購買二手房按揭貸款的疑問 資深專業(yè)人士進(jìn)

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• 136****3106

  樓主您好
  首先二手房交易，交易條件是由買賣雙方協(xié)商的，直白的說，您現(xiàn)在是在與業(yè)主進(jìn)行談判的階段，買賣雙方條件還有差距。需要您去跟業(yè)主方溝通的，如果對方不肯讓步，您又無法答應(yīng)對方的條件，那么這個交易是無法實(shí)現(xiàn)的。按照您說的情況給您做個比較：
  1、價(jià)格 賣方： 45萬 買方：45萬 這個價(jià)格您是否真的接受，是否可談？
  2、價(jià)格包含： 賣方： 凈價(jià) 不承擔(dān)任何費(fèi)用
  買方：要求賣方承擔(dān)營業(yè)稅，約45萬*5.5%=24750
  這里需要提醒您作為買方：法定納稅僅是契稅及一半印花稅，該房是否有個人所得稅等其他稅費(fèi)，另外公共維修基金是否包含，房屋內(nèi)裝修、家具家電是否包含，在談判中都需要確定。
  當(dāng)然一般價(jià)格包含都與成交價(jià)格有關(guān)，雖然法律對于具體納稅人有規(guī)定，但實(shí)際交易中對于費(fèi)用的承擔(dān)是由買賣雙方協(xié)商的。具體談判中，您是需要根據(jù)市場情況，現(xiàn)在你們那房子是否好賣，房價(jià)的高低、業(yè)主心態(tài)等綜合權(quán)衡，比如業(yè)主著急用錢房子又不好賣的的，您別說讓他交營業(yè)稅，房價(jià)您再砍點(diǎn)也許都有可能。
  3、付款方式：賣方：要求全款，買方：希望貸款，這個也是一個重大交易條件。這一點(diǎn)上不知道您的業(yè)主是否堅(jiān)持，因?yàn)橘I方貸款，業(yè)主方確實(shí)受到影響，主要為A、周期，因?yàn)殂y行審批等需要周期，因此業(yè)主取得全部房款的時(shí)間將被拖長，B時(shí)間，買方貸款，需要賣方配合，業(yè)主夫妻及共有人，至少需要去銀行2-3次，面簽、領(lǐng)卡、領(lǐng)款等。
  因此有些業(yè)主不同意買方貸款。您想跟業(yè)主溝通這個，建議您先將貸款流程了解清楚，告訴業(yè)主其實(shí)差別在哪？耽誤不了他多少時(shí)間多少事！看能否說服業(yè)主。
  
  以上就是買賣雙方之間的差距，肯定是需要有一方進(jìn)行妥協(xié)的，否則差距無法統(tǒng)一，交易就無法達(dá)成。這是屬于交易條件問題，而不是交易技術(shù)可以規(guī)避掉的問題。因此建議樓主仔細(xì)想想如何與業(yè)主進(jìn)行談判、溝通，為自己爭取**大的利益！看業(yè)主作出**后讓步時(shí)的條件，您是否可以接受。
  
  第二：您貸款的問題，貸款完全屬于買方的問題，需要您自己與貸款銀行去確認(rèn)的。一旦簽訂合同，您又無法辦理貸款，那一般只有兩種處理A解除合同，B現(xiàn)金補(bǔ)足，一般業(yè)主都會要求第二種，那么如果無法現(xiàn)金補(bǔ)足，買方就需要承擔(dān)違約責(zé)任了。您的貸款問題是需要跟銀行去談的，比如說：按照您說的首套，正常情況下：您是可以貸款7成，**多承擔(dān)基準(zhǔn)利率（部分銀行符合其條件的，可能享受8.5折利率優(yōu)惠）。但目前銀行資金較緊，銀行也有可能提高貸款條件，要求支付基準(zhǔn)利率以上的利息?，F(xiàn)在銀行都是商業(yè)銀行，只要不超過國家許可范圍，他們是可以提出自己的要求的，具體給你的條件是怎樣，需要您去多比較，多溝通。
  關(guān)于貸款需要提醒您的
  1、二手房貸款，不是按照您成交價(jià)格的成數(shù)來貸款的，是按照您購買房屋的評估價(jià)格來貸款的。假設(shè)你這個房子市場價(jià)格在45萬的房子，銀行評估價(jià)格基本在40萬左右，按照40萬給您7成。
  2、貸款年限問題，也是要與銀行溝通的，一般年限銀行會考慮您的年齡，房子的樓齡綜合考慮后給您年限。比如一般竣工超過5年的房子，銀行一般**長就只會給您貸款20年了，很難爭取30年。再比如買家男性年齡50歲，按照退休年齡65歲看，銀行**多給貸款15年。
  3、貸款還需咨詢下：申請條件、放款條件，提前還款等內(nèi)容，因?yàn)槟€需要跟業(yè)主協(xié)商，所以還需替業(yè)主問下，需要業(yè)主做哪些配合，是否需要到場，需要哪些資料。
  4、慎重考慮下萬一貸款不足您的申請額度，您有沒有辦法處理，現(xiàn)在銀行政策緊縮，隨時(shí)有調(diào)整可能，因此在貸款問題，現(xiàn)在作為買家是由一定風(fēng)險(xiǎn)的。
  
  先說這些吧，后面遇到什么問題，您再給我留言！祝順利

  查看全文↓ 2014-02-11 09:21:53
• 154****2798

  第一，你這個房子銀行能評估出多少錢,如果想多貸款，某些銀行可以給你高評，但是手續(xù)費(fèi)應(yīng)該會多些。 正常銀行評估會低于實(shí)際交易價(jià)的，但也不排除高于交易價(jià)。這樣你就知道自己需要多少**
  第二，利率問題，基準(zhǔn)利率全國都是一樣的，現(xiàn)在是7.05，但是每個上銀行上浮不一樣，如果你有關(guān)系或者是某銀行的五星級客戶，有可能能享受基準(zhǔn)利率。 現(xiàn)在銀行的貸款利率基本是上浮5%到30%不等！這一點(diǎn)你一定要注意。 并且銀行的手續(xù)收費(fèi)都不一樣，名目也不一樣，你**好多打聽一下！多計(jì)算一下什么方式劃得著。
  
  第三，你要速度快，就必須找尾款放款快的銀行?，F(xiàn)在銀行放款都比較慢，所以這一點(diǎn)你也要問清楚！
  我就是銀行信貸部的，希望你先去做一個初步了解在問我。什么都能給你計(jì)算。希望能幫到你

  查看全文↓ 2014-02-09 10:50:25

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• 問 按揭買房的疑問 資深專家進(jìn)
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  不需要本地人擔(dān)保，你買多大的房子？價(jià)格多少？首府是否準(zhǔn)備了3成？你是否有流水能提供，你提供的流水月均貸方發(fā)生額是否能覆蓋你的還款本息？你和你女朋友是打算近期結(jié)婚嗎？如果是，先把結(jié)婚證給領(lǐng)了，然后你的信息上會顯示你是已婚，你的女朋友可以做為共同還款人。如不是，你可以要求你的直系親屬為你做個人擔(dān)保，但是這樣做是非常麻煩的。 開發(fā)商只幫你聯(lián)系銀行，他不能幫你辦貸款。

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• 問 著急求專業(yè)人士, 二手房按揭問題,在線等
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  流程的話 看房 議價(jià) 辦手續(xù) 貸款的話 有專門的 貸款機(jī)構(gòu) 中介也提供服務(wù) 可以咨詢一下。 支持公積金貸款 但有一點(diǎn) 中介的說辭不要全信哦。。。呵呵

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• 問 請求專業(yè)人士指導(dǎo)二手房交易費(fèi)用問題，謝謝
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  1：二手房稅費(fèi)每個地方不大一樣，稅種可以告訴你，09年的證，現(xiàn)在賣，賣方有營業(yè)稅，個人所得稅，這兩個占大頭，其他的都比較少，買方就是契稅比較多，其他也是小錢，這個稅費(fèi)的計(jì)算是要根據(jù)你所成交的這套房子的申報(bào)價(jià)來算的，這個申報(bào)價(jià)是國家規(guī)定好的，和你真正的成交價(jià)格沒有關(guān)系，申報(bào)價(jià)即使是通個地方，同個小區(qū)，樓層面積不一樣也會有差別，**好的辦法建議你去你當(dāng)?shù)氐亩址恐薪殚T店幫忙算下，那樣才準(zhǔn)確，幾分鐘的事情，又不會收費(fèi)2：如果買家是按揭買的，那就要你們雙方先簽訂買賣合同，然后找家評估公司給這套房子做評估，這里會要一筆評估費(fèi)，按評估總價(jià)來算的，一筆千分一或者二，這個也沒有明確規(guī)定，評估價(jià)一般也會比實(shí)際成交價(jià)格低，然后根據(jù)這個評估價(jià)的百分比來決定買方能貸到多少錢，**多少，評估完了就要遞交銀行審批，審批通過，買方就要存**款，等銀行貸款放下來了就可以去房地產(chǎn)中心做手續(xù)，交稅那些，這些手續(xù)辦完你就可以拿到房款了，然后就是買方自己去領(lǐng)新證了另外說下，買賣二手房中所產(chǎn)生的費(fèi)用，雖然有說哪些是買方的哪些是賣方的，但沒規(guī)定說買方的一定是買方出賣方的就一定賣方出，如果你這套房子成交價(jià)是100萬，你可以要求你要實(shí)拿到100萬，這個費(fèi)用讓買方去出，如果你的費(fèi)用是3萬，買方的費(fèi)用會少點(diǎn)，假如是2萬，那這個時(shí)候買方買你這套房子其實(shí)要出道105萬才夠，或者你的費(fèi)用你自己出，這個時(shí)候你可以把價(jià)格賣到103萬，但交了費(fèi)用以后你真正拿到的也是100萬，主要還是看你們的成交價(jià)格，費(fèi)用多少是小事情

• 問 租賃房專業(yè)人士
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  您好！ 《合同法》第二百二十四條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。//承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。乙方將房轉(zhuǎn)租與丙方，需要征得甲方同意。如果甲方不同意轉(zhuǎn)租，可以把房子收回，原合同解除，原先的“優(yōu)先租賃權(quán)”約定當(dāng)然也撤消。 如果甲方同意轉(zhuǎn)租，當(dāng)然轉(zhuǎn)租是原合同期限內(nèi)。在同意轉(zhuǎn)租的時(shí)候，可以重新約定：合同期滿后，甲方對于乙方、丙方是否給予“優(yōu)先租賃權(quán)”。 所謂“優(yōu)先租賃權(quán)”，應(yīng)該是“同等條件下”的優(yōu)先吧？對甲方來說，這種“優(yōu)先租賃權(quán)”**好不要寫在合同里，否則，到時(shí)候，別人出的租金比乙方或丙方高，甲方怎么處理？對乙方來說，這種“優(yōu)先租賃權(quán)”到時(shí)找不到出租店面時(shí)，或許有點(diǎn)便利。

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• 問 請專業(yè)人士幫我解答關(guān)于二手房交易的幾個問題。著急盼!
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  是過戶問題還是選房問題

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