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近日，中央一份關(guān)于城市規(guī)劃建設(shè)的意見出臺后，意見中關(guān)于改封閉式住宅為開放式的辦法一石激起千層浪。關(guān)于車位、公攤、物業(yè)，大家都很擔心。 2月21日，《中共中央國務(wù)院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》（簡稱《意見》）出臺。 在這篇近萬字的長文中，**受輿情關(guān)注的大概是這一百多字：“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進土地節(jié)約利用。樹立“窄馬路、密路網(wǎng)”的城市道路布局理念，建設(shè)快速路、主次干路和支路級配合理的道路網(wǎng)系統(tǒng)?！? 意見一出，公眾一片嘩然。 “小區(qū)圍墻以后要拆掉啦，這是真的嗎？” “以后可以開個小奔奔到別墅區(qū)去遛彎啦！” “全部開放！這真的不是拍腦袋想出來的嗎？” …… 吐槽歸吐槽，如果真的要開放小區(qū)，實行街區(qū)制，那我花那么多錢買來的車位怎么辦？還有為了住一個高檔小區(qū)，我有那么多加在公攤面積上的房價怎么辦？可不能這么坑爹?。? 為此，購房指南特地為你找尋了相關(guān)的依據(jù)，告訴你這些問題的答案。 業(yè)主不愿開放 有用么？ ——當然有用 北京市房協(xié)秘書長陳志認為，對于已有小區(qū)是否開放，應(yīng)該充分尊重小區(qū)土地的使用權(quán)人——業(yè)主的權(quán)利。 他說，一個小區(qū)使用的土地，無論是小區(qū)內(nèi)建設(shè)道路、綠地，還是建設(shè)住宅樓的土地，都先是開發(fā)商從政府手中獲得使用權(quán)，建設(shè)完成后出售給業(yè)主，而小區(qū)使用的土地也被劃分到每個購房的業(yè)主“頭上”。同時，《物權(quán)法》中規(guī)定，小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主。因此，對于已有的小區(qū)來說，是否開放，應(yīng)該由業(yè)主共同決定。 中國政法大學(xué)教授王衛(wèi)國表示，小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的，從產(chǎn)權(quán)來講屬于小區(qū)業(yè)主，按照物權(quán)法的規(guī)定，住宅小區(qū)的土地使用權(quán)是屬于小區(qū)內(nèi)部業(yè)主的共有，這些道路不只有通行功能，還有小區(qū)業(yè)主停車等其他很多功能。此外，完全打開也涉及安全和民眾觀念等問題，政府不能強行推行，要尊重《物權(quán)法》。 從法律上講，即使真的要開放，政府要與小區(qū)業(yè)主大會協(xié)商，還要進行補償。 加在房價里的公攤面積怎么辦？ ——不受影響 先說公攤面積，公用分攤建筑面積是指每套(單元)商品房依法應(yīng)當分攤的公用建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔責(zé)任。 那公用建筑面積又有哪些？公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。 不難發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的綠地和道路，并沒有計入買房的公攤面積當中，所以并不受到影響。 那我家車位會不會被亂停？ ——開放后會有補償 根據(jù)我國《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！? 既然共有道路或其他場里的車位屬于業(yè)主共有，那么在小區(qū)決定開放之日，就有必要組織業(yè)主大會與政府協(xié)商補償事宜。目前多數(shù)小區(qū)的土地都屬于使用權(quán)出讓土地。中國政法大學(xué)教授王衛(wèi)國認為，政府回收時的補償包括退回土地使用權(quán)剩余年限的土地出讓金、給小區(qū)居民帶來不便的補償、道路建設(shè)成本，以及由此給居民帶來不便進行的補救措施，包括如噪音、污染等一系列問題等。 此外，還有一類在車庫里的產(chǎn)權(quán)車位，因為在買房時已經(jīng)取得車位產(chǎn)權(quán)，相信你也做了上鎖之類的防占措施，也沒有必要擔心了。 物業(yè)費還交嗎？ ——該交還得交 還有人對于物業(yè)費產(chǎn)生了疑問。如果都是單獨的樓棟，沒有了小區(qū)，沒有了小區(qū)內(nèi)的道路和綠地，那是否還需要物業(yè)？是否還要交物業(yè)費？ 對此，北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，所謂物業(yè)，是負責(zé)小區(qū)的公共設(shè)施和共有部位的維護。一棟樓內(nèi)的樓道、電梯、二次供水等都是公共部位和共有設(shè)施，也是需要維護的。所以將來也會劃定公共部位和共有設(shè)施，只是按照屆時的規(guī)劃來確定。 “物業(yè)的本質(zhì)不會變，只是管理服務(wù)的方式會有所變化?！睒墙úㄕf，因此物業(yè)公司不會消失，業(yè)主們?nèi)匀恍枰飿I(yè)公司提供服務(wù)，只是服務(wù)形式的變化，如過去是一個小區(qū)封閉起來，門口有保安值守，將來物業(yè)的保安則可能是在樓門口來值守，而開放后的道路上則由警察來巡邏。
如何保障拆圍墻小區(qū)的安全 道路賠償是什么
157****6264 | 2016-05-11 16:28:08
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141****6890
《關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》提出，新建小區(qū)不在采用封閉住宅的方式建造，新建小區(qū)要打開，讓內(nèi)部的道路公共化，進一步節(jié)約土地。但開放小區(qū)如今面臨著多個問題。譬如：那些已經(jīng)建成的小區(qū)該何去何從？開放小區(qū)的物業(yè)該怎么歸屬？小區(qū)業(yè)主的安全怎么保障，開放實用的道路如何對業(yè)主進行賠償？……到底拆除圍墻之后會面臨著哪些問題？ 拆圍墻的目的是什么？ 封閉式小區(qū)使道路更加錯綜復(fù)雜。常出門的朋友應(yīng)該知道，我們的地圖上往往大路小路錯綜復(fù)雜，給我們的出行帶來了諸多麻煩。在地圖上直線很近的兩個地點，實際上卻因為一堵院墻截斷了**近的路。出行的人只能繞過各種小區(qū)，多走與實際距離好幾倍的路程。若是拆除圍墻，開放小區(qū)，無論哪個城市的交通以下就能解決擁堵的情況，使出行人節(jié)省很多時間。 拆除圍墻小區(qū)安全怎么保障？ 小區(qū)安全是拆除圍墻的**大問題。拆除圍墻后，無論是否是小區(qū)的業(yè)主都可以進入小區(qū)，頓時小區(qū)人員混雜，安全隱患也許就有了。對此，中國人民公安大學(xué)的網(wǎng)太原教授認為，開放小區(qū)不一定就會影響安全，也不一定就會對交通有力，這兩者之間的關(guān)系要看小區(qū)封閉狀態(tài)和大交通之間的關(guān)系才能確定。若是拆除了圍墻的小區(qū)可以通過加強巡邏、守護等措施維持小區(qū)治安。另外，小區(qū)車輛增多，噪音大，確實會擾民，對不同成都的噪音，應(yīng)該要制定相應(yīng)的解決措施，比如噪音大的小區(qū)可以安裝隔音墻。 誰有權(quán)利開放小區(qū)道路？ 小區(qū)道路在眾業(yè)主的公攤范圍內(nèi)，無論是小區(qū)的道路、風(fēng)景還是土地，都是由業(yè)主出錢購買維修的。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主。因此，小區(qū)是否開放，應(yīng)該有所有業(yè)主共同決定。這是拆除圍墻開放小區(qū)推行計劃中，**大的一個問題，若是開放小區(qū)，業(yè)主多少應(yīng)該受到一些補償。 開放小區(qū)，哪些地方業(yè)主該受補償？ 使用小區(qū)道路除了建設(shè)成本外，**大的問題就是小區(qū)的土地使用權(quán)。目前，我國土地使用權(quán)份劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)來兩種。劃撥土地使用權(quán)是業(yè)主或者企業(yè)從國家那兒無償取得的，國家可以收回，只需要給予適當補償即可；而我國的住宅小區(qū)多為出讓土地使用權(quán)，政府若是想要開放或者收回，除了要補償?shù)缆方ㄔO(shè)成本，還應(yīng)該補償剩余年限的土地出讓金。另外，一些噪音、污染等等為小區(qū)居民帶來不便，業(yè)主也應(yīng)該受到統(tǒng)籌補償。 開放小區(qū)后，物業(yè)怎么辦？ 新建小區(qū)街區(qū)化后，物業(yè)仍要繼續(xù)。正常情況下，物業(yè)負責(zé)小區(qū)的公共設(shè)施和共有部位的維護。開放小區(qū)后，小區(qū)的公共設(shè)施和公共部位應(yīng)該按照實際情況來實際規(guī)劃。 北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，“物業(yè)的本質(zhì)不會變，只是管理服務(wù)的方式會有所變化。”如過去是一個小區(qū)封閉起來，門口有保安值守，將來物業(yè)的保安則可能是在樓門口來值守，而開放后的道路上則由警察來巡邏。因此物業(yè)公司不會消失，業(yè)主們?nèi)匀恍枰飿I(yè)公司提供服務(wù)，只是服務(wù)形式的變化。 “拆圍墻開放小區(qū)”的話題**近成為眾業(yè)主關(guān)心的問題，大多數(shù)認為該提倡是可行的，知識需要改變當下的小區(qū)管理體制，并給予一些小區(qū)業(yè)主賠償損失，并取得它們的同意。
查看全文↓ 2016-05-11 16:33:08
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看過美國電影的朋友想必都知道，歐美房屋往往臨街而建，住宅與商業(yè)設(shè)施、公共設(shè)施等連接成為開放式街區(qū)。這種街區(qū)制度今后也將在廣州推進，使城市商業(yè)設(shè)施和住區(qū)設(shè)施規(guī)劃融為一體，將城市規(guī)劃朝節(jié)約土地等方向演進。 《中共中央國務(wù)院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》(下稱《意見》)近日印發(fā)，這是時隔37年重啟的中央城市工作會議配套文件，《意見》共9方面三十條，包括強化城市的規(guī)劃工作、提升城市建筑水平、完善城市公共服務(wù)等。 《意見》第十六條中指出要優(yōu)化街區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。加強街區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)，分梯級明確新建街區(qū)面積，推動發(fā)展開放便捷、尺度適宜、配套完善、鄰里和諧的生活街區(qū)。新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進土地節(jié)約利用。 到2020年，城市建成區(qū)平均路網(wǎng)密度提升到8公里/平方公里（現(xiàn)在北京約為5公里/平方公里），道路面積率達到15%（現(xiàn)在多數(shù)城市為12%左右）。特別要提到的是，第一個指標只管長度、不管寬度，樹立“窄馬路、密路網(wǎng)”的城市道路布局理念，建設(shè)快速路、主次干路和支路級配合理的道路網(wǎng)系統(tǒng)。街區(qū)這一概念發(fā)端于歐美，是一組建筑物與周邊或其中的廣場、街道、小公園、綠地等實體或空間的總稱。這一舉措對城市功能劃分有很大意義，道路利用率高了，臨街的店面就多了，諸如咖啡館、餐館、茶室、書店等店面，由此改變城市的形態(tài)和功能。 但不少業(yè)主和物業(yè)公司均表示，政策對小區(qū)治安管理提出了難題，以前很多中高檔小區(qū)，隨著業(yè)主入住率越來越高，對安保也提出了更高要求。平時業(yè)主出入都要求用業(yè)主卡，但是每年也不可避免發(fā)生盜竊事件，加上廣州不少小區(qū)周邊都是城中村，一旦小區(qū)開放后，如何解決社區(qū)居民的安全隱患和噪音干擾等，都將成為新的問題。據(jù)悉，四川在2016年1月就已響應(yīng)新建住宅推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。
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但是還有 距地高度 多層標高1100. 低層標高1050 這是**重要的標高
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2月21日，中央公布了一份文件，要求不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，還要打開已建成小區(qū)。部分網(wǎng)友認為中央這一決定就是拍腦袋，對此，人民日報作出了回應(yīng)。 2月21日，中央公布了一份重磅文件，不僅“新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)”， 還要求“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開?！? 圍繞這份文件“拆除小區(qū)圍墻”的要求，贊同者有，質(zhì)疑的聲音也有。有人疑問：沒有圍墻，物業(yè)怎么管？陌生人隨意進出怎么辦？還有人冷嘲熱諷，認為中央推廣的街區(qū)制無助于疏解城市交通擁堵，這么干是拍腦袋做決定。 對此，人民日報客戶端很快發(fā)文回應(yīng)，表示，拆除小區(qū)圍墻，不是中央拍腦袋決定的。那么中央為何要發(fā)文件推廣街區(qū)制、不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)？可以從以下幾個方面分析： 第一，為了解決城市病。 文件認為，城市建設(shè)盲目追求規(guī)模擴張，節(jié)約集約程度不高；依法治理城市力度不夠，違法建設(shè)、大拆大建問題突出，公共產(chǎn)品和服務(wù)供給不足，環(huán)境污染、交通擁堵等“城市病”蔓延加重。 隨著大宗用地開發(fā)越來越普遍，寬馬路、大廣場、超大封閉社區(qū)形成，迫使人們不得不開車出行，卻擁堵在路上。攤大餅式的城市擴張，不但造成街區(qū)宜居性不高，社區(qū)活力缺乏，也令不少人的城市生活并不快樂。所以中央認為，封閉小區(qū)是當前城市病的一大病因。 第二，為了推行街區(qū)制。 先說說什么是街區(qū)制。所謂街區(qū)制，是指由城市主干道圍合、中小街道分割、路網(wǎng)密度較高、公共交通完善、公共服務(wù)設(shè)施就近配套的開放街區(qū)模式。**常見的街區(qū)制是，樓上住人，屬于私有空間；下面做生意，屬于商業(yè)空間或者公共空間。 街區(qū)制的優(yōu)點主要是一是開放且資源共享，二是可以便于居民往來，建立鄰里關(guān)系。為應(yīng)對交通擁堵難題，不少國家正是通過發(fā)展小街區(qū)，暢通城市毛細血管，使城市路網(wǎng)稠密，四通八達，從而達到“治堵”的目的。 所以，拆掉圍墻的另一目的也是為了更好的推廣街區(qū)制，這么一說，似乎真的有一幅美好藍圖在等著我們呢。 當然，人民日報客戶端的文章還分析了如何完善配套來實現(xiàn)更美好的街區(qū)制。盡管如此，廣大網(wǎng)友還是對這一變化有眾多的問題，為此，購房指南也特地總結(jié)了兩類網(wǎng)友比較關(guān)心的問題，解釋如下： 問題一：小區(qū)開放了，小區(qū)安全還能保障嗎？ 對于開放小區(qū)，公眾**擔心的還是治安問題?，F(xiàn)在有圍墻有些小區(qū)都經(jīng)常被小偷光顧，如果沒有了圍墻，老人、小孩的安全問題怎么辦，防盜問題怎么辦？這是號召大家以后都去星河灣擺燒烤攤，去政府大院上廁所的節(jié)奏嗎？ 清華大學(xué)教授沈陽認為，歐美的大學(xué)、小區(qū)基本都沒有圍墻，這一方面是思想開放的體現(xiàn)；另一方面是他們的樓棟安保比較到位。 比如一些國外大學(xué)，進樓上幾層全由你的ＩＤ卡決定，你的權(quán)限只能到二層，則三層的門就沒法刷開。中國小區(qū)是大門看得嚴，里面松得很。所以，要拆墻，需要優(yōu)先強化建筑物進出的安全性。 可以認為，小區(qū)開放或許是未來的一種必然趨勢，但是以目前的安防水平，似乎還可以等一等。 問題二：開放小區(qū)的路，真能緩解交通擁堵嗎？ 實際上，中國特大城市的路網(wǎng)密度要遠低于國外特大城市，這也是導(dǎo)致我國不少特大城市交通擁堵的主要原因之一。 有網(wǎng)友對比過北京、上海、巴黎、東京、華盛頓的衛(wèi)星地圖，如果站在5公里的高空俯視這些城市的話，我們將會看到同樣是特大型城市，中國城市的道路密度顯然遠不如國際上的特大城市。 這就好比一座毛細血管不夠豐富的城市，自然會出現(xiàn)各種堵塞。所以，拆圍墻的本質(zhì)是為了讓小區(qū)不再成為城市的“梗阻”，實現(xiàn)了從“此路是我開”向“四通八達”的轉(zhuǎn)變。 另有“高德地圖”的大數(shù)據(jù)顯示，據(jù)測算，目前上海市城市道路（包括內(nèi)部路、未鋪設(shè)道路和上下線分離道路）約為4.56萬公里。而2015年9月份公布的上海市第五次綜合交通調(diào)查報告顯示，目前上海市道路總里程為1.78萬公里，不到高德地圖數(shù)據(jù)的40%。 而在多出的2.78萬公里道路中，很大一部分就是“內(nèi)部路”，即包括各個小區(qū)、高校的內(nèi)部道路。由此可見，如果能將“內(nèi)部路”中的一部分釋放出來，將會為城市交通注入很大的流動性。
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商業(yè)房需要交房產(chǎn)稅，目前只有自用住宅免征房產(chǎn)稅，自用商業(yè)房按原值的70%乘1.2%計算繳納房產(chǎn)稅。 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅?！ ‖F(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，從1986年10月1日開始實施。2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，相關(guān)人士表示，房產(chǎn)稅試點將于2012年開始推行。但鑒于全國推行難度較大，試點將從個別城市開始。
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