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未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)如何分析 會(huì)不會(huì)持續(xù)上漲呢

138****6667 | 2016-06-07 11:26:25

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  • 145****2384

    未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)能預(yù)測(cè)？一漲到底是不是一定的？其實(shí)這其中存在誤區(qū)。首先，房?jī)r(jià)的變化近年來(lái)就出現(xiàn)上下波動(dòng)的情況，未來(lái)到底如何會(huì)變化，并不是能夠簡(jiǎn)單估算出來(lái)的。這其中存在著幾大誤區(qū)。   房?jī)r(jià)走勢(shì)誤區(qū)之一：房?jī)r(jià)十年大漲早已買房的人大賺     這是典型的投資心態(tài)。社會(huì)上有一套房的家庭占了大多數(shù)，一般家庭不大可能在房?jī)r(jià)漲幅巨大后拋售后獲利，因中國(guó)人“安居樂(lè)業(yè)”的觀念根深蒂固，為賺錢而賣出房子再租房的做法是要有先進(jìn)的投資觀念的。所以不管自己的房子漲了多少，只要不賣，就不能實(shí)現(xiàn)這種收益。也就是所說(shuō)的紙上富貴。所以，房?jī)r(jià)雖然漲了不少，可是對(duì)于大多只有一套房的家庭來(lái)講，沒(méi)有什么意義。     房?jī)r(jià)走勢(shì)誤區(qū)之二：知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)房?jī)r(jià)還要漲 經(jīng)濟(jì)學(xué)家在某些領(lǐng)域有智慧，不等于在所有經(jīng)濟(jì)問(wèn)題上在行。且越有名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，恐怕越無(wú)時(shí)間搞學(xué)問(wèn)。 對(duì)于那些如十年內(nèi)房?jī)r(jià)要漲三倍，房?jī)r(jià)還要漲20年的言論要仔細(xì)分析，不能輕信。朝鮮戰(zhàn)爭(zhēng)前蘭德公司要賣給美國(guó)政府7個(gè)字：中國(guó)會(huì)出兵朝鮮，雖然只有7個(gè)字，可是附有好幾百頁(yè)的材料來(lái)詳細(xì)說(shuō)明。美國(guó)政府舍不得那點(diǎn)小錢，沒(méi)有買，結(jié)果遭迎頭痛擊。這些言論有沒(méi)無(wú)詳實(shí)的材料作為根據(jù)?恐怕沒(méi)有。        房?jī)r(jià)走勢(shì)誤區(qū)之三：政府嚴(yán)控土地則房?jī)r(jià)上漲 根據(jù)北京市國(guó)土局上周公布的土地供地計(jì)劃，與去年相比，住宅用地總量計(jì)劃減少450公頃，其中保障性安居工程減少了200公頃，商品住宅用地計(jì)劃減少了250公頃。這表面上來(lái)看，土地供給計(jì)劃下降，房?jī)r(jià)會(huì)上漲，實(shí)則不然，因?yàn)橥恋毓?yīng)減小抑制的是新房市場(chǎng)繼續(xù)提高活躍度，間接促進(jìn)北京二手房市場(chǎng)發(fā)展，所以土地供應(yīng)減少會(huì)抑制新房?jī)r(jià)格，上漲的僅是北京二手房?jī)r(jià)格。     房?jī)r(jià)走勢(shì)誤區(qū)之四：買房后就一勞永逸 根據(jù)中國(guó)法律，業(yè)主對(duì)房屋建筑擁有所有權(quán)，但是對(duì)于住房的土地，并無(wú)所有權(quán)，**多只有70年的使用權(quán)，而且從開發(fā)商拿到土地之日起算，如房子蓋了3年，業(yè)主就只有67年的土地使用權(quán)了，如果又空置了2年，就只有65年了。至于是重新向國(guó)家繳納土地使用權(quán)費(fèi)還是以后就可以免費(fèi)使用，或是由國(guó)家收回使用權(quán)，這在法律上仍是空白。所以買房人在買房時(shí)，不光要看房屋的地段、交通等，還要看土地所有權(quán)期限。     房?jī)r(jià)走勢(shì)誤區(qū)之五：土地是不可再生資源 價(jià)格就應(yīng)上漲 其實(shí)，不光是土地，石油、煤、鐵礦、鈾礦等都是不可再生資源?？墒沁@些東西是不是就是一直上漲，從不下跌呢?周國(guó)際油價(jià)暴漲暴跌，難道是因?yàn)樗鼈兂闪丝稍偕Y源?      房?jī)r(jià)走勢(shì)誤區(qū)之六：建材成本上漲所以房?jī)r(jià)還要上漲 據(jù)測(cè)算，建筑材料成本僅占房?jī)r(jià)的20%，鋼材不是房屋的唯一建筑材料，這樣鋼材占房?jī)r(jià)的比例就更低了。磚混結(jié)構(gòu)的房屋用鋼量每平方用鋼僅為10至30公斤。所以鋼材漲價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)上漲影響甚微。同時(shí)，鋼材價(jià)格持續(xù)上漲好幾年了，這也使得企業(yè)盲目大量投資，僅今年已經(jīng)建成的鋼鐵項(xiàng)目的產(chǎn)能就將高達(dá)4.1億噸，而2004年中國(guó)生鐵產(chǎn)量?jī)H2.5億噸，中期來(lái)看，鋼材價(jià)格會(huì)不漲反跌。**近市場(chǎng)上的鋼價(jià)就下跌了近千元一噸。鋼價(jià)漲不是房?jī)r(jià)走勢(shì)漲的理由。     房?jī)r(jià)走勢(shì)誤區(qū)之七：經(jīng)濟(jì)發(fā)展收入提高房?jī)r(jià)也應(yīng)漲 中國(guó)這兩年收入提高較快，但是假如一個(gè)人年收入3萬(wàn)，一套房?jī)r(jià)90萬(wàn)，相當(dāng)于30年收入?？墒欠孔硬幌笠话愕南M(fèi)品，是要用一二十年的積蓄來(lái)購(gòu)買的。假如一個(gè)人年收入3萬(wàn)，一套房?jī)r(jià)60萬(wàn)，相當(dāng)于20年收入。如收入與房?jī)r(jià)年均上漲15%，20年后不吃不喝，也僅307.35萬(wàn)的積蓄，可是房?jī)r(jià)已漲到854萬(wàn)了。所以房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)大大低于收入增長(zhǎng)。     總之，房?jī)r(jià)走勢(shì)是否上漲或下跌，影響因素頗多，不能說(shuō)某個(gè)因素有利房?jī)r(jià)上漲房?jī)r(jià)就一定上漲;況且，上述七大誤區(qū)本身就難以站住腳。

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  • 答

    我們知道內(nèi)蒙古的GDP已經(jīng)連續(xù)10年全國(guó)增速第一，受資源稅的利好，未來(lái)十年GDP增速也會(huì)走在全國(guó)前列。內(nèi)蒙古GDP已經(jīng)進(jìn)入萬(wàn)億俱樂(lè)部了，人均GDP也趕上了廣州，所以，內(nèi)蒙古算是一個(gè)富裕地區(qū)了。但GDP的高速增長(zhǎng)并沒(méi)有帶來(lái)居民收入的高速增長(zhǎng)，當(dāng)?shù)鼐用癫](méi)有共享到經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的成果。內(nèi)蒙古各盟市房?jī)r(jià)走勢(shì)也不是很明朗，今天我們就來(lái)預(yù)測(cè)一下未來(lái)五年的房?jī)r(jià)變動(dòng)。 現(xiàn)在，國(guó)家提出居民收入要與GDP增速同步，未來(lái)內(nèi)蒙古的GDP增速若按17%算，居民收入每年的增長(zhǎng)也應(yīng)達(dá)到17%，如果按照此來(lái)算，內(nèi)蒙古人民的未來(lái)收入是相當(dāng)可觀的，五年之后應(yīng)該在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上翻兩番?，F(xiàn)在，就看領(lǐng)導(dǎo)的魄力和執(zhí)行力了。不過(guò)保守的估計(jì)翻一翻是沒(méi)問(wèn)題的。所以，未來(lái)內(nèi)蒙古居民對(duì)房產(chǎn)的購(gòu)買力還是不錯(cuò)的。 從城建設(shè)角度看，內(nèi)蒙古的城建已遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，胡春華對(duì)內(nèi)蒙古的城建相當(dāng)不滿意，分別在呼和浩特和鄂爾多斯開過(guò)城建現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，所以，未來(lái)五年，各盟市會(huì)加大城市的建設(shè)力度，加快舊城拆遷，經(jīng)營(yíng)城市，提高城市品位，各盟市的城市會(huì)變得很漂亮，但是漂亮的嚴(yán)重后果就是房?jī)r(jià)飆升。 先來(lái)來(lái)預(yù)測(cè)一下，內(nèi)蒙古金三角呼包鄂樓市。 呼和浩特，內(nèi)蒙古首府，內(nèi)蒙古未來(lái)的財(cái)政收入急速增長(zhǎng)，作為首府城市必將受益，此外，胡春華對(duì)呼和浩特的城市建設(shè)相當(dāng)不滿意，2010年呼和浩特就投入巨資改擴(kuò)建道路，未來(lái)幾年，呼和浩特將加大拆遷舊房改造力度，拆遷只會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的急速上漲，未來(lái)，呼和浩特城市將會(huì)更加美麗，再加上政治、教育、醫(yī)療的壟斷優(yōu)勢(shì)會(huì)吸引各盟市富人涌向呼和浩特，以上得出呼和浩特未來(lái)幾年，房地產(chǎn)價(jià)格上漲非常之快，保守估計(jì)未來(lái)5年會(huì)翻番。2010年呼市房?jī)r(jià)上漲很快，這得益于道路的改擴(kuò)建，現(xiàn)在均價(jià)6000元，2011年底房?jī)r(jià)破8000,2012年內(nèi)破萬(wàn)，此后每年增加2000左右，在2015年底接近15000元每平方米。 鄂爾多斯，內(nèi)蒙古經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車頭，資源稅改革將會(huì)使鄂爾多斯財(cái)政收入在內(nèi)蒙古一騎絕塵，再加上當(dāng)?shù)厝丝谏?，所以從人均GDP看，鄂爾多斯絕對(duì)是富裕發(fā)達(dá)地區(qū)。此外鄂爾多斯民間資金充裕，當(dāng)?shù)馗蝗溯^多，且當(dāng)?shù)孛耖g放高利貸風(fēng)行，當(dāng)?shù)鼐用衿毡榭釔?ài)投資，民間資金活躍程度如同溫州，所以其房?jī)r(jià)升降應(yīng)參照溫州。當(dāng)?shù)鼐用裢顿Y方向就兩項(xiàng)，放高利貸和買房，預(yù)計(jì)未來(lái)五年這種投資趨向不會(huì)變。鄂爾多斯人炒股的少，據(jù)專家說(shuō)炒股高手一年的收益是12%，而鄂爾多斯放高利貸的年收益率**低達(dá)25%。投資黃金、古董、農(nóng)產(chǎn)品、期貨的更是少之又少，一是當(dāng)?shù)鼐用窬哂羞@方面知識(shí)的人少，此外當(dāng)?shù)剡@方面的信息渠道也少。所以，投資渠道的狹窄決定了當(dāng)?shù)鼐用裰粫?huì)投資房產(chǎn)和高利貸。這兩項(xiàng)投資結(jié)合只會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)越來(lái)越高。抑制當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲唯一因素是人口較少。2010年當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)7000元，預(yù)計(jì)2011年底房?jī)r(jià)破萬(wàn),2012年內(nèi)一萬(wàn)二，此后每年增加2000左右，在2015年底接近17000元每平方米。 包頭，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不如鄂爾多斯，政治優(yōu)勢(shì)不如呼和浩特，包頭就像中國(guó)的天津一樣尷尬。唯一的亮點(diǎn)是稀土，但當(dāng)?shù)叵⊥灵_發(fā)的亂象和環(huán)境污染較嚴(yán)重。當(dāng)?shù)鼐用裢顿Y房地產(chǎn)意愿小，再加上城市建設(shè)框架拉的較大，房?jī)r(jià)向上動(dòng)力不足，利好是受呼和浩特和鄂爾多斯房?jī)r(jià)上漲的帶動(dòng)，價(jià)格會(huì)隨著緩慢上漲，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年房?jī)r(jià)溫和上漲。五年之內(nèi)房?jī)r(jià)由5000元上漲到一萬(wàn)。 錫盟，礦產(chǎn)資源豐富，發(fā)展?jié)摿薮?，一度被稱為第二個(gè)鄂爾多斯。錫盟也確確實(shí)實(shí)向鄂爾多斯學(xué)習(xí)，奉鄂爾多斯為老大，但是，**近幾年的發(fā)展，我怎么越來(lái)越看不到鄂爾多斯的影子，發(fā)展速度仍然緩慢，經(jīng)濟(jì)和居民收入仍然處在內(nèi)蒙古的中下游，這是一個(gè)值得當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)深思的問(wèn)題，長(zhǎng)遠(yuǎn)看，錫盟仍然前途無(wú)量。 錫林浩特是一個(gè)美麗的城市，當(dāng)?shù)孛耧L(fēng)淳樸，道路寬闊，城市整潔，人口較少，適宜人居。當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)較低，現(xiàn)在3000元左右，預(yù)計(jì)未來(lái)五年房?jī)r(jià)會(huì)翻番達(dá)到6000-7000元，但錫盟不適宜住房投資，當(dāng)?shù)厝丝谳^少，下家不好找，變現(xiàn)能力差。但是投資商業(yè)還是可以的。 赤峰作為一個(gè)農(nóng)業(yè)大市，近幾年的發(fā)展還是令人刮目相看的，赤峰的優(yōu)勢(shì)是地理位置，距離北京、承德、大連近，離資源大盟錫盟也較近，若再開通高鐵，交通優(yōu)勢(shì)將更加明顯。赤峰將來(lái)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)是旅游和物流，與承德、錫盟可組成一條草原旅游專線，物流近兩年赤峰也投資較大，將來(lái)發(fā)展前景非常廣闊。但無(wú)工不富的魔咒將長(zhǎng)期制約著赤峰的發(fā)展，龐大的人口基數(shù)也將制約著赤峰社會(huì)事業(yè)發(fā)展，居民的收入和社會(huì)保障增長(zhǎng)較其他地區(qū)略慢。赤峰城市比較干凈整潔，新區(qū)建設(shè)的很漂亮，比較適宜人居。近兩年赤峰城建攤子鋪的比較大，橋北也在大興土木，這在一定程度上會(huì)抑制房?jī)r(jià)上升，但只是暫時(shí)的。赤峰人對(duì)下一代的關(guān)心尤為重視，這從赤峰的教育可以看出，高考成績(jī)遠(yuǎn)高于其他地區(qū)，赤峰人現(xiàn)在除了加強(qiáng)下一代的培養(yǎng)之外，也開始關(guān)心下一代的居住問(wèn)題，近來(lái)，赤峰居民開始在赤峰給下一代買房的越來(lái)越多，尤其是家有男丁的，如果買房和教育一樣形成氛圍，對(duì)赤峰的房?jī)r(jià)上漲推動(dòng)還是挺大。赤峰雖然居民收入較低，但是赤峰人口較多，達(dá)400多萬(wàn)，所以，剛需很強(qiáng)，這也是赤峰房?jī)r(jià)居高不下的**重要原因。赤峰2010年的房?jī)r(jià)在5500元左右，增長(zhǎng)速度還是比較快的。未來(lái)五年，基于赤峰人口基數(shù)大，城市化率低（包頭人口也較多，但城市化率高），剛需強(qiáng)勁的特點(diǎn)，房?jī)r(jià)上漲還是比較快的，2015年房?jī)r(jià)會(huì)破萬(wàn)。 通遼，離東三省較近，通遼人也一直認(rèn)為他們應(yīng)該是東三省人，通遼人在東三省的比在呼和浩特的多。通遼的富人一般愿在東三省置業(yè)發(fā)展。通遼近年來(lái)發(fā)展也較快，總體來(lái)說(shuō)，它只能是內(nèi)蒙古發(fā)展的一個(gè)縮影，與周邊盟市相比不突出。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，通遼的發(fā)展還要依靠東北振興。通遼的房?jī)r(jià)不高，屬于價(jià)值洼地，尤其是優(yōu)質(zhì)的地段好的二手房很有投資價(jià)值。未來(lái)五年，通遼的房?jī)r(jià)漲幅還是可觀的，會(huì)在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上翻番。 烏海，一個(gè)資源枯竭的城市、一個(gè)不適宜人居的城市。烏海的煤炭資源已經(jīng)消耗殆盡了，發(fā)展后勁不足，走轉(zhuǎn)型升級(jí)的路又何其容易呢，當(dāng)然烏海的葡萄產(chǎn)業(yè)近兩年還是發(fā)展不錯(cuò)的，但中國(guó)的轉(zhuǎn)型升級(jí)的路只能是路漫漫其修遠(yuǎn)兮。烏海污染之嚴(yán)重在內(nèi)蒙古首屈一指，整個(gè)烏海上空被一層濃煙籠罩著，只有在刮風(fēng)后的第二天才能見到晴朗的天空，空氣中彌漫著臭臭的煉焦炭氣味。如果不是環(huán)境污染，烏海其是是一個(gè)適宜人居的城市，當(dāng)?shù)毓べY福利待遇高，而物價(jià)很低。烏?，F(xiàn)在的房?jī)r(jià)在4000元-5000元，房?jī)r(jià)居高的原因我想一是當(dāng)?shù)氐牟疬w、當(dāng)?shù)氐墓べY高，二是受周邊地區(qū)棋盤井和蒙西兩鎮(zhèn)人口的流入支撐的。但未來(lái)，烏海房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力不足，一是當(dāng)?shù)毓べY上漲壓力較大，二是周邊兩鎮(zhèn)人口流入烏海的越來(lái)越少，他們逐漸流向了東勝和銀川，三是烏海的城市化已經(jīng)很高了。未來(lái)五年，烏海是我唯一不看好的城市，房?jī)r(jià)上漲就是2000-3000元左右吧。 烏蘭察布市，屬于老、少、邊、窮四位一體的欠發(fā)達(dá)地區(qū)，這個(gè)基本市情短期內(nèi)難以改變。優(yōu)勢(shì)是區(qū)位優(yōu)越、交通便利、能源充足;制約因素是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱、資源稟賦較差。利好是現(xiàn)在去了王書記，此人頗有膽識(shí)，是干事業(yè)的人，在他的帶領(lǐng)下，烏蘭察布市發(fā)展速度會(huì)有很大提升的。集寧嚴(yán)格意義上就是一個(gè)小縣城，而且是一個(gè)臟亂差的小縣城，政府近兩年也在加大拆遷改造力度，尤其是王去了改造速度會(huì)更快，同時(shí)，新城區(qū)也在如火如荼的建設(shè)之中，五年之后集寧會(huì)建設(shè)成為一個(gè)具有一定規(guī)模的中心城市、宜居城市，但是不是宜業(yè)城市有待考證。集寧的房?jī)r(jià)現(xiàn)在不高，大約2500-3000元，房?jī)r(jià)低的原因，一是當(dāng)?shù)鼐用袷杖肫毡槠停菫趺扇似毡樾哪恐械拿耸惺赘鞘惺呛艉秃铺囟皇羌瘜?，有條件的一般都去呼和浩特置業(yè)，三是烏蒙人是內(nèi)蒙古的吉普賽人，散落于各個(gè)盟市，以呼包鄂居多，去集寧發(fā)展的少，外來(lái)人口少，對(duì)房?jī)r(jià)推動(dòng)作用可忽略。未來(lái)五年，受財(cái)政收入過(guò)低，保障房建設(shè)和棚戶區(qū)改造資金短缺所累，提升烏蘭察布市城市品位只能是經(jīng)營(yíng)城市，房?jī)r(jià)會(huì)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上翻番，達(dá)到5000-6000元。 呼倫貝爾市，內(nèi)蒙古**美的草原生態(tài)旅游城市，也是內(nèi)蒙古旅游資源**豐富的城市。旅游資源將是其優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，隨著基礎(chǔ)建設(shè)的日益完善，機(jī)場(chǎng)的增加，旅游優(yōu)勢(shì)將更加凸顯。此外，口岸城市、與東三省比鄰的地理優(yōu)勢(shì)、豐富的地下資源，也會(huì)推動(dòng)呼倫貝爾市的快速發(fā)展，十二五，東部盟市我看好呼倫貝爾市。呼倫貝爾市的十二五規(guī)劃目標(biāo)提的也比較高，可見當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)對(duì)今后五年發(fā)展的信心很足。海拉爾市的房?jī)r(jià)在3000-3500元，房?jī)r(jià)與東部大部分盟市相當(dāng)。房?jī)r(jià)較低的原因一是當(dāng)?shù)鼐用袷杖胼^低，二是海拉爾處于邊疆地帶，加上當(dāng)?shù)囟靽?yán)寒天氣，阻礙了外來(lái)人口的流入。但是現(xiàn)在，受旅游城市的品牌影響，呼倫貝爾市開發(fā)的高端樓盤較多，從而會(huì)整體提高呼倫貝爾市的房?jī)r(jià)。未來(lái)五年房?jī)r(jià)也會(huì)翻番，達(dá)到6000元以上。 巴彥淖爾，蒙古語(yǔ)意思是“富饒的湖泊”。位于舉世聞名的河套平原上，是黃河水養(yǎng)育了河套人，一首《夸河套》唱出了巴彥淖爾市的魚米之鄉(xiāng)本色，現(xiàn)在的巴彥淖爾市是以農(nóng)業(yè)和輕工業(yè)為主的城市，但是河套人已不滿足以農(nóng)為主的發(fā)展方式，積極向重工業(yè)靠攏，那么巴彥淖爾市發(fā)展重工業(yè)的優(yōu)勢(shì)是什么，還是水，自治區(qū)打造沿黃沿線經(jīng)濟(jì)帶為它帶來(lái)了很好的機(jī)遇，以水為媒，巴彥淖爾市會(huì)承接一些煤化工項(xiàng)目，十二五巴彥淖爾市會(huì)像十一五一樣呈現(xiàn)快速發(fā)展的，但是經(jīng)濟(jì)水平在自治區(qū)仍然會(huì)處在中下游水平。巴彥淖爾要建設(shè)百萬(wàn)人口宜居宜業(yè)新城市，發(fā)展藍(lán)圖比較宏偉，能否實(shí)現(xiàn)有待考證，尤其是宜業(yè)。巴彥淖爾現(xiàn)在房?jī)r(jià)在3500元左右，價(jià)格適中，如果是剛需那你就毫不猶豫的買吧，這樣的地區(qū)，買就應(yīng)該買地段好的高檔小區(qū)，差價(jià)就是幾百元，但是以后居住感覺(jué)完全是兩樣的。未來(lái)五年受城區(qū)框架拉的較大的因素，房?jī)r(jià)上漲較緩慢，每年增長(zhǎng)個(gè)幾百元，五年之后有望能達(dá)到6000元以上。 阿拉善盟，是內(nèi)蒙古自治區(qū)面積**大、人口**少的盟市，總面積27萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?2萬(wàn)多人。地大物博，地廣人稀是其**好寫照。阿拉善盟給人的印象一直是個(gè)貧窮落后的地區(qū)，然而，事實(shí)并非如此，阿拉善盟礦產(chǎn)資源、旅游資源豐富，農(nóng)牧業(yè)資源也具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，所以，其發(fā)展極具前景，十一五發(fā)展速度快能和鄂爾多斯相媲美了，現(xiàn)在看上去落后，主要是其底子薄的原因。十二五發(fā)展速度會(huì)呈現(xiàn)年均20%以上的增長(zhǎng)的，速度很可能位居自治區(qū)首位。而其人口僅有20多萬(wàn)人，所以，十二五后阿盟會(huì)讓其他盟市大吃一驚的。阿盟現(xiàn)在**大問(wèn)題是生態(tài)環(huán)境，需要政府下大力氣改善，人口轉(zhuǎn)移力度要加大，不適宜人居住、生存的地區(qū)，就要整體搬遷，這需要領(lǐng)導(dǎo)的魄力。巴彥浩特就是個(gè)小城鎮(zhèn)，但是正因?yàn)槠涑墙v史欠賬較多，改造升級(jí)更容易，今年舉辦的全區(qū)文明現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，阿盟加大了投入，未來(lái)五年，在雄厚的財(cái)政支持下，巴彥浩特會(huì)是個(gè)美麗的適宜人居的民族旅游城市。阿盟現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率達(dá)75.7%，十二五末會(huì)達(dá)到84%，由于人口稀少，再加上城鎮(zhèn)化率高，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲緩慢，自住要買，投資不推薦。

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    關(guān)于武漢**新房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)，探討武漢樓市再迎拐點(diǎn)？一方面、中央政府三令五申樓市調(diào)控不動(dòng)搖：另一方面，地方政府以保剛需的名義救市微調(diào)動(dòng)作不斷。一方面、武漢大多開發(fā)商競(jìng)相打折、降價(jià)力度不斷加大，另一方面部分開發(fā)商卻挾剛需以漲房?jī)r(jià)、以至成交直線下滑。武漢**新房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)究竟是漲是跌，武漢**新房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)究竟會(huì)是如何的走勢(shì)，正是本文要探討的內(nèi)容。  近段時(shí)間，樓市“寒流”和“暖流”交匯涌動(dòng)，武漢房?jī)r(jià)半年來(lái)也首次出現(xiàn)上漲，政府“刺激”措施不斷。政策的博弈和房?jī)r(jià)變化走向“微妙期”，武漢樓市是否會(huì)再次迎“拐點(diǎn)”?紅五月是否能能夠?qū)崿F(xiàn)? 據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年4月武漢新建商品住宅成交均價(jià)為6307.21元，同比上升1.04%。這是7個(gè)月以來(lái)，武漢房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)同比上漲。而據(jù)億房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，武漢各片區(qū)卻漲跌互現(xiàn)。其中中心區(qū)除古田、二七后湖有所上掌握大部分處于下跌階段。而次中心和遠(yuǎn)城區(qū)的金銀湖、盤龍城、江夏等片區(qū)部分價(jià)格相對(duì)較低的樓盤，其價(jià)格方面重新出現(xiàn)的上漲勢(shì)頭。 從熱銷區(qū)域開看，仍集中在南華、金銀湖、光谷等片區(qū)，其中以南湖為主的洪山區(qū)自三四月以來(lái)不論是日、周、月成交一直居于首位。而在價(jià)格上漢陽(yáng)區(qū)房?jī)r(jià)自去年底廣電都薈首開中心區(qū)大幅降價(jià)外，區(qū)域整體依舊處于大幅降價(jià)的區(qū)間內(nèi)，如月初熱銷的漢陽(yáng)人信匯項(xiàng)目在取得熱銷佳績(jī)的情況夏再次降價(jià)千元，繼續(xù)拉低區(qū)域房?jī)r(jià)。 而與部分樓盤房?jī)r(jià)重新上漲相對(duì)的是近期開盤銷售去化率的逐漸降低，五一前后不少樓盤銷售去化率已經(jīng)不足30%，如沌口片中冶楓樹灣為新盤開盤當(dāng)天去化率不足2成。5月6日，漢陽(yáng)龍陽(yáng)大道壹加壹空間開盤，推出30-65㎡LOFT小戶共493套，戶型精巧實(shí)用，均價(jià)8300-9000元/㎡，當(dāng)天去化為30%。 也有另一部分樓盤繼續(xù)加大打折力度、如本期大華南湖公園世家三期，98平戶型優(yōu)惠達(dá)10萬(wàn)、而位于江岸區(qū)的聚誠(chéng)竹苑項(xiàng)目則推出91折的優(yōu)惠。 目前武漢樓市呈現(xiàn)漲跌互現(xiàn)的“亂戰(zhàn)”局面。一方面部分次中心及遠(yuǎn)城區(qū)樓盤，在地鐵3號(hào)線、4號(hào)線等陸續(xù)開工的利好刺激加上房?jī)r(jià)相對(duì)較低的因素，以及一部分在三四月份銷售很好的樓盤在回籠部分資金、緩解壓力后趁機(jī)漲價(jià)。另一方面則是中心區(qū)及部分性價(jià)比較低樓盤則繼續(xù)加大打折力度，刺激剛需。從目前市場(chǎng)態(tài)勢(shì)看，讓利換量，有打折有銷量，無(wú)打折無(wú)銷量的基本態(tài)勢(shì)并沒(méi)有改變。這從價(jià)格調(diào)整前后項(xiàng)目售樓部的人氣和成交變化上就已經(jīng)與較明顯的體現(xiàn)。 綜合全國(guó)情況來(lái)看，深圳、廣州、南京、武漢、合肥、惠州等地開發(fā)商一成**也再次重出江湖。 據(jù)報(bào)道，在武漢，位于黃陂漢口巨龍大道和漢施公路交會(huì)處翰林雅居項(xiàng)目推行“一成**實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)想活動(dòng)”。據(jù)稱購(gòu)房者只需要繳納一成**，剩余兩成**款由公司墊付，墊付購(gòu)房款在交房前一個(gè)月內(nèi)繳清即可。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月武漢共銷售商品住房10245套。盡管與3月相比減少8.11%，但在去年2月國(guó)家出臺(tái)史上**嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，這一成績(jī)?nèi)允执蜓郏喝ツ?月至今年2月，武漢樓市月度銷量一直保持在萬(wàn)套以下，而今年的3、4月，樓市銷量接連破萬(wàn)?！耙詢r(jià)換量”是樓市銷量走高的主要原因。 博弈近中場(chǎng)博弈近中場(chǎng)博弈近中場(chǎng)博弈近中場(chǎng) ““““控控控控””””與與與與““““救救救救””””的糾結(jié)的糾結(jié)的糾結(jié)的糾結(jié) 據(jù)媒體報(bào)道：近日，揚(yáng)州市財(cái)政局、市房管局聯(lián)合發(fā)布通知，今年7月1日起的一年內(nèi)，該市個(gè)人購(gòu)買成品住房將獲得房屋合同價(jià)款4‰—6‰的政府獎(jiǎng)勵(lì)。以對(duì)一套100平方米、總價(jià)為80萬(wàn)的成品住房為例，購(gòu)房者將拿到4000元的獎(jiǎng)勵(lì)。盡管有業(yè)內(nèi)人士表示對(duì)購(gòu)買成品住宅的購(gòu)房人進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)相對(duì)于是一種購(gòu)房補(bǔ)貼，或是成品住宅的一種促銷方式。但大部分網(wǎng)友仍認(rèn)為是地方政府的一種救市措施。 而在此之前，各地陸續(xù)出臺(tái)的樓市微調(diào)政策均“鉚上”公積金，繼武漢等地之后，上周末沈陽(yáng)、廣州也陸續(xù)出臺(tái)或重申了公積金貸款購(gòu)買首套房的優(yōu)惠政策，定向“刺激剛需”入市意圖明顯。另一方面則是深圳;上海等地推出的首套房貸85折優(yōu)惠利率。 兩會(huì)以來(lái)、國(guó)務(wù)院等中央各部委一再三令五申，樓市調(diào)控不動(dòng)搖，人民日?qǐng)?bào)等主流媒體也一再?gòu)?qiáng)調(diào)防調(diào)控反復(fù)、限購(gòu)等政策不會(huì)松動(dòng)，表明中央政府對(duì)調(diào)控的態(tài)度是多么堅(jiān)決和明確。但房?jī)r(jià)的漲跌與政府的利益攸關(guān)。各地方政府在財(cái)政壓力下卻依然微調(diào)救市政策不斷。**近一年多，國(guó)家出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策越來(lái)越嚴(yán)格，但房?jī)r(jià)依然沒(méi)有出現(xiàn)大幅下跌。在2012快走到年中的時(shí)候中央和地方政府的政策博弈也將深化到一個(gè)新的高度。 今年中央與地方的政策主要出現(xiàn)二輪博弈，一輪是二月份兩會(huì)前以上海、中山、蕪湖等第對(duì)限購(gòu)限價(jià)等硬性政策的調(diào)整，因?yàn)橹苯优c中央調(diào)控政策相左，因而被很快遏制住了。而第二輪博弈則出現(xiàn)在4月中旬以后，在國(guó)務(wù)院等部委重申調(diào)控不放松的情況下，北京、武漢等地對(duì)房貸利率和公積金等進(jìn)行調(diào)整。 與第一輪微調(diào)和博弈不同的是，第二輪微調(diào)和博弈各地方政府沒(méi)有選擇與中央政府直接“硬”性對(duì)抗，而是選擇了以保剛需為由進(jìn)行優(yōu)惠利率、公積金等“軟”對(duì)抗，因?yàn)楣e金本身就是具有保障性質(zhì)的住房基金，因此與調(diào)整限購(gòu)等政策相比更加“溫和”也不容易引起中央的過(guò)度反應(yīng)。 在中央與地方“控”與“救”的糾結(jié)中，上半年快要結(jié)束，樓市調(diào)控也再一次走到了十字路口，無(wú)論是近“緊”還是“松”，中央和地方政府都面臨兩大問(wèn)題。其一，“抑投資”與“保剛需”如何并舉?其二，“保增長(zhǎng)”與“調(diào)樓市”如何兼顧? 住建部專家秦虹表示，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控仍將堅(jiān)持控制投資性需求，控制房?jī)r(jià)上漲不動(dòng)搖，同時(shí)加大保障性住房供給，滿足市場(chǎng)剛性需求。 有觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然現(xiàn)在地方政府的“微調(diào)”不斷出現(xiàn)，但是也僅僅是微調(diào)而已，還不敢直接抵制國(guó)家的大政策，所以現(xiàn)在樓市大環(huán)境還是偏緊，之所以有這么多緩沖政策出臺(tái)，就是為了保證樓市擁有一定的成交量?，F(xiàn)在的購(gòu)房者也已經(jīng)冷靜了許多，都會(huì)先觀望一陣，遇到降價(jià)幅度可觀、或者品質(zhì)優(yōu)秀的樓盤后才會(huì)擇機(jī)出手。 讓利換量見底讓利換量見底讓利換量見底讓利換量見底 武漢樓市或再迎拐點(diǎn)武漢樓市或再迎拐點(diǎn)武漢樓市或再迎拐點(diǎn)武漢樓市或再迎拐點(diǎn)? 成交過(guò)萬(wàn)、部分樓盤房?jī)r(jià)上漲、加上政府微調(diào)救市政策不斷，是否意味著在房?jī)r(jià)連續(xù)走跌半年后，武漢樓市再次迎來(lái)拐點(diǎn)呢? 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在近期的樓市成交量中，深圳、上海、武漢成交同比下跌，5月第一周武漢成交環(huán)比下跌。但日均成交仍在300套以上。似乎在金三銀四后紅五月仍是不難實(shí)現(xiàn)。但在“火爆”成交背后依然是讓利換量。有網(wǎng)友認(rèn)為，今年以來(lái)，樓市所有的成交幾乎都與降價(jià)有關(guān)，保持高價(jià)很難吸引購(gòu)房者，逆勢(shì)漲價(jià)則無(wú)異于自取滅亡。 而事實(shí)上，雖然整體上4月武漢房?jī)r(jià)有所上漲，部分樓盤價(jià)格反彈。但與之對(duì)應(yīng)的是售樓部人氣和成交的急劇下滑。因此開發(fā)商漲價(jià)或者取消優(yōu)惠都將不可避免的導(dǎo)致銷售的下降。因此也使得紅五月充滿變數(shù)，但總體上武漢再次出現(xiàn)拐點(diǎn)的可能不大，而會(huì)繼續(xù)下拐。 首先是，庫(kù)存和樓市供應(yīng)的繼續(xù)加大。雖然三四月連續(xù)兩個(gè)月武漢樓市銷量過(guò)萬(wàn)套，但相對(duì)約12.5萬(wàn)套庫(kù)存來(lái)說(shuō)，開發(fā)商銷售壓力仍然巨大，而5月后將進(jìn)入傳統(tǒng)淡季。據(jù)統(tǒng)計(jì)、5月約有49個(gè)樓盤開盤和加推，其中僅五月第一周就有24個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售證。(4月30日—5月6日武漢共24個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證)，無(wú)論是推盤量還是供應(yīng)量都遠(yuǎn)超過(guò)三四月份，導(dǎo)致樓市競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，開發(fā)商銷售壓力也進(jìn)一步加大。 其次、積累剛需逐漸見底、讓利換量效果逐漸減弱。由于前期積累的積極入市的剛需釋放后，目前樓市交投逐步歸于平穩(wěn)，年初部分政策的利好作用也正逐步淡化，除了開發(fā)商降價(jià)意愿降低以外，目前樓市的價(jià)格刺激也呈現(xiàn)出邊際效應(yīng)遞減之勢(shì)，即“第一次降價(jià)帶來(lái)銷售大漲之后，之后每一次推盤成交情況逐次變差”。 **后，雖然地方政府微調(diào)動(dòng)作不斷，但仍不敢與中央直接對(duì)抗，不敢過(guò)度調(diào)整政策。僅靠調(diào)整公積金等“軟”性微調(diào)，對(duì)市場(chǎng)需求刺激有限。

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    1.未來(lái)5年，一線城市的房?jī)r(jià)上行趨勢(shì)或已成為行業(yè)共識(shí)。因?yàn)槿丝诨鶖?shù)，供求關(guān)系，都決定了一線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)。而一線城市受土地價(jià)格不斷上漲的影響，未來(lái)豪宅化趨勢(shì)已相當(dāng)明顯；2.在一線城市輻射范圍的都市圈亦是房?jī)r(jià)趨勢(shì)中的潛力股，這是基于人口流入的判斷。一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，人口流入高度集中在三大都市圈，人口流入超過(guò)100萬(wàn)的13個(gè)城市，三大都市圈就占了8個(gè)，長(zhǎng)三角有滬蘇，珠三角有廣深莞佛，環(huán)渤海有京津。龐大的人口基數(shù)，必然對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)帶來(lái)上漲空間；3.關(guān)于未來(lái)五年，一線城市的房?jī)r(jià)，肯定高于當(dāng)前。但到底高多少，其實(shí)具有較大變量。這個(gè)較大變量，主要來(lái)自兩點(diǎn)；4.本輪一線城市皆翻倍，漲得太猛，體力透支，休整的時(shí)間可能會(huì)長(zhǎng)過(guò)以往短周期的下行期，不是降溫一年左右，而是降溫二年左右；5.中央嚴(yán)厲約束炒房，應(yīng)會(huì)延續(xù)幾年，雖然樓市低迷之際，仍會(huì)重現(xiàn)救市，但在2022年之前，領(lǐng)導(dǎo)的指示或多或少，仍有一定的約束力。6.從規(guī)律來(lái)看，中國(guó)的房?jī)r(jià)三四年一個(gè)小周期，10年一個(gè)大周期。而往往在小周期中會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)。2017年一線城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出的緊縮的下行趨勢(shì)，而2016年一線城市房?jī)r(jià)延續(xù)2015年的上行趨勢(shì)，整體平穩(wěn)上漲。從10年長(zhǎng)周期來(lái)看，中國(guó)房?jī)r(jià)將穩(wěn)中上行，但是各城市間分化現(xiàn)象依然存在；7.1998年中國(guó)進(jìn)入到了城市化的進(jìn)程，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲，其實(shí)是貨幣增發(fā)的一個(gè)投影。貨幣的增發(fā)量和房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)、土地價(jià)格的波動(dòng)有強(qiáng)大的正關(guān)系。未來(lái)5年內(nèi)，只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)不崩盤，我們的貨幣總量就有可能會(huì)翻一番；8.一線城市是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)動(dòng)機(jī)。從貨幣增發(fā)的效率到中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果，這兩個(gè)元素中，我們可以得知，一線城市在未來(lái)仍然是人口凈流入的城市；

    全部3個(gè)回答>
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    我個(gè)人認(rèn)為可以上漲的

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    來(lái)源：人民日?qǐng)?bào) 新聞時(shí)間：2013年07月15日 市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升 上半年，北京新建住宅簽約量為近4年來(lái)**高 盡管“國(guó)五條”出臺(tái)后，一線城市紛紛實(shí)施了升級(jí)版限購(gòu)令，但上半年各地房?jī)r(jià)還是呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的走勢(shì)。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的5月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量仍有65個(gè)。相比“國(guó)五條”剛剛落地的3月，環(huán)比上漲的城市數(shù)量有所下降，平均漲幅也由1.09%放緩到5月份的0.91%，但同比漲幅仍在繼續(xù)沖高，新建商品住宅平均同比漲幅達(dá)5.65%。 其中，北上廣深等一線城市仍是房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市。以北京為例，上半年新建住宅簽約超過(guò)6.2萬(wàn)套，同比上漲約28%，是近4年來(lái)上半年同期的**高值。 相比新房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)顯得更為熱鬧。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，上半年北京二手住宅成交量約為9.5萬(wàn)套，比去年同期大幅上漲70.6%。 受“國(guó)五條”中對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收20%個(gè)人所得稅政策的影響，二手房市場(chǎng)在政策出臺(tái)前后出現(xiàn)了大起大落的走勢(shì)。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示，今年1—2月二手房市場(chǎng)延續(xù)了去年的回暖勢(shì)頭，量?jī)r(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)。3月受政策影響，為了躲避高額個(gè)稅，供需雙方搶搭末班車，成交出現(xiàn)暴漲，透支了部分需求。從4月開始，隨著新政落地，市場(chǎng)重新開始觀望，二手房交易轉(zhuǎn)向低迷，價(jià)格漲勢(shì)也有所放緩。 在房?jī)r(jià)上漲壓力不減的同時(shí)，土地市場(chǎng)也持續(xù)活躍，全國(guó)一、二線城市土地溢價(jià)率明顯上漲，廣州、北京、上海等一線城市均出現(xiàn)了區(qū)域土地價(jià)格新高。6月中旬以來(lái)，南京、廣州、上海、重慶、武漢也有多宗地塊高溢價(jià)集中成交。土地價(jià)格居高不下，無(wú)疑增加了房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的壓力。 土地市場(chǎng)的火熱，既反映出企業(yè)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的樂(lè)觀預(yù)期，也反映出房地產(chǎn)企業(yè)的資金面仍然比較寬裕。上半年，各大房企紛紛交出了近年來(lái)**為亮麗的半年成績(jī)單。 在已經(jīng)發(fā)布半年業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)的18家上市房企中，有8家銷售額預(yù)計(jì)漲幅超過(guò)100%，13家公司預(yù)計(jì)業(yè)績(jī)漲幅超過(guò)30%。從A股上市公司一季度財(cái)報(bào)的數(shù)據(jù)分析，一、二線房地產(chǎn)企業(yè)短期資金鏈相對(duì)寬裕，其中一線企業(yè)尤為充裕；同時(shí)房企海外融資十分積極，企業(yè)仍有擴(kuò)張動(dòng)力。在資金面寬裕的情況下，開發(fā)商降價(jià)促銷的動(dòng)力不足。這也是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的重要原因。 “錢荒”或成變數(shù) 投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金將有所減少，房?jī)r(jià)下行壓力或增加 開發(fā)商看好后市，而央行近期進(jìn)行的儲(chǔ)戶調(diào)查顯示，對(duì)于三季度房?jī)r(jià)，有34.1%的居民預(yù)期“上漲”，45.3%的居民預(yù)期“基本不變”。當(dāng)前市場(chǎng)再次出現(xiàn)購(gòu)房者與開發(fā)商對(duì)未來(lái)一致看漲的現(xiàn)象。 中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在地價(jià)居高不下，股市、黃金等投資市場(chǎng)低迷，開發(fā)商不缺錢，各方預(yù)期又一致看漲的情況下，下半年房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的壓力仍然較大?！皬谋本┒址渴袌?chǎng)的走勢(shì)看，盡管3月份以后這幾個(gè)月成交量都不超過(guò)1萬(wàn)套，但仍在逐月增長(zhǎng)，這說(shuō)明市場(chǎng)在逐漸恢復(fù)?！? 然而，5月下旬開始的一場(chǎng)資金面的“錢荒”，可能對(duì)這種一致看漲的預(yù)期產(chǎn)生沖擊。一位房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員告訴記者，近期來(lái)咨詢買房貸款事項(xiàng)的客戶多了起來(lái)，大多擔(dān)心目前銀行“錢荒”會(huì)不會(huì)影響他們購(gòu)房貸款。同時(shí)，目前北京部分銀行首次購(gòu)房商業(yè)貸款的優(yōu)惠利率已從8.5折提高到9折或9.5折，說(shuō)明購(gòu)房貸款的難度在增加。 “錢荒”所反映的流動(dòng)性偏緊，對(duì)目前看似寬松的開發(fā)商資金鏈也會(huì)產(chǎn)生一定沖擊。張大偉認(rèn)為，隨著流動(dòng)性緊張的內(nèi)在壓力以及政府對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)較高的地方融資平臺(tái)和房地產(chǎn)領(lǐng)域投資的控制，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金將會(huì)有所減少，開發(fā)商不得不通過(guò)以價(jià)換量的方式來(lái)保證維持運(yùn)轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)下行壓力可能增加。受此影響，下半年樓市銷售可能會(huì)低于預(yù)期。同時(shí)，銀行資金緊張，將明顯影響購(gòu)房者貸款，而開發(fā)商的資金成本也將相應(yīng)增加，有可能加快預(yù)售回籠資金，有望改善市場(chǎng)的短期供需。 顯然，這場(chǎng)“錢荒”增加了下半年樓市的未知因素，一些嗅覺(jué)敏銳的開發(fā)商已經(jīng)開始調(diào)整戰(zhàn)略，搶先出貨。 位于北京亦莊馬駒橋地區(qū)的珠江四季悅城項(xiàng)目，近期將以低至10800元/平方米的價(jià)格開盤銷售，而其項(xiàng)目周邊地區(qū)房?jī)r(jià)都已超過(guò)20000元/平方米。值得注意的是，亦莊馬駒橋地區(qū)附近的臺(tái)湖地區(qū)地價(jià)，6月份剛剛經(jīng)歷了一場(chǎng)拿地?zé)岢?，多家開發(fā)商平均拿地價(jià)格都在13000元/平方米左右。該項(xiàng)目低價(jià)入市，無(wú)疑將對(duì)這一區(qū)域的價(jià)格和預(yù)期產(chǎn)生較大沖擊。 北京市房協(xié)有關(guān)專家表示，在資金面突然趨緊的情況下，對(duì)于大企業(yè)而言，保持現(xiàn)金流充裕比追求個(gè)別項(xiàng)目的利潤(rùn)更為重要。目前個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)低價(jià)入市，說(shuō)明在房地產(chǎn)一線企業(yè)的陣營(yíng)里，對(duì)后市的預(yù)期正在出現(xiàn)分化。 重視預(yù)期管理 讓人們對(duì)調(diào)控的長(zhǎng)期效果有信心 上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分化仍然明顯，房?jī)r(jià)地價(jià)上漲壓力主要集中在一線城市?！耙痪€城市集中了各種優(yōu)質(zhì)資源，人口聚集效應(yīng)過(guò)強(qiáng)，這從根本上導(dǎo)致了這些城市房?jī)r(jià)易漲難跌?！比A北珠江公司副總經(jīng)理趙津說(shuō)。 事實(shí)上，一線城市對(duì)“國(guó)五條”新政的執(zhí)行力度比其他城市明顯嚴(yán)格，出臺(tái)的調(diào)控細(xì)則也更為嚴(yán)厲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京目前約有兩成左右的二手房交易執(zhí)行了繳納20%個(gè)人所得稅的政策。新政出臺(tái)后，在信貸和稅收政策的綜合影響下，成交量大幅萎縮，改善性需求受抑制**為明顯，但二手房房源供應(yīng)量也出現(xiàn)更為明顯的萎縮，削弱了調(diào)控效果。 而行政色彩更為濃厚的新建住宅限價(jià)政策，在實(shí)際執(zhí)行中，也遭遇了部分項(xiàng)目通過(guò)另簽精裝修合同等方法來(lái)提高售價(jià)，實(shí)際執(zhí)行效果打了折扣。 “盡管調(diào)控政策越來(lái)越嚴(yán)格，但我們看到，地價(jià)上漲、資金比較寬松、供求緊張……導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的各種因素目前依然存在，如果資金面不出大問(wèn)題，一線城市房?jī)r(jià)上漲壓力仍然很大，也凸顯了調(diào)控的難度。”趙津說(shuō)，一線城市的調(diào)控必然會(huì)常態(tài)化，但要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)健康發(fā)展的調(diào)控目標(biāo)，調(diào)控政策本身也應(yīng)該做一些調(diào)整。 “要分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期走勢(shì)，必須理解，住宅作為一種兼具投資和消費(fèi)屬性的耐用品，它的價(jià)格不僅取決于當(dāng)期的供求關(guān)系，也取決于預(yù)期需求與潛在供給之間的邊際缺口?！眹?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松表示。 巴曙松認(rèn)為，樓市的預(yù)期需求對(duì)收入增長(zhǎng)、貨幣條件和調(diào)控政策的反應(yīng)敏感程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于潛在供給的調(diào)整速度，這就意味著兩者之間的缺口常常存在，并且很容易在短期內(nèi)突然放大。在這種情況下，如果調(diào)控只是著力于調(diào)節(jié)當(dāng)前的供求關(guān)系，而不能有效控制需求預(yù)期或擴(kuò)大潛在供給，那么調(diào)控的效果往往十分有限，甚至?xí)蔀榉績(jī)r(jià)上行的推手。 中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，目前起到一定效果的各種以“限”為主的調(diào)控政策，難以改變?nèi)藗儗?duì)未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期。未來(lái)樓市調(diào)控，在努力增加市場(chǎng)供應(yīng)的同時(shí)，應(yīng)更加重視市場(chǎng)預(yù)期。在“國(guó)五條”的一系列政策中，專門提出要加強(qiáng)市場(chǎng)預(yù)期管理，正是看到了預(yù)期的重要性。下一階段，應(yīng)進(jìn)一步穩(wěn)定政策、強(qiáng)化政策的落實(shí)和執(zhí)行、加強(qiáng)市場(chǎng)信息的公開透明和及時(shí)發(fā)布，抓緊推進(jìn)住房信息聯(lián)網(wǎng)和房產(chǎn)稅擴(kuò)圍等長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。只有這樣，人們才能對(duì)調(diào)控的長(zhǎng)期效果有信心，預(yù)期才能更穩(wěn)定。