如何確定農村房屋拆遷補償的數額，標準是什么？

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• 146****5662

  近年來,隨著我國工業(yè)化、城市化進程的不斷加快,建設用地的需求越來越大,無論是城市規(guī)劃區(qū)內抑或規(guī)劃區(qū)外的農村集體土地被大量征收。因涉及多方主體,交織各種法律關系,背后又摻雜著復雜利益沖突,征收集體所有土地的補償安置引發(fā)的各種矛盾日益凸現,損害農民權益的惡性事件也時有發(fā)生,土地征收征用問題已嚴重危及農村社會的穩(wěn)定,成為社會各界關注的焦點與熱點。在依法治國的今天,**和群眾開始把注意力轉移到用法律與市場手段解決相關問題。因此,關于國家及地方各級**關于征地農民補償安置的各種政策法規(guī)日益完善,土地補償問題逐步得以較為合理的解決。但是,其中不容忽視的一點是,在征收農村集體土地過程中所發(fā)生的房屋、樹木等地上附著物的拆遷補償問題尚未受到足夠重視,地上附著物的補償問題日益成為征地拆遷過程中的難點問題。特別是在《物權法》頒布后,被征遷群眾維權意識大大增強,低標準補償給征遷工作帶來很多弊病和遺留問題,影響被拆遷農戶的切身權益,甚至會影響社會的穩(wěn)定,而**的十七大報告中明確指出,要讓廣大人民群眾充分享受到改革開放的豐碩成果。因此,開展相關研究,完善農村集體土地征收中的地上附著物補償相關細則規(guī)定成為一件十分迫切的重大課題。本文擬結合國家與部分地方**相關規(guī)定,就農村集體土地征收中的相關問題做出些許探討,為切實保護被拆遷農民合法權益,依法完善土地征收征用過程做出初步探討。
  一、征地過程中地上附著物拆遷補償的法律依據及其不足
  (一)地上附著物拆遷補償的法律法規(guī)概述 我國《土地管理法》第四十七條第二、第三款對耕地征用的補償費,安置補助費進行了規(guī)定并有具體的計算標準,但無論是《土地管理法》,還是剛頒布實施的《物權法》,對集體土地的征地拆遷中的地上附著物補償標準都沒有明確做出明確規(guī)定,僅僅做出了“依法給予拆遷補償”的模糊規(guī)定?，F實中,一般是由**參照國務院2001年頒布的布的《城市房屋拆遷管理條例》及《細則》進行補償,抑或當地**根據工程項目建設需要制定有關的補償標準。迄今為止,我國沒有一部規(guī)范房屋拆遷行為的法律,僅有國務院頒布的專門針對城市居民房屋拆遷的行政法規(guī)——《城市房屋拆遷條例》。各地**一般根據工作需要制定了有關的補償標準及規(guī)定,如新疆維吾爾自治區(qū)1996年制定了《自治區(qū)高等級公路建設征地拆遷補償規(guī)定》(新政函[1996]191號),在其基礎上又先后出臺了《自治區(qū)計委、國土資源廳關于奎屯—塞里木湖高等級公路建設征地拆遷補償標準的通知》(新政函[2001]1354號)、《自治區(qū)國土資源系統(tǒng)土地管理行政事業(yè)性收費標準》(新價房字[2001]500號)、《關于烏魯木齊市基礎設施及周邊公路建設征地補償安置標準的通告》(烏市國土資發(fā)[2002]9號)和《關于印發(fā)精伊霍鐵路建設征地補償規(guī)定的通知》(新政函[2005]108號)等文件,用以規(guī)范新疆境內的農村集體土地地上附著物拆遷補償工作?！哆|寧省人民**批轉省交通廳等部門關于全省高速公路建設征地動遷補償實施方案的通知》(遼政發(fā)[2005]6號)規(guī)定了遼寧省征地房屋及地上附著物的拆遷補償標準;《淄博市人民**辦公廳關于公布淄博市征地地面附著物和青苗補償標準的通知》(淄政辦發(fā)[2007]32號)中規(guī)定了淄博市的征遷補償標準;廣東惠州、山東德州等地也都根據當地實際制定了有關標準,用以規(guī)范征收農村集體土地中的地上附著物拆遷補償工作。
  (二)現有農村集體土地征收中的地上附著物拆遷補償中出現的問題 由于城市國有土地上的房屋和農村集體土地上的房屋在土地所有權性質、所有權主體、土地管理方式以及拆遷安置對象等方面均有差異,因此《城市房屋拆遷管理條例》并不具有直接的參照性,導致在執(zhí)行過程中,各級**制定的補償標準隨意性很大,補償標準十分混亂。這種隨意性不但造成了補償標準不統(tǒng)一,也造成了補償標準的不合理性,因此也就不可避免地產生了許多糾紛,不僅極大地影響了**和**的聲譽,也直接影響了拆遷的進程和效率。 另外,我國的土地管理制度確立了農民通過宅基地依法取得集體土地的使用權。但沒有確立集體土地上房屋的房屋登記即產權制度,即農民對其房屋并沒有法律確認的所有權。這就使農民家庭**重要的建筑物——房屋的補償成為了一個并沒有法律確認的地上附著物,在補償中極易引起糾紛。同時,集體土地上的房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣,涉及很多法律關系。如拆遷農村集體經濟組織以土地使用權入股聯營等形式與其他單位、個人共同開辦的企業(yè)所有的非居住房屋涉及的補償費問題及因拆遷造成的停產、停業(yè)損失及預期收益的補償問題,對利用宅基地內自建房屋從事生產經營并持工商營業(yè)執(zhí)照房屋的拆遷安置問題,拆遷農房租賃戶時涉及的租賃法律關系等等,其中既涉及房屋所有權人的權益,同時又涉及房屋所有人以外第三人的權益。由于我國目前尚無明確的法律、法規(guī)對上述問題進行規(guī)范、相當一部分地區(qū)對上述問題比較忽視,在實際拆遷時,只將房屋作為集體土地上的附著物進行補償,并不細化區(qū)分農村房屋的用途、性質及相關的權利,嚴重損害了房屋所有人和第三人的合法權益。
  二、農村集體土地征收中地上附著物拆遷補償應遵循的原則 土地是農民賴以生存的重要生產資料和生活資料,其中地上附著物更是涉及農民基本生活生產需要的重要財產。拆遷補償款既具有生存利益性質又具有財產權性質。鑒于此,在處理地上附著物拆遷補償時,尤其是在地上附著物的補償標準測算中,應該切實遵守以下原則:
  (一)**議定原則和合法性原則。 村民自治必須是真正的大多數村民的集體意志,而不是某個人或少數人的意志,且該意志不能違反法律的強制性規(guī)定。既要充分發(fā)揮**意見又要遵守法律。
  (二)集體、個人利益相均衡原則 在處理征地拆遷補償款的過程中,既要充分尊重和保障集體成員的個人利益,又不能損害集體的整體利益,個人利益要服從集體利益,集體利益的實現也要考慮成員個人利益的獲得。
  (三)權利、義務相一致原則 集體成員在享有分配利益的同時要考慮其對集體所盡義務的大小,做到權利與義務相一致,公平合理地分配征地拆遷款項。
  (四)等價有償的原則 等價有償是拆遷補償的新思維原則。拆遷應該是拆遷利益雙方的平等關系,占有一方應該對被占有一方給予補償,而且拆遷補償價格和補償標準的制定都應該保證實現拆遷利益雙方在法律上以及在經濟補償上都是平等的主體,無論是貨幣補償還是產權調換都應按等價有償的方式進行。 等價有償原則是為了更好地協調、維護產權與發(fā)展二者之間的平衡,兼顧國家、集體和個人三者之間利益。在實現公正補償以后,個人、集體權利獲得相應等價合理補償,而國家獲得需要的資源,實現更大程度的發(fā)展,這才是**佳的資源配置方式,也就是市場經濟的方式。
  (五)**公平的原則 **與公平原則是要說明,拆遷補償標準制定必須站在公平、公正、客觀的立場上,標準的測算目標在于求得一個客觀合理的價格,以便于征地拆遷工作的開展,努力構建**的社會關系。如果制定出的補償標準不客觀、不合理,則必然影響拆遷或被拆遷方的利益,也有損于**拆遷補償工作的社會聲譽和權威性,從而使拆遷工作引起社會關系的不**。補償標準和金額的確定應遵循平等合理、彌補實際損害的基本原則,不能以行政手段限制和剝奪農民的財產主體地位及求償權。
  (六)以人為本,切實維護被征遷群眾利益的原則 地上附著物拆遷補償價格標準的測算和制定必須充分考慮有關當事人的角色和心態(tài),充分尊重被拆遷人地上附著物的價值,同時兼顧拆遷人實施拆遷的社會經濟需要性,既節(jié)省拆遷人的拆遷補償成本,又遵循確保被拆遷人滿意的原則,**終達到**拆遷的目的。農戶作為被拆遷者是社會中的弱勢群體,其切身利益應該被切實關注,補償標準的測算和制定要保障被拆遷農民生活水平不降低。**行為必須受到嚴格的法律限制,非法律明文規(guī)定的授權事項不可為。
  (七)遵循經濟規(guī)律,落實科學發(fā)展觀的原則 在等價有償與**公平的原則基礎上,地上附著物拆遷補償標準的測算工作應切實遵循經濟規(guī)律,落實科學發(fā)展觀。隨著經濟社會發(fā)展,各地物價水平都會有不同程度的浮動,在補償標準的測算工作中,要密切聯系經濟發(fā)展現實,在科學發(fā)展觀的指導下,充分運用各種經濟計算方法把補償標準測算工作做細做精。
  (八)實事求是、多方求證的原則 在標準測算工作中,必須要遵循實事求是的原則。根據各地調研情況嚴格務實操作,地上附著物補償類別做到不漏不重,有則補之,無則不補,測算過程做到精細嚴密,對測算結果多方求證,做到精益求精。
  三、對完善集體土地征遷中地上附著物補償的一些思考 農村集體土地地上附著物拆遷補償問題能否解決好,關系到加快城鎮(zhèn)化建設的進程,關系到新農村建設目標的實現,關系到人民群眾的根本利益的維護,影響深遠。今后的農村集體土地征遷工作,可以在以下幾個方面的基礎上展開。
  (一)確立科學發(fā)展觀,切實維護人民群眾合法權益 在農村拆遷工作中,各級**要確立全面、協調、可持續(xù)的發(fā)展觀,堅持以人為本,以人民利益為根本出發(fā)點,樹立“善待人民群眾”的觀念,做到權為民所用,情為民所系,利為民所謀,切實維護人民群眾的合法權益。要進一步增強政治意識、大局意識、責任意識、群眾意識,認真處理好建設發(fā)展和保護群眾利益之間的關系,及時化解農村拆遷中的各種矛盾,把工作做細,把好事辦好,確保社會的穩(wěn)定和人民群眾的根本利益。
  (二)盡快制定相關法律法規(guī),確保農村拆遷工作有法可依 農村拆遷相關法律缺失,政策供給又落伍是造成農村拆遷矛盾突出的重要根源。目前所見的行政法規(guī)、規(guī)章的適用范圍均是國有土地上的城市房屋拆遷補償規(guī)定,至今沒有一部獨立且具可操作性的關于集體土地上房屋等附著物拆遷安置補償的國家級大法,導致實踐中無法可依,或回避了涉及被拆遷人權益的關鍵問題,或違法強制拆遷后將矛盾上交,其結果是引發(fā)了大量的矛盾和糾紛。因此,規(guī)范征收土地行為,保護當事人合法權益,盡快制定一部關于集體土地上地上附著物拆遷補償安置法律十分必要。我們要根據憲法的原則精神,對涉及農村拆遷的一些具體政策和實際問題進行分析和研究,把成熟的經驗和做法,用立法的形式固定下來,制定出合乎民意的法律法規(guī),規(guī)范農房拆遷行為,名稱可以是《農村房屋拆遷補償安置法》,或者至少可盡快出臺一個《農村房屋拆遷管理條例》。
  (三)建立農村房屋產權登記制度,保護農民住房的合法權益 房屋是農戶所擁有的對其家庭**重要的建筑物。房屋為農戶提供了**基本的住宿場所,也是在征地拆遷工作中**受重視的被拆遷附著物。農村集體土地的征遷工作中遇到的阻力**大的便是房屋拆遷。我國城市房屋和農村房屋實行不同的產權登記制度。不管是在城市還是在農村,房屋產權證作為一種憑證,對房屋所有人來說都是一道法律上的“護身符”。而諸如農村房屋財產的利用、處理土地房屋權屬糾紛、辦理房屋的翻改建、法院的司法判決等,也都要以土地證或房產證書及其登記資料為法律憑據。房屋拆遷補償問題當然也必須以登記資料為法律依據。因此,農村房屋產權登記發(fā)證作為私有財產管理的一種制度,對于解決當前集體土地地上附著物拆遷補償問題有著十分重要的意義。
  (四)加大政策宣傳力度,規(guī)范拆遷具體操作行為,完善集體土地征用中房屋拆遷的補償標準和程序 實踐證明,只要及時做好政策宣傳工作,就能得到廣大群眾的理解和支持,許多矛盾都可以得到預防和解決。拆遷前應向被拆遷戶宣傳相關法律法規(guī)及政策,告知他們應享有的權利及如何維護自己的合法權益不受損害。同時,告知他們應盡的義務,引導農民依法辦事,重德為人,服從國家建設需要,按時完成搬遷

  查看全文↓ 2014-04-07 15:11:39

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• 問 農村拆遷如何補償？農村房屋拆遷補償標準是什么？
  答

  農村房屋拆遷補償標準是什么拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：（1）房屋補償費（房屋重置費），用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。（2）周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。（3）獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。（一）房屋拆遷補償計算標準（1）房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)。（2）房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格。（二）房屋拆遷安置費計算標準（被拆遷人或承租人）房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產、停業(yè)造成的損失賠償費。備注：1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0;3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。（三）農村房屋拆遷補償標準（1）被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產權房屋調換。它的具體計算是（被拆拆除房屋建安重置單價結合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積;（2）被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償，計算公式為（被拆除房屋建安重置單價結合成新+價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費用。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條、第十九條規(guī)定，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。根據立法精神，對被征收房屋的補償，應參照就近區(qū)位新建商品房的價格，以被征收人在房屋被征收后居住條件、生活質量不降低為宜。因此，在政府實施土地征收和拆遷補償安置的過程中，只要違背“給予被征收人公平補償”這一基本原則，即可視為違法，被征收人應該果斷通過法律途徑爭取合理補償。

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• 問 ??農村房屋拆遷如何賠償?補償標準是什么?
  答

  農村房屋拆遷補償標準(1) 被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產權房屋調換。它的具體計算是(被拆拆除房屋建安重置單價結合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積；(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的。被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償。計算公式為(被拆除房屋建安重置單價結合成新十價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用。

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• 問 ??農村拆遷怎么算補償?農村房屋拆遷補償標準是什么?
  答

  按照各個地區(qū)《集體土地房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定補償，各個地區(qū)標準不一。《集體土地房屋拆遷管理辦法》第十三條 宅基地上的房屋拆遷，可以實行貨幣補償或者房屋安置，有條件的地區(qū)也可以另行審批宅基地。第十四條 拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償的，拆遷人應當向被拆遷人支付補償款。補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區(qū)位補償價確定。第十五條 拆除宅基地上房屋以國有土地上房屋安置的，拆遷人與被拆遷人應當按照本辦法第十四條第一款的規(guī)定確定拆遷補償款，并與安置房屋的市場評估價款結算差價；但按照市人民政府規(guī)定以經濟適用住房安置被拆遷人的除外。

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• 問 ??房屋拆遷如何補償?補償標準是什么？
  答

  每個地方的拆遷補償標準是不一樣的，政府部門會根據當地的拆遷管理辦法進行估算、賠償。您可以查看拆遷公告的具體規(guī)定，也可向當地土地部門咨詢。如果有異議，可以申請行政裁決。

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• 問 ??農村征地拆遷補償標準是哪個部門定的？農村房屋拆遷補償標準是如何計算的？？
  答

  每個地方的拆遷補償標準是不一樣的，政府部門會根據當地的拆遷管理辦法進行估算、賠償。您可以查看拆遷公告的具體規(guī)定，也可向當地土地部門咨詢。如果有異議，可以申請行政裁決。

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