新出臺的拆遷評估是如何進(jìn)行評估的

已有7個回答

• 157****1804

  這個得問房產(chǎn)局.具體政策.

  查看全文↓ 2014-04-17 09:32:19
• 137****5047

  您好，市場評估價(jià)是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動。

  查看全文↓ 2014-04-17 09:10:26
• 132****6335

  具體還是要看開發(fā)商的。

  查看全文↓ 2014-04-17 09:08:44
• 153****4975

  隨時都可能變,動遷辦有動遷手冊。

  查看全文↓ 2014-04-16 09:26:38
• 137****0112

  先對拆遷對象的土地面積或房子面積進(jìn)行測算、拆遷對象所在的地理位置的價(jià)值（就是我們常說的是否屬于黃金寶地）等進(jìn)行評估，然后綜合各種數(shù)據(jù)對拆遷對象的土地進(jìn)行評估、賠償。

  查看全文↓ 2014-04-15 21:53:28
• 144****2822

  隨時都可能變，動遷辦有動遷手冊。

  查看全文↓ 2014-04-15 15:01:17
• 157****6991

  不同的開發(fā)商不同的條件

  查看全文↓ 2014-04-15 10:42:56

相關(guān)問題

• 問 房屋如何評估?如何進(jìn)行房產(chǎn)評估，房產(chǎn)評估的方法有哪些？
  答

  由持有《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊證》的專業(yè)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，在綜合分析，影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及對影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，對房地產(chǎn)的特定權(quán)益，在特定時間**可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的估計(jì)、推測與判斷。房產(chǎn)評估實(shí)質(zhì)上不是估價(jià)人員的定價(jià)，而是模擬市場價(jià)格形成過程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。

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• 問 擔(dān)保公司如何進(jìn)行個貸評估的
  答

  (1)房地產(chǎn)、貸款金融政策掌握全面、詳實(shí)。就個貸服務(wù)機(jī)構(gòu)來說，在交易的過程中將會涉及交易類貸款客戶與非交易類貸款客戶，所以各個貸款領(lǐng)域的知識都要掌握些。尤其是在為個人房產(chǎn)融資提供服務(wù)，為產(chǎn)權(quán)交易的用戶提供商業(yè)貸款、公積金貸款服務(wù)時，個貸服務(wù)機(jī)構(gòu)專業(yè)人士能夠通過其掌握的房產(chǎn)、金融政策知識幫助房貸者隨時解決貸款疑惑。(2)貸款理財(cái)服務(wù)創(chuàng)新優(yōu)質(zhì)，更細(xì)心。在金融政策風(fēng)暴下，個貸服務(wù)機(jī)構(gòu)的生存與發(fā)展更多比拼是服務(wù)。正規(guī)的個貸服務(wù)機(jī)構(gòu)在與客戶簽約后，從評估開始，每一個環(huán)節(jié)都將有專人負(fù)責(zé)敦促與跟蹤，直至整個貸款交易結(jié)束，十分細(xì)心與周到。(3)掌握多家銀行貸款產(chǎn)品，專業(yè)性更突出。從對各家銀行的房貸產(chǎn)品情況掌握來看，個貸服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)性體現(xiàn)將發(fā)揮的“淋漓盡致”。像“偉嘉安捷”這樣的大型個貸服務(wù)機(jī)構(gòu)，與14家銀行都保持著良好的合作關(guān)系，可以憑借這樣的優(yōu)勢讓房貸消費(fèi)者避免舟車勞頓一次性看到大多數(shù)銀行的貸款政策，然后再逐一進(jìn)行對比與選擇。(4)辦理貸款速度達(dá)到快、穩(wěn)、準(zhǔn)。個貸服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理機(jī)制較為完備，與客戶簽約后從評估到銀行批貸環(huán)節(jié)，一般情況下10至15個工作日既能完成。同時在交易的過程中，個貸服務(wù)機(jī)構(gòu)還將保證客戶的交易安全性，履行在規(guī)定時間的合同義務(wù)

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• 問 拆遷如何評估？拆遷房如何進(jìn)行室內(nèi)裝修評估，有什么標(biāo)準(zhǔn)嗎？
  答

  《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定,房屋拆遷貨幣補(bǔ)償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。由于國家未制定統(tǒng)一的評估辦法，一些地方制定的評估辦法有一定缺陷，在實(shí)施中出現(xiàn)了一些問題。一是由于估價(jià)人員對拆遷評估價(jià)格內(nèi)涵、估價(jià)目的、原則、時點(diǎn)、技術(shù)路線與方法等理解不一致，對參數(shù)確定、可比案例的選取存在一定差異，造成不同估價(jià)機(jī)構(gòu)對同一標(biāo)的出具的估價(jià)報(bào)告結(jié)果相差較大。二是有些地方在選擇拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)問題上，程序不夠公開，也沒有充分考慮被拆遷人的意愿，被拆遷人意見較大。三是缺乏有效的拆遷估價(jià)糾紛調(diào)處機(jī)制，被拆遷人對評估結(jié)果有疑義時缺乏必要的救濟(jì)渠道。四是少數(shù)拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)行為不規(guī)范，為了承攬業(yè)務(wù)、迎合委托人的要求，出具不實(shí)的估價(jià)報(bào)告；另外，在房地產(chǎn)評估中，被拆遷人不配合或者阻撓估價(jià)人員查勘現(xiàn)場，也影響估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。為了規(guī)范城市房屋拆遷估價(jià)行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人特別是被拆遷人的合法權(quán)益，針對目前拆遷評估中存在的問題，建設(shè)部依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，制定并下發(fā)了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》(以下簡稱《指導(dǎo)意見》)。自2004年1月1日起施行。《指導(dǎo)意見》主要規(guī)定了以下內(nèi)容：1、明確了拆遷評估價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。明確了拆遷估價(jià)為被拆遷房屋的公開房地產(chǎn)市場價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。同時對拆遷評估包含的內(nèi)容做了規(guī)定，搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額等。拆遷房屋裝修的補(bǔ)償，由當(dāng)事人雙方協(xié)商議定，不能達(dá)成一致意見的，另行委托評估。其他幾項(xiàng)補(bǔ)償，執(zhí)行當(dāng)?shù)厝嗣裾囊?guī)定標(biāo)準(zhǔn)。另外，《指導(dǎo)意見》還規(guī)定政府要每年定期公布一次各類房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，作為拆遷評估的參考。2、統(tǒng)一了拆遷估價(jià)方法、估價(jià)時點(diǎn)和技術(shù)路線?！吨笇?dǎo)意見》規(guī)定拆遷估價(jià)原則上應(yīng)當(dāng)采用市場比較法，對于一些房地產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)，可比交易案例少的地區(qū)，無法采用市場比較法條件的，方可采用其他估價(jià)方法。將拆遷估價(jià)時點(diǎn)確定為房屋拆遷許可證頒發(fā)日。對于拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的項(xiàng)目，可以當(dāng)期(段)房屋拆遷實(shí)施日為估價(jià)時點(diǎn)。3、建立了公開、公平選擇拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的機(jī)制?！吨笇?dǎo)意見》規(guī)定，拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式產(chǎn)生，防止拆遷人與估價(jià)機(jī)構(gòu)互相串通，損害被拆遷人的合法權(quán)益。同時，規(guī)定了回避制度。4、建立了拆遷估價(jià)結(jié)果公示制度?！吨笇?dǎo)意見》規(guī)定估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示，拆遷當(dāng)事人對估價(jià)結(jié)果有疑問的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)作出解釋。5、建立了拆遷評估糾紛調(diào)處機(jī)制?！吨笇?dǎo)意見》要求各省和設(shè)區(qū)城市要成立估價(jià)專家委員會，以估價(jià)技術(shù)鑒定的方式向拆遷當(dāng)事人提供救濟(jì)。當(dāng)拆遷當(dāng)事人對估價(jià)結(jié)果有異議時，可以申請復(fù)核評估或另行評估。復(fù)核評估或另行評估結(jié)果與原評估結(jié)果有差異超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由房屋拆遷專家委員會進(jìn)行鑒定，根據(jù)鑒定意見調(diào)整后的估價(jià)結(jié)果作為補(bǔ)償依據(jù)。6、明確了被拆遷房屋性質(zhì)和面積爭議的處理方法。針對拆遷估價(jià)人員無法對于一些房屋和其他建筑物性質(zhì)和面積等作合法性判定的問題，本著讓被拆遷人受益的原則，《指導(dǎo)意見》規(guī)定，凡拆遷當(dāng)事人能就被拆遷房屋性質(zhì)和面積達(dá)成一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，可以向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。另外，《指導(dǎo)意見》還要求市、縣規(guī)劃、房地產(chǎn)管理部門要制定被拆遷房屋性質(zhì)和面積爭議的處理方法。7、對違法違規(guī)行為提出了處理意見?！吨笇?dǎo)意見》根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對違規(guī)的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員，提出了處罰措施。

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• 問 ??拆遷如何評估？拆遷房如何進(jìn)行室內(nèi)裝修評估，有何標(biāo)準(zhǔn)嗎？
  答

  房屋拆遷裝修評估：因裝修不同時期風(fēng)格不同，個性化較強(qiáng)，用材用料品種復(fù)雜價(jià)格彈性很大，不同時期材料價(jià)格變化也大，施工方法方式及操作精細(xì)程度對耗資差異也大，所以在裝修評估吋參照當(dāng)?shù)亟ú氖袌霎?dāng)前耗材同類檔次價(jià)格，結(jié)合當(dāng)前裝修人工費(fèi)制定平均價(jià)格區(qū)間，再考慮裝修折舊，評估公司作出補(bǔ)償價(jià)格范圍，由征收人與被征收人雙方協(xié)商確定**終裝修補(bǔ)償價(jià)格。保駕護(hù)航網(wǎng)提醒至于原裝修花了多少錢現(xiàn)在能補(bǔ)多少應(yīng)由評估人員到現(xiàn)場查勘后作出評估報(bào)告。總體講裝修折舊很大，在本地區(qū)建筑裝修市場價(jià)格框架下，個人家庭裝修往往資金每平價(jià)格超過建筑市均裝修每平平均水平，所以拆遷評估補(bǔ)償定是參照建筑市場大面積批量裝修價(jià)格，補(bǔ)償價(jià)格低于原實(shí)際裝修耗資的情況也算合情理。

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• 問 廠房拆遷評估是怎么進(jìn)行的？
  答

  (一)拆遷準(zhǔn)備階段：⑴ 因工廠的客戶得知該企業(yè)拆遷的消息，從而對其交貨能力缺乏信心，因此定單會逐步減少轉(zhuǎn)移;⑵拆遷企業(yè)不能在原地上新產(chǎn)品和擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，喪失了發(fā)展的贏利機(jī)會;⑶由于工廠將要拆遷，對原材料的定貨將逐步減少，這勢必在與原材料供應(yīng)商的價(jià)格談判中處于不利地位;⑷由于工廠將要拆遷，企業(yè)管理層必然為此投入精力，因此影響了工廠拆遷前的生產(chǎn)管理;(5)工廠新址建設(shè)的一系列費(fèi)用，包括征地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、廠房基建、裝修、工廠配套設(shè)施的建設(shè)等等。在這個階段，企業(yè)所受到的影響和損失是從零開始，并曲線上升。(二)拆遷階段：在搬遷階段，工廠完全停工停產(chǎn)。業(yè)務(wù)收入為零，但，企業(yè)的另一些開支仍需要支付，包括：⑴生產(chǎn)經(jīng)營中仍需要支付的費(fèi)用：a 、職工的薪酬(包括工資、福利、社保)以及當(dāng)涉及職工后勤服務(wù)的建筑也需搬遷時、還需要保障職工的后勤需求; b、生產(chǎn)設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備、辦公設(shè)備按月計(jì)提的折舊費(fèi)用; c 、管理費(fèi)用; d 、不在搬遷范圍內(nèi)的銷售、營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的日常開支(房租費(fèi)等)。(2)財(cái)務(wù)費(fèi)用：因工廠拆遷貸款的利息支出。在這一階段，拆遷對企業(yè)的影響和導(dǎo)致的損失曲線上升，可能達(dá)到峰值。

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