關(guān)于租的房子拆遷補償？

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• 142****9416

  1、拆遷條例上說的承租人是單位職工，房子是直管或自管公房。2、你跟中介公司簽訂的租房合同，跟條例中說的不沾邊。

  查看全文↓ 2014-04-13 14:42:11
• 143****9603

  一)補償范圍是確定拆遷活動造成的損害中哪些財產(chǎn)利益應依法給予補償。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，補償范圍為房屋所有權(quán)、附屬物所有權(quán)和收益權(quán)。作為拆遷主要對象的房屋是所有人經(jīng)濟利益的一部分，是拆遷補償?shù)闹饕秶?。拆遷人拆除房屋，使被拆除房屋的所有人遭受經(jīng)濟損失，理應對被拆除房屋進行補償。通過補償保障了被拆除房屋所有人法律上、經(jīng)濟上應享有的合法權(quán)益，同時也解決了拆遷人與被拆遷人之間的矛盾。列入拆遷補償范圍的房屋必須是合法房屋，就是說所有權(quán)人合法所有的房屋。一是房屋為所有權(quán)人合法所有，二是房屋本身合法。對違章建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償。列入補償范圍的附屬物是指房屋所有人或使用人在房屋上增加的依附于房屋具有某種用途的設施。作為房屋的附屬物具有以下特征：依附于房屋而存在；具有某種用途，并有利于房屋的**；必須是能計算其價值的物體；該附屬物具有合法性。這些附屬物對產(chǎn)權(quán)人來說也具有經(jīng)濟價值，拆除它們將對被拆遷人帶來一定的經(jīng)濟損失，所以應給予補償。補償范圍中的收益權(quán)系依法收取房屋所產(chǎn)生的自然或法定孳息的權(quán)利，是房屋所有權(quán)的一項重要權(quán)能。它可以屬于所有人，也可以由承租人、承包人、典權(quán)人行使。補償范圍中的收益權(quán)具有以下法律特征：收益權(quán)人系合法地占有使用被拆遷房屋，其收益權(quán)必須有合同或法律的依據(jù)；收益應當合法產(chǎn)生；收益應當是有依據(jù)的產(chǎn)生，包括既得收入和合法預期收入。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，應予補償?shù)氖找嬷饕腥N：租金，生產(chǎn)經(jīng)營預期收益和拆遷產(chǎn)生的費用。
  (二)補償標準是由城市房屋拆遷法規(guī)授權(quán)，當?shù)胤课莶疬w行政主管部門起草，城市人民政府批準頒布，專門用于房屋拆遷補償?shù)囊罁?jù)。正確地制定、理解、適用補償標準是解決和預防城市房屋拆遷補償糾紛的前提。確定補償標準的原則是等價有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估的辦法確定。區(qū)位是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區(qū)域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所(如市中心、機場、港口、車站、政府機關(guān)、同業(yè)等)的距離，周圍環(huán)境、景觀等。由于房地產(chǎn)的位置不可移動性，區(qū)位對房地產(chǎn)價值的決定作用是極其重要的。兩宗實物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位不同，其價值可能有很大的不同。區(qū)位補償價由被拆遷房屋的基準地價和基準房價構(gòu)成。基準地價是指在一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價平均水平。它是根據(jù)土地不同的使用類別、區(qū)位及基礎設施配套、土地開發(fā)情況分別評估、測算的各類用地的平均價格。由于房地產(chǎn)市場是不斷變化的，基準地價應定期進行調(diào)整和修正?；鶞史績r是指一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。房屋重置成新價是指按照估價時點當時的社會正常的建筑技術(shù)、工藝水平、建筑材料價格、人工和機械費用等，重新建造同類結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量及功能的新房屋所需的費用加平均利潤。對房屋的不同使用將得到不同的拆遷補償，所以用途也是確定拆遷補償標準的一個重要因素?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》中的用途是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標明的用途，所有權(quán)證未標明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準，產(chǎn)權(quán)檔案也未記錄用途的，以實際用途為準。實際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃等部門同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)。如原設計用途為經(jīng)營性用房的，以取得營業(yè)執(zhí)照作為確認其為營業(yè)性用房的依據(jù)；如原設計為住宅，改為營業(yè)性用房的，不但要有營業(yè)執(zhí)照，還應有規(guī)劃部門同意變更的依據(jù)。作為補償標準因素之一的建筑面積是指外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高標220cm(含220cm)的永久性建筑。影響拆遷補償標準的其他因素包含被拆遷房屋成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率、樓層、朝向等。在確定了影響補償標準的各種因素后，就可以進行房地產(chǎn)價格評估。房地產(chǎn)價格評估是指專業(yè)人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，選擇適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。房地產(chǎn)價格評估應遵循合法原則、**高**佳使用原則、替代原則、估價時點原則和公平原則。這些原則要求房地產(chǎn)估價應以估價對象的合法權(quán)益和**高**佳使用為前提來進行，房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格，房地產(chǎn)估價結(jié)果應是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值，房地產(chǎn)估價人員應站在中立的立場上提出一個對各方面當事人來說都是公平的價格。目前我國對房地產(chǎn)的評估方法較多，常用的有比較法、成本法、收益法、假設開發(fā)法、長期趨勢法等多種。
  (三)《城市房屋拆遷管理條例》對拆遷補償?shù)姆秶蜆藴手皇亲髁嗽瓌t的規(guī)定，如何地具體實施，不同地區(qū)根據(jù)具體情況以及對《城市房屋拆遷管理條例》的不同理解采取了不同的方法。筆者通過對北京做法的研究，認為有些方法需要進一步完善。
  一是對民用住宅改為經(jīng)營性用房的補償辦法應予完善。北京市對住宅和非住宅的拆遷補償分別做出了不同的規(guī)定，符合等價有償?shù)脑瓌t，執(zhí)行得也比較順利。但對于民用住宅改為經(jīng)營性用房的補償辦法值得商榷?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》中的用途是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標明的用途，所有權(quán)證未標明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準，產(chǎn)權(quán)檔案也未記錄用途的，以實際用途為準。實際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃等部門同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)。如原設計用途為經(jīng)營性用房的，以取得營業(yè)執(zhí)照作為確認其為營業(yè)性用房的依據(jù)；如原設計為住宅，改為營業(yè)性用房的，不但要有營業(yè)執(zhí)照，還應有規(guī)劃部門同意變更的依據(jù)。北京的做法為原設計為住宅改為營業(yè)性用房的，只看是否有營業(yè)執(zhí)照，而不管是否有規(guī)劃部門同意變更的依據(jù)。補償?shù)臉藴什皇前捶亲≌臉藴?，而是按住宅的補償標準補償?shù)幕A上，再給予一定的經(jīng)營損失的補償。這樣做將帶來兩個問題，即打擊合法和保護非法。所謂打擊合法是指依法將住宅改為營業(yè)性用房的得不到應按非住宅的補償標準給予的補償。所謂保護非法是指非法將住宅改為營業(yè)性用房的能得到不應得到的經(jīng)營損失的補償。因此北京的這一做法應按《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定予以完善。
  二是拆遷的補償范圍應予完善。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，補償范圍為房屋所有權(quán)、附屬物所有權(quán)和收益權(quán)。應予補償?shù)氖找嬷饕腥N：租金，生產(chǎn)經(jīng)營預期收益和拆遷產(chǎn)生的費用。而北京對非住宅房屋拆遷補償價格只包括兩部分內(nèi)容，即房屋區(qū)位補償價和地上物補償價，未有生產(chǎn)經(jīng)營預期收益。另外對房屋的租金收入也未列入補償范圍。因此應擴大拆遷補償范圍。
  三是房地產(chǎn)價格評估體系應予完善。房地產(chǎn)評估結(jié)果的準確與否，與評估機構(gòu)的水平、評估人員的水平有密切關(guān)系。這要求房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)和人員應遵循合法原則、**高**佳使用原則、替代原則、估價時點原則和公平原則客觀公正地出具評估報告。但目前多數(shù)房地產(chǎn)評估機構(gòu)是依附于行政權(quán)力而存在，出具的評估報告帶有濃厚的行政行為色彩，這與法律的規(guī)定不符。這需要有關(guān)部門盡快制定措施使房地產(chǎn)評估機構(gòu)走向市場，并以優(yōu)質(zhì)高效服務贏得市場，使房地產(chǎn)價格評估體系日趨完善。

  查看全文↓ 2014-04-12 15:53:08

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• 問 租的房子能拿到拆遷補償嗎？
  答

  只能拿到營業(yè)補償。

  全部8個回答>
• 問 關(guān)于拆遷補償
  答

  正常情況，農(nóng)村征地補償采取以方式，一是房屋征收，按面積補償，或按面積回遷；二是征地補償，包括土地本身價值和青苗補助兩部分；三是地方制定的集體戶口安置優(yōu)惠政策。前兩項是必須進行補償?shù)?，后一項是地方根?jù)實際情況自行制定的。根據(jù)你的情況，如果你在農(nóng)村仍然有房產(chǎn)，不受戶口的限制，可以得到補償。耕地方面，第二輪承包期為30年，雖然你的戶口已遷出村集體，但村集體不可以收回你的承包地，必須等到承包證到期后才可以收回，因此，只要你手里還有土地承包證并沒有過期，那么必須給你征地補償。因為你的戶口已從村集體中遷出，因此不再享有地方制定的關(guān)于村集體戶制定的優(yōu)惠政策。

  全部3個回答>
• 問 關(guān)于拆遷補償
  答

  正常情況，農(nóng)村征地補償采取以方式，一是房屋征收，按面積補償，或按面積回遷；二是征地補償，包括土地本身價值和青苗補助兩部分；三是地方制定的集體戶口安置優(yōu)惠政策。前兩項是必須進行補償?shù)?，后一項是地方根?jù)實際情況自行制定的。根據(jù)你的情況，如果你在農(nóng)村仍然有房產(chǎn)，不受戶口的限制，可以得到補償。耕地方面，第二輪承包期為30年，雖然你的戶口已遷出村集體，但村集體不可以收回你的承包地，必須等到承包證到期后才可以收回，因此，只要你手里還有土地承包證并沒有過期，那么必須給你征地補償。因為你的戶口已從村集體中遷出，因此不再享有地方制定的關(guān)于村集體戶制定的優(yōu)惠政策。

  全部3個回答>
• 問 關(guān)于拆遷補償?shù)膬?nèi)容
  答

  您這樣問,我們是解答不了的,您是哪個地塊的?

  全部3個回答>
• 問 關(guān)于拆遷補償?shù)膯栴}
  答

  正常情況，農(nóng)村征地補償采取以方式，一是房屋征收，按面積補償，或按面積回遷；二是征地補償，包括土地本身價值和青苗補助兩部分；三是地方制定的集體戶口安置優(yōu)惠政策。前兩項是必須進行補償?shù)?，后一項是地方根?jù)實際情況自行制定的。根據(jù)你的情況，如果你在農(nóng)村仍然有房產(chǎn)，不受戶口的限制，可以得到補償。耕地方面，第二輪承包期為30年，雖然你的戶口已遷出村集體，但村集體不可以收回你的承包地，必須等到承包證到期后才可以收回，因此，只要你手里還有土地承包證并沒有過期，那么必須給你征地補償。因為你的戶口已從村集體中遷出，因此不再享有地方制定的關(guān)于村集體戶制定的優(yōu)惠政策。

  全部6個回答>