**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件有什么適用法律

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  為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。 第一條　本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。 第二條　出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。 第三條　商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。 第四條　出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。 第五條　商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。 第六條　當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。 當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。 第七條　拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。 被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。 第八條　具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： (一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

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相關問題

• 問 **高人民法院對于商品房買賣有哪些合同糾紛案件
  答

  **高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 （２００３年３月２４日**高人民法院審判委員會第１２６７次會議通過） 法釋[２００３]７號 中華人民共和國**高人民法院公告 《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已于２００３年３月２４日由**高人民法院審判委員會第１２６７次會議通過。現(xiàn)予公布，自２００３年６月１日起施行。 二○○三年四月二十八日 為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。 第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。 第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。 第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。 第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。 第五條商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。 第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。 當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。 第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。 被拆遷人請求解除拆遷補償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。 第八條具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人； （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任： （一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明； （二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實； （三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。 第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。 第十一條對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。 房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。 第十二條因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。 第十三條因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。 交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。 第十四條出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： （一）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實結算，買受人請求解除合同的，不予支持； （二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。 法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。 第十六條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。 第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定： 逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。 第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任： （一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限； （二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。 合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。 第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。 第二十條出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。 第二十一條出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。 第二十二條對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。 第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。 第二十四條因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。 第二十五條以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。 商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。 第二十六條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。 第二十七條買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。 第二十八條本解釋自２００３年６月１日起施行。 《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。 《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。 《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規(guī)和《**高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發(fā)經營案件若干問題的解答〉》。

• 問 商品房買賣有哪些合同糾紛案件 這些案件有哪些適用法律
  答

  **高人民法院公告 《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已于2003年3月24日由**高人民法院審判委員會第1267次會議通過?，F(xiàn)予公布，自2003年6月1日起施行。 **高人民法院 2003年4月28日 **高人民法院關于審理商品房買賣合同 糾紛案件適用法律若干問題的解釋 (2003年3月24日**高人民法院審判委員會第1267次會議通過) 法釋[2003]7號 為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。 第一條　本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。 第二條　出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。 第三條　商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。 第四條　出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。 第五條　商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。 第六條　當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。 當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。 第七條　拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。

• 問 廣東省高級人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件的指示是什么 商品房買賣合同糾紛怎么處理
  答

  為了正確審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》、**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《關于適用擔保法>若干問題的解釋》和《廣東省商品房預售管理條例》等法律法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，結合審判實踐，提出如下指導意見。 1、人民法院在審理《城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的一、二審糾紛案件時，對于當事人請求解除合同的，均應適用**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款關于合同解除權行使期限的規(guī)定。但對方當事人確實已無法履行合同主要義務的情形除外。 前款所引述的合同解除權的行使期限屬于除斥期間，不存在期間的中止、中斷和延長的情形。對方當事人在解除權發(fā)生之日起的一年內進行催告的，解除權的行使期限自催告之日起計算三個月。 2、根據(jù)**高人民法院《關于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規(guī)定，出賣人只有在因其自身的原因導致買受人不能在合同約定或法律規(guī)定的期限內領取房屋權屬證書的情形下，才需承擔逾期辦證的違約責任。因此，出賣人能舉證證明其已在合同約定或法律規(guī)定的辦證期限內之合理時間將有關辦理房屋權屬證書的資料交給政府主管部門并已具備辦證條件的，可不承擔逾期辦證的違約責任。 3、在一方當事人的違約行為給對方當事人造成的損失數(shù)額難以確定的情形下，當事人以約定的違約金過分高于或低于所造成的損失為由要求減少或增加違約金的，人民法院一般不予支持。 4、在審理以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件時，要注意正確區(qū)分和認定當事人之間合同關系的法律性質。在此類案件中，一般存在兩份合同書，即買受人與出賣人簽訂的商品房買賣合同書和買受人、擔保權人及出賣人簽訂的商品房擔保貸款合同書。在后一份合同書中，一般存在三個法律關系，即買受人與擔保權人之間的借款合同關系、買受人與擔保權人之間的以尚未建成或者已竣工的房屋為抵押物的抵押合同關系、出賣人與擔保權人之間以保證或回購等具體條款加以確定的保證合同關系。 5、在以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，借款合同無效的，抵押合同、保證合同也無效。但抵押合同、保證合同另有約定的除外。

• 問 **高人民法院會如何審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件
  答

  **高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋 法釋[2005]5號 (2004年11月23日由**高人民法院審判委員會第1334次會議通過) 根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律規(guī)定，結合民事審判實踐，就審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律的問題，制定本解釋。 一、土地使用權出讓合同糾紛 第一條　本解釋所稱的土地使用權出讓合同，是指市、縣人民政府土地管理部門作為出讓方將國有土地使用權在一定年限內讓與受讓方，受讓方支付土地使用權出讓金的協(xié)議。 第二條　開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，應當認定無效。 本解釋實施前，開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，起訴前經市、縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定合同有效。 第三條　經市、縣人民政府批準同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權，土地使用權出讓金低于訂立合同時當?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的**低價的，應當認定土地使用權出讓合同約定的價格條款無效。 當事人請求按照訂立合同時的市場評估價格交納土地使用權出讓金的，應予支持;受讓方不同意按照市場評估價格補足，請求解除合同的，應予支持。因此造成的損失，由當事人按照過錯承擔責任。 第四條　土地使用權出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權出讓批準手續(xù)而不能交付土地，受讓方請求解除合同的，應予支持。 第五條　受讓方經出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，當事人請求按照起訴時同種用途的土地出讓金標準調整土地出讓金的，應予支持。 第六條　受讓方擅自改變土地使用權出讓合同約定的土地用途，出讓方請求解除合同的，應予支持。 二、土地使用權轉讓合同糾紛 第七條　本解釋所稱的土地使用權轉讓合同，是指土地使用權人作為轉讓方將出讓土地使用權轉讓于受讓方，受讓方支付價款的協(xié)議。 第八條　土地使用權人作為轉讓方與受讓方訂立土地使用權轉讓合同后，當事人一方以雙方之間未辦理土地使用權變更登記手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。 第九條　轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批準權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。 第十條　土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立數(shù)個轉讓合同，在轉讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理： (一)已經辦理土地使用權變更登記手續(xù)的受讓方，請求轉讓方履行交付土地等合同義務的，應予支持; (二)均未辦理土地使用權變更登記手續(xù)，已先行合法占有投資開發(fā)土地的受讓方請求轉讓方履行土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持; (三)均未辦理土地使用權變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開發(fā)土地，先行支付土地轉讓款的受讓方請求轉讓方履行交付土地和辦理土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持; (四)合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應予支持。 未能取得土地使用權的受讓方請求解除合同、賠償損失的，按照《中華人民共和國合同法》的有關規(guī)定處理。 第十一條　土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續(xù)的，應當認定合同有效。 第十二條　土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批準權的人民政府同意轉讓，并由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。 第十三條　土地使用權人與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權，起訴前經有批準權的人民政府決定不辦理土地使用權出讓手續(xù)，并將該劃撥土地使用權直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質的合同處理。 三、合作開發(fā)房地產合同糾紛 第十四條　本解釋所稱的合作開發(fā)房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發(fā)房地產為基本內容的協(xié)議。 第十五條　合作開發(fā)房地產合同的當事人一方具備房地產開發(fā)經營資質的，應當認定合同有效。 當事人雙方均不具備房地產開發(fā)經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發(fā)經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發(fā)經營資質的房地產開發(fā)企業(yè)的，應當認定合同有效。 第十六條　土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批準手續(xù)的，應當認定合同有效。 第十七條　投資數(shù)額超出合作開發(fā)房地產合同的約定，對增加的投資數(shù)額的承擔比例，當事人協(xié)商不成的，按照當事人的過錯確定;因不可歸責于當事人的事由或者當事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。 第十八條　房屋實際建筑面積少于合作開發(fā)房地產合同的約定，對房屋實際建筑面積的分配比例，當事人協(xié)商不成的，按照當事人的過錯確定;因不可歸責于當事人的事由或者當事人過錯無法確定的，按照約定的利潤分配比例確定。 第十九條　在下列情形下，合作開發(fā)房地產合同的當事人請求分配房地產項目利益的，不予受理;已經受理的，駁回起訴： (一)依法需經批準的房地產建設項目未經有批準權的人民政府主管部門批準; (二)房地產建設項目未取得建設工程規(guī)劃許可證; (三)擅自變更建設工程規(guī)劃。 因當事人隱瞞建設工程規(guī)劃變更的事實所造成的損失，由當事人按照過錯承擔。 第二十條　房屋實際建筑面積超出規(guī)劃建筑面積，經有批準權的人民政府主管部門批準后，當事人對超出部分的房屋分配比例協(xié)商不成的，按照約定的利潤分配比例確定。對增加的投資數(shù)額的承擔比例，當事人協(xié)商不成的，按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。 第二十一條　當事人違反規(guī)劃開發(fā)建設的房屋，被有批準權的人民政府主管部門認定為違法建筑責令拆除，當事人對損失承擔協(xié)商不成的，按照當事人過錯確定責任;過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定責任;沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定責任。 第二十二條　合作開發(fā)房地產合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例，當事人未足額交納出資的，按照當事人的實際投資比例分配利潤。 第二十三條　合作開發(fā)房地產合同的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的，不予支持。 第二十四條　合作開發(fā)房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。 第二十五條　合作開發(fā)房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數(shù)量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。 第二十六條　合作開發(fā)房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應當認定為借款合同。 第二十七條　合作開發(fā)房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。 四、其它 第二十八條　本解釋自2005年8月1日起施行;施行后受理的第一審案件適用本解釋。 本解釋施行前**高人民法院發(fā)布的司法解釋與本解釋不一致的，以本解釋為準。

• 問 商品房買賣有哪些合同糾紛案件案例 這些案件有哪些適用法律
  答

  **高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 (2003年3月24日**高人民法院審判委員會第1267次會議通過) 中華人民共和國**高人民法院公告 《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已于2003年3月24日由**高人民法院審判委員會第1267次會議通過。現(xiàn)予公布，自2003年6月1日起施行。 二○○三年四月二十八日 為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。 第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。 第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。 第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。 第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。 第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。 第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。 當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。 第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。