商業(yè)地產(chǎn)前景怎么樣

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• 155****2879

  商業(yè)地產(chǎn)策劃中的市場(chǎng)調(diào)查方法
  投資開(kāi)發(fā)商用物業(yè)，特別是所謂超大型Mall，成為一大熱潮和**亮麗風(fēng)景線。不光是北京、上海、廣州、深圳一線城市，成都等二線省會(huì)城市、寧波等新興工業(yè)化城市，就連偏遠(yuǎn)地、縣級(jí)市也要上CBD、中央商業(yè)街、大型Mall、主題步行街等商用物業(yè)項(xiàng)目。
  
  市場(chǎng)調(diào)查是商用物業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)策劃的基礎(chǔ)性工作，“沒(méi)有調(diào)查就沒(méi)有發(fā)言權(quán)”，此言乃真理。商業(yè)地產(chǎn)策劃所需要的商業(yè)、商圈、商用物業(yè)調(diào)查，與住宅、寫(xiě)字樓物業(yè)市調(diào)或純商業(yè)經(jīng)營(yíng)相比，調(diào)查的區(qū)域更彈性、更集中、內(nèi)容更廣泛、程度更深入，相應(yīng)難度會(huì)更大一些，因此有必要就此問(wèn)題作專題探討，與大家交流共享，并就教于大方之家。
  
  一、市調(diào)分類
  
  商業(yè)地產(chǎn)策劃和前期市場(chǎng)調(diào)查，按不同目標(biāo)、任務(wù)、規(guī)模、方式，可分為以下幾類：
  
  1、按工作任務(wù)分：基礎(chǔ)普查、專題研究調(diào)查、項(xiàng)目定位調(diào)查
  
  2、按工作規(guī)模分：全地段全面考察、典型代表調(diào)查、個(gè)案深入調(diào)查
  
  3、按操作方法分：實(shí)地考察調(diào)查、問(wèn)卷調(diào)查、訪談?wù){(diào)查
  
  4、按考察形式分：系統(tǒng)分工考察、集中快速考察、自由漫游考察
  
  二、市調(diào)準(zhǔn)備
  
  無(wú)論做哪類市場(chǎng)調(diào)研，都應(yīng)有充分準(zhǔn)備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。
  
  準(zhǔn)備工作一般有：
  
  1、明確任務(wù)--明確市調(diào)的目的、性質(zhì)、內(nèi)容、范圍、形式、時(shí)間、質(zhì)量等要求；
  
  2、團(tuán)隊(duì)分工--明確團(tuán)隊(duì)（工作小姐）人員組成、任務(wù)分工及協(xié)作關(guān)系；
  
  3、工作計(jì)劃--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；
  
  4、資料預(yù)熱--有關(guān)調(diào)查城市區(qū)位（商圈、項(xiàng)目的書(shū)刊、報(bào)紙、網(wǎng)站等公開(kāi)信息與內(nèi)部資料；
  
  5、配齊工具--準(zhǔn)備好考察表格、問(wèn)卷、訪談提綱、公司資料、數(shù)碼相機(jī)、攝像槍等；
  
  6、考察線路--前往考察區(qū)域?qū)ο蟮慕煌üぞ?、入口、行走方向、重要?jié)點(diǎn)、出口等的預(yù)計(jì)、判斷及分工協(xié)作安排；
  
  7、時(shí)間安排--市調(diào)時(shí)段的安排（平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚），考察時(shí)間長(zhǎng)短的估算，考察項(xiàng)目、地段的時(shí)序安排等。
  
  三、基本概念理解與應(yīng)用
  
  在市調(diào)和商業(yè)地產(chǎn)策劃中常用到如下基本術(shù)語(yǔ)、名詞、需要有共同的界定：
  
  1、區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點(diǎn)、地標(biāo)
  
  這是一組地理學(xué)、規(guī)劃學(xué)、商業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)常用的互相聯(lián)系的概念。
  
  區(qū)位——帶綜合性的規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，指為某種經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)活動(dòng)所占據(jù)的場(chǎng)所，在某一城市（地區(qū)）中所處的空間位置。
  
  板塊——住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷常用的詞語(yǔ)，一般指住宅小區(qū)相對(duì)集中開(kāi)發(fā)的城市區(qū)域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業(yè)大道板塊等。
  
  商圈——零售學(xué)用語(yǔ)，現(xiàn)商用物業(yè)開(kāi)發(fā)也借用該詞，意指商業(yè)圈或商勢(shì)圈，指在一定時(shí)間內(nèi)達(dá)到某一購(gòu)物或消費(fèi)頻率的顧客群，以其所處的**遠(yuǎn)距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域，簡(jiǎn)言之，即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費(fèi)的顧客分布區(qū)域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費(fèi)地**近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級(jí)商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。
  
  顯然，“商圈”現(xiàn)有兩種用法，一是正式的零售界用法，著重指吸納的目標(biāo)顧客分布空間范圍，另一是現(xiàn)流行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和媒體借用后產(chǎn)生歧意的用法，著重指商家聚集的區(qū)域、地段。我們使用時(shí)，若有必要，應(yīng)指明商圈的準(zhǔn)確涵義。
  
  商業(yè)中心——規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，與商業(yè)功能區(qū)同義，與通俗的“商圈”稱法接近，一般分市級(jí)、區(qū)級(jí)、社區(qū)、鄰里四級(jí)。
  
  地段——傳統(tǒng)商業(yè)中心的商戶以街道、馬路、干道兩側(cè)分布為主，因此商圈、商業(yè)中心再可細(xì)分為某一地段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也常用此術(shù)語(yǔ)。
  
  節(jié)點(diǎn)——規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，指觀察者、步行入進(jìn)出、經(jīng)過(guò)的集中焦點(diǎn)，基本上是交叉口、交通轉(zhuǎn)換處、十字路口、建筑形態(tài)的變換點(diǎn)等，它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獲取重要性。商業(yè)地段（步行街）常以休閑廣場(chǎng)、餐飲美食城、電影院、交通廣場(chǎng)、著名地標(biāo)式建筑作為節(jié)點(diǎn)。
  
  地標(biāo)——與節(jié)點(diǎn)構(gòu)成城市空間或商業(yè)中心另一類參照點(diǎn)，觀察者一般不能進(jìn)入內(nèi)部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺(jué)必性，如超高層公共建筑、鐘樓、塔頂、廣告招牌、山頂。
  
  應(yīng)用：①上述概念常用，應(yīng)熟練掌握與區(qū)分，清晰界定市調(diào)范圍；
  
  ②上述概念的空間范圍，除不同商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種商店的商圈有一定伸縮彈性外， 基本是從大到小排列，應(yīng)根據(jù)特定任務(wù)選擇市調(diào)區(qū)域。
  
  ③出書(shū)面正式報(bào)告，應(yīng)使用準(zhǔn)確、學(xué)術(shù)性用語(yǔ)。
  
  2、業(yè)態(tài)、業(yè)種
  
  零售商業(yè)用語(yǔ)，現(xiàn)對(duì)零售消費(fèi)的各類商戶也使用此術(shù)語(yǔ)。
  
  業(yè)態(tài)——指細(xì)分市場(chǎng)面向某類目標(biāo)顧客購(gòu)買(mǎi)水平與習(xí)慣的商店?duì)I業(yè)形態(tài)，特征是“怎么變”。目前中國(guó)有10多種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國(guó)40多種。
  
  業(yè)種——指面向顧客某類用途的商店?duì)I業(yè)種類，特征是“賣(mài)什么”。目前國(guó)內(nèi)零售消費(fèi)市場(chǎng)可細(xì)分上百個(gè)業(yè)種，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家更多，難以勝數(shù)。
  
  應(yīng)用：①策劃商業(yè)地產(chǎn)，必須熟悉業(yè)態(tài)業(yè)種分類及其特征、典型商戶等基本功；
  
  ②市調(diào)必須分業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行表格、問(wèn)卷、訪談設(shè)計(jì)，查清所需類別基本狀況進(jìn)行 比較分析；
  
  ③傳統(tǒng)和新興業(yè)種，也逐漸采用不同業(yè)態(tài)模式經(jīng)營(yíng)，如：建材、IT、文儀、藥 品、圖書(shū)等業(yè)種；
  
  ④零售商業(yè)外的業(yè)種，也流行采用零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)模式，如：美食街、自助式咖啡 店、量販?zhǔn)終TV、旅行社超市等。
  
  四、市調(diào)內(nèi)容和考察次序
  
  商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（定位）策劃，**常見(jiàn)的市調(diào)是基礎(chǔ)普查、全地段重點(diǎn)考察，其次是專項(xiàng)調(diào)查（分商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種、物業(yè)類別），再次是定點(diǎn)考察（類似項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、新興與特色項(xiàng)目），前者一般會(huì)覆蓋后兩者，因此主要以前者為例。
  
  市調(diào)有兩個(gè)前提，一是實(shí)地考察前應(yīng)對(duì)區(qū)位的功能有所判別，是商務(wù)區(qū)，還是商業(yè)居住混合區(qū)，或是商業(yè)功能區(qū)，后者再分市、區(qū)、社區(qū)、鄰里四級(jí)商業(yè)區(qū)，實(shí)考主要是印證和具體細(xì)節(jié)了解；二是事先掌握區(qū)位、板塊、商圈內(nèi)的面、線、點(diǎn)關(guān)系，面是板塊、商圈（區(qū)位比面要大些），線是地段、路街沿線，點(diǎn)是重要、大型商家和節(jié)點(diǎn)。
  
  商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過(guò)“面”觀察。
  
  商業(yè)業(yè)種集聚、檔次、氣氛、建筑形態(tài)及專業(yè)店、專賣(mài)店、便利店、小吃店、服務(wù)店等，通過(guò)“線”觀察。
  
  購(gòu)物中心、大賣(mài)場(chǎng)、特色店、新開(kāi)店、大型飲食、娛樂(lè)、休閑廣場(chǎng)等，通過(guò)“點(diǎn)”觀察。
  
  調(diào)查過(guò)程及內(nèi)容，按當(dāng)時(shí)的要求分工細(xì)定，但調(diào)查結(jié)果均要反映下述內(nèi)容：
  
  ①商圈范圍，業(yè)態(tài)業(yè)種構(gòu)成、大致比例關(guān)系、商戶總量、商品種類、品質(zhì)、產(chǎn)地、品牌，重點(diǎn)商戶經(jīng)營(yíng)概貌；
  
  ②商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)（同質(zhì)或互補(bǔ)、同檔或錯(cuò)位、過(guò)量或缺少、主要競(jìng)爭(zhēng)手段）；
  
  ③客流量、購(gòu)物消費(fèi)者特征（年齡、性別、職業(yè)、來(lái)源、目的）、消費(fèi)欲望與消費(fèi)水平（瞬間顧客密度、收銀臺(tái)排隊(duì)人長(zhǎng)度、結(jié)伙人數(shù)、客單價(jià)、提袋率、關(guān)聯(lián)消費(fèi)寬度、可停留時(shí)間）；
  
  ④路街條數(shù)、長(zhǎng)度、寬度、建筑層數(shù)、風(fēng)格、新舊度，代表性商鋪門(mén)面寬度、進(jìn)深、凈空，建筑外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節(jié)點(diǎn)的功能構(gòu)成、空間間距，路街步行、購(gòu)物、休閑的舒適度、安全度、趣味性；
  
  ⑤交通干道及出入口，消費(fèi)者基本交通工具，公交線及快速交通線對(duì)外連接區(qū)域，停車(chē)場(chǎng)數(shù)量、泊位及其可觀性、便利性，機(jī)動(dòng)車(chē)輛秩序及對(duì)行人的干擾性

  查看全文↓ 2014-02-14 11:27:38
• 157****4612

  主要是看你自己的選擇了，房產(chǎn)稅抽死你啊。每年交當(dāng)年房?jī)r(jià)的3%而且他還會(huì)隨著房?jī)r(jià)的升高而升高。反正30年左右一定會(huì)讓你交滿一次房?jī)r(jià)，等于30年就要重買(mǎi)一次房子。而且你的房子越多稅就越重。囤地需要的本錢(qián)太多了。小城市（我現(xiàn)在住的地方）房?jī)r(jià)便宜但是成交量少的驚人，2-30萬(wàn)美元一棟別墅都沒(méi)人要，主要是各種各樣的稅太讓人頭疼(**可怕的是他們的政策一直在變，你不知道什么時(shí)候政府就會(huì)對(duì)你加稅)。
  如果你的本錢(qián)足我認(rèn)為還是著眼于交通便利的城市（不一定要大城市）希望你能成功。

  查看全文↓ 2014-02-11 19:30:03

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• 問(wèn) 什么樣房地產(chǎn)前景好點(diǎn)
  答

  這個(gè)是很好的啊，在以后的發(fā)展史很不錯(cuò)的

  全部10個(gè)回答>
• 問(wèn) 從長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光看,中國(guó)房地產(chǎn)前景怎么樣?
  答

  1.今年貨幣緊縮政策，銀行緊縮銀根，不樂(lè)觀，10月是房地產(chǎn)交易旺季，關(guān)注一些那時(shí)候的房?jī)r(jià)。2.房地產(chǎn)行業(yè)在去年的高位運(yùn)行后，透支和未來(lái)至少2年的消費(fèi)能力，所以恢復(fù)07年的活躍交易不大可能3.長(zhǎng)期來(lái)講，房產(chǎn)作為投資的選擇是正確的，向上的空間還是有的，經(jīng)濟(jì)面走好的情況下房產(chǎn)會(huì)凹陷其**的潛力，建議如果購(gòu)買(mǎi)的話，在一線降價(jià)比較大的城市購(gòu)買(mǎi)，比如深圳；另外剛性需求旺盛的城市購(gòu)置房產(chǎn)，比如北京上海；或者選擇二線具有環(huán)境題材的城市，比如?？诘群＞胺?。

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• 問(wèn) 在武漢投資商業(yè)地產(chǎn)，是否有前景？
  答

  **近1年內(nèi)僅有武漢天地企業(yè)中心、保利文化廣場(chǎng)、民生銀行(600016)大廈等3棟甲級(jí)寫(xiě)字樓上市，遠(yuǎn)不能滿足入駐武漢企業(yè)的需求，預(yù)計(jì)近期寫(xiě)字樓租金還將繼續(xù)上漲。

  全部2個(gè)回答>
• 問(wèn) 商業(yè)地產(chǎn)契稅怎么算
  答

  一、 買(mǎi)房人應(yīng)繳納稅費(fèi):1、 契稅:房款的1.5% (面積在144平米以上的需要繳納3%，面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%)2、 印花稅:房款的0.05%3、 交易費(fèi):3元/平方米4、 測(cè)繪費(fèi):1.36 元/平方米5、 權(quán)屬登記費(fèi)及取證費(fèi):一般情況是在200元內(nèi)。二、 賣(mài)房人應(yīng)繳納稅費(fèi): 1、 交易費(fèi):3元/平方米2、 印花稅:房款的0.05%3、 營(yíng)業(yè)稅:差價(jià)*5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的) 4、 個(gè)人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除)中介費(fèi):一般是房款的2%~3%

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 房地產(chǎn)前景如何？有網(wǎng)友來(lái)解釋下嗎？
  答

  1、以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為主的開(kāi)發(fā)建設(shè)潮流。政策上，不再單以GDP論，行政責(zé)任延續(xù)追究制，等等，都將促使城市發(fā)展不再只顧眼前利益和既得利益，而是要求從城市發(fā)展規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展層面去考量。城市房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)也不再停留住宅、綜合體開(kāi)發(fā)，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)建設(shè)將逐漸、真正融入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形態(tài)中，形成另一種復(fù)合體。這一復(fù)合體的出現(xiàn)，不但能帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更可以保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的供求關(guān)系。2、養(yǎng)生養(yǎng)老及休閑度假綜合體。中國(guó)這一階段的社會(huì)老齡化，給養(yǎng)老住區(qū)建設(shè)提供了大機(jī)遇。眾多的投資開(kāi)發(fā)商豎起了這一大旗，在物質(zhì)形態(tài)日益繁榮過(guò)程中，養(yǎng)老養(yǎng)生、休閑度假都將成為一種復(fù)合的形態(tài)，房地產(chǎn)建設(shè)作為其中的核心之一，在考慮空間、產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，還應(yīng)該注意未來(lái)人們的生活方式變化、空閑時(shí)間對(duì)交通距離的要求。

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