房價是如何構成的 與哪些因素有關

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• 149****5674

  2015年關于房地產(chǎn)人們的印象是：“還沒降價嗎？”，今年大家伙**直觀的體會就是，車子降價了，服裝降價了，手機降價了，羊肉降價了，就連蘋果和大白菜都降價了，房價怎么還這么貴？ 前兩天又流行一個詞，“負利率時代”這到底是個什么鬼？小編機智的百度了一下得知，在負利率時代這種情形下，如果只把錢存在銀行里，會發(fā)現(xiàn)財富不但沒有增加，反而隨著物價的上漲縮水了。仿佛間世界萬物都在降價，連利率都降價啦？可房價為啥還這么貴呢？ 據(jù)著名經(jīng)濟學家郎咸平估計，一套房子大約有12項稅，56項費。幾乎每個政府部門，都有一項收費，房子成了唐僧肉。政府性稅費占房價（非成本，因為稅費大部分是按照房價收取的，比如營業(yè)稅）的70%左右。 看過這個統(tǒng)計，似乎明白了什么。但是稅費的收取還并非是房價主要產(chǎn)生費用之一，那建造一套房子的成本又有哪些呢？ 成本的第一項是地價 地價就是土地出讓金。開發(fā)商一律在國土資源部門主持下，通過“招拍掛”，也就是招標、拍賣、掛牌方式取得土地使用開發(fā)權。拍賣的資金，也就是著名的“土地出讓金”，進入地方政府的財政專戶。 盡管法律是城市土地是國有的，但是，其實際的所有者，是地方政府。據(jù)說，地方政府靠賣地籌集資金，是受了香港地方政府的影響，土地出讓收入，是港府的主要收入部分。城市土地，具有稀缺性。伴隨城市化過程，農(nóng)村人口向城市流動，也是造成地價進而房價高的基礎性因素。 成本的第二項是建安費 這個包括七通一平、人工費、材料費、機械使用費、施工管理費、設備購置及安裝使用費、小區(qū)公共服務及建設費、小區(qū)公共設施建設費等。這部分成本，大體上是正常的。這部分成本大約占全部成本的。 不管房價的構成具體如何，看過再多的文章，老百姓還是會一致的認為，房價就是得降，而且得一降到底，不管究竟里面有著多么錯綜復雜的費用。而現(xiàn)實中，有的人為了個iphone手機做出種種不可思議的出賣靈魂事情，拿著上萬的名牌包包炫耀，卻從來沒有人在網(wǎng)上高呼iphone降價，名牌包包降價……中國人究竟是缺錢呢？還是不缺錢呢？

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:31

相關問題

• 問 什么是房地產(chǎn)價格 與哪些因素有關
  答

  雖然大家都知道房價的形成有很多方面，地段、配套等。當然市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)的價格還要受到市場機制的制約，供求關系及競爭規(guī)律。 在市場經(jīng)濟條件下，任何商品的價格都是由市場形成的。 所謂市場形成價格，就是由市場經(jīng)濟客觀存在的規(guī)律即價值規(guī)律、供求規(guī)律和競爭規(guī)律調(diào)節(jié)價格。其中，商品的價值是價格的基礎，價格則是價值的貨幣表現(xiàn)，而供求關系的變動和競爭的展開又影響價格圍繞價值上下波動，商品的市場價格正是由這三大規(guī)律交互作用所形成的。馬克思主義經(jīng)濟學的這一基本原理對房地產(chǎn)價格也是基本適用的。但同時，由于房地產(chǎn)的特點，房地產(chǎn)價格的形成又具有一定的特殊性。 房地產(chǎn)的內(nèi)在價值，仍然是房地產(chǎn)價格形成的基礎。具體到一個房地產(chǎn)企業(yè)在制定某一宗房地產(chǎn)商品的銷售價格時，首先考慮的是生產(chǎn)成本，同時獲取一定的利潤，因此，商品房的價值構成即生產(chǎn)成本加開發(fā)利潤就成為房地產(chǎn)價格形成的基礎。作為消費者，在購房時，不僅要滿足自己的使用需要，而且必然要考慮到“物有所值”，能帶來相應的物質(zhì)利益，房地產(chǎn)的內(nèi)在價值也成為購房決策的重要依據(jù)。 同時，供求規(guī)律和競爭規(guī)律也是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格的重要因素。 商品的價格受供求關系影響而上下波動，波動的軸心是商品價值，當市場價格高于價值時，市場供大于求，供求機制會抑制商品價格，使之下降；當市場價格低于價值時，市場供不應求，供求機制會提升商品價格，使其上升；當市場供給和需求趨向平衡時，則形成均衡價格。這就是商品市場的供求原理。房地產(chǎn)市場上也同樣存在著供求原理，商品房價格隨供求關系變化而上下波動，如本章第一節(jié)所述，所不同的是，由于房地產(chǎn)的個別性，房地產(chǎn)供給的彈性很小，因此，房地產(chǎn)的均衡價格主要是由需求曲線的位置和形狀決定的。近年來全國各大城市普遍出現(xiàn)商品房價格快速上漲的現(xiàn)象，究其原因主要是由于商品住房竣工面積小于銷售面積，出現(xiàn)供不應求的態(tài)勢所造成的。因此經(jīng)抑制房價漲幅過大的主要措施應是擴大商品住房的供給量，適度控制需求，通過調(diào)整供求關系來調(diào)節(jié)房價。 商品的市場價格還受到競爭規(guī)律的調(diào)節(jié)。一般情況下，供給方之間的激烈競爭會使商品價格下降，需求方之間的競爭會使價格上升，**終供給方與需求方之間的競爭，在供求平衡的情況下則會趨向均衡價格。但由于土地所有權和經(jīng)營權的壟斷以及房地產(chǎn)的區(qū)域性和個別性，使房地產(chǎn)市場的競爭不能充分展開，帶有某種壟斷性競爭的特點，這種不充分的競爭，常常使某個區(qū)域、某個時段的商品房價格不能隨供求關系的變化而得到及時調(diào)整，也使地區(qū)之間商品房價格造成較大的差異。 此外，預期原理對房地產(chǎn)價格形成也有特殊作用。 一宗房地產(chǎn)的價格，也取決于人們對該房地產(chǎn)在其耐用期內(nèi)效用、供求關系的預期，這就是房地產(chǎn)價格形成的預期原理。在日常生活中，我們可以看到這種現(xiàn)象，如當某一個城市的有關政府公布將在某地興建大型基礎設施或公共設施，譬如橋梁、地鐵、開放式綠地等，則其周圍的房地產(chǎn)價格便會悄然上升，這就是預期原理的作用。因為人們對這些大型設施周圍的房地產(chǎn)的預期效用看好，所以這些房地產(chǎn)的市場需求增加，從而引起價格上升。

• 問 房屋貸款的年限與哪些因素有關？
  答

  ①借款人的年齡。銀行在為借款人評估還款年限時，是以其年齡作為基礎的。年齡越小，其貸款年限越長，反之年齡越大，貸款年限則較短。通常情況下，“貸款人年齡+貸款年限不超過65年”，就是銀行能夠為其辦理的貸款期限。②所購房產(chǎn)的房齡。貸款者在購買房產(chǎn)時，所購房產(chǎn)的“年齡”將決定其能夠貸款多少年限。根據(jù)銀行規(guī)定，房齡較新的房產(chǎn)比較容易做貸款。像2000年以后建成的二手次新房，其各方面條件較好，所以銀行在貸款時無論是買房自住的交易類貸款，還是非交易類融資貸款，批貸審核快速都很快。90年代的房屋，銀行貸款時90㎡以上**高可貸7成，90㎡以下**高可貸8成，貸款年限10-20年不等。而70、80年代的二手房，借款人需注意的是這類房屋銀行在做貸款審批時十分謹慎、仔細，一般**高貸款年限可達10至15年，**高貸款額度可到7成。③借款人經(jīng)濟實力。一方面，對于貸款買房人而言，在制定貸款計劃時應將多方因素考慮進來。如工作收入、穩(wěn)定程度、儲蓄存款、投資收益以及家里的資助等等。經(jīng)濟實力較強的借款人可以考慮貸款年限較短，有一定還款壓力的貸款方案。像7成10年或15年、6成或者5成等。而經(jīng)濟實力稍差的借款人，需注意自身經(jīng)濟條件是否允許其承受較大的還款壓力，如果銀行信譽資質(zhì)等方面較好，這類人群有可能會獲得**高8成20年的貸款。

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• 問 長沙經(jīng)濟適用房價格如何計算 與哪些因素有關
  答

  計算長沙經(jīng)濟適用房價格方法如下： 購房總價款=戶控內(nèi)面積戶控內(nèi)指導價+超戶控標準25平方米內(nèi)面積戶控外指導價+契稅+配套設施費 1.一般城市居民及職工購房戶控面積65平方米，中級職稱(科級)75平方米，高級職稱(處級)85平方米。 2.經(jīng)濟適用住房分兩種價格核定，一種為戶控面積內(nèi)政府核定的戶控內(nèi)指導價，另一種為超過戶控面積25平方米內(nèi)政府核定的戶控外指導價。 3.超戶控標準25平方米以上部分按商品房價格購買。 4.超過經(jīng)濟適用住房建設標準以外增加的配套設施及契稅等費用另外收取。

• 問 臨沂房價走勢如何 與哪些影響因素有關
  答

  近日，由于房貸抵稅的消息傳出，猶如在房地產(chǎn)行業(yè)扔下了一顆重磅炸彈，讓平靜多時的樓市砸開了鍋，就連A股中的地產(chǎn)板塊都出現(xiàn)了罕見的大漲現(xiàn)象，萬科等更是連續(xù)漲停。房地產(chǎn)作為我國的支柱性產(chǎn)業(yè)，調(diào)控一直貫穿其發(fā)展歷程，市場火爆的時候需要調(diào)整，行業(yè)低迷的時候更是需要調(diào)整。而如今，面對數(shù)億平方米的庫存量，以及持續(xù)低迷、分化的市場表現(xiàn)，2015年出臺的相關調(diào)控手段數(shù)量也創(chuàng)新高。 手段一、降息降準 截止目前為止，2015年央行降準降息的次數(shù)多達5次。雖然不能說每一次降準降息都是因為房地產(chǎn)，但是每降一次都會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的影響。 2月4日，中國央行宣布下調(diào)金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。同時，央行宣布對小微企業(yè)貸款占比達到定向降準標準的城市商業(yè)銀行、非縣域農(nóng)村商業(yè)銀行額外降低人民幣存款準備金率0.5個百分點，對中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行額外降低人民幣存款準備金率4個百分點。 2月28日，中國央行自2015年3月1日起下調(diào)金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點至5.35%;一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.5%，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調(diào)整。 4月19日，中國人民銀行決定自2015年4月20日起下調(diào)各類存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點。對農(nóng)信社、村鎮(zhèn)銀行等農(nóng)村金融機構額外降低人民幣存款準備金率1個百分點。 5月10日，中國央行宣布自2015年5月11日起金融機構人民幣一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點至5.1%；一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.25%，同時，將金融機構存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.3倍調(diào)整為1.5倍。 6月28日：降息0.25個百分點定向降準0.5個百分點 6月27日，中國央行宣布降息0.25個百分點，同時定向降準0.5個百分點。 8月26日起，再次下調(diào)金融機構人民幣貸款和存款基準利率，以進一步降低企業(yè)融資成本。其中，金融機構一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點至4.6%;一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至1.75%；其他各檔次貸款及存款基準利率、個人住房公積金存貸款利率相應調(diào)整。同時，放開一年期以上（不含一年期）定期存款的利率浮動上限，活期存款以及一年期以下定期存款的利率浮動上限不變。 中國人民銀行決定，自2015年10月24日起，下調(diào)金融機構人民幣貸款和存款基準利率，以進一步降低社會融資成本。其中，金融機構一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點至4.35%；一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至1.5%；其他各檔次貸款及存款基準利率、人民銀行對金融機構貸款利率相應調(diào)整；個人住房公積金貸款利率保持不變。同時，對商業(yè)銀行和農(nóng)村合作金融機構等不再設置存款利率浮動上限，并抓緊完善利率的市場化形成和調(diào)控機制，加強央行對利率體系的調(diào)控和監(jiān)督指導，提高貨幣政策傳導效率。 手段二、啟動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記 3月1日，《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱條例）開始實施。 手段三、二套房**降至四成 3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，**低**款比例調(diào)整為不低于40%。 同時，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，**低**比例下調(diào)為20%；擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，**低**比例為30%。 手段四、營業(yè)稅“5”改“2” 3月30日，財政部、國家稅務總局發(fā)布通知，將個人轉讓住房營業(yè)稅免征年限由5年降低為2年，個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。該規(guī)定自2015年3月31日起實施。 手段五、公積金提取條件放寬 11月20日,住房城鄉(xiāng)建設部起草了《住房公積金管理條例(修訂送審稿)》,報請國務院審議,并向社會征求意見。 新政加大了公積金貸款的支持力度，其中規(guī)定，新規(guī)規(guī)定，職工購買首套自住住房申請貸款的，不再考慮近1年內(nèi)是否提取過住房公積金；計算貸款額度時，個人住房公積金賬戶余額不足7萬元均按照7萬元計算。 手段六、單獨二孩政策全面開放 黨的十八屆五中全會會議決定：堅持計劃生育的基本國策，完善人口發(fā)展戰(zhàn)略，全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策。積極開展應對人口老齡化行動。這是繼2013年十八屆三中全會決定啟動實施“單獨二孩”政策之后的又一次人口政策調(diào)整。 此次政策一出臺，使得不少人認為房地產(chǎn)將再享人口紅利，曾經(jīng)的改善型需求將成為剛需。 手段七、房貸抵稅傳言 相比來說，這則消息對于房地產(chǎn)市場的影響超過了前面一系列政策影響。雖然目前只是傳言，但是也有不少業(yè)內(nèi)人士表示出臺的可能性非常之高，而且對于當下節(jié)節(jié)攀升的庫存壓力也有很好是釋放作用。

• 問 市屬公積金如何確定貸款額度（與哪些因素有關）？
  答

  你的交存金額和交存比例,你單位的性質(zhì)和開出的收入證明金額

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