在未成年與父母共有一套房子，

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• 142****7272

  你辦理獨(dú)立戶口再買房可以算1套的，

  查看全文↓ 2014-04-12 21:57:53
• 133****5544

  不能以房產(chǎn)證為準(zhǔn)

  查看全文↓ 2014-04-11 20:28:11

相關(guān)問題

• 問 未成年與父母共有產(chǎn)權(quán)房，子女成年后購房是首套嗎？
  答

  一、不算，子女成年后再買房屬于二套房；二、父母以未成年子女名義買房 五大風(fēng)險不可不知：1．以未成年子女名義買房要全款；由于銀行規(guī)定“貸款對象必須是具有完全民事行為能力的自然人”，而未成年子女是沒有民事行為能力的，所以不能以貸款的方式買房，這也就意味著以未成年子女名義買房要全款，這樣無疑增加了家庭的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。2．父母不能隨意處置未成年子女名下的房產(chǎn)；根據(jù)規(guī)定，在子女未滿18周歲之前，父母不能隨意處理其名下的房產(chǎn)，比如抵押、出售等行為。即使父母做生意缺錢，也不得對房屋進(jìn)行抵押貸款。除非是為了未成年子女的利益，比如未成年子女的教育、醫(yī)療需要大額消費(fèi)等。3．離婚時無權(quán)分割登記在未成年子女名下的房產(chǎn)；夫妻離婚時往往會因?yàn)樨敭a(chǎn)分割而鬧到法院。但是，如果是夫妻共同出資購買的房子，登記在未成年子女名下，在離婚析產(chǎn)時也沒有任何權(quán)利對這個房子的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割，因?yàn)樵诜缮蟻碇v該房產(chǎn)不屬于夫妻任何一方的財產(chǎn)，只能由獲得孩子撫養(yǎng)權(quán)的一方暫代管理。4．子女成年后再買房屬于二套房；父母以未成年子女名義買房，并將房產(chǎn)登記在未成年子女名下，那么如果說等到子女成年后再買房時，會按照二套房的標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行。這樣的話買房的要求就會比較高，比如提高**比例，貸款利率較高、所要交的稅費(fèi)也會較高等。此外，房產(chǎn)政策也是隨時在變的，誰也不知道十幾年之后的買房政策是怎么樣的。5．即使子女不孝，父母也無權(quán)收回房產(chǎn)；父母以未成年子女的名義買房被視為贈與行為，未成年子女就成了房產(chǎn)的合法所有權(quán)人。即使子女成年后不孝，父母也無權(quán)收回房產(chǎn)，**終只能通過法律手段來讓子女履行贍養(yǎng)義務(wù)。

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• 問 未成年時和父母共有房產(chǎn)
  答

  **高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第五十四條第二款規(guī)定：共同共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。但是，其他共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。規(guī)定中的“同意”、“提出異議”應(yīng)以當(dāng)事人具有完全的民事行為能力為前提。因此，未成年人與父母共有的房屋在設(shè)定抵押時，不能適用這一規(guī)定。以房地產(chǎn)作抵押也是對房地產(chǎn)的一種處分，按我國《民法通則》第十八條第一款的規(guī)定，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，監(jiān)護(hù)人不得處理被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)。如果未成年人的法定監(jiān)護(hù)人違反這一規(guī)定，擅自處分了未成年人的房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)對此承擔(dān)民事責(zé)任。由于產(chǎn)生糾紛以后，當(dāng)事人往往會把本應(yīng)由監(jiān)護(hù)人承擔(dān)的民事責(zé)任變成行政機(jī)關(guān)的責(zé)任。因而，一些城市的做法是：在以未成年人的房產(chǎn)設(shè)定抵押時，要求其監(jiān)護(hù)人說明理由，即確實(shí)是為未成年人的利益而設(shè)定抵押，并要求對該事項(xiàng)進(jìn)行公證后，方予辦理。但是這一做法也引起社會的一些反響，有人認(rèn)為登記機(jī)關(guān)是從“管房”變成了“管人”。實(shí)際上，登記機(jī)關(guān)根本無意也不愿“管人”，只是由于在目前相關(guān)的立法尚不完善、加之一些當(dāng)事人誠信程度較差的情況下，登記機(jī)關(guān)不敢輕信監(jiān)護(hù)人的保證。所以這一問題**終又牽涉到了登記機(jī)關(guān)應(yīng)承擔(dān)哪些責(zé)任的問題，要徹底予以解決，還是要通過立法。我國臺灣地區(qū)的《土地登記規(guī)則》規(guī)定：“法定代理人處分未成年人或禁治產(chǎn)人所有之土地，申請登記時，應(yīng)于登記申請書適當(dāng)欄記明確為其利益處分并簽名或蓋章”。登記機(jī)關(guān)對此并沒有調(diào)查其真實(shí)性的責(zé)任。**高人民法院前述司法解釋第五十四條第一款規(guī)定了按份共有人以其共有財產(chǎn)中享有的份額設(shè)定抵押的，抵押有效。然而，如果抵押的房屋是住宅，在日后一旦行使抵押權(quán)時會有很多問題。但抵押雙方當(dāng)事人如愿意將按份共有的房產(chǎn)中成年人的份額設(shè)定抵押，登記機(jī)關(guān)也可以按規(guī)定予以登記。

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• 問 我與老婆名下共有一套房產(chǎn)，但與父母親共有一套，若把房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到未成年的兒子名下，我是否還可以購買房產(chǎn)？
  答

  福州限購：對已擁有1套住房的本市行政區(qū)域內(nèi)戶籍居民家庭，能夠提供在本市行政區(qū)域內(nèi)1年以上個人所得稅繳納證明或社會保障納稅證明的非本市戶籍居民家庭在五城區(qū)內(nèi)限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對已擁有2套及以上住房的戶籍居民家庭，擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭無法提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭暫停在五城區(qū)內(nèi)向其出售住房。根據(jù)上述規(guī)定，現(xiàn)你家庭成為員中子女未成年，系同一家庭成為員，你名下的房產(chǎn)轉(zhuǎn)至你孩子名下，你仍不能再購。

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• 問 若未成年人與父母共有的房屋，是否可設(shè)定抵押?
  答

  在以未成年人的房產(chǎn)設(shè)定抵押時，要求其監(jiān)護(hù)人說明理由，即確實(shí)是為未成年人的利益而設(shè)定抵押，并要求對該事項(xiàng)進(jìn)行公證后，方予辦理。但是這一做法也引起社會的一些反響，有人認(rèn)為登記機(jī)關(guān)是從“管房”變成了“管人”。實(shí)際上，登記機(jī)關(guān)根本無意也不愿“管人”，只是由于在目前相關(guān)的立法尚不完善、加之一些當(dāng)事人誠信程度較差的情況下，登記機(jī)關(guān)不敢輕信監(jiān)護(hù)人的保證。所以這一問題**終又牽涉到了登記機(jī)關(guān)應(yīng)承擔(dān)哪些責(zé)任的問題，要徹底予以解決，還是要通過立法。

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• 問 可以在未成年子女的房產(chǎn)證增加父母為共有人嗎？
  答

  未成年人可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》，但辦理時須提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明，并在《房地產(chǎn)證》上備注其法定監(jiān)護(hù)人姓名。由于未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時必須符合有關(guān)法律規(guī)定。 由于無民事行為能力或限制民事行為能力，未成年人獲得房屋財產(chǎn)時必須先辦理公證手續(xù)，房產(chǎn)部門對其合法監(jiān)護(hù)人資格加以認(rèn)定后，再辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。登記部門在核發(fā)未成年人的《房屋所有權(quán)證》時，必須在附記欄中，注明“該產(chǎn)權(quán)人在×年×月×日之 前，系未成年人”。 未成年人房產(chǎn)若需要轉(zhuǎn)移或抵押登記時，監(jiān)護(hù)人應(yīng)辦理公證手續(xù)并承諾承擔(dān)對其被監(jiān)護(hù)人房產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押后的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。

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