房屋轉租在什么情況下是合法的，哪些房屋不能轉租？

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• 132****1503

  房屋轉租中，經過房東的同意是**重要的

  查看全文↓ 2014-03-23 09:16:33
• 143****5001

  房屋轉租，是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為，包括以聯營、承包經營和合作經營等名義，將承租房屋交付給他人使用并獲得租金性質的保底收益的，均為房屋轉租。
  有下列情形之一的房屋不得轉租：
  1、承租人拖欠租金的;
  2、承租人在承租房屋內擅自搭建的;
  3、預租的商品房。
  另外，租賃合同中未約定可以轉租，且出租人不同意轉租的，承租人也不擅自轉租。
  承租人擅自轉租的，出租人可以解除與承租人的租賃合同。
  4.不得違背雙方意愿，有問題，雙方要共同討論

  查看全文↓ 2014-03-23 09:10:37
• 153****0078

  一、不要輕信低價虛假廣告。目前北京市房屋租賃市場上,阜成門、中關村、建國門等地區(qū)一居室普通住宅租價普遍在1400―1500元以上,城近郊區(qū)其他地區(qū)一居室租價也都不低于1000元,在個別房地產經紀機構發(fā)布的廣告中卻標價500―600元,明顯低于市場價格,企圖以此吸引客戶,牟取不正當利益。目前市國土房管局已建立住房租賃指導價定期發(fā)布制度,通過市國土房管局各網站及各房地產經紀機構向社會公布。
  二、認真查看房地產經紀機構(分支機構)《營業(yè)執(zhí)照》、《資質證書》原件。按現行規(guī)定,無論是房地產經紀機構還是其下設的每個分支機構,均應辦理注冊登記及資質核準手續(xù),并在其住所明顯位置懸掛《營業(yè)執(zhí)照》、《北京市房地產經紀機構資質證書》正本或《北京市房地產經紀機構(分支機構)資質證書》原件,并張貼其全部執(zhí)業(yè)經紀人《北京市房地產經紀資格考試合格證》復印件。
  三、簽好房地產經紀合同。簽訂合同之前務必要認真閱讀合同各項條款,對房地產經紀機構出示的格式合同有異議的,可對該合同條款進行修改后再簽字或簽訂補充合同。簽訂合同時要查看簽署合同的執(zhí)業(yè)房地產經紀人的資格證書。
  四、承租、購買房屋時,要事先查驗產權人(出租人)的房屋所有權證及身份證明。確認房屋具備出租、出售條件后,方可簽訂合同。
  五、做合法交易、辦正規(guī)手續(xù)。從事房屋租賃活動時,應到所在區(qū)縣國土房管局辦理房屋租賃合同登記備案手續(xù);將房屋出租給外地來京人員的,要辦理《房屋租賃許可證》和《房屋租賃安全合格證》;將房屋出租給境外人士或外資機構的,應辦理涉外安全審查手續(xù)。從事房屋轉讓活動時,應如實填報真實成交價格、依法納稅,不給違法經紀機構制造黑箱操作、非法賺取差價的機會。 出租房屋需要辦理的法律手續(xù) 我國《城市房地產管理法》第五十三條規(guī)定:房屋租賃,出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同,約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款,以及雙方的其他權利和義務,并向房產管理部門登記備案。據此,房屋租賃雙方當事人應當辦理以下法律手續(xù):( 1 )出租人與承租人簽訂書面租賃合同;( 2 )雙方在合同簽訂后 30 日內,到市、縣人民政府房產管理部門申請登記備案。申請登記備案時應提交以下相關文件:書面租賃合同、房屋所有權證書、當事人的合法證件、經辦人的證明文件、城市人民政府規(guī)定的其他文件;( 3 )在市、縣人民政府房產管理部門審查合格后頒發(fā)房屋租賃證書。
  (二)以下 10 種房屋租不得: 1 、未經綜合驗收、新建的房屋不能租。 有的開發(fā)商或房屋所有人急功近利,甚至將未經綜合驗收部門驗收的房屋出租給承租人,這樣做一是違反國家法規(guī),二是對承租方的安全留有安全隱患。 2 、沒有產權證的房屋不能租。 產權證是房屋的權屬證件,沒有產權證就無法證明房屋的法律關系,從而就沒有租賃房屋的法律基礎。房屋產權證是建立房屋租賃關系的第一條件。 3 、沒有房屋證件的房屋也不能租。 雖然產權證是建立租賃的關系第一要件,但它不是唯一要件。要使租賃關系合理合法,出租人要持房產所有證件及其它有關房地產證件到房地產管理部門辦理房屋租賃證件,只有獲得了租賃證,出租行為才合法,出租手續(xù)才完備。 4 、未經原租人的書面同意,承租人不得擅自將所承租房屋再轉租出去。 如果未獲得原租人的同意,承租人私下將房屋轉租出去,會引起法律糾紛,原承租人會因侵權而被原出租方起訴,并還可能會被罰款。 5 、違法建筑不能租。 有的單位或個人未得到規(guī)劃部門批準,私自建起房屋并出租,對于這類房屋,不但規(guī)劃部門要對其罰款,強令其限期拆除,而且房管部門因其無產權證和租賃證而進行處罰。 6 、產權屬于共有的房屋,在共有的人未一致同意出租的情況下不能出租。即使是大多數共有的人同意也不能出租,因為,這就會對不同意出租的共有的人造成侵權。 7 、已抵押的房屋,在未得到抵押權人的同意之前,不得出租。已經設抵押之屋的所有權的行使實際在法規(guī)上已經受到限制。抵押人在出租已經設置抵押的房屋之前必須征得抵押權人的同意也是一個法律程序。否則出租行為無效。 8 、房屋權屬有爭議的房子不能租。 9 、不符合安全標準的房屋不能租。10 、被法院、公安機關等依法查封的, 有關法律、法規(guī)禁止出租的房屋不能租。

  查看全文↓ 2014-03-22 15:11:42
• 147****0181

  一、房屋轉租合法的條件房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為，合法的轉租須符合兩個必要條件：合法條件一：轉租須經房屋所有權人的同意。轉租已不屬于正常使用的范疇，必須經房屋所有權人同意，否則無效。合法條件二：轉租的租金不得高于原租金，確實需合理提高，提高的收入應交給房屋所有權人。租金是房屋的收益，應由房屋所有權人取得。凡未經房屋所有權人同意而轉租的，或謀取租金差價的轉租，房屋所有權人有權要求追究承租人的違約責任，并可解除房屋租賃合同，收回出租房屋。不能轉租情況一，“承租人拖欠租金的”、“承租人在承租房屋內擅自搭建的”、“預租的商品房”三種房屋不得轉租。不能轉租情況二，房屋租賃合同約定可以轉租的，承租人可以按照約定轉租房屋。房屋租賃合同未約定可以轉租的，承租人只有在征得出租人同意后才可以轉租房屋；未征得出租人同意轉租房屋的，出租人有權解除租賃合同。公有居住房屋承租人可以不征得出租人同意，但在簽訂轉租合同前應當書面告知出租人，否則出租人也可解除租賃合同。不能轉租情況三，房屋轉租期間，原先的租賃合同發(fā)生變更，影響轉租合同履行的，轉租合同應當隨之變更；租賃合同解除的，轉租合同應當隨之解除。不能轉租情況四，房屋轉租合同約定租期的**后時限，不得超過租賃合同中約定的**后租期。不能轉租情況五，房屋轉租期間，除房東和轉租當事人另有約定外，原房客應當繼續(xù)履行租賃合同，如按時交付租金。

  查看全文↓ 2014-03-20 21:28:52

相關問題

• 問 房屋轉租在什么情況下是合法的
  答

  一、房屋轉租合法的條件房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為，合法的轉租須符合兩個必要條件：合法條件一：轉租須經房屋所有權人的同意。轉租已不屬于正常使用的范疇，必須經房屋所有權人同意，否則無效。合法條件二：轉租的租金不得高于原租金，確實需合理提高，提高的收入應交給房屋所有權人。租金是房屋的收益，應由房屋所有權人取得。凡未經房屋所有權人同意而轉租的，或謀取租金差價的轉租，房屋所有權人有權要求追究承租人的違約責任，并可解除房屋租賃合同，收回出租房屋。不能轉租情況一，“承租人拖欠租金的”、“承租人在承租房屋內擅自搭建的”、“預租的商品房”三種房屋不得轉租。不能轉租情況二，房屋租賃合同約定可以轉租的，承租人可以按照約定轉租房屋。房屋租賃合同未約定可以轉租的，承租人只有在征得出租人同意后才可以轉租房屋；未征得出租人同意轉租房屋的，出租人有權解除租賃合同。公有居住房屋承租人可以不征得出租人同意，但在簽訂轉租合同前應當書面告知出租人，否則出租人也可解除租賃合同。不能轉租情況三，房屋轉租期間，原先的租賃合同發(fā)生變更，影響轉租合同履行的，轉租合同應當隨之變更；租賃合同解除的，轉租合同應當隨之解除。不能轉租情況四，房屋轉租合同約定租期的最后時限，不得超過租賃合同中約定的最后租期。不能轉租情況五，房屋轉租期間，除房東和轉租當事人另有約定外，原房客應當繼續(xù)履行租賃合同，如按時交付租金。

• 問 什么是轉租，哪些房屋不能轉租？
  答

  房屋轉租必須符合下列條件:①承租人在租賃期限內,必須征得出租人同意,出租人可以從轉租中獲得收益,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對租賃房屋造成損失的,承租人應當賠償損失;②應當訂立轉租合同,可以是三方當事人共同簽訂,也可以在出租人的同意下由承租人與轉承租人雙方簽訂;③轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期,但出租人與轉租人雙方有約定的除外;④轉租合同生效后,轉租人享有并承擔原租賃合同規(guī)定的出租人的權利和義務,并應當履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務,但出租人與轉租雙方另有約定的除外;⑤轉租期間原租賃合同變更、解除或終止,轉租合同也隨之變更、解除、終止。

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• 問 哪些房屋不能轉租？房屋轉租有哪些注意事項？
  答

  承租人在轉租房屋的時候應當注意以下問題：（一）須獲得出租人的書面同意出租人將租賃房屋進行轉租的行為必須先行獲得出租人的書面同意，否則即構成無權處分行為，其轉租行為的有效還是無效就處于待定狀態(tài)，只有取得出租人的事后同意或者租賃房屋的所有權，該轉租行為才能被認定為有效。（二）轉租期限不得超過原租賃期限轉租行為既以原出租行為為基礎，故而受其約束，主要表現為承租人與次承租人之間的轉租合同約定的租賃期間不得超過出租人與承租人之間的原有租賃合同約定的租賃期間，此為一般性原則。其例外只能是出租人與承租人、次承租人三方對延長租賃期限達成協議。（三）承租人不退出租賃關系承租人既享有承擔原租賃合同中的承租人權利義務，也享有承擔新轉租合同中的出租人權利義務。當然，這一注意事項也可以因出租人、承租人、次承租人三方進行協商后予以變更。

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• 問 房屋轉租合法嗎
  答

  房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。房屋轉租有非法與合法之分。非法轉租是指承租人不經出租人許可，擅自轉租的行為，它違反了法律規(guī)定和租賃協議的約定，侵犯了財產所有人的法定權益，除需依法賠償產權人的經濟損失外，行政主管機關或人民法院還可以給予行政處罰或刑事制裁。

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• 問 承租人轉租房屋的條件有哪些，哪些房屋不能轉租？
  答

  這種情況一般來說，是承租人需向業(yè)主支付相當于兩個月租金的違約金（即保證金業(yè)主不予退回），但不需要支付超出保證金部分的違約金；房屋轉讓金是可以由承租人收取的，理由是承租人已對該房屋投入了一定的投資款（包括配套設施、裝修改造等），只要新承租人愿意支付，并接受業(yè)主同意的新合同條件，就沒有問題；如業(yè)主存在異議，可以與其協商房屋轉讓金的分配比例，關鍵是還看你的協調能力和談判技巧能否為你爭取到更多的權益，其中是有很大的回旋余地的，沒有太框架的標準，這是一種租賃市場不成文的默認做法；若原合同有對相關問題的具體約定，按約定條款辦事，如無約定的，雙方只能通過協商解決；在這個問題上，由于業(yè)主掌握著房屋的租賃話語權，承租人是在沒有期滿的情況下而提出解除合同的，所以對承租人相對被動，建議博弈雙方中處于弱勢地位的原承租人的你還是盡量利用自己的智慧協調靈活解決，避免產生糾紛。

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