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1、具有良好的心態(tài),自信,熱情,微笑,耐心,堅持不懈,永不言敗。2、掌握房地產(chǎn)相關的各種專業(yè)知識,包括營銷,建筑,地產(chǎn),房產(chǎn),裝飾,經(jīng)紀,地方政策法規(guī)等等;3、了解競爭對手,同級別城市房地產(chǎn)市場,同區(qū)域市場情況,直接競爭樓盤,潛在威脅樓盤的各種數(shù)據(jù);4、深度掌握自身項目的各種優(yōu)劣勢,包括各種數(shù)據(jù),規(guī)劃,景觀,物業(yè),建筑,配套,地段,人文等等;5、熟悉房地產(chǎn)銷售流程,迎客,寒暄,沙盤介紹,需求,推薦,戶型介紹,工地現(xiàn)場,測算,購買洽談,促成逼定,成交簽約,銀行按揭,售后服務等各個環(huán)節(jié)和相關技巧;6、針對客戶的不同類型,采取不同的銷售策略;沖動型,猶豫型,計較型,男人,女人,一群人采用的方法都不同;7、能夠分析自己的客戶,進行梳理,建立完善的客戶檔案,制定不同的追蹤方案,并能按時完成并不斷更新;8、延長談客時間,增加講解內容,反復對比賣點,敢于逼定成交。 堅持不懈,直到成功!我已培訓出很多優(yōu)秀銷售團隊,以上是我簡單的一點點梳理,希望能夠對你有所幫助。
全部9個回答>房地產(chǎn)市場開發(fā)中的營銷問題及成因
153****3002 | 2014-03-16 20:52:55
已有7個回答
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145****8715
一、營銷策劃書編制的原則
查看全文↓ 2014-03-19 13:51:53
為了提高策劃書撰寫的準確性與科學性，應首先把握其編制的幾個主要原則：
（一）邏輯思維原則：策劃的餓目的在于解決企業(yè)營銷中的問題，按照邏輯性思維的構思來編制策劃書。首先是設定情況，交代策劃背景，分析房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，再把策劃中心全盤托出，其次進行具體策劃內容詳細闡述；三是明確提出解決問題的對策。
（二） 簡潔樸實原則：要注意突出重點，抓住企業(yè)營銷中所要解決的核心問題，深入分析，提出可行性的相應對策，針對性強，具有實際cao作指導意義。
（三可cao作性原則：編制的策劃書是要用于指導營銷活動，其指導性涉及營銷活動中中的每個人的工作及各還擊關系的處理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案創(chuàng)意再好也無任何價值，不易于cao作也必然要耗費大量人、財、物，管理復雜顯效低。
（四）創(chuàng)意新穎原則：要求策劃的“點子”（創(chuàng)意）新、內容新、表現(xiàn)手法也要新，給人以全新的感受，新穎的查是策劃書的核心內容。
二、營銷策劃書的基本內容
策劃書按道理沒有一成不變的格式，它依附于產(chǎn)品或營銷活動的不同要求，在策劃的內容與編制格式上也有變化。但是從營銷策劃活動一般規(guī)律來看，其中有些要素是相同的。
因此，我們可以等同探討營銷策劃書的一些基本內容及編制格式，
封面：
策劃書的封面可提供以下信息：策劃書的名稱；客戶名稱；策劃完成日期及本策劃適用時間段。因為營銷策劃具有一定的時間性，不同時間段上市場的狀況不同，營銷執(zhí)行效果也不一樣。
策劃書正文部分主要包括：
（一）策劃目的
要對本營銷策劃所要達到的目標，宗旨樹立明確的觀點，作為執(zhí)行本策劃的動力或2強調執(zhí)行的意義所在，以要求全員統(tǒng)一思想，協(xié)調行動，共同努力保證策劃高質量的完成。
企業(yè)營銷上存在的問題紛繁多樣，但概而言之，也無非六個方面：
初步房地產(chǎn)業(yè)，缺乏實際cao作經(jīng)驗。尚無一套系統(tǒng)營銷方略，因而需要根據(jù)市場特點、項目特點策劃出一套營銷計劃。
某地產(chǎn)項目改變功能和用途，原有的營銷案已不適應新的形勢，因而需要重新設計新的營銷方案。
企業(yè)改革經(jīng)營方向，需要相應地調整行銷策略。
發(fā)展商原營銷實施方案嚴重失誤，不能再作為企業(yè)的行銷計劃。
房地產(chǎn)市場行情發(fā)生變化，原經(jīng)銷案已不適應變化后的市場。
發(fā)展商在總的營銷實施方案下，需在不同的時段，根據(jù)市場的特征和行情變化，設計新的階段性方案。
一般的房地產(chǎn)營銷策劃書文案中，對策劃書的目的說的非常具體，都會出現(xiàn)類似如下前言：承蒙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的信任，委托我們某某廣告策劃公司參與某某城市廣場的前期營銷策劃。我們通過對該項目的市場分析和項目定位，又抽調出大批市場調研人員深入市場，針對該項目進行了全面的市場調研，從而說明某某城市廣場項目營銷對公司長遠、近期利益及對長期系列影響的重要性，要求公司各級領導及項目小組、各環(huán)節(jié)部門達成共識，完成任務，這一部分使得整個方案的目標方向非常明確、突出。
（二）分析當前的營銷環(huán)境狀況
對同類樓盤及住宅產(chǎn)品市場狀況、競爭狀況、樓盤銷售價格及宏觀環(huán)境要有一個清醒的認識。它是為制定相應的營銷策略，采取正確的營銷策略提供依據(jù)，“知己知彼方能百戰(zhàn)百勝”，因為這一部分需要策劃者對市場比較了解，這部分主要分析：
1、當前市場狀況及市場前景分析
房地產(chǎn)市場總體概述；
區(qū)域競爭性樓盤分析；
樓盤的市場性、現(xiàn)實市場及潛在市場狀況；
市場成長狀況，樓盤目前處于市場生命周期的哪一階段上。對于不同市場階段上的樓盤營銷側重點如何，相應營銷策略效果如何，需求變化對產(chǎn)品市場的影響。
目標客戶群體對樓盤的接受性，這一內容需要策劃者憑借已掌握的資料分析產(chǎn)品市場發(fā)展的前景。
2、對樓市影響因素進行分析。
主要是對影響樓盤銷售的不可控因素進行分析；如宏觀環(huán)境、政治環(huán)境、居民經(jīng)濟條件，如置業(yè)者收入水平，消費結構的變化，消費心理及文化層次等，對一些商業(yè)物業(yè)的營銷策劃還應考慮周邊地區(qū)人口分布狀況，商業(yè)網(wǎng)點分布狀況及片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)形成等發(fā)展趨勢。
（三）市場機會與問題分析。
所謂的營銷實施方案，就是對市場機會的把握和策略的運用，因此分析市場機會，就成了營銷策劃的關鍵，只要找準了市場機會，策劃就成功了一半。
1、針對項目目前營銷現(xiàn)狀進行問題分析，一般營銷中存在的具體問題，表現(xiàn)為多方面：發(fā)展商知名度不高，項目地段不佳，形象不佳影響產(chǎn)品銷售。
項目整體規(guī)劃欠佳，功能不全，被客戶冷落；
項目包裝太差，提不起目標客戶群體的購買興趣；
樓盤價格定位不當；
目標客戶群體定位缺乏科學性，使銷售渠道不暢；
促銷方式不佳，客戶不了解樓盤；
廣告投入太少，難以啟動市場；
銷售人員服務質量不高，客戶有不滿情緒；
售后服務缺乏保證，客戶購房后的顧慮多等都可以是營銷中存在的問題。
2、針對項目特點分析優(yōu)秀、劣勢。從問題中找劣勢予以克服，從優(yōu)勢中找機會，發(fā)掘其市場潛力。分析各目標市場或目標客戶群熱點，進行市場細分，對不同的消費需求盡量予以滿足，抓住主要目標客戶群作為營銷重點，找出與競爭對手差距，把握利用好市場機會。
（四）營銷目標
營銷目標是在前面目的任務基礎上公司所要實現(xiàn)的具體目標，即營銷策劃方案執(zhí)行期間，經(jīng)濟效益目標達到：總銷售率為%，預計銷售日期為XX天。
（五）營銷戰(zhàn)略
1、營銷宗旨
一般發(fā)展商在企業(yè)策劃案中注重這樣幾方面：
以強有力的廣告宣傳攻勢順利拓展市場，為產(chǎn)品正確定位，突出產(chǎn)品特色，采取差異化營銷策略。
以樓盤主要目標客戶群體為銷售重點。
建立起暢通的銷售渠道，不斷拓展銷售區(qū)域。
2、競爭策略
通過前面房地產(chǎn)市場機會點與問題分析，提出合理的推廣策略建議，形成有效的4P組合，達到**佳效果。
1）項目定位：產(chǎn)品市場定位的關鍵主要在顧客心目中尋找一個空位，使樓盤迅速啟動市場。
2）功能定位：功能定位涉及到定位產(chǎn)品質量的優(yōu)于劣。一般來說，功能齊全的住宅物業(yè)是深受置業(yè)者歡迎，是十分具有市場競爭力和生命力的。樓盤功能定位科學，即為進入市場銷售提供了有力的保證。
3）樓盤品牌：要形成一定知名度、美譽度，樹立廣大置業(yè)者心目中的知名品牌，必須有強烈的創(chuàng)造意識。
4） 樓盤包裝：樓盤作為不可移性的特殊商品，其包裝與其它市場銷售的產(chǎn)品一樣，十分重要，包裝作為樓盤給目標客戶群體的第一印象，需要能迎合置業(yè)者質量滿意的包裝策略。
5）價格策略：這里強調幾個普通性原則；
銷售當時的市場環(huán)境；
周邊樓盤的質量及銷售狀況；
樓盤自身的客觀條件；
銷售戰(zhàn)略及銷售進度安排；
發(fā)展商的成本及營銷目標；
以成本為基礎，以同區(qū)域競爭的同類樓盤價格為參考，使樓盤銷售價格更具競爭力，若發(fā)展商以樓盤價格為銷售優(yōu)勢的則更應注重價格策略的制定。
3、銷售渠道。項目目前銷售渠道狀況如何對銷售渠道的拓展有何計劃，采取一些實惠政策鼓勵銷售代理商的銷售積極性或制定適當?shù)莫剟钫摺?
4、廣告宣傳計劃。
（1）、原則
服從公司整體營銷宣傳策略，樹立樓盤形象，同時塑造企業(yè)品牌形象。
強調項目品牌形象的個性化，要求在廣告訴求中統(tǒng)一廣告風格，在一定推廣階段應推出一致的廣告宣傳。
強調選擇廣告宣傳媒體多樣化的同時，注重抓宣傳效果好的方式。
不定期地配合階段性的促銷活動，掌握適當時機，及時、靈活的進行。
（2）、廣告目標
建立并樹立項目品牌形象。
明確提出將項目包裝成何種效果。
有力促進樓盤銷售。
（3）、廣告方式
全方位、立體化、多層面、多角度、密疏相間的強使?jié)B透。
（4）、廣告風格
自始至終將樓盤推廣語、LOGO等貫穿樓盤銷售推廣過程中；
重點突出項目的各項優(yōu)勢；
注重積累發(fā)展商及樓盤品牌，凸顯豐厚的文化底蘊；
強調廣告風格以平實、自然、以情動人為主，其它為輔。
（5）、賣點整合
項目適合炒作的概念。
樓盤所具有的各種功能，各項技術指標，包括片區(qū)地理位置，交通狀況、教育環(huán)境、商業(yè)氛圍、智能化物業(yè)管理等綜合賣點。
（6）實施步驟可按以下方式進行：
策劃期內前期推出產(chǎn)品形象廣告
各銷售時段廣告。如銷售籌備期、內部認購期、公開發(fā)售期、鞏固期（入伙期）。
節(jié)假日、重大活動前推出促銷廣告。
把握時機進行公關活動，接觸消費者。
積極利用新聞媒體，善于創(chuàng)造利用新聞時間提高樓盤知名度。
5、具體行動方案
根據(jù)策劃期內各時間段特點，推出各項具體行動方案。行動方案要細致、周密、cao作性強有不失靈活性。還要考慮費用支出，一切量力而行，盡量以**低的費用取得良好的效果為原則。尤其應該注意季節(jié)性產(chǎn)品淡、旺季的營銷側重點，抓住旺季營銷優(yōu)勢。
六、策劃方案各項費用預算。這一部分記載的是整體營銷方案推進過程中的費用投入，包括營銷過程中的總費用，階段費用、項目費用等，其原則是以較少投入獲得**優(yōu)效果。費用預算方法在此不在詳談，企業(yè)可憑借經(jīng)驗具體分析制定。 -
133****9153
可以去專門的論文網(wǎng)站看看的，那邊比較全
查看全文↓ 2014-03-17 15:17:07 -
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衣食住行，住在人們的日常生活中占有重要地位。房地產(chǎn)開發(fā)是支持人們日常生活的基礎。社會主義市場經(jīng)濟體制的制定，使得房地產(chǎn)業(yè)成為市場經(jīng)濟活動的主體成員，面對市場的風云變幻，房地產(chǎn)企業(yè)要想抓住機遇，迎接挑戰(zhàn)，必須樹立現(xiàn)代的營銷觀念，掌握現(xiàn)代的營銷技術。我國的房地產(chǎn)營銷環(huán)境與營銷管理雖然經(jīng)過二十年的市場觀念熏陶，但是我國的房地產(chǎn)在誠信問題、營銷創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、以及管理體制等方面與國際接軌上有距離。本文分為四章，各章內容如下：第一章系統(tǒng)闡述了市場營銷管理的理論。第二章分別從政府和企業(yè)兩個方面出發(fā)重點介紹了我國房地產(chǎn)市場存在的問題。第三章分析了問題出現(xiàn)的原因。第四章針對各個問題分別提出了相應的對策。本文從市場營銷的基礎理論出發(fā)，分析了我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和存在的問題，對解決我國房地產(chǎn)市場存在的問題提出了相應的對策。 關鍵詞 房地產(chǎn) 市場 對策
查看全文↓ 2014-03-17 14:19:13
第一節(jié) 房地產(chǎn)營銷的基礎知識
一、 房地產(chǎn)營銷的概念
市場營銷譯自英文marketing一詞。**早產(chǎn)生于美國，1960年美國市場營銷協(xié)會（AMA）定義委員會的定義：市場營銷是把產(chǎn)品或服務從生產(chǎn)者引導到消費者或用戶所進行的一切企業(yè)活動。房地產(chǎn)市場營銷是通過房地產(chǎn)市場交換滿足現(xiàn)實的或潛在的房地產(chǎn)需求的綜合性的經(jīng)營銷售活動過程。它有以下幾層涵義：1、房地產(chǎn)市場營銷的目的是滿足消費者對房地產(chǎn)商品和勞務的需求。2、既包括現(xiàn)實需求也包括潛在需求。3、房地產(chǎn)市場營銷的中心是實現(xiàn)商品的交換，完成銷售活動。4、房地產(chǎn)營銷的手段是開展綜合的營銷活動。房地產(chǎn)營銷是市場營銷的一個重要分支，是建立在市場營銷理論體系上的。在房地產(chǎn)營銷的運用上主要由政府管理部門和房地產(chǎn)開發(fā)商。政府部門主要作為市場管理者對市場行為的監(jiān)督以及對房地產(chǎn)開發(fā)商進行指導，披露市場供給需求信息，制定相關策略以利于社會穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)商主要是發(fā)現(xiàn)市場機會，進行營銷管理活動。1990年，美國企業(yè)營銷專家勞特朋提出了4C理論，4C即消費者的欲望和需求、消費者獲取滿足的成本、消費者購買的方便性、企業(yè)與消費者的有效溝通。4C理論的營銷主張重視消費者導向，其精髓是由消費者定位產(chǎn)品。
二、 房地產(chǎn)市場
長久以來國內對住房的要求就是能夠遮風避雨就行了，但是，隨著社會的發(fā)展以及我國城市化進程的加快，房地產(chǎn)市場不僅僅局限于提供給人們遮風避雨的場所，而在引領住宅文化潮流上更是不遺余力。房地產(chǎn)有其區(qū)別于其它產(chǎn)品的特點。房地產(chǎn)的特點：1、 地域的固定性和耐久性土地是房地產(chǎn)產(chǎn)品**重要的生產(chǎn)資料，由于土地的永久性和固定性，所以房地產(chǎn)的地點是固定的。而且房地產(chǎn)的自然壽命通常都超過50年，甚至于美國獨立戰(zhàn)爭時建造的房子仍在使用，很多房地產(chǎn)都是由于經(jīng)濟的因素而重建或廢棄。2、 土地資源的相對稀缺性土地資源是不可再生資源，人類在改造自然的過程中使得部分的土地資源遭受破壞。隨著人口的增加，人類將要進一步加快土地利用的步伐，但是我們只有一個家，地球的陸地面積不會有大的增加，雖然通過填海造地人們在一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)增加了面積，但是，世界上沙漠的面積增在加大，人類在未來的可利用土地面積將會變得越來越少。3、 使用價值上的收益性、不可替代性和永續(xù)性人的一天有1/3的時間是用于休眠的，而人的一天中留在建筑物中時間還遠遠不止。今天，雖然科技異常發(fā)達，但是人類仍未能發(fā)明一種產(chǎn)品以替代房地產(chǎn)在人類生活中的重要地位。4、 交換關系上的高價值性和增值性房地產(chǎn)產(chǎn)品是多種勞動產(chǎn)品的綜合，其所需要的生產(chǎn)資料種類和數(shù)量多，所需工藝復雜，所以這就決定了房地產(chǎn)的價值高的特點。同時，由于用于房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)的土地資源是不可再生的，在人類利用土地資源的過程中，土地資源將會顯出物以希為貴的規(guī)律。然而，房地產(chǎn)的增值同時還取決于人們的心理預期。由于房地產(chǎn)的自身特點，房地產(chǎn)的市場供給與市場需求又有區(qū)別于其它產(chǎn)品的特點。房地產(chǎn)市場的需求特點:1、 房地產(chǎn)需求的廣泛性衣食住行是人們不可或缺的基本生活活動。無論是用于生活還是生產(chǎn)，人們都需要房地產(chǎn)產(chǎn)品。2、 市場需求的多樣性人的個性特征決定了要求有不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品來滿足其不同的要求，有用于生產(chǎn)的也有用于投資的。3、 市場需求的永續(xù)性這是房地產(chǎn)使用價值上的必備性和不可替代性決定的，因為房地產(chǎn)是人們生活和社會生產(chǎn)的物質基礎。它不會因為技術的進步而被淘汰，而是隨著人們生活水平的提高、社會文明的進步，人們對房地產(chǎn)產(chǎn)品的要求也越來越高。4、 市場需求的融資性由于房地產(chǎn)的價格昂貴，人們難以全部支付購房款，這就產(chǎn)生了由貸款和信用支持的融資活動。5、 房地產(chǎn)消費的長期性房地產(chǎn)是高價值性的產(chǎn)品，同時它的壽命也很長，所以房地產(chǎn)消費是長期性的。6、 市場需求富有彈性 -
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2008年在一系列消極因素打擊下，世界經(jīng)濟持續(xù)多年高增長隨之結束，2009年，全球經(jīng)濟更可能出現(xiàn)戰(zhàn)后首次的負增長。另外，經(jīng)濟衰退、低通脹，及潛伏在經(jīng)濟、金融領域的風險不斷釋放等等，揭示著世界經(jīng)濟的衰退與風險的一步步放大。為穩(wěn)定金融市場和刺激經(jīng)濟增長，各國紛紛出臺措施。然而，各主要經(jīng)濟體經(jīng)濟復蘇的跡象依然難覓，從2009年**新公布的數(shù)據(jù)來看，主要發(fā)達經(jīng)濟體經(jīng)濟衰退程度日益加深，金融危機正從發(fā)達國家向越來越多的發(fā)展中國家迅速蔓延，對全球實體經(jīng)濟的影響在不斷加劇。
查看全文↓ 2014-03-17 12:34:29
面對經(jīng)濟形勢的變化，面對國際金融危機帶來的空前挑戰(zhàn)，中國以前所未有的力度展開了新一輪宏觀調控。實施積極財政政策和適度寬松貨幣政策傳遞了清晰的信號：擴內需、保增長、調結構的調控措施，將推動中國經(jīng)濟走出困境，邁向新的發(fā)展階段。從2008年9月15日央行宣布6年來首次下調貸款利率，到22008年11月份擴大內需十大措施的出臺，到中央經(jīng)濟工作會議重申保增長的調控目標，再到十大產(chǎn)業(yè)振興政策的密集獲批……面對危機，中國正在果斷有力地展開行動。
經(jīng)濟危機在何時以何種形式結束，依然未知。國際經(jīng)濟走弱、保護主義抬頭、石油價格波動……一系列國際因素給中國的發(fā)展帶來了不確定性，也給2009年中國經(jīng)濟帶來一連串挑戰(zhàn)。如果中國經(jīng)濟不能有效地擺脫這些桎梏，2009年就可能成為繼2008年這一“歷史上**困難一年”之后更困難的一年。當然，每個挑戰(zhàn)的背后都孕育著希望。2009年及未來幾年，是全球危機進行時，也是反危機與反衰退的進行時。
可以看出，目前正值中國深圳房地產(chǎn)行業(yè)大變革、大發(fā)展的時代，在當前經(jīng)濟形勢下認識局勢掌控方向，對深圳房地產(chǎn)行業(yè)所受到的影響和未來的發(fā)展態(tài)勢予以翔實的剖析，無論是對于中國深圳房地產(chǎn)行業(yè)的長遠發(fā)展，還是對深圳房地產(chǎn)行業(yè)在具體工作中的突破都具有積極的指導作用。那么，在當前經(jīng)濟形勢下，我國深圳房地產(chǎn)行業(yè)會受到怎樣的影響？而我國深圳房地產(chǎn)企業(yè)又該如何分析當前發(fā)展形勢、制定應對策略呢？**重要的，又如何在危機中尋找機遇，獲得更大的發(fā)展呢？
本報告主要依據(jù)國家統(tǒng)計局、國務院發(fā)展研究中心、國家發(fā)改委、國家商務部、中國海關總署、行業(yè)相關協(xié)會、深圳市盛世華研企業(yè)管理咨詢公司、國內外相關刊物的基礎信息以及深圳房地產(chǎn)行業(yè)研究單位等公布和提供的大量資料，結合深入的市場調查資料，立足于當前經(jīng)濟整體發(fā)展形勢，對新形勢下中國深圳房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況、經(jīng)濟運行數(shù)據(jù)、主要細分市場、進出口、市場**、競爭格局等進行了分析及預測，并對未來深圳房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的整體環(huán)境及發(fā)展趨勢進行探討和研判，**后在前面大量分析、預測的基礎上，研究了深圳房地產(chǎn)行業(yè)今后的發(fā)展與投資策略，為深圳房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)、貿易、經(jīng)銷等企業(yè)在激烈的市場競爭中洞察先機，根據(jù)市場需求及時調整經(jīng)營策略，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當?shù)耐顿Y時機和公司領導層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供了準確的市場情報信息及科學的決策依據(jù)，同時對銀行信貸部門也具有極大的參考價值。 -
152****9575
房地產(chǎn)開發(fā)中目前存在很多問題。
查看全文↓ 2014-03-17 12:14:14 -
143****3897
.市場定位工作的主體發(fā)生偏差。雖然市場定位的工作主體有房地產(chǎn)企業(yè)、中介咨詢企業(yè)、高校和研究機構及個體業(yè)主等，但由于我國房地產(chǎn)咨詢業(yè)還處于初創(chuàng)萌芽期，實際上這項工作大部分是由個人或少數(shù)與委托方有關聯(lián)的咨詢機構完成，缺少公正性、科學性，市場定位工作流于形式，更多的是為決策者的結論提供依據(jù)，工作一般僅限于房型的選擇、租售價格的預測等部分內容，同時，從業(yè)人員的素質參差不齊，導致市場定位工作處于低水平狀態(tài)，沒有針對性。不能根據(jù)特定的對象進行科學的調查、資料收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗作分析、判斷，對于一些關鍵的數(shù)據(jù)進行處理用來滿足分析的需要。
查看全文↓ 2014-03-17 09:38:59
2.運用差異化戰(zhàn)略“模仿有余而創(chuàng)新不足”。差異化包括產(chǎn)品差異化、形象差異化和市場差異化等，“差異化是房地產(chǎn)企業(yè)的第三利潤源泉”的觀點已漸漸為業(yè)內人士所認可。但在市場定位時，常常會出現(xiàn)這樣兩種情況;一種是過分強調“差異化”，脫離地塊條件和區(qū)域環(huán)境，片面強調“個性化”，忽視區(qū)域房地產(chǎn)市場的物業(yè)特點、生活習慣，往往會導致滯銷;另一種情況是“簡單拷貝，適當修改”，從建筑立面、平面布置，到室外綠化、景觀布置，從營銷廣告、營銷策略，到開發(fā)理念、企業(yè)文化，往往都是房地產(chǎn)市場上以往一些熱銷樓盤的翻版，缺少創(chuàng)新，隨大流。不同的僅僅是項目名稱、建筑色彩、地段等，這樣的市場定位形成了房地產(chǎn)市場的“一般化”局面。
3.偏離市場定位的理論和原則，片面強調“概念式定位”。部分房地產(chǎn)企業(yè)在進行市場定位時，不是根據(jù)市場定位的理論和原則進行工作，而是熱衷于做概念，甚至出現(xiàn)了“軟住宅”的定位概念。一條臭河浜成為“水景”，還未立項的地鐵成為“交通便利”的工具，虛擬的“生活方式”成為賣點，“媒體炒作”成為市場定位的重要環(huán)節(jié)。在某種程度上，這種“虛、空、媒體化”的概念定位方式已影響到房地產(chǎn)市場的健康、規(guī)范發(fā)展。
4.目標客戶群不明確或目標市場需求判斷錯誤。由于市場調查方法、調查范圍和掌握資料不全面，對地塊條件和區(qū)域環(huán)境分析不透，對房地產(chǎn)市場細分化認識不夠，對開發(fā)能力和市場影響力估計過高，對房地產(chǎn)市場的“同質化”產(chǎn)品可能帶來的影響度估計不足，對目標客戶群動態(tài)變化的程度無法把握，同時對在一定經(jīng)濟條件下社會的消費趨勢和消費能力的分析預測發(fā)生偏差，從而導致在市場定位時的目標客戶群的篩選發(fā)生錯位，不能形成有效客戶群和有效供給。 -
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房地產(chǎn)市場營銷是指房地產(chǎn)商在競爭的市場環(huán)境下，按照市場形勢變化的要求而組織和管理企業(yè)的一系列活動，直至在市場上完成商品房的銷售、取得效益、達到目標的經(jīng)營過程。房地產(chǎn)市場營銷也是房地產(chǎn)經(jīng)營一個重要環(huán)節(jié)。
查看全文↓ 2014-03-16 21:08:16
內涵意義
所謂房地產(chǎn)市場營銷是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以企業(yè)經(jīng)營方針、目標為指導，通過對企業(yè)內、外部經(jīng)營環(huán)境、資源的分析，找出機會點，選擇營銷渠道和促銷手段，經(jīng)過創(chuàng)意將物業(yè)與服務推向目標市場，以達到占有市場、促進和引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展目的的經(jīng)濟行為。從某種意義上講，房地產(chǎn)營銷是在對市場的深刻理解的基礎上的高智能的策劃。它蘊含在企業(yè)生產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程，由市場調查、方案制定和建筑總體設計、價格定位、廣告中介服務、售后服務以及信息反饋等組成。
相關問題
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答復：在房地產(chǎn)銷售過程中如何應對技巧？著重歸納總結以下幾點：第一、在銷售過程中以提高銷售員的業(yè)務知識技能培訓，以銷售員的細致與細心的業(yè)務能力，為適應本崗位的發(fā)展需求，做好銷售職業(yè)發(fā)展規(guī)劃測評。第二、在銷售過程中以體現(xiàn)銷售團隊的凝聚力和號召力，以精心策劃銷售團隊的協(xié)調與協(xié)作的共同努力，以發(fā)揮銷售員的潛質與潛能素質。第三、在銷售過程中以真誠和友善來對待客戶，‘顧客就是上帝’以客戶創(chuàng)造價值為中心思想論點，為客戶提供個性化營銷策略，為客戶定制房產(chǎn)營銷的專屬品牌和方案。第四、在銷售過程中以提高客戶的認知度和滿意度，以提升服務品質的保障，以‘熱忱和執(zhí)著’，‘熱情和服務’接納客戶的投訴處理意見和相關事項的要求。第五、在銷售過程中按照工作的具體流程和辦理的相關手續(xù)，為客戶提供產(chǎn)品的增值服務，以用心對待客戶提出的相關問題和要求，以認真的對待客戶予以解決相關問題和要求。第六、以銷售員專心致致的為客戶講解售樓業(yè)務知識，以銷售員專業(yè)形象體現(xiàn)品質和品味，以客戶可信賴的合作品牌，以提高品質的服務質量，打下堅實的基礎。第七、在房地產(chǎn)銷售中以銷售團隊的共同努力和指導下，以全心全力打造市場產(chǎn)品的信譽度和公信力，以全心全意為客戶打造百分之百滿意度，以傾力做到‘顧客至上’，我們‘竭誠為您服務
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答復：在房地產(chǎn)銷售過程中如何應對技巧？著重歸納總結以下幾點：第一、在銷售過程中以提高銷售員的業(yè)務知識技能培訓，以銷售員的細致與細心的業(yè)務能力，為適應本崗位的發(fā)展需求，做好銷售職業(yè)發(fā)展規(guī)劃測評。第二、在銷售過程中以體現(xiàn)銷售團隊的凝聚力和號召力，以精心策劃銷售團隊的協(xié)調與協(xié)作的共同努力，以發(fā)揮銷售員的潛質與潛能素質。第三、在銷售過程中以真誠和友善來對待客戶，‘顧客就是上帝’以客戶創(chuàng)造價值為中心思想論點，為客戶提供個性化營銷策略，為客戶定制房產(chǎn)營銷的專屬品牌和方案。第四、在銷售過程中以提高客戶的認知度和滿意度，以提升服務品質的保障，以‘熱忱和執(zhí)著’，‘熱情和服務’接納客戶的投訴處理意見和相關事項的要求。第五、在銷售過程中按照工作的具體流程和辦理的相關手續(xù)，為客戶提供產(chǎn)品的增值服務，以用心對待客戶提出的相關問題和要求，以認真的對待客戶予以解決相關問題和要求。第六、以銷售員專心致致的為客戶講解售樓業(yè)務知識，以銷售員專業(yè)形象體現(xiàn)品質和品味，以客戶可信賴的合作品牌，以提高品質的服務質量，打下堅實的基礎。第七、在房地產(chǎn)銷售中以銷售團隊的共同努力和指導下，以全心全力打造市場產(chǎn)品的信譽度和公信力，以全心全意為客戶打造百分之百滿意度，以傾力做到‘顧客至上’，我們‘竭誠為您服務’。謝謝！
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房地產(chǎn)的營銷策劃有以下幾點：①形象定位：對樓盤進行整體概括，揭示樓盤從地理位置到設計思想，具體細節(jié)等方面的高起點定位。可以從樓盤的整體設計中體現(xiàn)到吸取國外高檔物業(yè)的經(jīng)驗，還應當顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃和公共空間的安排，小至空調機位，公共過道采光以及住戶戶型設計等，都進行精雕細鑿，力爭完美。②不同二字構成了高檔物業(yè)的形象基礎，使它脫穎而出。比如，地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質不同，發(fā)展商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。③主要賣點：對樓盤進行全面分析，概括賣點構成：地理位置，樓盤設施結構，樓盤做工用料，戶型設計。如何突出優(yōu)勢，這是消費者最關心的物業(yè)指標。
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