房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)哪些有關(guān)資料

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• 143****1137

  自己去問問房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的人不就知道了嗎?

  查看全文↓ 2014-02-15 10:28:54
• 144****3063

  房地產(chǎn)策劃包括那些內(nèi)容?
  一、項(xiàng)目策劃也就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究。
  
  
  可行性研究的內(nèi)容
  
  
  可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。
  
  
  可行性研究的主要內(nèi)容有：(1)項(xiàng)目概況；(2)開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置；(3)市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定; (4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù);(5)資源供給；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)；(7)項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究；(8)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃；(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析;(10)結(jié)論及建議。
  
  
  可行性研究的工作階段
  
  
  投資機(jī)會(huì)研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找**有利的投資機(jī)會(huì)。
  
  投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%～0.8%。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。
  
  
  初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%,所需費(fèi)用約占總投資的0.25%～1.5%。
  
  詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。
  
  這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%%7E1.0%.
  
  
  項(xiàng)目的評(píng)估和決策，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。
  
  可行性研究步驟
  
  
  可行性研究按5個(gè)步驟進(jìn)行：(1)接受委托；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇與優(yōu)化； (4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；(5)編制可行性研究報(bào)告。
  
  二、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃內(nèi)容
  
  營(yíng)銷策劃內(nèi)容:
  A、定價(jià)策略
  1、根據(jù)市場(chǎng)情況，合理分布各銷售階段，并制定平均銷售價(jià)格表；
  2、實(shí)施后，在銷售過程中視實(shí)際情況調(diào)整銷售價(jià)格；
  3、推出特價(jià)房的時(shí)機(jī)及數(shù)量建議；
  4、樓層、朝向、景觀差價(jià)；
  5、付款方式建議；
  6、售價(jià)調(diào)整與銷售率及工程進(jìn)度的關(guān)系
  B、銷售費(fèi)用及資金流量調(diào)控建議
  1、營(yíng)銷全過程中各階段銷售費(fèi)用（包括廣告設(shè)計(jì)、制作及發(fā)布，售樓處及樣板房裝修，銷售人員獎(jiǎng)金，名類促銷活動(dòng)等費(fèi)用）的數(shù)額建議；
  2、銷售資金回籠與工程進(jìn)度關(guān)系建議
  C、開盤時(shí)間及銷售階段的劃分
  1、開盤時(shí)機(jī)建議（根據(jù)市場(chǎng)、項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況綜合起來考慮）；
  2、銷售階段的劃分及周期
  D、銷售控制
  1、推盤手法建議；
  2、各銷售階段及銷售人員職級(jí)的成交折扣建議；
  3、價(jià)格調(diào)控與促銷手段建議；
  4、簽署認(rèn)購(gòu)書與合同的注意事項(xiàng)
  E、人員培訓(xùn)
  1、發(fā)展商簡(jiǎn)介；
  2、房地產(chǎn)特性與房地產(chǎn)價(jià)值；
  3、項(xiàng)目環(huán)境資料說明；
  4、項(xiàng)目規(guī)劃介紹；
  5、公共設(shè)施介紹；
  6、整體理念介紹表表達(dá)；
  7、營(yíng)銷理念；
  8、營(yíng)銷技巧；
  9、逼定技巧；
  10、案名表達(dá)；
  11、廣告定位；
  12、廣告表現(xiàn)；
  13、市場(chǎng)客源定位；
  14、業(yè)務(wù)計(jì)劃介紹；
  15、買方心理障礙排除；
  16、現(xiàn)場(chǎng)接待流程及規(guī)定；
  17、守價(jià)技巧；
  18、準(zhǔn)客戶資料收集及分類方法；
  19、電話拜訪與演練；
  20、DM寄發(fā)及促銷活動(dòng)計(jì)劃說明；
  21、自我促銷及組合促銷介紹；
  22、現(xiàn)場(chǎng)買氣制造；
  23、認(rèn)購(gòu)書、售價(jià)與付款辦法介紹；
  24、相關(guān)法務(wù)及稅務(wù)介紹；
  25、儀態(tài)、儀表與商業(yè)禮儀；
  26、答客問演練與課程驗(yàn)收
  
  三、 隨著房地產(chǎn)業(yè)的理性化發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃逐漸得到業(yè)界的廣泛關(guān)注與相當(dāng)程度的認(rèn)可。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃雖然開始從注重表面轉(zhuǎn)向追求內(nèi)涵，從雜亂無章趨向規(guī)范有序，但縱觀目前許多策劃行為，很多地方仍值得深思。不少開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的認(rèn)識(shí)仍停留于膚淺的表層，甚至由于理解的偏頗，而在實(shí)際運(yùn)作中使?fàn)I銷策劃走向誤區(qū)。
  ●誤區(qū)之一
  目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn)
  打開任何一份策劃報(bào)告，其中對(duì)消費(fèi)者的描述必然充斥“20—40歲之間”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品質(zhì)”、“以男性為主”、“自住和投資兼有”這樣千人一面的套話。售價(jià)超過30萬元的房產(chǎn)對(duì)消費(fèi)者的研究，居然還比不上售價(jià)不超過3元的飲料(如可口可樂)對(duì)消費(fèi)者研究的態(tài)度和深度，豈非咄咄怪事！
  事實(shí)上，由于高額的消費(fèi)支出、購(gòu)買結(jié)果的不確定性，房地產(chǎn)消費(fèi)是一種高涉入度的購(gòu)買行為，其購(gòu)買決策的環(huán)節(jié)、影響因素和時(shí)間都復(fù)雜得多，變化的可能性也大得多，非采用專業(yè)消費(fèi)者調(diào)研不可。然而，幾乎所有的房地產(chǎn)策劃者都認(rèn)為，“市場(chǎng)是引導(dǎo)出來的”、“我們比消費(fèi)者更專業(yè)”、“消費(fèi)者只要能掏得出票子，我自有辦法能讓他上鉤”。至于他是誰、他有什么想法都無足輕重。于是乎，房地產(chǎn)的“上帝”在短短的兩三張A4紙的篇幅內(nèi)被心不在焉地打發(fā)掉了，行業(yè)泡沫和風(fēng)險(xiǎn)隨之而來。
  ●誤區(qū)之二
  無視差異化競(jìng)爭(zhēng)
  與普遍忽視消費(fèi)者研究相反，房地產(chǎn)策劃者如同病態(tài)般地執(zhí)著于對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的研究，常常不惜花上半年的時(shí)間(值得留意的是，房地產(chǎn)開發(fā)的前置時(shí)間往往不超過9個(gè)月)，動(dòng)員全公司的力量，發(fā)動(dòng)地毯式的搜索，從本區(qū)域到跨區(qū)域，甚至全國(guó)的假想敵都無不囊括，從環(huán)境、房型、配套到裝修細(xì)節(jié)等競(jìng)爭(zhēng)者優(yōu)勢(shì)都關(guān)心備至。任何一份策劃報(bào)告有關(guān)競(jìng)爭(zhēng)者的內(nèi)容絕不會(huì)少于50張A4紙，任何一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者的描述都不會(huì)少于10個(gè)條目。然而，這樣“勞師動(dòng)眾”、“精益求精”有什么意義呢？得出了什么結(jié)論呢？能指導(dǎo)我們干什么呢？
  事實(shí)上，房地產(chǎn)與普通消費(fèi)品不同，即便地段不同也不會(huì)有任何兩個(gè)項(xiàng)目會(huì)同質(zhì)化；既然不會(huì)有同質(zhì)化，那就絕不會(huì)面臨像普通消費(fèi)品那樣廣泛的競(jìng)爭(zhēng)。既然如此，這種“風(fēng)聲鶴唳、草木皆兵”的做法，除了浪費(fèi)精力、誤導(dǎo)注意力又有何益處？
  ●誤區(qū)之三
  空洞的品牌戰(zhàn)略
  眼下，房地產(chǎn)業(yè)**時(shí)髦的說法就是“打造強(qiáng)勢(shì)品牌”、“提升品牌的核心競(jìng)爭(zhēng)力”。有了萬科好榜樣的巨大示范效應(yīng)(據(jù)說同樣條件，萬科憑借品牌**就能造就每平方米1000元的溢價(jià))，有了中體奧園快速切入品牌經(jīng)營(yíng)的成長(zhǎng)軌跡(據(jù)說奧林匹克花園已經(jīng)順利開始了全國(guó)范圍內(nèi)的特許連鎖)，于是乎，便雄心勃勃地要成為“領(lǐng)導(dǎo)品牌”，豪情萬丈地要做“白領(lǐng)品牌”，別出心裁地要做“時(shí)尚品牌”，你方唱罷我登場(chǎng)，卻沒有人去冷靜地想想，等到曲終人散以后還會(huì)剩下什么。
  事實(shí)上，房地產(chǎn)的一個(gè)項(xiàng)目總共不過幾百上千套房子，賣完了也就完了，不像普通消費(fèi)品幾乎可以無限制、無限量地賣下去。特定項(xiàng)目的所有房子賣完之后如果沒有持續(xù)的項(xiàng)目出現(xiàn)，弄個(gè)“強(qiáng)勢(shì)品牌”難道就能畫餅充饑嗎？
  只有那些有能力、有意愿持續(xù)專注進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)才需要定戰(zhàn)略、建品牌。一般的今天做做明天就不一定想做了或不一定能做了的公司(這樣的公司至少占八成以上)，**好把自己的注意力放在產(chǎn)品上，而不要去搞什么品牌建設(shè)、戰(zhàn)略規(guī)劃，對(duì)他們而言，品牌運(yùn)作一是用不上(規(guī)模太小)，二是用不起(投入太高)，三是用不動(dòng)(管理太差)?！裾`區(qū)之四
  產(chǎn)品理解淺薄
  與普通消費(fèi)品不同，不僅每一個(gè)項(xiàng)目是不同的，甚至連一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的每一套房子都是絕不相同的，無論是面積、樓層、景觀，還是面對(duì)的消費(fèi)群都存在著與生俱來的差異性。你可以說每一瓶可口可樂都是相同的，但你絕不能說任何兩套房子對(duì)你而言價(jià)值一樣。這本來是極好的策劃切入點(diǎn)，然而，我們的房地產(chǎn)策劃者卻沒有這種精度的視野，只是粗淺地按房型分分類，簡(jiǎn)單地根據(jù)一個(gè)總均價(jià)加點(diǎn)兒系數(shù)來定價(jià)，充其量不過是搞點(diǎn)兒“自立一房”、“溫馨兩房”、“雀巢三房”之類的噱頭。
  房地產(chǎn)策劃者們真應(yīng)該好好學(xué)學(xué)“琉璃工坊”。君不見人家“琉璃工坊”是如何珍視自己的每一個(gè)作品，如何刻意地使其絕不相同，定價(jià)也根本看不出是根據(jù)什么均價(jià)定的，而我們的房地產(chǎn)策劃者卻在可以大做文章的地方偏偏不做文章。
  事實(shí)上，應(yīng)該根據(jù)顧客的不同而不是房型的不同來細(xì)分定義我們的產(chǎn)品，對(duì)每一類產(chǎn)品而不是僅對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行周密的包裝，定價(jià)也不能簡(jiǎn)單地用總均價(jià)加成，而應(yīng)該用類別均價(jià)加成的方法。
  ●誤區(qū)之五
  用大炮打蚊子
  仗著財(cái)大氣粗，房地產(chǎn)策劃者經(jīng)常強(qiáng)調(diào)猛烈的廣告攻勢(shì)，偏愛采用發(fā)行量大的大眾媒體進(jìn)行宣傳。本著打“大決戰(zhàn)”的動(dòng)因，有人曾經(jīng)把《解放日?qǐng)?bào)》某一天的廣告版面完全包了下來，如果不是有政策約束的話，連報(bào)紙的冠名權(quán)都恨不得拿下。
  其實(shí)，一個(gè)項(xiàng)目充其量不過幾百上千個(gè)顧客，用上百萬份發(fā)行量的媒體還不是大海撈針、用大炮打蚊子？有效的每千人成本還不高得驚人？況且，隨著媒體干擾的增大(這是廣告主們不可避免的“感傷”)，媒體的邊際傳播收益正在直線下滑，與其如此，為什么不采用“小眾傳播”的方式以求更為精準(zhǔn)實(shí)效呢？一貫十分注重大眾傳播的P＆G，其產(chǎn)品海飛絲在宣傳推廣時(shí)就拍了7個(gè)版本的廣告，分別針對(duì)7個(gè)不同的目標(biāo)群體。
  當(dāng)然，由于要針對(duì)小而多的目標(biāo)群體，復(fù)雜而多變的整合運(yùn)作，小眾傳播難度確實(shí)要大得多，但如果不難的話，何以證明你“深厚的策劃功力”？

  查看全文↓ 2014-02-14 19:19:35
• 132****3654

  房地產(chǎn)策劃包括那些內(nèi)容?
  一、項(xiàng)目策劃也就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究。 可行性研究的內(nèi)容 可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化,減少或避免投資決策的失誤,提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。 可行性研究的主要內(nèi)容有:
  (1)項(xiàng)目概況;
  (2)開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查及動(dòng)遷安置;
  (3)市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定;
  (4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù);
  (5)資源供給;
  (6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù);
  (7)項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究;
  (8)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃;
  (9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析;
  (10)結(jié)論及建議。 可行性研究的工作階段 投資機(jī)會(huì)研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議,即在一定的地區(qū)和部門內(nèi),以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ),尋找**有利的投資機(jī)會(huì)。 投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略,主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為±30%,研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%%7E0.8%。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的,就可以進(jìn)行下一階段的工作。 初步可行性研究,亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%,所需費(fèi)用約占總投資的0.25%%7E1.5%。 詳細(xì)可行性研究,即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 投資決策的基礎(chǔ),是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。 這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在±10%,所需費(fèi)用,小型項(xiàng)目約占投資的1.0%%7E3.0%,大型復(fù)雜的工程約占0.2%%7E1.0%. 項(xiàng)目的評(píng)估和決策,按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目,必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目,任何單位不準(zhǔn)審批,更不準(zhǔn)組織建設(shè)。 可行性研究步驟 可行性研究按5個(gè)步驟進(jìn)行:
  (1)接受委托;
  (2)調(diào)查研究;
  (3)方案選擇與優(yōu)化;
  (4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià);
  (5)編制可行性研究報(bào)告。
  二、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃內(nèi)容 營(yíng)銷策劃內(nèi)容: A、定價(jià)策略
  1、根據(jù)市場(chǎng)情況,合理分布各銷售階段,并制定平均銷售價(jià)格表;
  2、實(shí)施后,在銷售過程中視實(shí)際情況調(diào)整銷售價(jià)格;
  3、推出特價(jià)房的時(shí)機(jī)及數(shù)量建議;
  4、樓層、朝向、景觀差價(jià);
  5、付款方式建議;
  6、售價(jià)調(diào)整與銷售率及工程進(jìn)度的關(guān)系 B、銷售費(fèi)用及資金流量調(diào)控建議
  1、營(yíng)銷全過程中各階段銷售費(fèi)用(包括廣告設(shè)計(jì)、制作及發(fā)布,售樓處及樣板房裝修,銷售人員獎(jiǎng)金,名類促銷活動(dòng)等費(fèi)用)的數(shù)額建議;
  2、銷售資金回籠與工程進(jìn)度關(guān)系建議 C、開盤時(shí)間及銷售階段的劃分
  1、開盤時(shí)機(jī)建議(根據(jù)市場(chǎng)、項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況綜合起來考慮);
  2、銷售階段的劃分及周期 D、銷售控制
  1、推盤手法建議;
  2、各銷售階段及銷售人員職級(jí)的成交折扣建議;
  3、價(jià)格調(diào)控與促銷手段建議;
  4、簽署認(rèn)購(gòu)書與合同的注意事項(xiàng) E、人員培訓(xùn)
  1、發(fā)展商簡(jiǎn)介;
  2、房地產(chǎn)特性與房地產(chǎn)價(jià)值;
  3、項(xiàng)目環(huán)境資料說明;
  4、項(xiàng)目規(guī)劃介紹;
  5、公共設(shè)施介紹;
  6、整體理念介紹表表達(dá);
  7、營(yíng)銷理念;
  8、營(yíng)銷技巧;
  9、逼定技巧;
  10、案名表達(dá);
  11、廣告定位;
  12、廣告表現(xiàn);
  13、市場(chǎng)客源定位;
  14、業(yè)務(wù)計(jì)劃介紹;
  15、買方心理障礙排除;
  16、現(xiàn)場(chǎng)接待流程及規(guī)定;
  17、守價(jià)技巧;
  18、準(zhǔn)客戶資料收集及分類方法;
  19、電話拜訪與演練;
  20、DM寄發(fā)及促銷活動(dòng)計(jì)劃說明; 2
  1、自我促銷及組合促銷介紹; 2
  2、現(xiàn)場(chǎng)買氣制造; 2
  3、認(rèn)購(gòu)書、售價(jià)與付款辦法介紹; 2
  4、相關(guān)法務(wù)及稅務(wù)介紹; 2
  5、儀態(tài)、儀表與商業(yè)禮儀; 2
  6、答客問演練與課程驗(yàn)收
  三、 隨著房地產(chǎn)業(yè)的理性化發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈,房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃逐漸得到業(yè)界的廣泛關(guān)注與相當(dāng)程度的認(rèn)可。房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃雖然開始從注重表面轉(zhuǎn)向追求內(nèi)涵,從雜亂無章趨向規(guī)范有序,但縱觀目前許多策劃行為,很多地方仍值得深思。不少開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的認(rèn)識(shí)仍停留于膚淺的表層,甚至由于理解的偏頗,而在實(shí)際運(yùn)作中使?fàn)I銷策劃走向誤區(qū)。 ●誤區(qū)之一 目標(biāo)客戶定位不準(zhǔn) 打開任何一份策劃報(bào)告,其中對(duì)消費(fèi)者的描述必然充斥“20—40歲之間”、“中高等收入的成功人士”、“注重生活品質(zhì)”、“以男性為主”、“自住和投資兼有”這樣千人一面的套話。售價(jià)超過30萬元的房產(chǎn)對(duì)消費(fèi)者的研究,居然還比不上售價(jià)不超過3元的飲料(如可口可樂)對(duì)消費(fèi)者研究的態(tài)度和深度,豈非咄咄怪事! 事實(shí)上,由于高額的消費(fèi)支出、購(gòu)買結(jié)果的不確定性,房地產(chǎn)消費(fèi)是一種高涉入度的購(gòu)買行為,其購(gòu)買決策的環(huán)節(jié)、影響因素和時(shí)間都復(fù)雜得多,變化的可能性也大得多,非采用專業(yè)消費(fèi)者調(diào)研不可。然而,幾乎所有的房地產(chǎn)策劃者都認(rèn)為,“市場(chǎng)是引導(dǎo)出來的”、“我們比消費(fèi)者更專業(yè)”、“消費(fèi)者只要能掏得出票子,我自有辦法能讓他上鉤”。至于他是誰、他有什么想法都無足輕重。于是乎,房地產(chǎn)的“上帝”在短短的兩三張A4紙的篇幅內(nèi)被心不在焉地打發(fā)掉了,行業(yè)泡沫和風(fēng)險(xiǎn)隨之而來。 ●誤區(qū)之二 無視差異化競(jìng)爭(zhēng) 與普遍忽視消費(fèi)者研究相反,房地產(chǎn)策劃者如同病態(tài)般地執(zhí)著于對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的研究,常常不惜花上半年的時(shí)間(值得留意的是,房地產(chǎn)開發(fā)的前置時(shí)間往往不超過9個(gè)月),動(dòng)員全公司的力量,發(fā)動(dòng)地毯式的搜索,從本區(qū)域到跨區(qū)域,甚至全國(guó)的假想敵都無不囊括,從環(huán)境、房型、配套到裝修細(xì)節(jié)等競(jìng)爭(zhēng)者優(yōu)勢(shì)都關(guān)心備至。任何一份策劃報(bào)告有關(guān)競(jìng)爭(zhēng)者的內(nèi)容絕不會(huì)少于50張A4紙,任何一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者的描述都不會(huì)少于10個(gè)條目。然而,這樣“勞師動(dòng)眾”、“精益求精”有什么意義呢?得出了什么結(jié)論呢?能指導(dǎo)我們干什么呢? 事實(shí)上,房地產(chǎn)與普通消費(fèi)品不同,即便地段不同也不會(huì)有任何兩個(gè)項(xiàng)目會(huì)同質(zhì)化;既然不會(huì)有同質(zhì)化,那就絕不會(huì)面臨像普通消費(fèi)品那樣廣泛的競(jìng)爭(zhēng)。既然如此,這種“風(fēng)聲鶴唳、草木皆兵”的做法,除了浪費(fèi)精力、誤導(dǎo)注意力又有何益處? ●誤區(qū)之三 空洞的品牌戰(zhàn)略 眼下,房地產(chǎn)業(yè)**時(shí)髦的說法就是“打造強(qiáng)勢(shì)品牌”、“提升品牌的核心競(jìng)爭(zhēng)力”。有了萬科好榜樣的巨大示范效應(yīng)(據(jù)說同樣條件,萬科憑借品牌**就能造就每平方米1000元的溢價(jià)),有了中體奧園快速切入品牌經(jīng)營(yíng)的成長(zhǎng)軌跡(據(jù)說奧林匹克花園已經(jīng)順利開始了全國(guó)范圍內(nèi)的特許連鎖),于是乎,便雄心勃勃地要成為“領(lǐng)導(dǎo)品牌”,豪情萬丈地要做“白領(lǐng)品牌”,別出心裁地要做“時(shí)尚品牌”,你方唱罷我登場(chǎng),卻沒有人去冷靜地想想,等到曲終人散以后還會(huì)剩下什么。 事實(shí)上,房地產(chǎn)的一個(gè)項(xiàng)目總共不過幾百上千套房子,賣完了也就完了,不像普通消費(fèi)品幾乎可以無限制、無限量地賣下去。特定項(xiàng)目的所有房子賣完之后如果沒有持續(xù)的項(xiàng)目出現(xiàn),弄個(gè)“強(qiáng)勢(shì)品牌”難道就能畫餅充饑嗎? 只有那些有能力、有意愿持續(xù)專注進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)才需要定戰(zhàn)略、建品牌。一般的今天做做明天就不一定想做了或不一定能做了的公司(這樣的公司至少占八成以上),**好把自己的注意力放在產(chǎn)品上,而不要去搞什么品牌建設(shè)、戰(zhàn)略規(guī)劃,對(duì)他們而言,品牌運(yùn)作一是用不上(規(guī)模太小),二是用不起(投入太高),三是用不動(dòng)(管理太差)?！裾`區(qū)之四 產(chǎn)品理解淺薄 與普通消費(fèi)品不同,不僅每一個(gè)項(xiàng)目是不同的,甚至連一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的每一套房子都是絕不相同的,無論是面積、樓層、景觀,還是面對(duì)的消費(fèi)群都存在著與生俱來的差異性。你可以說每一瓶可口可樂都是相同的,但你絕不能說任何兩套房子對(duì)你而言價(jià)值一樣。這本來是極好的策劃切入點(diǎn),然而,我們的房地產(chǎn)策劃者卻沒有這種精度的視野,只是粗淺地按房型分分類,簡(jiǎn)單地根據(jù)一個(gè)總均價(jià)加點(diǎn)兒系數(shù)來定價(jià),充其量不過是搞點(diǎn)兒“自立一房”、“溫馨兩房”、“雀巢三房”之類的噱頭。 房地產(chǎn)策劃者們真應(yīng)該好好學(xué)學(xué)“琉璃工坊”。君不見人家“琉璃工坊”是如何珍視自己的每一個(gè)作品,如何刻意地使其絕不相同,定價(jià)也根本看不出是根據(jù)什么均價(jià)定的,而我們的房地產(chǎn)策劃者卻在可以大做文章的地方偏偏不做文章。 事實(shí)上,應(yīng)該根據(jù)顧客的不同而不是房型的不同來細(xì)分定義我們的產(chǎn)品,對(duì)每一類產(chǎn)品而不是僅對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行周密的包裝,定價(jià)也不能簡(jiǎn)單地用總均價(jià)加成,而應(yīng)該用類別均價(jià)加成的方法。 ●誤區(qū)之五 用大炮打蚊子 仗著財(cái)大氣粗,房地產(chǎn)策劃者經(jīng)常強(qiáng)調(diào)猛烈的廣告攻勢(shì),偏愛采用發(fā)行量大的大眾媒體進(jìn)行宣傳。本著打“大決戰(zhàn)”的動(dòng)因,有人曾經(jīng)把《解放日?qǐng)?bào)》某一天的廣告版面完全包了下來,如果不是有政策約束的話,連報(bào)紙的冠名權(quán)都恨不得拿下。 其實(shí),一個(gè)項(xiàng)目充其量不過幾百上千個(gè)顧客,用上百萬份發(fā)行量的媒體還不是大海撈針、用大炮打蚊子?有效的每千人成本還不高得驚人?況且,隨著媒體干擾的增大(這是廣告主們不可避免的“感傷”),媒體的邊際傳播收益正在直線下滑,與其如此,為什么不采用“小眾傳播”的方式以求更為精準(zhǔn)實(shí)效呢?一貫十分注重大眾傳播的P&G,其產(chǎn)品海飛絲在宣傳推廣時(shí)就拍了7個(gè)版本的廣告,分別針對(duì)7個(gè)不同的目標(biāo)群體。 當(dāng)然,由于要針對(duì)小而多的目標(biāo)群體,復(fù)雜而多變的整合運(yùn)作,小眾傳播難度確實(shí)要大得多,但如果不難的話,何以證明你“深厚的策劃功力”?

  查看全文↓ 2014-02-14 11:30:11
• 146****6263

  工商局要求：房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊(cè)資金不少于1000萬元。 先辦理工商執(zhí)照，后辦理資質(zhì)審批。
  
  《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理》規(guī)定：
  
  第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等質(zhì)。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書（以下簡(jiǎn)稱資質(zhì)證書）的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。
  
  第五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四級(jí)資質(zhì)等級(jí)。
  
  各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的條件如下：
  
  （一）一級(jí)資質(zhì)：
  
  1、注冊(cè)資本不低于5000萬元；
  
  2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上；
  
  3、近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；
  
  4、連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；
  
  5、上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；
  
  6、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人；
  
  7、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；
  
  8、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
  
  9、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
  
  （二）二級(jí)資質(zhì)：
  
  1、注冊(cè)資本不低于2000萬元；
  
  2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上；
  
  3、近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；
  
  4、連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；
  
  5、上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；
  
  6、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人；
  
  7、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；
  
  8、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
  
  9、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
  
  （三）三級(jí)資質(zhì)：
  
  1、注冊(cè)資本不低于800萬元；
  
  2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上；
  
  3、房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；
  
  4、連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；
  
  5、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；
  
  6、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱；
  
  7、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
  
  8、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
  
  （四）四級(jí)資質(zhì)：
  
  1、注冊(cè)資本不低于500萬元；
  
  2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上；
  
  3、已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；
  
  4、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；
  
  5、工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；
  
  6、商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；
  
  7、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。
  
  第六條 新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：
  
  （一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
  
  （二）企業(yè)章程；
  
  （三）驗(yàn)資證明；
  
  （四）企業(yè)法定代表人的身份證明；
  
  （五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動(dòng)合同；
  
  （六）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認(rèn)為需要出示的其他文件。
  
  房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。
  
  《暫定資質(zhì)證書》有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書》有效期，但延長(zhǎng)期限不得超過2年。
  
  自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書》有效期不得延長(zhǎng)。
  
  第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《暫定資質(zhì)證書》有效期滿前1個(gè)月內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)核定相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)。
  
  第八條 申請(qǐng)《暫定資質(zhì)證書》的條件不得低于四級(jí)資質(zhì)企業(yè)的條件。
  
  第九條 臨時(shí)聘用或者兼職的管理、技術(shù)人員不得計(jì)入企業(yè)管理、技術(shù)人員總數(shù)。
  
  第十條 申請(qǐng)核發(fā)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列證明文件：
  
  （一）企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)表；
  
  （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（正、副本）；
  
  （三）企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表和驗(yàn)資報(bào)告；
  
  （四）企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證件；
  
  （五）已開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的有關(guān)證明材料；
  
  （六）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》執(zhí)行情況報(bào)告；
  
  （七）其他有關(guān)文件、證明。

  查看全文↓ 2014-02-14 11:28:51
• 144****2190

  直接電話 問不就知道了主要就是設(shè)及到開發(fā)那個(gè)項(xiàng)目用到的各種證什么土地的證明等

  查看全文↓ 2014-02-13 21:42:17
• 154****6529

  分析市場(chǎng)的走向運(yùn)營(yíng)工作

  查看全文↓ 2014-02-13 10:18:14
• 153****9971

  、決執(zhí)行國(guó)家各項(xiàng)方針和政策，堅(jiān)持依法管理，專業(yè)服務(wù)，信譽(yù)第一，客戶至上的服務(wù)宗旨。
  2、正確理解企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和企業(yè)核心價(jià)值觀，準(zhǔn)確向員工傳達(dá)和滲透。
  3、具有高度的責(zé)任心和敬業(yè)精神，以身作責(zé)，時(shí)刻維護(hù)公司形象為己任，從全局出發(fā)，無私、客觀、公正、公平地處理事務(wù)。
  4、對(duì)經(jīng)營(yíng)部全權(quán)負(fù)責(zé)，做好各會(huì)館和管理服務(wù)中心的堅(jiān)控和調(diào)配工作，對(duì)出現(xiàn)不合理的服務(wù)，及時(shí)做出處理。
  5、合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工與協(xié)作，責(zé)任到人，同時(shí)關(guān)心員工生活，確保員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。
  6、負(fù)責(zé)制度貫徹落實(shí)各崗位責(zé)任制，制定工作要求，管理怒表的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以及建立各項(xiàng)管理制度。
  7、認(rèn)真執(zhí)行公司考核體系，按照公司規(guī)定及結(jié)合工作實(shí)際情況對(duì)員工實(shí)施考核，做到獎(jiǎng)罰分明。
  8、每星期組織管轄區(qū)內(nèi)各部門主管召開例會(huì)，總結(jié)本周工作的落實(shí)情況，討論下星期的工作計(jì)劃。
  9、負(fù)責(zé)做好經(jīng)營(yíng)部對(duì)外，如：公安、公商、稅務(wù)、大客戶等部門的協(xié)調(diào)工作，便于開展各項(xiàng)工作。
  10、協(xié)調(diào)公司財(cái)務(wù)部監(jiān)管管轄區(qū)內(nèi)各類的收支、督促。
  11、結(jié)合本職工作，及時(shí)向公司提出合理化建議。
  12、對(duì)突發(fā)事件，能夠冷靜、準(zhǔn)確、及時(shí)處理并解決問題（按照相關(guān)的國(guó)家規(guī)定執(zhí)行）。
  13、做好公司交辦的其他任務(wù)。

  查看全文↓ 2014-02-12 18:51:00

相關(guān)問題

• 問 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》
  答

  城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第248號(hào) 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》已經(jīng)一九九八年七月二十日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過,現(xiàn)予公布施行。 中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院總理 朱镕基一九九八年七月二十日第一章 總則 第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為,加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理,促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定,制定本條例。 第二條 本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng),是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè),并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。 第三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則,實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。 第四條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。 縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作。第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第五條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外,還應(yīng)當(dāng)具備下列條件: (一)有100萬元以上的注冊(cè)資本; (二)有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員,2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。 省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況,對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。 第六條 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的,除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外,還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定,辦理有關(guān)審批手續(xù)。 第七條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。工商行政管理部門對(duì)符合本條例第五條規(guī)定條件的,應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記;對(duì)不符合條件不予登記的,應(yīng)當(dāng)說明理由。 工商行政管理部門在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí),應(yīng)當(dāng)聽取同級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。 第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi),持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案: (一)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件; (二)企業(yè)章程; (三)驗(yàn)資證明; (四)企業(yè)法定代表人的身份證明; (五)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。 第九條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等,對(duì)備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí),承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。答案補(bǔ)充第三章 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) 第十條 確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求;按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的,還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn),并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。 第十一條 確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則,注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域,保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境,保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。 第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得;但是,法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。 土地使用權(quán)出讓或者劃撥前,縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書面意見,作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一 (一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限; (二)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;(三)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求; (四)基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定; (五)項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。 答案補(bǔ)充第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度,資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%。 第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施,并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。 第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿2年未動(dòng)工開發(fā)的,可以無償收回上地使用權(quán)。但是,因不可杭力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。 第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。 勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定,承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 答案補(bǔ)充第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,不得交付使用。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi),對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容,組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。 第十八條 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工,應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收: (一)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況; (二)城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況; (三)單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況; (四)拆遷安置方案的落實(shí)情況; (五)物業(yè)管理的落實(shí)情況。 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開發(fā)的,可以分期驗(yàn)收。 第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中,并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。答案補(bǔ)充第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 第二十條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。 第二十一條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi),持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí),尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的,原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。 答案補(bǔ)充第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房,應(yīng)當(dāng)符合下列條件: (一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書; (二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證; (三)按提供的預(yù)售商品房計(jì)算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期; (四)已辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。 第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記,應(yīng)當(dāng)提交下列文件: (一)本條例第二十三條第(一)項(xiàng)至第(三)項(xiàng)規(guī)定的證明材料; (二)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書; (三)工程施工合同; (四)預(yù)售商品房分層平面圖; (五)商品房預(yù)售方案。 第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi),作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的,應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明;不同意預(yù)售的,應(yīng)當(dāng)說明理由。 答案補(bǔ)充第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳,商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。 第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證明。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi),到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。 第二十八條 商品房銷售,當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。 第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的,應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí),應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買入出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。 第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格,由當(dāng)事人協(xié)商議定;但是,享受國(guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格,應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。 答案補(bǔ)充第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí),向購(gòu)買入提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。 住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定,承擔(dān)商品房保修責(zé)任。 保修期內(nèi),因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修,致使房屋原使用功能受到影響,給購(gòu)買人造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 第三十二條 商品房交付使用后,購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申情重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn),確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,購(gòu)買人有權(quán)退房;給購(gòu)買人造成損失的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 第三十三條 預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),并提供必要的證明文件。答案補(bǔ)充第五章 法律責(zé)任 第三十四條 違反本條例規(guī)定,未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照,擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的,由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),沒收違法所得,可以并處違法所得5倍以下的罰款。 第三十五條 違反本條例規(guī)定,未取得資質(zhì)等級(jí)證書或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的,由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正,處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的,由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。 第三十六條 違反本條例規(guī)定,將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的,由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù);逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的,由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收,并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的,依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。 答案補(bǔ)充第三十七條 違反本條例規(guī)定,將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的,由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修,并處交付使用的房屋總造價(jià)2%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,由工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照;給購(gòu)買人造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任;造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。 第三十八條 違反本條例規(guī)定,擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的,由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為,沒收違法所得,可以并處違法所得5倍以下的罰款。 第三十九條 違反本條例規(guī)定,擅自預(yù)售商品房的,由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為,沒收違法所得,可以并處已收取的預(yù)付款百分之一以下的罰款。 第四十條 國(guó)家工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán),構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的,依法給予行政處分。答案補(bǔ)充第六章 附則 第四十一條 在城市規(guī)劃區(qū)外國(guó)有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng),實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理,參照本條例執(zhí)行。 第四十二條 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地,經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后,方可用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。 第四十三條 本條例自發(fā)布之日起施行。

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• 問 青島房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例有哪些內(nèi)容
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  2015年10月，青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)下達(dá)《青島市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（修訂草案征求意見稿），公開征求意見。該條例中明確規(guī)定，一年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)，暫定資質(zhì)的有效期不得延長(zhǎng)，城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共設(shè)施應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目同時(shí)交付使用。此外，還規(guī)定房地產(chǎn)銷售宣傳廣告也必須真實(shí)準(zhǔn)確。 青島市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例征求意見 暫定資質(zhì)證書有效期一年 條例征求意見稿中規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)由依法設(shè)立并取得資質(zhì)證書的開發(fā)企業(yè)進(jìn)行。暫定資質(zhì)證書有效期一年，承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的暫定資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不能在暫定資質(zhì)有效期內(nèi)完成項(xiàng)目開發(fā)的，應(yīng)當(dāng)在暫定資質(zhì)有效期屆滿三十日前向市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出延期申請(qǐng)。 市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)進(jìn)展情況延長(zhǎng)暫定資質(zhì)證書有效期，有效期可以與項(xiàng)目開發(fā)期限一致。自領(lǐng)取暫定資質(zhì)證書之日起，一年內(nèi)無開發(fā)項(xiàng)目的，暫定資質(zhì)的有效期不得延長(zhǎng)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定或者劃撥決定書規(guī)定的開、竣工時(shí)間要求進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。分期開發(fā)的項(xiàng)目還應(yīng)當(dāng)報(bào)送各期的開發(fā)建設(shè)方案。 暫定資質(zhì)證書有效期一年 配套設(shè)施與項(xiàng)目應(yīng)同時(shí)交付 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理手冊(cè)是房地產(chǎn)開發(fā)等部門實(shí)施項(xiàng)目過程監(jiān)管的依據(jù)之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將建設(shè)條件意見、開發(fā)建設(shè)方案進(jìn)展及調(diào)整情況、驗(yàn)收交付、信用信息等項(xiàng)目開發(fā)過程中的主要事項(xiàng)動(dòng)態(tài)記載于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理手冊(cè)，并定期報(bào)送項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)序和進(jìn)度要求，按照管理權(quán)限擬定城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共設(shè)施建設(shè)計(jì)劃，報(bào)本級(jí)人民政府核準(zhǔn)后組織實(shí)施，其中嶗山區(qū)、城陽區(qū)、黃島區(qū)的城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共設(shè)施建設(shè)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)報(bào)上級(jí)主管部門備案。 城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共設(shè)施應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)建設(shè)、同時(shí)交付使用。經(jīng)批準(zhǔn)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建的城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共設(shè)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在建成后按照規(guī)定辦理相關(guān)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。 竣工驗(yàn)收需現(xiàn)場(chǎng)公示 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，還應(yīng)當(dāng)通過以下驗(yàn)收，并取得相關(guān)合格文件或者憑證：建設(shè)條件意見的落實(shí)情況；水、電、暖氣、燃?xì)?、給排水等城市基礎(chǔ)設(shè)施已建設(shè)完成，并已獲得相關(guān)單位出具的準(zhǔn)許使用文件；法律法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。其中，實(shí)行分期開發(fā)的，可以分期進(jìn)行竣工驗(yàn)收。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。實(shí)行竣工驗(yàn)收合格公示制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將各項(xiàng)驗(yàn)收合格證明和用地范圍內(nèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套公共設(shè)施合格證明材料于項(xiàng)目交付使用前五日在交房現(xiàn)場(chǎng)顯著位置公示，公示期限不得少于三十日。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主管部門申請(qǐng)，取得商品房預(yù)售許可證。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得以任何形式進(jìn)行商品房預(yù)售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前向房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地的銀行開立商品房預(yù)售資金專用存款賬戶，并與銀行、監(jiān)管機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。 竣工驗(yàn)收需公示 建立開發(fā)企業(yè)信用管理平臺(tái) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同的約定按時(shí)交付商品房，提供由市房地產(chǎn)開發(fā)主管部門統(tǒng)一監(jiān)制的商品住宅使用手冊(cè)。商品住宅使用手冊(cè)應(yīng)當(dāng)包括住宅使用說明書和住宅質(zhì)量保證書。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好商品房售后服務(wù)工作，并按照住宅質(zhì)量保證書的約定對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)部門建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用管理平臺(tái)，記載企業(yè)資質(zhì)、開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)情況、企業(yè)資產(chǎn)變動(dòng)、企業(yè)人員變動(dòng)、企業(yè)信用等級(jí)、企業(yè)獎(jiǎng)懲等企業(yè)信用信息，并納入青島市公共信用信息平臺(tái)。各相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)建立跨部門聯(lián)動(dòng)響應(yīng)和失信約束機(jī)制， 此外，新條例中還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和代理銷售機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行廣告管理法律法規(guī)規(guī)定，廣告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。 青島市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例草案的出臺(tái)，是青島房地產(chǎn)開發(fā)面向規(guī)范化的重要一步，也是新時(shí)期青島房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的新辦法。

• 問 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用主要包括哪些？
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  1、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本構(gòu)成 房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，就其用途來說，大致可分為以下幾個(gè)大部分： 土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安成本、配套費(fèi)用、籌資成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用 從上述成本費(fèi)用組成分析，成本的發(fā)生是一個(gè)過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項(xiàng)目開發(fā)的全過程中，對(duì)上述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)**大化的目標(biāo)。 2、成本分解的過程 項(xiàng)目開發(fā)成本的控制與項(xiàng)目成本發(fā)生的周期同步，其首要特點(diǎn)是一個(gè)過程，然后是地產(chǎn)企業(yè)諸多管理活動(dòng)的體現(xiàn)。與項(xiàng)目的時(shí)間計(jì)劃一樣，成本計(jì)劃及控制也有一個(gè)從宏觀到微觀、從粗放到細(xì)致的過程。在項(xiàng)目初期，首先是確定一個(gè)項(xiàng)目總體的投資估算即估算成本，然后在逐漸細(xì)劃到成本目標(biāo)的過程。

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• 問 房地產(chǎn)開發(fā)貸款
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  所謂的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，其實(shí)就是用于商品房以及其他房地產(chǎn)開發(fā)的中長(zhǎng)期貸款項(xiàng)目，這種貸款項(xiàng)目的最長(zhǎng)貸款期限是三年，也就是說這種貸款項(xiàng)目其實(shí)是專門為房地產(chǎn)商所提供的。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的利率會(huì)按照央行所發(fā)布的基準(zhǔn)利率浮動(dòng)來執(zhí)行，這種貸款項(xiàng)目主要分為住房開發(fā)貸款，土地開發(fā)貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款等等。如果想要辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款的話，需要滿足以下這些條件：①開發(fā)商必須要有企業(yè)法人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照才行。②開發(fā)商需要取得貸款項(xiàng)目的土地使用權(quán)，同時(shí)土地使用權(quán)終止時(shí)間要比貸款終止時(shí)間長(zhǎng)。③開發(fā)商需要已經(jīng)取得貸款項(xiàng)目的投資規(guī)劃許可證，開工許可證，建設(shè)許可證等等。同時(shí)要求開發(fā)商全部的立項(xiàng)文件必須是真實(shí)，有效且完整的。

• 問 房地產(chǎn)開發(fā)程序
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  房地產(chǎn)開發(fā)程序第一方面是前期的準(zhǔn)備，由計(jì)委對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批，規(guī)委對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃的審批，另一方面建筑施工階段，開發(fā)商需要委托建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)以及出售房屋，這個(gè)階段對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)的是一個(gè)比較重要的階段，開發(fā)商為了能夠更快的收回成本，實(shí)現(xiàn)贏利，在建筑階段采用項(xiàng)目預(yù)售的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行銷售。什么是商品房預(yù)售①開發(fā)商已經(jīng)向政府主管部門交付全部土地使用權(quán)出讓金，而且已經(jīng)依法取得土地使用權(quán)證書的。②房地產(chǎn)開發(fā)商要持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。③提供預(yù)售的商品房計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)商投入到房屋整體建設(shè)時(shí)候所用的資金，達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期，預(yù)售人就可以預(yù)售房屋。