什么叫商住兩用？

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• 158****8208

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的客戶關(guān)系管理客戶關(guān)系管理（CustomerRelationshipManagement----CRM）是20世紀(jì)末營銷學(xué)界提出的新營銷手段，它改變“以產(chǎn)品為中心”的營銷理念，倡導(dǎo)“以關(guān)系為中心”的理念。隨著市場化程度的深入，客戶的成熟以及產(chǎn)品總量的供大于求，房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理也逐漸被企業(yè)所接受。本文先從CRM的概念入手，接著闡明CRM在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的功能，**后提出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施CRM的對策建議。
  一、客戶關(guān)系管理的概念客戶關(guān)系管理是指企業(yè)為提高核心競爭力，達到競爭致勝、快速成長的目的，樹立以客戶為中心的發(fā)展戰(zhàn)略，并在此基礎(chǔ)上開展的包括判斷、選擇、爭取、發(fā)展和保持客戶所需實施的全部商業(yè)過程?？蛻絷P(guān)系管理也稱為“一對一營銷”，與一般大眾營銷**大的區(qū)別是，客戶關(guān)系管理把每個客戶當(dāng)作個體去理解，通過剖析每個客戶的特點，提供個性化的產(chǎn)品，和顧客進行雙向的溝通，及時了解客戶的反饋。CRM認(rèn)為客戶不僅是企業(yè)供應(yīng)鏈的終端，也是企業(yè)一切經(jīng)營活動的起點和歸宿，實施有效的客戶關(guān)系管理，可以建立企業(yè)與客戶良好的信任關(guān)系，幫助企業(yè)維持老客戶，吸引和開發(fā)新客戶，創(chuàng)造更大的效益和競爭優(yōu)勢。
  二、客戶關(guān)系管理的功能有人說房地產(chǎn)是高檔品，不像零售商品，消費者會頻繁購買，和客戶建立長期關(guān)系，既花時間、精力，又要有資金投入，似乎得不償失。但筆者認(rèn)為CRM對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是相當(dāng)重要的，具有強大的功能，主要體現(xiàn)在：
  1.提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，鎖定終身客戶。CRM基于房地產(chǎn)消費的生命周期的理論。萬科總裁王石說：“深圳的客戶大約每隔6年半就會換一次房。”6年半的周期未必在全國通用，但是房地產(chǎn)的梯級消費卻是普遍存在的。隨著市場的發(fā)展，梯級消費將愈加明顯。年輕人剛就業(yè)時選擇租房或購買小戶型公寓，到他娶妻生子的三居室，再到他事業(yè)有成時象征身份的獨立別墅，一直到他退休后入住的老年住宅。不同階段有不同需求，這正是房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理要關(guān)心的，也是客戶關(guān)系管理的利潤來源，客戶關(guān)系管理需要終身鎖定客戶?；诮K身客戶的理念，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會努力提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。比如，在房地產(chǎn)銷售中協(xié)助客戶辦理簽約、按揭、產(chǎn)權(quán)辦理，協(xié)助業(yè)主與物業(yè)管理接洽，提供裝修咨詢等事務(wù)。更值得一提的是，客戶關(guān)系管理要求注重處理客戶的投訴。俗語說“好的產(chǎn)品，消費者會對十個人提起；壞的產(chǎn)品，消費者會向一百個人抱怨。”這就不得不促使企業(yè)正確處理客戶的不滿，增強服務(wù)意識，從而提高服務(wù)質(zhì)量，形成和提高客戶的品牌忠誠度，促使其重復(fù)購買。
  2.提升企業(yè)品牌，增加客戶推薦。房地產(chǎn)商品是后驗性產(chǎn)品，價值量大，消費者在購買時相對謹(jǐn)慎，咨詢親戚朋友同事是常有的事。通過CRM，已有客戶如果感到滿意，他們不僅會重復(fù)購買，而且往往愿意把開發(fā)企業(yè)或產(chǎn)品介紹給親戚朋友。正如美國著名的房地產(chǎn)顧問專家約翰·塔西樓所說的“通過創(chuàng)造特有的價值來永遠鎖定客戶”、“把每一個客戶看作是一個延伸的個體”。試想，如果客戶已將一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視為自已的朋友，他總會在各種場合談到這位好朋友，他就是企業(yè)品牌傳播的一個終端，有關(guān)企業(yè)的各種信息會在幾年、幾十年里源源不斷地從這個終端傳播出去。房地產(chǎn)商品的客戶推薦，通常比做廣告更有效，更容易打動潛在消費者，促成交易。
  3.節(jié)約營銷成本，提高營銷效率。傳統(tǒng)的營銷活動主要包括廣告，展銷會等，但是隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展與科技的進步，房屋供應(yīng)量不斷增加，產(chǎn)品多樣化，增加了客戶的選擇余地，傳統(tǒng)的“地毯轟炸式”已不能很好地吸引客戶。引入CRM，它通過不同途徑(如電話、展銷會、網(wǎng)上留言、客戶俱樂部等)來搜集信息，包括客戶的需求、偏好、年齡、職業(yè)和收入情況等，通過對這些信息進行分析，篩選出一批潛在客戶進行進一步的聯(lián)系，從而進入售前階段。一般來說CRM營銷管理部分還包括自動履行服務(wù)，它能自動處理客戶索取資料的要求，將客戶所要索取的資料(如產(chǎn)品詳細介紹、報價單等)以各種不同途徑(電子郵件、傳真、郵遞)快速無誤地送到客戶手中。個性化的營銷既克服了大眾營銷的高成本弊病，又通過針對性地服務(wù)，提高了營銷的成功率。此外，實施CRM，企業(yè)收集到的大量客戶信息，包括對產(chǎn)品偏好、心理預(yù)期等信息，能幫助企業(yè)調(diào)整開發(fā)策略；客戶的梯級消費也會促使企業(yè)產(chǎn)品不斷升級和服務(wù)多樣化。
  三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何實施客戶關(guān)系管理\目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樹立了為客戶服務(wù)的理念，有些成立了專門的客戶服務(wù)機構(gòu)和客戶會，會員達到一定規(guī)模。比如，北京的萬通、深圳萬科建立了客戶關(guān)系中心，萬科的萬客會會員達到3.5萬人，客戶服務(wù)的內(nèi)容也不斷豐富和深化，從簡單的提供樓盤咨詢到圍繞企業(yè)文化開展藝術(shù)、鄰里親情等活動。但是也存在不少問題，比如在一對一營銷上顯得薄弱，往往注重客戶服務(wù)的投入很少考慮其收益；沒有把CRM的目標(biāo)定位在高效的留住客戶和吸引客戶上。這離真正的客戶關(guān)系管理還有很大的一段距離。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施CRM要把握其核心內(nèi)容，通過多種途徑開展客戶服務(wù)?？蛻絷P(guān)系管理的核心是“以客戶為中心”，視客戶為企業(yè)的一項資產(chǎn)，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)吸引和留住客戶。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，從客戶的角度出發(fā)，關(guān)鍵在于充分運用客戶的生命周期理論，對客戶進行研究，盡量延長客戶的生命周期，并爭取更多的客戶。
  1.留住客戶房地產(chǎn)的消費具有生命周期，客戶有可能會重復(fù)購買，而且相對于獲取新的客戶而言，保持客戶的成本要比吸引新客戶低得多，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過滿足和超過客戶需求來留住他們。可以從以下幾方面入手：
  （1）提供個性化服務(wù)要想留住客戶必須為客戶提供迅捷、滿意的服務(wù)，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握專業(yè)知識，熟悉市場和了解客戶需求。研究分析成交客戶資料成為獲取成功的有效途徑。通過對成交客戶資料的研究，分析客戶的行為特點，確定客戶的服務(wù)級別，可為特殊的客戶提供個性化服務(wù)。比如，對于來自國外的客戶，由于文化、生活習(xí)慣的差異，導(dǎo)致居住偏好有很大的區(qū)別，通過研究成交資料，可以了解他們的居住及生活偏好，并運用在銷售過程中，以幫助他們及時準(zhǔn)確地找到滿意的物業(yè)，從而提高客戶的滿意度。
  （2）正確處理投訴對投訴的正確處理可以將因失誤或錯誤導(dǎo)致的客戶失望轉(zhuǎn)化為新的機會，讓客戶感受到企業(yè)做的不是“一錘子”買賣，而是有長遠、可靠保障的。企業(yè)在處理客戶投訴時，良好的處理態(tài)度、及時的行動是非常重要的，能夠獲得客戶的信任和良好口碑宣傳。即使不是由于企業(yè)的過錯造成的問題，企業(yè)也應(yīng)該向客戶說明情況，及時消除誤會，如果企業(yè)能幫助客戶解決面臨的困難，就更好了。在解決過程中，即使?fàn)奚髽I(yè)的一些眼前利益，從長遠來看也是值得的。
  （3）與客戶積極溝通在信息時代，與客戶溝通的方式多種多樣，既可以是訪問、聯(lián)誼等面對面形式，也可以是電話、網(wǎng)站、Email、雜志、手機短信等方式?？蛻絷P(guān)系管理要針對客戶的特點，尋找合適的幾種或多種方式，才能恰到好處，促成交易。需要強調(diào)的是，過于頻繁的溝通可能使客戶對信息變得麻木，甚至造成反感。
  （4）提供關(guān)聯(lián)服務(wù)。恰到好處的關(guān)聯(lián)服務(wù)可以鞏固企業(yè)的品牌。比如一個開發(fā)與管理商住兩用物業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，在流感傳染季節(jié)，一位顧客托大廈管理人員去藥房買一盒感冒藥。這位管理人員經(jīng)請示主管經(jīng)理后，不但代買了感冒藥，而且買來了預(yù)防感冒的空氣凈化劑，免費在顧客租賃的辦公室內(nèi)噴灑，使這位顧客既及時服了感冒藥，又免去了將感冒傳染給同事的擔(dān)憂。這些小細節(jié)體現(xiàn)了企業(yè)對客戶的關(guān)懷，比喊口號、做廣告更深入人心，對塑造企業(yè)品牌非常有力。
  （5）與重點客戶建立長久的合作關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積累與客戶交往的信息，挑選出**有價值的客戶，為他們提供特殊的關(guān)照服務(wù)。比如，在交流中采用客戶偏愛的溝通方式，給與購房特惠、投資咨詢、交易快捷通道等，爭取客戶的信任，與他們建立長期的合作關(guān)系。
  2.爭取更多的客戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了留住客戶外，還需要積極爭取更多的客戶，可以從下列幾方面入手：
  （1）鼓勵客戶推薦。可以通過折扣返點，減免一定時期的管理費，推薦積分等形式鼓勵已買房客戶介紹朋友購買。
  （2）給新客戶附加服務(wù)，比如有獎銷售、限時優(yōu)惠，吸收新客戶加入客戶會享受各種會員服務(wù)等。另外，考慮到業(yè)主缺少經(jīng)驗或者工作繁忙，給他們提供一些裝修和購置家具等方面的建議，會提高業(yè)主的滿意度；如果是外籍客戶，在交易的同時，為他們提供一些生活細節(jié)上的幫助，比如介紹他們購物、餐飲娛樂的場所、交電話費的方式、旅游信息等等，也是相當(dāng)受歡迎的。附加服務(wù)體現(xiàn)了企業(yè)對客戶的關(guān)懷，對完善企業(yè)形象很有好處，能夠從側(cè)面促進企業(yè)業(yè)務(wù)的發(fā)展。應(yīng)該看到，在房地產(chǎn)市場火熱、供不應(yīng)求的情況下，客戶關(guān)系管理發(fā)展動力小；在房地產(chǎn)市場低迷、供不應(yīng)求的情況下，必將催生它的成熟。今后，隨著各地房地產(chǎn)市場的成熟和產(chǎn)品的供大于求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要終身客戶價值理念的深化，信息技術(shù)的應(yīng)用和企業(yè)品牌意識的強化，實施客戶關(guān)系管理將成為必然的要求。

  查看全文↓ 2014-02-14 11:03:41
• 135****1337

  真正的‘商住兩用樓’是指一幢樓底層是商用,上層為住宅的樓房所謂商住樓的房屋用途都為“住宅”,是不能注冊公司的對于商住樓的管理規(guī)定,各地都出臺了相應(yīng)的政策,以北京市為例,北京市工商行政管理局就下發(fā)了(2002)56號通知“,通知中規(guī)定: 為適應(yīng)北京舉辦2008年奧運會及加快現(xiàn)代化國際大都市建設(shè)步伐的需要,進一步優(yōu)化社區(qū)居住環(huán)境,提高居民居住質(zhì)量現(xiàn)就加強以居民住宅為企業(yè)住所登記管理的有關(guān)問題通知如下,請遵照執(zhí)行。
  (1)申請以居民住宅樓、商住兩用樓(含居民住宅樓和商住兩用樓的底商樓層)房屋作為企業(yè)(或個體工商戶)住所從事餐飲、歌舞娛樂、提供互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)場所和洗浴等四類經(jīng)濟活動的,不予受理。

  查看全文↓ 2014-02-06 11:09:17
• 142****7376

  就是可以當(dāng)寫字樓辦公又可以當(dāng)住宅使用。

  查看全文↓ 2014-02-06 09:06:31
• 157****5007

  一些可以居住也可以辦公的房產(chǎn),也是正規(guī)的大產(chǎn)權(quán)也就是商品房。比較明顯的就是產(chǎn)權(quán)一般只有40年到50年,商住兩用房是可以辦理營業(yè)執(zhí)照的?？梢宰鲛k公地點,大多數(shù)商住而用房的水電都是商水商電,沒有燃氣。 希望可以解決您的問題。

  查看全文↓ 2014-02-06 09:01:38
• 131****0421

  咱家**好了

  查看全文↓ 2014-02-05 18:52:11
• 148****5861

  真正的‘商住兩用樓’是指一幢樓底層是商用，上層為住宅的樓房
  
  所謂商住樓的房屋用途都為“住宅”，是不能注冊公司的
  
  對于商住樓的管理規(guī)定，各地都出臺了相應(yīng)的政策，以北京市為例，北京市工商行政管理局就下發(fā)了（2002）56號通知“，通知中規(guī)定：
  為適應(yīng)北京舉辦2008年奧運會及加快現(xiàn)代化國際大都市建設(shè)步伐的需要，進一步優(yōu)化社區(qū)居住環(huán)境，提高居民居住質(zhì)量現(xiàn)就加強以居民住宅為企業(yè)住所登記管理的有關(guān)問題通知如下，請遵照執(zhí)行。
  （1）申請以居民住宅樓、商住兩用樓（含居民住宅樓和商住兩用樓的底商樓層）房屋作為企業(yè)（或個體工商戶）住所從事餐飲、歌舞娛樂、提供互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)場所和洗浴等四類經(jīng)濟活動的，不予受理。
  
  你自己看下這個規(guī)定好了，現(xiàn)在已經(jīng)不能注冊了

  查看全文↓ 2014-02-05 11:35:14
• 158****8000

  土地歸屬國家，雖然商住兩用的房子為70年，但是真是時間到了，國家也沒有采取措施說把土地收回去，都是繼續(xù)延續(xù)下去。需要重新辦理產(chǎn)證但是需要交工本費和契稅的

  查看全文↓ 2014-02-05 09:11:02
• 154****4179

  房子房本要是商用的話，這房子就不受政策影響，可議隨意買賣。出租或者自己辦公用的話可以注冊，不好的地方就是產(chǎn)權(quán)年限50年以下。

  查看全文↓ 2014-02-05 09:08:50
• 155****9128

  理論上是收歸國有，但是實際操作不大可能。

  查看全文↓ 2014-02-04 22:43:55
• 147****6416

  這種房子**好的好處就是不限購,就算你是外地戶口不滿五年社?；蛲甓?可以購買。。。。。50年的產(chǎn)權(quán),可居住,可辦公,物業(yè)費比民宅高,水電看物業(yè)了,有民用的也有按商用的,買這種房子的一般全款的多,貸款的話**50%(評估價的)**多只能貸10年,自己考慮一下月供壓力大小.這種房現(xiàn)在一般多為投資用.

  查看全文↓ 2014-02-04 14:31:39

相關(guān)問題

• 問 什么叫商住兩用的房子
  答

  所謂的商住兩用房，指的就是既能夠商務(wù)辦公又能夠居住的房子，商住兩用房的房子土地性質(zhì)一般是綜合用地，土地的產(chǎn)權(quán)年限為50年或者是40年，雖然在政策層面上沒有明確商住房的這一概念，但商務(wù)型公寓已經(jīng)成為了現(xiàn)如今很多城市當(dāng)中比較緊俏的房產(chǎn)。商住兩用房子的優(yōu)點：1、因為既可以定居又可以辦公，所以一舉兩得，滿足了很多年輕人的購房需求。2、商住兩用房的房子小戶型居多，大多數(shù)的房屋面積在40到80平米左右，所以對于很多剛剛步入社會的年輕人來說，是能夠承受得了的價格。3、大多數(shù)商住兩用型的房子，戶型設(shè)計獨特，比如說像現(xiàn)在比較流行的loft戶型，相當(dāng)于買一層得兩層。4、在北京上海的這一些城市當(dāng)中，商住兩用型的房子也不限購。

• 問 什么叫商住兩用房
  答

  商住兩用房”,從名字上看,就是既能辦公又可以居住的一種產(chǎn)品,但在建筑術(shù)語中沒有這種稱謂,這只是銷售方根據(jù)市場行情和產(chǎn)品的功能來定義的一個不規(guī)范的俗稱。

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• 問 商住兩用貸款**怎么算？ 商住兩用的房子**多少
  答

  　若在招商銀行申請個人商業(yè)用房貸款，購商住兩用房的，貸款/授信金額**高不超過所購房產(chǎn)評估凈值的55%或評估現(xiàn)值的50%，同時不得超過成交價格的55%。監(jiān)管部門政策調(diào)整的，按照我行及監(jiān)管部門相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。具體您辦理這筆貸款對應(yīng)的金額信息，您也可以在通過柜臺個貸部門辦理申請的時候，再通過相關(guān)工作人員詳細再確認(rèn)。

  全部3個回答>
• 問 ??什么叫商住兩用房？有什么作用嗎？
  答

  一、物業(yè)、水電、公共維修基金等費用。由于商住兩用房的水電價格實行商業(yè)用標(biāo)準(zhǔn)，較之一般生活用標(biāo)準(zhǔn)要相對較高；物業(yè)收費也較少受到政府部門的限制；公共維修基金也與商戶就共有所有權(quán)部分的維修進行平攤。二、產(chǎn)權(quán)40年或者50年。一般住宅的所有權(quán)為70年，在到期后可以自動續(xù)期，而商住兩用房、產(chǎn)權(quán)40年或者50年，在到期后不是自動續(xù)期，并且要補交 。三、商住兩用房無法遷入戶口，這就意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學(xué)。四、沒有完備的生活配套服務(wù)設(shè)施。商業(yè)項目一般不強制性要求設(shè)計配套服務(wù)設(shè)施，例如**、商業(yè)、居委會等，也就是說沒有配套的幼兒園、**，也沒有配套的醫(yī)療、養(yǎng)老服務(wù)等。五、按揭貸款實行 標(biāo)準(zhǔn)。商住兩用房**50%， 為普通住宅的1.1倍， **多為10年，并且不能用 。六、購買時不實行稅費優(yōu)惠的政策。普通住宅購房時有許多優(yōu)惠的稅費政策，但購買商住兩用房時沒有相應(yīng)的稅費優(yōu)惠政策。

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• 問 ??什么是商住兩用房?購買商住兩用的房子有什么好處?
  答

  不同處:1、商住兩用房的優(yōu)勢：可以注冊公司，可居住可辦公，不限購，不算首套房，環(huán)境好，鼓勵年輕人創(chuàng)業(yè)，適應(yīng)城市發(fā)展趨勢。2、商住兩用房不能戶口落戶、沒有學(xué)區(qū)派位，**較高50%、在水電費的計價標(biāo)準(zhǔn)上，商務(wù)辦公房要高于住宅樓、住宅樓的使用年限是70年，而商務(wù)辦公房只有50年。交易稅收不同，如果是140平方米以下普通住宅樓只需交1.5%的契稅（2008年11月1日后對個人首次購買90平方米以下普通住房的，契稅稅率暫調(diào)整為1%），但如果是商務(wù)辦公房就要交3%的契稅再加上5%的綜合稅，交易增值部分還要交20%的增值稅、按揭貸款比例、年限。目前住宅按揭貸款高可達8成30年，但對商務(wù)辦公房一般高只有6成10年。3、未來使用費用不確定。商住用房如按公建用途規(guī)定，他的水、電、暖等使用費用都將采取商用價格。所以，對于購房者應(yīng)該在購房時詢問清楚。目前，開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應(yīng)的補救措施，能按民用價格繳納。2、相關(guān)稅費的差異。普通住宅項目初次購買和未來轉(zhuǎn)讓時契稅為1.5%，而商住兩用房50年產(chǎn)權(quán)的住宅，其契稅按3%繳納。3、貸款條件的限制。購買商住兩用房大多不能申請公積金貸款，但是也有少數(shù)項目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產(chǎn)權(quán)或者40年產(chǎn)權(quán)的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭。

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