拆遷如何評(píng)估？拆遷房如何進(jìn)行室內(nèi)裝修評(píng)估，有什么標(biāo)準(zhǔn)嗎？

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• 152****1113

  《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定,房屋拆遷貨幣補(bǔ)償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。由于國(guó)家未制定統(tǒng)一的評(píng)估辦法，一些地方制定的評(píng)估辦法有一定缺陷，在實(shí)施中出現(xiàn)了一些問題。
  一是由于估價(jià)人員對(duì)拆遷評(píng)估價(jià)格內(nèi)涵、估價(jià)目的、原則、時(shí)點(diǎn)、技術(shù)路線與方法等理解不一致，對(duì)參數(shù)確定、可比案例的選取存在一定差異，造成不同估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)同一標(biāo)的出具的估價(jià)報(bào)告結(jié)果相差較大。
  二是有些地方在選擇拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)問題上，程序不夠公開，也沒有充分考慮被拆遷人的意愿，被拆遷人意見較大。三是缺乏有效的拆遷估價(jià)糾紛調(diào)處機(jī)制，被拆遷人對(duì)評(píng)估結(jié)果有疑義時(shí)缺乏必要的救濟(jì)渠道。四是少數(shù)拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)行為不規(guī)范，為了承攬業(yè)務(wù)、迎合委托人的要求，出具不實(shí)的估價(jià)報(bào)告；另外，在房地產(chǎn)評(píng)估中，被拆遷人不配合或者阻撓估價(jià)人員查勘現(xiàn)場(chǎng)，也影響估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。
  為了規(guī)范城市房屋拆遷估價(jià)行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人特別是被拆遷人的合法權(quán)益，針對(duì)目前拆遷評(píng)估中存在的問題，建設(shè)部依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，制定并下發(fā)了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》(以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見》)。自2004年1月1日起施行。
  《指導(dǎo)意見》主要規(guī)定了以下內(nèi)容：
  1、明確了拆遷評(píng)估價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。明確了拆遷估價(jià)為被拆遷房屋的公開房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。同時(shí)對(duì)拆遷評(píng)估包含的內(nèi)容做了規(guī)定，搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額等。拆遷房屋裝修的補(bǔ)償，由當(dāng)事人雙方協(xié)商議定，不能達(dá)成一致意見的，另行委托評(píng)估。其他幾項(xiàng)補(bǔ)償，執(zhí)行當(dāng)?shù)厝嗣裾囊?guī)定標(biāo)準(zhǔn)。
  另外，《指導(dǎo)意見》還規(guī)定政府要每年定期公布一次各類房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，作為拆遷評(píng)估的參考。
  2、統(tǒng)一了拆遷估價(jià)方法、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和技術(shù)路線。《指導(dǎo)意見》規(guī)定拆遷估價(jià)原則上應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法，對(duì)于一些房地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，可比交易案例少的地區(qū)，無法采用市場(chǎng)比較法條件的，方可采用其他估價(jià)方法。將拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定為房屋拆遷許可證頒發(fā)日。對(duì)于拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的項(xiàng)目，可以當(dāng)期(段)房屋拆遷實(shí)施日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。
  3、建立了公開、公平選擇拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的機(jī)制?！吨笇?dǎo)意見》規(guī)定，拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式產(chǎn)生，防止拆遷人與估價(jià)機(jī)構(gòu)互相串通，損害被拆遷人的合法權(quán)益。同時(shí)，規(guī)定了回避制度。
  4、建立了拆遷估價(jià)結(jié)果公示制度?！吨笇?dǎo)意見》規(guī)定估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示，拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有疑問的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)作出解釋。
  5、建立了拆遷評(píng)估糾紛調(diào)處機(jī)制?！吨笇?dǎo)意見》要求各省和設(shè)區(qū)城市要成立估價(jià)專家委員會(huì)，以估價(jià)技術(shù)鑒定的方式向拆遷當(dāng)事人提供救濟(jì)。當(dāng)拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議時(shí)，可以申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估或另行評(píng)估。復(fù)核評(píng)估或另行評(píng)估結(jié)果與原評(píng)估結(jié)果有差異超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由房屋拆遷專家委員會(huì)進(jìn)行鑒定，根據(jù)鑒定意見調(diào)整后的估價(jià)結(jié)果作為補(bǔ)償依據(jù)。
  6、明確了被拆遷房屋性質(zhì)和面積爭(zhēng)議的處理方法。針對(duì)拆遷估價(jià)人員無法對(duì)于一些房屋和其他建筑物性質(zhì)和面積等作合法性判定的問題，本著讓被拆遷人受益的原則，《指導(dǎo)意見》規(guī)定，凡拆遷當(dāng)事人能就被拆遷房屋性質(zhì)和面積達(dá)成一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，可以向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。另外，《指導(dǎo)意見》還要求市、縣規(guī)劃、房地產(chǎn)管理部門要制定被拆遷房屋性質(zhì)和面積爭(zhēng)議的處理方法。
  7、對(duì)違法違規(guī)行為提出了處理意見。《指導(dǎo)意見》根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對(duì)違規(guī)的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員，提出了處罰措施。

  查看全文↓ 2019-11-18 10:06:01
• 156****6092

  房屋拆遷裝修評(píng)估：因裝修不同時(shí)期風(fēng)格不同，個(gè)性化較強(qiáng)，用材用料品種復(fù)雜價(jià)格彈性很大，不同時(shí)期材料價(jià)格變化也大，施工方法方式及操作精細(xì)程度對(duì)耗資差異也大，所以在裝修評(píng)估吋參照當(dāng)?shù)亟ú氖袌?chǎng)當(dāng)前耗材同類檔次價(jià)格，結(jié)合當(dāng)前裝修人工費(fèi)制定平均價(jià)格區(qū)間，再考慮裝修折舊，評(píng)估公司作出補(bǔ)償價(jià)格范圍，由征收人與被征收人雙方協(xié)商確定**終裝修補(bǔ)償價(jià)格。
  保駕護(hù)航網(wǎng)提醒至于原裝修花了多少錢現(xiàn)在能補(bǔ)多少應(yīng)由評(píng)估人員到現(xiàn)場(chǎng)查勘后作出評(píng)估報(bào)告?？傮w講裝修折舊很大，在本地區(qū)建筑裝修市場(chǎng)價(jià)格框架下，個(gè)人家庭裝修往往資金每平價(jià)格超過建筑市均裝修每平平均水平，所以拆遷評(píng)估補(bǔ)償定是參照建筑市場(chǎng)大面積批量裝修價(jià)格，補(bǔ)償價(jià)格低于原實(shí)際裝修耗資的情況也算合情理。

  查看全文↓ 2019-11-18 10:05:50
• 137****2454

  裝修估價(jià)時(shí)計(jì)算的注意事項(xiàng)
  1、價(jià)格時(shí)點(diǎn)
  由于建筑裝飾材料價(jià)格變化較快，應(yīng)注意采用兩個(gè)時(shí)點(diǎn)，即裝修作業(yè)當(dāng)時(shí)與拆遷時(shí)點(diǎn)。分別采用時(shí)點(diǎn)下人工材料機(jī)械價(jià)格計(jì)算其工程造價(jià)。這是因?yàn)樽鳛楸徊疬w人不是主動(dòng)的到市場(chǎng)上將其房屋賣出而是被動(dòng)無奈的。如果物價(jià)下跌，被拆遷人已投入了資金，沒有產(chǎn)生他所應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生的利益就被動(dòng)終止了。此時(shí)應(yīng)按照裝修當(dāng)時(shí)造價(jià)扣除折舊予以補(bǔ)償。如果物價(jià)上漲，被拆遷人應(yīng)獲得由于物價(jià)上漲而帶來的投資增值，此時(shí)應(yīng)按現(xiàn)時(shí)價(jià)值作為補(bǔ)償。
  2、價(jià)格構(gòu)成
  在計(jì)算裝修造價(jià)時(shí)，除了按照工程預(yù)算定額或單項(xiàng)單價(jià)計(jì)算施工造價(jià)外，還應(yīng)計(jì)算工程的間接費(fèi)用如：設(shè)計(jì)費(fèi)、管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、審批費(fèi)用、稅金等。對(duì)于大型商場(chǎng)，還發(fā)生招標(biāo)費(fèi)用、建設(shè)單位管理費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、消防審查費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)用等。上述費(fèi)用通常在總價(jià)的百分之十到十五。
  3、成新率的確定
  成新的確定應(yīng)考慮實(shí)際現(xiàn)狀以及使用期限的因素，裝修使用期限一般在5至8年。

  查看全文↓ 2019-11-18 10:05:45
• 148****2601

  拆遷評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)房屋價(jià)值而確定。 拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期(段)房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。 城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見 ●適用范圍 第二條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，適用本意見。
  第三條 本意見所稱城市房屋拆遷估價(jià)(以下簡(jiǎn)稱拆遷估價(jià))，是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。
  房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。
  搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
  被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過委托評(píng)估確定。 ●操作辦法 第四條 拆遷估價(jià)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱估價(jià)機(jī)構(gòu))承擔(dān)，估價(jià)報(bào)告必須由專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。
  第六條 市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。
  拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。 房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。需要由兩家或者兩家以上估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，估價(jià)機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。
  第七條 拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價(jià)委托合同。 ●細(xì)節(jié)認(rèn)定 第十二條 委托拆遷估價(jià)的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)(包括用途，下同)和面積。 被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。 對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定;沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。 對(duì)拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。
  拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期(段)房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。 城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見 ●適用范圍 第二條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，適用本意見。
  第三條 本意見所稱城市房屋拆遷估價(jià)(以下簡(jiǎn)稱拆遷估價(jià))，是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。
  房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。
  搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
  被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以通過委托評(píng)估確定。 ●操作辦法 第四條 拆遷估價(jià)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱估價(jià)機(jī)構(gòu))承擔(dān)，估價(jià)報(bào)告必須由專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。
  第六條 市、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。
  拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。 房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。需要由兩家或者兩家以上估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，估價(jià)機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。
  第七條 拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書面拆遷估價(jià)委托合同。 ●細(xì)節(jié)認(rèn)定 第十二條 委托拆遷估價(jià)的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)(包括用途，下同)和面積。 被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。 對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)。對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定;沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。 對(duì)拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定的具體問題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)管理部門制定辦法予以解決。

  查看全文↓ 2019-11-18 10:05:40
• 156****9470

  房屋拆遷中房屋裝修的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)由專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇應(yīng)當(dāng)由被拆遷人三分之二以上同意才可以，等到選定評(píng)估機(jī)構(gòu)以后評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)與征收方簽訂委托協(xié)議之后就會(huì)對(duì)房屋開始進(jìn)行評(píng)估，對(duì)房屋的評(píng)估過程中就會(huì)對(duì)房屋的裝修價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
  如果認(rèn)為評(píng)估價(jià)值偏低，抓緊時(shí)間，爭(zhēng)取自己的合法利益，必要時(shí)可以委托律師。

  查看全文↓ 2019-11-18 10:05:30

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• 問 ??拆遷如何評(píng)估？拆遷房如何進(jìn)行室內(nèi)裝修評(píng)估，有何標(biāo)準(zhǔn)嗎？
  答

  房屋拆遷裝修評(píng)估：因裝修不同時(shí)期風(fēng)格不同，個(gè)性化較強(qiáng)，用材用料品種復(fù)雜價(jià)格彈性很大，不同時(shí)期材料價(jià)格變化也大，施工方法方式及操作精細(xì)程度對(duì)耗資差異也大，所以在裝修評(píng)估吋參照當(dāng)?shù)亟ú氖袌?chǎng)當(dāng)前耗材同類檔次價(jià)格，結(jié)合當(dāng)前裝修人工費(fèi)制定平均價(jià)格區(qū)間，再考慮裝修折舊，評(píng)估公司作出補(bǔ)償價(jià)格范圍，由征收人與被征收人雙方協(xié)商確定**終裝修補(bǔ)償價(jià)格。保駕護(hù)航網(wǎng)提醒至于原裝修花了多少錢現(xiàn)在能補(bǔ)多少應(yīng)由評(píng)估人員到現(xiàn)場(chǎng)查勘后作出評(píng)估報(bào)告?？傮w講裝修折舊很大，在本地區(qū)建筑裝修市場(chǎng)價(jià)格框架下，個(gè)人家庭裝修往往資金每平價(jià)格超過建筑市均裝修每平平均水平，所以拆遷評(píng)估補(bǔ)償定是參照建筑市場(chǎng)大面積批量裝修價(jià)格，補(bǔ)償價(jià)格低于原實(shí)際裝修耗資的情況也算合情理。

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• 問 新出臺(tái)的拆遷評(píng)估是如何進(jìn)行評(píng)估的
  答

  這個(gè)得問房產(chǎn)局.具體政策.

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• 問 ??拆遷如何評(píng)估？拆遷評(píng)估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)如何確定？
  答

  一、市場(chǎng)比較法。市場(chǎng)比較法是**具說服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因?yàn)檫@種評(píng)估方法**能直接反映評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實(shí)例可供比照。貴陽市規(guī)定，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房屋拆遷估價(jià)，所選定的參照物實(shí)例，應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近，參照實(shí)例的成交時(shí)間不超過估價(jià)時(shí)點(diǎn)12個(gè)月，選取的參照實(shí)例須在3個(gè)以上，參照實(shí)例的綜合修正系數(shù)不超過30%.但是由于市場(chǎng)比較法需要交易實(shí)例作比照物，實(shí)踐中公用設(shè)施、公益事業(yè)房屋以及農(nóng)房等交易實(shí)例較少，對(duì)這些房屋拆遷估價(jià)拆遷雙方可申請(qǐng)使用其它估價(jià)方法。二、成本法。成本法是通過求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。三、收益法。收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后進(jìn)行累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。四、假設(shè)開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。五、基準(zhǔn)地價(jià)修正法?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象客觀價(jià)格。

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• 問 拆遷如何評(píng)估？拆遷評(píng)估的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)怎么確定？
  答

  房屋的拆遷評(píng)估是包括：一、房屋的重置價(jià)格（結(jié)合成新即乘上打拆系數(shù)）。二、土地價(jià)格（在同區(qū)位找三家房屋開發(fā)企業(yè)一年內(nèi)的現(xiàn)房銷售加權(quán)平均價(jià)減去新房的重置價(jià)格即算出土地價(jià)格，這就是所謂的市場(chǎng)價(jià)評(píng)估）。三、裝璜及附屬物評(píng)估（這項(xiàng)評(píng)估可以在一定范圍內(nèi)雙方協(xié)商，因?yàn)檠b璜的價(jià)格彈性較大）。注：重置價(jià)是指重新建造這樣的房子通常的情況下工、料、費(fèi)等造價(jià)多少。附屬物也是這樣通常情況下重置這樣的附屬物的造價(jià)結(jié)全成新。對(duì)你的房屋拆遷或征收按上述方法評(píng)估即找出一個(gè)同區(qū)位的有現(xiàn)房參照的理論上的樣板房與你的房屋比較就可得出你房屋的價(jià)值了。另個(gè)補(bǔ)償上還要考慮搬遷費(fèi)、過渡費(fèi)、和各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)等才構(gòu)成全部補(bǔ)償。

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• 問 拆遷評(píng)估有什么標(biāo)準(zhǔn)？
  答

  您好，很高興為您解答。一，如果被拆遷人選擇第一種補(bǔ)償方式，則被補(bǔ)償?shù)目偨痤~等于被拆遷房屋的評(píng)估金額加上棚戶區(qū)改造房屋拆遷價(jià)格+補(bǔ)貼金額+面積補(bǔ)貼金額+搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。棚戶區(qū)改造被拆遷房屋的評(píng)估金額泛指被拆遷房屋的評(píng)估單價(jià)乘以被拆遷房屋的建筑面積。而棚戶區(qū)改造房屋拆遷價(jià)格的補(bǔ)貼金額則指的是被拆遷房屋評(píng)估金額乘以增加比率。如果房屋面積小于25㎡增加比率為40%;大于或等于25㎡、小于33㎡的為35%;被拆遷房屋面積大于45㎡以上的范圍一般在20%-25%之間。二，房屋回遷安置有什么補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?若被拆遷人選擇第二種棚戶區(qū)房屋改造拆遷房屋回遷安置的，則被拆遷房屋的建筑面積就近上靠標(biāo)準(zhǔn)戶型安置，實(shí)行“拆一還一”不找差價(jià);若被安置的拆遷面積大于被改造的房屋面積則要增加相應(yīng)的多余面積金額，產(chǎn)權(quán)歸交納增加面積款人所有面積安置房屋的，超過標(biāo)準(zhǔn)戶型建筑的，按照該項(xiàng)目的銷售價(jià)格結(jié)算相應(yīng)金額。三，無戶籍房是否也有棚戶區(qū)改造拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)無戶籍房產(chǎn)是指之前那些違規(guī)建造或自由自有住房建造的一些統(tǒng)稱，因?yàn)闆]有房產(chǎn)證，本應(yīng)該不予與補(bǔ)償;但是依照1990年4月1日《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》頒布以前自建自住的獨(dú)立房屋，其權(quán)利人具有拆遷區(qū)域的正式戶口又無住處的，可對(duì)其棚戶區(qū)改造房屋拆遷給予一定補(bǔ)償，具體補(bǔ)償金額由評(píng)估機(jī)構(gòu)確認(rèn)。

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