-10%；工業(yè)物業(yè)上為9.5%-11%。 業(yè)內(nèi)認(rèn)為，由于投資者的熱情以及政策的推動，北京中長期市場前景仍然樂觀。 10、上海 美國《福布斯》雜志評出了2009年全球**適合房地產(chǎn)投資的十大城市，上海名列第五；在2010年亞太區(qū)**具投資和發(fā)展前景的城市排名中，上海名列第 一。這一東方明珠的房地產(chǎn)投資價值可見一斑。 上海2010年世博會將吸引約7000萬游客；政府放寬了對外資購買住宅的限制。短期而言，上海的房地產(chǎn)市場 不論對投資者還是開發(fā)商都很有吸引力。

• 問 2016年房價走勢如何 到底該不該買房
  答

  2016年該不該買房，很多專家各種語言，作為購房者關(guān)心的是房價是漲還是跌。房價漲跌受到土地成本因素的影響，也受到供需的影響，目前政府也在調(diào)整樓市，樓市政策也會有松動，房價走勢該如何呢？究竟該不該買房主要是看購房者所處城市房價的具體情況以及購房者是確實需要買房還是用來投資。下面我們通過大數(shù)據(jù)來看看2016要不要買房。 一、2013年至2015年房地產(chǎn)開發(fā)走勢 從下圖可以看出，這三年時間開發(fā)商投資的增幅是下降的。在經(jīng)過幾年大拆大建之后，開發(fā)商投資更趨于理性，投資面積上在逐步縮小的狀態(tài)。一方面是房地產(chǎn)市場需求的飽和，另一方面土地價格的上漲，開發(fā)商沒有資金大肆拿地。尤其是在2014年房產(chǎn)市場低迷狀態(tài)下，很多開發(fā)商紛紛選擇轉(zhuǎn)型另辟蹊徑。整個樓市高投資高回報狀態(tài)已經(jīng)一去不復(fù)返了。 二、2013-2015年全國商品房價量走勢 2014年較2013年在銷售面積和銷售價格上都有所下降，銷售面積同比下降7.6%，單價t同比下降6.3%。但是2015年較2014年不管是在銷售面積上還是單價上又出現(xiàn)上漲的狀態(tài)。這以方便得益于中央對樓市的一系列救市政策，放開了大中城市的剛性需求和改善型需求。 三、2015年12月70城房價 2015年一線樓市領(lǐng)漲全國，新建商品住宅成交均價為26809元/平方米，相比2007年和2010年分別上漲了136.8%和44.8%，相比2014年則上漲了16.7%。由于供不應(yīng)求，一線城市的存銷比持續(xù)走低。2015年12月份，一線城市新建商品住宅庫存量為3396萬平方米，環(huán)比減少4.6%，同比減少12.9%。一線城市新建商品住宅庫存量持續(xù)走低。二線城市環(huán)比較為平穩(wěn)；大部分三線城市仍然處于庫存逐步消化階段，環(huán)比仍在下降。 三、10年來中國房價走勢 從圖中可以看出中國這10年來房價一直在呈現(xiàn)上漲的狀態(tài)，較10年前房價同比上漲了115%，當(dāng)然這里有通貨膨脹的因素，但是就中國目前的工資水平來看，買一套房子幾乎都要不吃不喝幾十年。 四、重點城市下庫存消化周期 可以看出有的城市庫存壓力較大，庫存消化周期面臨危險，這主要集中在二三線城市，一線城市需求仍然旺盛，所以有些專家認(rèn)為一線城市房價仍然會有所上漲，二三線城市庫存壓力房價趨勢平穩(wěn)，也有報告稱有的四線城市房產(chǎn)無人問津。這里主要是一線城市集聚了太多社會資源尤其是財富資源。 以上是通過一些數(shù)據(jù)來給購房者2016年買不買房問題上一些參考，但是目前來看一線城市房價一直在上漲，二三線城市趨于平穩(wěn)，降價是某些樓盤不是整體現(xiàn)象。2016年肯定在政策上有所松動，各地政府也在陸續(xù)出臺政府補貼政策去庫存。目前小型房企被并購可能性較大，資金鏈也容易出現(xiàn)問題，這里提醒購房者購房期房一定要防范風(fēng)險，不能因為圖便宜而買到藍(lán)尾盤。

• 問 2016年房價走勢如何 將會出現(xiàn)樓市崩盤嗎
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  2016年該不該買房？2016年初國加統(tǒng)計局**新數(shù)據(jù)顯示地產(chǎn)庫存達(dá)7億，研究庫存的專家表示這個數(shù)據(jù)是歷史峰值。庫存如此巨大，樓市面臨更大的風(fēng)險很挑戰(zhàn)。作為普通購房者固然關(guān)心樓市，但是更關(guān)心的是房價走勢。對于難消化的庫存難題開發(fā)商能否降價加快資金回流，甚至整個樓市崩盤呢？也有人調(diào)侃說2016年**火的行業(yè)是炸藥行業(yè)，源于任大炮說，7億的庫存量中有相當(dāng)大一部分庫存屬于很難消化，既然這樣只能炸掉。開發(fā)商日子難過也好不難過也罷，購房者關(guān)心的是2016年究竟該不該買房？ 一、重點城市消化化周期 1、消化周期的定義是什么？ 消化就是樓盤銷售，消化周期就是指某地區(qū)過去開盤樓盤的剩余量和新開盤的剩余量總和的售空的時間。如：若某地區(qū)消化為12個月，那么就是指該地區(qū)房產(chǎn)市場中，新開盤的樓盤量加上過去已經(jīng)開過盤的樓盤剩余的數(shù)量之和，在12月內(nèi)可以全部售空。 2、消化周期長短和供應(yīng)有什么關(guān)系？ 相關(guān)知情人士表示，商品住宅的合理去化周期差不多在6-12個月之間，如果低于6個月，說明供應(yīng)趨緊，高于18個月就是警戒線。 以上數(shù)據(jù)可以看出大連、?？诤蜕蜿柕榷€城市去化周期已經(jīng)超過了去化周期警戒線，北上廣深等一線城市去化周期在平衡線一下，有的低于6個月處于供應(yīng)緊張狀態(tài)。一線城市由于財富資源匯集，就業(yè)機會較多，剛需求和改善型需求在2015年樓市利好政策后進(jìn)一步得到釋放；二三線城市高庫存危機明顯尤其是四線城市整體銷售狀況處于停滯狀態(tài)。 二、截止到2015年12月各級城市住宅房價走勢 1、各級城市整體房價走勢 2015年一線城市住宅均價累計漲幅17.2%，二線城市住宅均價累計下跌0.53%，三線城市住宅均價累計下跌1.09不難看出一線城市房價走勢雖有波動，但是波動幅度不大，樓市已然堅挺，房價走勢依然明朗。二三線城市房價累計下跌不是很明顯。2015年政策紅利年整體房價平穩(wěn)。 2、一線城市房價走勢 可以看出，一線城市中重點項目的房價基本處于上揚的狀態(tài)，庫存將進(jìn)一步得到釋放。房價依然堅挺。 3、三線城市房價走勢 通過以下數(shù)據(jù)看出，某些二三線城市在庫存量壓力居高不下的情況下，某些重點樓盤的房價是呈現(xiàn)下跌的轉(zhuǎn)狀態(tài)。 以上2016年樓市崩盤不太可能，一線城市房價依然居高不下，受剛需和改善型需求刺激樓市一路上揚，二三線城市庫存壓力較大，整體下調(diào)幅度不明顯?？梢钥闯鋈绻琴I房投資的時代一去不復(fù)返。高庫存壓力下的二三線城市整體房價不太可能出現(xiàn)立漲或立跌，房價整體變動幅度不大，這里不排除某些開發(fā)商會割肉房血。2016年將是去化年，各地政府也會陸續(xù)出臺補貼政策，買房限制將進(jìn)一步得到放松。