買即將交付尚未交付的二手房？應(yīng)該走什么流程

已有9個回答

• 134****1219

  可以開發(fā)商直接更名，就跟買一手房的流程一樣！

  查看全文↓ 2014-02-13 09:10:29
• 153****4323

  解析將要交付的二手房到底能不能買： 那些即將要交付的二手房到底能不能買呢?江蘇高的律師事務(wù)所的資深律師姜茜為我們詳細(xì)分析解答。姜律師認(rèn)為，根據(jù)我國現(xiàn)行法律明文規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。 如果在尚未登記領(lǐng)取房產(chǎn)證的情況下簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，該行為是否會因為違反法律強制性規(guī)定，被認(rèn)定合同無效呢?姜律師說，這個問題在目前理論界、司法實踐界也是有爭議的，所以特別要注意以下兩點：
  一、在房屋尚未登記領(lǐng)取房產(chǎn)證的情況下購買房屋要謹(jǐn)慎。
  二、購房者要根據(jù)不同情況區(qū)別對待。 第一種情況：在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同時，賣方已經(jīng)具備對該房屋進(jìn)行登記領(lǐng)取房產(chǎn)證的條件，未領(lǐng)取只是因為賣方未去辦理或尚在辦理過程中，此種情況下，建議雙方在合同中明確約定賣方必須在多長期限內(nèi)辦理權(quán)屬登記手續(xù)及過戶手續(xù)，否則應(yīng)承擔(dān)什么樣的違約責(zé)任，據(jù)此約束賣方。 第二種情況：在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同時，賣方還不具備對該房屋進(jìn)行登記領(lǐng)取房產(chǎn)證的條件，辦理登記領(lǐng)證手續(xù)尚存在一定障礙(如土地取得存在瑕疵、房屋尚未通過竣工驗收、歷史原因?qū)е路慨a(chǎn)證無法領(lǐng)取等等)。這種情況下，合同一般會被認(rèn)定為無效，除非在起訴前賣方已經(jīng)登記領(lǐng)取房產(chǎn)證或者已經(jīng)具備辦理登記領(lǐng)取房產(chǎn)證的條件。 姜律師指出沒有交付的二手房由于賣方尚未登記領(lǐng)取房產(chǎn)證，即使雙方之間簽訂的買賣合同合法有效，該合同是否能**終順利履行也存在很多變數(shù)：
  (1)房產(chǎn)證尚未領(lǐng)取，雙方無法辦理過戶登記手續(xù)，所有權(quán)就沒有發(fā)生變更，此時若賣方因為其他法律糾紛，房產(chǎn)被法院查封，該買賣合同的履行就會存在事實上的法律障礙。
  (2)另該房產(chǎn)所在地塊、在建工程、房屋上是否有抵押權(quán)等權(quán)利瑕疵，均會影響合同的實際履行。

  查看全文↓ 2014-02-12 16:17:46
• 134****7063

  可以開發(fā)商直接更名,就跟買一手房的流程一樣!

  查看全文↓ 2014-02-12 11:44:05
• 152****6043

  可以直接去開發(fā)商那更名**好。不能的話就只能給些好處費給房東。讓他和開發(fā)商配合交易了。因為這種情況下房東肯定是要好處的。

  查看全文↓ 2014-02-12 09:56:20
• 138****7119

  你能說得清楚一點嗎，具體請咨詢資深物業(yè)組專家李強先生

  查看全文↓ 2014-02-12 09:30:05
• 136****7574

  1、**簡單的辦法就是你認(rèn)識開發(fā)商的人，哪怕給人點錢都行，直接做更名，因為現(xiàn)在更名很麻煩，所以不是熟人或者個人沒好處的話，沒人去做。
  
  2、如果無法做到開發(fā)商直接更名，你就只能等這套房子的房產(chǎn)證下來才可過戶，一般房屋交付后2年之內(nèi)下來，你需要注意的是：
  
  A.與房主簽訂買賣合同，約定房屋價格，同時交付房主定金（不是訂金），注意這個詞寫的不一樣意義可不一樣，不用擔(dān)心幾年后房主因房屋漲價而拒絕賣你，只要簽訂了合同，他想違約，你可以告他，這樣的情況你肯定勝訴，但是你要注意一點，在簽訂買賣合同的時候同時簽訂一份協(xié)議，證明他已婚或者未婚，如果房主是已婚，必須證明他的妻子也同意將此房出售，因為如果**后房主想違約，他可向法院提出，該房為夫妻共同財產(chǎn)（共同財產(chǎn)以房主與開發(fā)商簽訂買賣合同為準(zhǔn)，如果在這之前結(jié)婚，就屬于共同財產(chǎn)了），這樣你的官司打起來很麻煩。簽訂合同后因為你已經(jīng)交納定金（一般金額都比較大）,所以房主與開發(fā)商的房屋買賣合同原件、收房的文件等一系列關(guān)于房屋的文件應(yīng)該你拿著，如果房主有貸款，還應(yīng)有本與銀行簽訂的貸款合同，這個一定要拿著，只有這個才能把房本從銀行贖回來。
  
  B.房屋可以收房后，催促房主收房并繳納相關(guān)公共維修基金、契稅、物業(yè)費、供暖費等，注意上述這幾項費用**好之前談好是誰承擔(dān)，萬一出現(xiàn)房主認(rèn)為我已把房賣你，出現(xiàn)的錢應(yīng)該你交，這樣就比較不愉快了。當(dāng)繳納完這些就可以收房了，之前要和房主協(xié)商好，收房后房屋歸誰使用。你繳納完這些錢后物業(yè)就會依照合同在2年之內(nèi)下發(fā)產(chǎn)權(quán)證（一般2年，具體看開發(fā)商合同），如果你不交這些物業(yè)就不給你辦，你晚交就給你晚辦。
  
  C.當(dāng)產(chǎn)權(quán)證下發(fā)后，也就是房屋的實測面積出來了，之前與開發(fā)商也好與房主也好，簽訂的面積都是預(yù)測面積，國家規(guī)定，面積誤差在正負(fù)3%內(nèi)屬正常，面積小了開發(fā)商補給你錢，面積大了你得再交錢，大部分房子是面積大了，這樣開發(fā)商還能再賺點錢，一般都是出現(xiàn)補錢的情況，這個錢誰出，**好之前商量好，萬一鬧點不愉快房主不愿意賣給你了，你還得起訴，也挺麻煩的。
  
  D.房本下來后就可過戶了，如果房屋沒有貸款，可直接過戶，如果有貸款你需要先把銀行的貸款還清才能把房本從銀行拿回來。你所問的抵押的情況，一般房主不會和你隱瞞吧%7E%7E%7E如果你問的是開發(fā)商有沒有把房屋抵押，其實一般房地產(chǎn)都是把房抵押給銀行的，房屋出售后由開發(fā)商向銀行解貸，不用你操心的。也許房主欠下銀行很多錢，你又必須還清他的貸款才能把房本拿回來，這就出現(xiàn)了，你和房主愿意的錢不足以還清銀行貸款的情況，這個時候你只能考慮墊資了。中介公司會有這樣的服務(wù)，還有信貸公司都可以幫你墊資，等到過戶完了，你辦好銀行貸款這個錢就可以還給他們了，墊資的費用我不清楚，反正比銀行的貸款利率要高。
  
  E.還完貸款了房本拿到手了就可以去房屋所在區(qū)縣的房管局過戶了，記得一定要與房主保持良好的關(guān)系，一個是你還銀行錢的時候有可能房主會拿出一部分錢，一個就是過戶他配合不配合了，萬一他總說我沒空，那你不瞎了，過戶時雙方必須都在場才行的，一般一天就可辦完全部手續(xù)，你只要等房管局把房本換成你的名字就好了。（有的房管局給人家?guī)装賶K錢，下發(fā)房本的時間可以縮短一周，否則需要將近1個月，這里門道我補清楚，中介可以幫你做到，但是你如果找中介幫你過戶的話，填表和流程他帶你跑，中介代辦過戶費北京是3000）
  
  F.如果出現(xiàn)房主想違約，你需要馬上去法院起訴，因為擔(dān)心他把房子賣給其他人，而且 你也等那么久了相信你也想馬上得到這個房子，這個時候注意，看哪個階段房主提出違約了，不管是哪個階段，你的房屋單據(jù)一定要掌握在自己手中，房本沒下來的時候，與銀行的貸款合同是**重要的，沒有他他無法取房本；交房后鑰匙**重要，你要把房子給占了，如果出現(xiàn)一房兩賣的情況，房子**終給哪個賣家，一是看簽署時間，二是看房屋目前歸誰使用；房本下來后房本**重要，就算他又把房賣給別人，也無法過戶。但愿你么有走到F這步，如果真走到了你向我請教吧，我教你怎么打官司，怎么寫起訴書，如果鬧得僵你也知道他急于出手或者惡意過戶他的便宜或親戚，起訴你肯定贏，看你是要房還是要錢，要錢必須做評估，漲價差價由房主補給你。要房，他那邊又積極運作的話，**保險的辦法是起訴的同時做房屋凍結(jié)，因為起訴到判決至少一個月，不保他將房賣給其他人，**安全的做法是向法院申請做房屋凍結(jié)，這樣房子就不可買賣了，凍結(jié)需要拿你購買房子的金額的現(xiàn)金押給法院，如果沒有那么多錢可找公司墊資。希望 你以后沒走到這步%7E%7E%7E

  查看全文↓ 2014-02-12 09:07:16
• 148****7104

  具體可以參考各大房產(chǎn)網(wǎng)站的新房中心！

  查看全文↓ 2014-02-11 17:22:40
• 158****8352

  應(yīng)該是改合同的吧？這要和開發(fā)商協(xié)商解決的。溫馨提示：有什么不明白的房產(chǎn)知識問題可以聯(lián)系咨詢資深物業(yè)組專家 丁建勇

  查看全文↓ 2014-02-11 09:36:58
• 141****0175

  跟開發(fā)商的流程走

  查看全文↓ 2014-02-10 21:25:16

相關(guān)問題

• 問 尚未交付的房子可以轉(zhuǎn)讓嗎
  答

  絕大多半的開發(fā)商都是使用如許的體例進(jìn)行本錢周轉(zhuǎn)的，所以產(chǎn)權(quán)證的管理一般需要2年上下，現(xiàn)在正在推行的分段式本錢監(jiān)管方法即是為了防止如許的開發(fā)商低本錢運作體例

  全部2個回答>
• 問 ??未交付的期房如何轉(zhuǎn)賣？
  答

  只有產(chǎn)證已經(jīng)辦好，才可以正常交易，交易過戶前要把你的銀行貸款還清(按揭還款不足一年就提前結(jié)清，要付違約金給銀行)房子在未辦出產(chǎn)權(quán)證明時是不可以買賣的，即使你們現(xiàn)在簽了買賣合同，也是無法在房管部門辦登記過戶的，只能做二手房交易。新房剛買時，房主需要向國家交契稅、印花稅、公共維修基金，交了這三筆錢后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門會對此房產(chǎn)進(jìn)行備案，然后下發(fā)房產(chǎn)證。房產(chǎn)證沒有下來，要看原房主有沒有向國家交上述三筆錢，如果沒有交，還可以讓開發(fā)商把購房合同改成你的名字，然后你交這三筆錢，嚇得房產(chǎn)證上就直接是你的名字。銀行貸款給第一任房主，不一定需要房主有房產(chǎn)證，只要開發(fā)商有整個小區(qū)的大房產(chǎn)證就行。當(dāng)然，你看中的房子已經(jīng)開始交月供了，不管房產(chǎn)證什么時候能下來，此房的材料早就在國土資源管理據(jù)備案了，這種情況下根本不可能靠更改購房合同來過戶，只能等房產(chǎn)證下來以后再去以二手房的名義過戶了。而且銀行說轉(zhuǎn)按揭服務(wù)，但是實際上根本不給你辦，所以要先等房主把貸款還清，房子沒有任何債務(wù)后再過戶。如果你也想貸款，只能等到房產(chǎn)證辦下來以后再辦理貸款手續(xù)了。

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• 問 如何賣未交付的房子
  答

  不可以買賣的，國家明文規(guī)定，沒有產(chǎn)證不可以買賣的

  全部9個回答>
• 問 ??二手房交付注意事項有哪些？
  答

  一、應(yīng)將水表賬單結(jié)清二手房交房時根據(jù)購買合同的規(guī)定，買賣雙方須對水表進(jìn)行抄表讀數(shù)，實際的抄變數(shù)交由業(yè)主來結(jié)清。交房前，下家就應(yīng)詢問清楚上家是否已將水費繳清了。二、上家需告知電表情況交房時下家須親自查驗電表狀況，看是否有被移動改裝的跡象。根據(jù)電力公司所規(guī)定，凡是私自裝拆電表箱、私自開啟封印或是擅自改變計量裝置的都屬于違章行為，違章者將按照違章用電處理。三、協(xié)助煤氣過戶按照煤氣公司的規(guī)定，二手房交房時，上下家須憑《房屋買賣合同》，其中需寫明本房價已經(jīng)包含煤氣設(shè)施費用或是該煤氣設(shè)備無償轉(zhuǎn)讓的證明。此時，還須攜帶上下家的身份證，以及上家近期所繳的煤氣費賬單，一同到燃?xì)獠块T辦理過戶更名手續(xù)。四、協(xié)助有線電視過戶因為有限電視實行的是一戶一卡制，因此當(dāng)商家有拖欠費用的情況，時間久了，有線站將對其作封端處理。二手房交房時，下家可以要求上家提交上月的有線電視費收據(jù)及有線電視初裝憑證。憑借這兩份資料及新房地產(chǎn)權(quán)證，下家可去辦理過戶手續(xù)。五、電話和寬帶費用結(jié)清這得看下家是否要沿用上家的電話號碼，若是不打算沿用，可取電信公司將號碼注銷或是辦理遷移。若需沿用，可一起到電信部門辦理過戶。六、維修基金結(jié)算根據(jù)房地產(chǎn)管理部門的規(guī)定，當(dāng)住宅進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時，維修資金賬戶中的余額是不作退還的。因此買賣雙方在進(jìn)行二手房交房時購房者一定要注意結(jié)算這一點。

  全部4個回答>
• 問 ??二手房什么時候交付?二手房交房時要注意什么問題?
  答

  如今涉及到的房產(chǎn)糾紛不斷，在這里大家總結(jié)了商品房收房要注意的八大事項，買家在收房時應(yīng)該注意這八大問題，盡可能地將一切不該發(fā)生的房產(chǎn)糾紛扼殺在搖籃之中。1、收房注意房款約定。房款什么時候結(jié)算，什么時候交房，應(yīng)該在《商品房買賣合同》中約定好。2、物業(yè)費可以按月交《物業(yè)服務(wù)收費管理方法》規(guī)定，物業(yè)不可一次性預(yù)售一年或多年的物業(yè)費，物業(yè)費需要按月、季度或年度算，**多可以預(yù)收半年。3、物業(yè)費不能亂買家在和簽署購房合同時，可以要求開發(fā)商出示其與物業(yè)管理公司簽訂的協(xié)議。4、繳納契稅簽協(xié)議。5、先驗房再辦理手續(xù)買房有權(quán)要求先驗房再收房，驗房發(fā)現(xiàn)問題可以寫在驗房單上，要求開發(fā)商簽收并且解決。6、建議業(yè)主集體收樓。7、買房盡快收房。8、遇配套問題先收房房屋質(zhì)量問題分輕重，開發(fā)商承擔(dān)的責(zé)任也不同。若是房子主體質(zhì)量有問題，那么購房者有權(quán)要求開發(fā)商退房;若是房子只是掉灰、有細(xì)微的裂縫，那么業(yè)主可以要求開發(fā)商進(jìn)行修補;若是房子的配套設(shè)施或是空氣質(zhì)量不過關(guān)，那么業(yè)主可以與開發(fā)商簽訂協(xié)議，先收房，然后開發(fā)商予以解決這些問題。

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