??什么叫商住兩用房？有什么作用嗎？

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• 148****6571

  一、物業(yè)、水電、公共維修基金等費用。由于商住兩用房的水電價格實行商業(yè)用標(biāo)準(zhǔn)，較之一般生活用標(biāo)準(zhǔn)要相對較高；物業(yè)收費也較少受到政府部門的限制；公共維修基金也與商戶就共有所有權(quán)部分的維修進(jìn)行平攤。
  二、產(chǎn)權(quán)40年或者50年。一般住宅的所有權(quán)為70年，在到期后可以自動續(xù)期，而商住兩用房、產(chǎn)權(quán)40年或者50年，在到期后不是自動續(xù)期，并且要補交 。
  三、商住兩用房無法遷入戶口，這就意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學(xué)。
  四、沒有完備的生活配套服務(wù)設(shè)施。商業(yè)項目一般不強制性要求設(shè)計配套服務(wù)設(shè)施，例如**、商業(yè)、居委會等，也就是說沒有配套的幼兒園、**，也沒有配套的醫(yī)療、養(yǎng)老服務(wù)等。
  五、按揭貸款實行 標(biāo)準(zhǔn)。商住兩用房**50%， 為普通住宅的1.1倍， **多為10年，并且不能用 。
  六、購買時不實行稅費優(yōu)惠的政策。普通住宅購房時有許多優(yōu)惠的稅費政策，但購買商住兩用房時沒有相應(yīng)的稅費優(yōu)惠政策。

  查看全文↓ 2019-06-28 15:17:57
• 142****0777

  對于那種自由職業(yè)或居家辦公者，選擇商住兩用房就要慎重。因為，這兩種人雖然需要一定的辦公條件，但其購買的主要目的還是住。第一，"住”與“商”的要求不同第一種商住兩用房，不僅使其正常的生活因“商”而受到影響，而且包括物業(yè)公用部分的費作和維修費等都要與“商人們”平攤，這本身就是損害了業(yè)主的權(quán)益。商住混合對追求高舒適度的純居住業(yè)主來主，會帶來很多不安全和不安定的因素。第二，商住兩用樓存在安全及消防隱患。在目前的消防管理法規(guī)及條例中，雖有關(guān)于商住樓的規(guī)定，但指的是傳統(tǒng)意義上的“底部商業(yè)營業(yè)廳與住宅組成的高層建筑”，而非“既可居住又可用于辦公”的商住兩用樓。該消防標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，住宅只需設(shè)消火栓系統(tǒng)，商業(yè)營業(yè)廳和辦公樓則還需按具體需要配置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)和自動噴淋系統(tǒng)。從建筑裝飾材料來說，辦公樓的裝修檔次高，可燃物較多，電和天然氣的用量較大，防火規(guī)范較住宅嚴(yán)格。因此，對于商住兩用樓，如果開發(fā)商對其規(guī)劃用途報建的是住宅，并按住宅消防標(biāo)準(zhǔn)審核，無疑是存在一定的消防隱患。第三，會給物業(yè)管理增加難度和成本，同時影響物業(yè)管理的品質(zhì)，從面影響項目的品質(zhì)，大幅降低住宅的居住質(zhì)量以及安全感、舒適度。另外，純住宅社區(qū)要做小區(qū)配套，如幼兒園、國際**、雙會所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。選擇新型“商住兩用房”現(xiàn)在，市場上出現(xiàn)了新型“商住兩用房”。它避免了傳統(tǒng)的商與住混雜的格局，取而代之的是商與住各為獨立腳點建筑體，彼此出入互不干擾，互不影響。商業(yè)用途的樓在消防方面盡量接近或等同于寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，另外，彼此的電梯也是獨立運行的。一些有“商”有“住”的社區(qū)，在租售方面以“整層”為單位進(jìn)行。所以缺點比較多：1、進(jìn)出的人員比較雜亂不安全2、電線比較多3、衛(wèi)生較差
  

  查看全文↓ 2019-06-28 15:17:51
• 153****0380

  “商住兩用房”，從名字上看，就是既能辦公又可以居住的一種產(chǎn)品，但在建筑術(shù)語中沒有這種稱謂，這只是銷售方根據(jù)市場行情和產(chǎn)品的功能來定義的一個不規(guī)范的俗稱。雖然“商住兩用房”已經(jīng)開始在市場上銷售并被很多人認(rèn)可，不過商住兩用房與普通商品房區(qū)別不小，有意購買商用兩用房的消費者一定要認(rèn)清兩者的不同之處： (1)使用年限 我國法律上規(guī)定：住宅的土地使用年限為70年，自取得該地的土地使用權(quán)之時算起。房改房的產(chǎn)權(quán)土地使用年限起算時間以該地塊地上房屋參加房改之后第一個繳納土地出讓金的房屋為準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房的使用年限為50年。工業(yè)用地50年教育、文化、體育、衛(wèi)生等土地使用年限為50年。商業(yè)、旅游、娛樂用地40年。綜合或者其他地50年。 商住兩用房的土地使用年限按商用或者綜合用地確定即40年。 (2)生活成本 很多商住兩用房的水電費用是按照商業(yè)用水、用電的標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算的，雖然每個區(qū)域在具體費用上會有一些差異，但都要比純住小區(qū)的收費高出不少，這無疑大大提高了生活成本。不過也有些開發(fā)商大多在前期開發(fā)中會采取相應(yīng)的補救措施，商住房的水電費用會按民用價格繳納，所以，購房者應(yīng)該在購房時詢問清楚。 (3)社區(qū)安全性 純住小區(qū)內(nèi)基本上都是在此居住的業(yè)主，而且相對穩(wěn)定，而商住兩用項目出租、轉(zhuǎn)租頻繁，遷入遷出、來往辦事的人員多而且復(fù)雜，這在一定程度上增加了小區(qū)內(nèi)部的安全隱患，也會對環(huán)境衛(wèi)生的保持帶來不小的壓力。
  

  查看全文↓ 2019-06-28 15:17:45

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• 問 什么叫商住兩用房
  答

  商住兩用房”,從名字上看,就是既能辦公又可以居住的一種產(chǎn)品,但在建筑術(shù)語中沒有這種稱謂,這只是銷售方根據(jù)市場行情和產(chǎn)品的功能來定義的一個不規(guī)范的俗稱。

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• 問 什么是商住兩用房 商住兩用房限購嗎
  答

  近年來，隨著不少商業(yè)立項的樓盤也紛紛以住宅名義對外銷售(即商住兩用房)，購置商業(yè)性用房用于居住，逐漸成為一種常見的社會現(xiàn)象。尤其現(xiàn)在的商住兩用房多以loft戶型為主，通常是小戶型，大挑高，不限購，面積在30-50平米，層高在3.6-5.2米左右，實際使用面積卻可達(dá)到銷售面積近2倍。 但根據(jù)相關(guān)規(guī)定，商用房產(chǎn)權(quán)年限為40年，低于普通住宅的70年產(chǎn)權(quán)，因此許多商用房業(yè)主芒刺在背。有法律界人士表示，物權(quán)法給了住宅明確的說法，但商業(yè)用地上的房屋尚存爭議。40年后，商業(yè)地產(chǎn)的使用權(quán)歸誰，會不會被國家收回等一系列問題也引發(fā)了人們的關(guān)注。 時下，房地產(chǎn)市場有很多項目是商住兩用房，因此，水電是否是商住，產(chǎn)權(quán)證上面房子的產(chǎn)權(quán)年限是長時間，是不是小產(chǎn)權(quán)房，都是購房者需著重要考慮的。購房者購房之前一定要看清楚幾證。第一要看預(yù)售許可證上的房屋用途標(biāo)注是什么。第二，如果寫的是商住，是不是就是指商住樓？第二要看土地證。有的土地證里面有多個期限。每一塊項目的用途不同，期限也不一樣，比如說，土地證可能會有兩個期限，有70年，有50年的。接著要看建設(shè)工程規(guī)劃許可證，看項目用地地塊規(guī)劃到底是什么，是否和預(yù)售許可證上面的內(nèi)容一致。 根據(jù)小編了解的情況，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二行規(guī)定：土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。 由于這種房子實質(zhì)上屬于商業(yè)性質(zhì)，所以不屬于限購令調(diào)控的范圍，在實施限購政策的大中城市走進(jìn)了購房者的視野。但商住兩用房與普通住宅存在許多差別，在此，小編特意為購房者列出商住兩用房的特點提醒大家注意： 1.物業(yè)、水電、公共維修基金等費用較高。由于商住兩用房的水電價格實行商業(yè)用標(biāo)準(zhǔn)，較之一般生活用標(biāo)準(zhǔn)要相對較高；物業(yè)收費也較少受到政府部門的限制；公共維修基金也與商戶就共有所有權(quán)部分的維修進(jìn)行平攤。上述原因造成商住兩用房在日程生活中產(chǎn)生的費用較高； 2.產(chǎn)權(quán)40年或者50年。一般住宅的所有權(quán)為70年，在到期后可以自動續(xù)期，而商住兩用房、產(chǎn)權(quán)40年或者50年，在到期后不是自動續(xù)期，并且要補交土地出讓金； 3.商住兩用房無法遷入戶口，這就意味著即使周邊區(qū)域內(nèi)有好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學(xué)； 4.沒有完備的生活配套服務(wù)設(shè)施。商業(yè)項目一般不強制性要求設(shè)計配套服務(wù)設(shè)施，例如**、商業(yè)、居委會等，也就是說沒有配套的幼兒園、**，也沒有配套的醫(yī)療、養(yǎng)老服務(wù)等。這樣就會給購買后的日常生活帶來諸多不便； 5.按揭貸款實行商業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)。商住兩用房**50%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，貸款年限**多為10年，并且不能用住房公積金貸款； 6.購買時不實行稅費優(yōu)惠的政策。普通住宅購房時有許多優(yōu)惠的稅費政策，但購買商住兩用房時沒有相應(yīng)的稅費優(yōu)惠政策。 其實綜合來看，小編認(rèn)為商住兩用房的優(yōu)劣勢都很明顯，商住兩用房的優(yōu)勢是：可以注冊公司，可居住可辦公，不限購，不算首套房，環(huán)境好，鼓勵年輕人創(chuàng)業(yè)，適應(yīng)城市發(fā)展趨勢；目前存在的劣勢是：不能戶口落戶，沒有學(xué)區(qū)派位，**較高50%。 **后，小編認(rèn)為，商住兩用房在未來的不限購優(yōu)勢將逐步減弱，未來出售難度將會增加促使消費者優(yōu)先選擇普通住宅。 其實，商住兩用房**大的優(yōu)勢是不限購，但目前松綁限購政策是市場主流趨勢，會有更多的人具備購房資格；其次五個城市雖然短期內(nèi)不會取消限購，但是不排除未來限購政策有所放寬，一旦只能有所松動，商住兩用房的需求將會有明顯下降。 對于購房者來說，商住房只是過渡住房一般3-5年后，消費者的經(jīng)濟(jì)能力充裕，購房資質(zhì)符合，必然會選擇換房。不限購優(yōu)勢減弱，加之商住兩用房的高額稅費，出手的難度增大。未來商住兩用房整體價格預(yù)計面臨回落的壓力，上漲的空間很小。

• 問 ??什么是商住兩用房?商住兩用房政策有哪些?
  答

  不同處:1、商住兩用房的優(yōu)勢：可以注冊公司，可居住可辦公，不限購，不算首套房，環(huán)境好，鼓勵年輕人創(chuàng)業(yè)，適應(yīng)城市發(fā)展趨勢。2、商住兩用房不能戶口落戶、沒有學(xué)區(qū)派位，**較高50%、在水電費的計價標(biāo)準(zhǔn)上，商務(wù)辦公房要高于住宅樓、住宅樓的使用年限是70年，而商務(wù)辦公房只有50年。交易稅收不同，如果是140平方米以下普通住宅樓只需交1.5%的契稅（2008年11月1日后對個人首次購買90平方米以下普通住房的，契稅稅率暫調(diào)整為1%），但如果是商務(wù)辦公房就要交3%的契稅再加上5%的綜合稅，交易增值部分還要交20%的增值稅、按揭貸款比例、年限。目前住宅按揭貸款高可達(dá)8成30年，但對商務(wù)辦公房一般高只有6成10年。3、未來使用費用不確定。商住用房如按公建用途規(guī)定，他的水、電、暖等使用費用都將采取商用價格。所以，對于購房者應(yīng)該在購房時詢問清楚。目前，開發(fā)商大多在前期開發(fā)中采取相應(yīng)的補救措施，能按民用價格繳納。2、相關(guān)稅費的差異。普通住宅項目初次購買和未來轉(zhuǎn)讓時契稅為1.5%，而商住兩用房50年產(chǎn)權(quán)的住宅，其契稅按3%繳納。3、貸款條件的限制。購買商住兩用房大多不能申請公積金貸款，但是也有少數(shù)項目在開發(fā)商的努力下能夠辦到。另50年產(chǎn)權(quán)或者40年產(chǎn)權(quán)的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭。

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• 問 什么叫商住兩用？
  答

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的客戶關(guān)系管理客戶關(guān)系管理（CustomerRelationshipManagement----CRM）是20世紀(jì)末營銷學(xué)界提出的新營銷手段，它改變“以產(chǎn)品為中心”的營銷理念，倡導(dǎo)“以關(guān)系為中心”的理念。隨著市場化程度的深入，客戶的成熟以及產(chǎn)品總量的供大于求，房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理也逐漸被企業(yè)所接受。本文先從CRM的概念入手，接著闡明CRM在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的功能，**后提出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施CRM的對策建議。一、客戶關(guān)系管理的概念客戶關(guān)系管理是指企業(yè)為提高核心競爭力，達(dá)到競爭致勝、快速成長的目的，樹立以客戶為中心的發(fā)展戰(zhàn)略，并在此基礎(chǔ)上開展的包括判斷、選擇、爭取、發(fā)展和保持客戶所需實施的全部商業(yè)過程?？蛻絷P(guān)系管理也稱為“一對一營銷”，與一般大眾營銷**大的區(qū)別是，客戶關(guān)系管理把每個客戶當(dāng)作個體去理解，通過剖析每個客戶的特點，提供個性化的產(chǎn)品，和顧客進(jìn)行雙向的溝通，及時了解客戶的反饋。CRM認(rèn)為客戶不僅是企業(yè)供應(yīng)鏈的終端，也是企業(yè)一切經(jīng)營活動的起點和歸宿，實施有效的客戶關(guān)系管理，可以建立企業(yè)與客戶良好的信任關(guān)系，幫助企業(yè)維持老客戶，吸引和開發(fā)新客戶，創(chuàng)造更大的效益和競爭優(yōu)勢。二、客戶關(guān)系管理的功能有人說房地產(chǎn)是高檔品，不像零售商品，消費者會頻繁購買，和客戶建立長期關(guān)系，既花時間、精力，又要有資金投入，似乎得不償失。但筆者認(rèn)為CRM對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是相當(dāng)重要的，具有強大的功能，主要體現(xiàn)在：1.提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，鎖定終身客戶。CRM基于房地產(chǎn)消費的生命周期的理論。萬科總裁王石說：“深圳的客戶大約每隔6年半就會換一次房。”6年半的周期未必在全國通用，但是房地產(chǎn)的梯級消費卻是普遍存在的。隨著市場的發(fā)展，梯級消費將愈加明顯。年輕人剛就業(yè)時選擇租房或購買小戶型公寓，到他娶妻生子的三居室，再到他事業(yè)有成時象征身份的獨立別墅，一直到他退休后入住的老年住宅。不同階段有不同需求，這正是房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理要關(guān)心的，也是客戶關(guān)系管理的利潤來源，客戶關(guān)系管理需要終身鎖定客戶?；诮K身客戶的理念，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會努力提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。比如，在房地產(chǎn)銷售中協(xié)助客戶辦理簽約、按揭、產(chǎn)權(quán)辦理，協(xié)助業(yè)主與物業(yè)管理接洽，提供裝修咨詢等事務(wù)。更值得一提的是，客戶關(guān)系管理要求注重處理客戶的投訴。俗語說“好的產(chǎn)品，消費者會對十個人提起；壞的產(chǎn)品，消費者會向一百個人抱怨?！边@就不得不促使企業(yè)正確處理客戶的不滿，增強服務(wù)意識，從而提高服務(wù)質(zhì)量，形成和提高客戶的品牌忠誠度，促使其重復(fù)購買。2.提升企業(yè)品牌，增加客戶推薦。房地產(chǎn)商品是后驗性產(chǎn)品，價值量大，消費者在購買時相對謹(jǐn)慎，咨詢親戚朋友同事是常有的事。通過CRM，已有客戶如果感到滿意，他們不僅會重復(fù)購買，而且往往愿意把開發(fā)企業(yè)或產(chǎn)品介紹給親戚朋友。正如美國著名的房地產(chǎn)顧問專家約翰·塔西樓所說的“通過創(chuàng)造特有的價值來永遠(yuǎn)鎖定客戶”、“把每一個客戶看作是一個延伸的個體”。試想，如果客戶已將一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視為自已的朋友，他總會在各種場合談到這位好朋友，他就是企業(yè)品牌傳播的一個終端，有關(guān)企業(yè)的各種信息會在幾年、幾十年里源源不斷地從這個終端傳播出去。房地產(chǎn)商品的客戶推薦，通常比做廣告更有效，更容易打動潛在消費者，促成交易。3.節(jié)約營銷成本，提高營銷效率。傳統(tǒng)的營銷活動主要包括廣告，展銷會等，但是隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展與科技的進(jìn)步，房屋供應(yīng)量不斷增加，產(chǎn)品多樣化，增加了客戶的選擇余地，傳統(tǒng)的“地毯轟炸式”已不能很好地吸引客戶。引入CRM，它通過不同途徑(如電話、展銷會、網(wǎng)上留言、客戶俱樂部等)來搜集信息，包括客戶的需求、偏好、年齡、職業(yè)和收入情況等，通過對這些信息進(jìn)行分析，篩選出一批潛在客戶進(jìn)行進(jìn)一步的聯(lián)系，從而進(jìn)入售前階段。一般來說CRM營銷管理部分還包括自動履行服務(wù)，它能自動處理客戶索取資料的要求，將客戶所要索取的資料(如產(chǎn)品詳細(xì)介紹、報價單等)以各種不同途徑(電子郵件、傳真、郵遞)快速無誤地送到客戶手中。個性化的營銷既克服了大眾營銷的高成本弊病，又通過針對性地服務(wù)，提高了營銷的成功率。此外，實施CRM，企業(yè)收集到的大量客戶信息，包括對產(chǎn)品偏好、心理預(yù)期等信息，能幫助企業(yè)調(diào)整開發(fā)策略；客戶的梯級消費也會促使企業(yè)產(chǎn)品不斷升級和服務(wù)多樣化。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何實施客戶關(guān)系管理\目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樹立了為客戶服務(wù)的理念，有些成立了專門的客戶服務(wù)機(jī)構(gòu)和客戶會，會員達(dá)到一定規(guī)模。比如，北京的萬通、深圳萬科建立了客戶關(guān)系中心，萬科的萬客會會員達(dá)到3.5萬人，客戶服務(wù)的內(nèi)容也不斷豐富和深化，從簡單的提供樓盤咨詢到圍繞企業(yè)文化開展藝術(shù)、鄰里親情等活動。但是也存在不少問題，比如在一對一營銷上顯得薄弱，往往注重客戶服務(wù)的投入很少考慮其收益；沒有把CRM的目標(biāo)定位在高效的留住客戶和吸引客戶上。這離真正的客戶關(guān)系管理還有很大的一段距離。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施CRM要把握其核心內(nèi)容，通過多種途徑開展客戶服務(wù)?？蛻絷P(guān)系管理的核心是“以客戶為中心”，視客戶為企業(yè)的一項資產(chǎn)，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)吸引和留住客戶。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，從客戶的角度出發(fā)，關(guān)鍵在于充分運用客戶的生命周期理論，對客戶進(jìn)行研究，盡量延長客戶的生命周期，并爭取更多的客戶。1.留住客戶房地產(chǎn)的消費具有生命周期，客戶有可能會重復(fù)購買，而且相對于獲取新的客戶而言，保持客戶的成本要比吸引新客戶低得多，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過滿足和超過客戶需求來留住他們?？梢詮囊韵聨追矫嫒胧郑海?）提供個性化服務(wù)要想留住客戶必須為客戶提供迅捷、滿意的服務(wù)，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握專業(yè)知識，熟悉市場和了解客戶需求。研究分析成交客戶資料成為獲取成功的有效途徑。通過對成交客戶資料的研究，分析客戶的行為特點，確定客戶的服務(wù)級別，可為特殊的客戶提供個性化服務(wù)。比如，對于來自國外的客戶，由于文化、生活習(xí)慣的差異，導(dǎo)致居住偏好有很大的區(qū)別，通過研究成交資料，可以了解他們的居住及生活偏好，并運用在銷售過程中，以幫助他們及時準(zhǔn)確地找到滿意的物業(yè)，從而提高客戶的滿意度。（2）正確處理投訴對投訴的正確處理可以將因失誤或錯誤導(dǎo)致的客戶失望轉(zhuǎn)化為新的機(jī)會，讓客戶感受到企業(yè)做的不是“一錘子”買賣，而是有長遠(yuǎn)、可靠保障的。企業(yè)在處理客戶投訴時，良好的處理態(tài)度、及時的行動是非常重要的，能夠獲得客戶的信任和良好口碑宣傳。即使不是由于企業(yè)的過錯造成的問題，企業(yè)也應(yīng)該向客戶說明情況，及時消除誤會，如果企業(yè)能幫助客戶解決面臨的困難，就更好了。在解決過程中，即使?fàn)奚髽I(yè)的一些眼前利益，從長遠(yuǎn)來看也是值得的。（3）與客戶積極溝通在信息時代，與客戶溝通的方式多種多樣，既可以是訪問、聯(lián)誼等面對面形式，也可以是電話、網(wǎng)站、Email、雜志、手機(jī)短信等方式?？蛻絷P(guān)系管理要針對客戶的特點，尋找合適的幾種或多種方式，才能恰到好處，促成交易。需要強調(diào)的是，過于頻繁的溝通可能使客戶對信息變得麻木，甚至造成反感。（4）提供關(guān)聯(lián)服務(wù)。恰到好處的關(guān)聯(lián)服務(wù)可以鞏固企業(yè)的品牌。比如一個開發(fā)與管理商住兩用物業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)，在流感傳染季節(jié)，一位顧客托大廈管理人員去藥房買一盒感冒藥。這位管理人員經(jīng)請示主管經(jīng)理后，不但代買了感冒藥，而且買來了預(yù)防感冒的空氣凈化劑，免費在顧客租賃的辦公室內(nèi)噴灑，使這位顧客既及時服了感冒藥，又免去了將感冒傳染給同事的擔(dān)憂。這些小細(xì)節(jié)體現(xiàn)了企業(yè)對客戶的關(guān)懷，比喊口號、做廣告更深入人心，對塑造企業(yè)品牌非常有力。（5）與重點客戶建立長久的合作關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積累與客戶交往的信息，挑選出**有價值的客戶，為他們提供特殊的關(guān)照服務(wù)。比如，在交流中采用客戶偏愛的溝通方式，給與購房特惠、投資咨詢、交易快捷通道等，爭取客戶的信任，與他們建立長期的合作關(guān)系。2.爭取更多的客戶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了留住客戶外，還需要積極爭取更多的客戶，可以從下列幾方面入手：（1）鼓勵客戶推薦?？梢酝ㄟ^折扣返點，減免一定時期的管理費，推薦積分等形式鼓勵已買房客戶介紹朋友購買。（2）給新客戶附加服務(wù)，比如有獎銷售、限時優(yōu)惠，吸收新客戶加入客戶會享受各種會員服務(wù)等。另外，考慮到業(yè)主缺少經(jīng)驗或者工作繁忙，給他們提供一些裝修和購置家具等方面的建議，會提高業(yè)主的滿意度；如果是外籍客戶，在交易的同時，為他們提供一些生活細(xì)節(jié)上的幫助，比如介紹他們購物、餐飲娛樂的場所、交電話費的方式、旅游信息等等，也是相當(dāng)受歡迎的。附加服務(wù)體現(xiàn)了企業(yè)對客戶的關(guān)懷，對完善企業(yè)形象很有好處，能夠從側(cè)面促進(jìn)企業(yè)業(yè)務(wù)的發(fā)展。應(yīng)該看到，在房地產(chǎn)市場火熱、供不應(yīng)求的情況下，客戶關(guān)系管理發(fā)展動力??；在房地產(chǎn)市場低迷、供不應(yīng)求的情況下，必將催生它的成熟。今后，隨著各地房地產(chǎn)市場的成熟和產(chǎn)品的供大于求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要終身客戶價值理念的深化，信息技術(shù)的應(yīng)用和企業(yè)品牌意識的強化，實施客戶關(guān)系管理將成為必然的要求。

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• 問 什么是商住兩用房 商住兩用房有哪些常見的誤區(qū)
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  商住兩用房近些年來備受歡迎的新興物業(yè)形態(tài)，它被關(guān)注的原因在哪？關(guān)于商住兩用房，人們對于它的理解都有哪些誤區(qū)？ Q1.商住兩用房限購限貸嗎? 房子不限購，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費優(yōu)惠;貸款期限一般不超過10年，**高一些，50%左右，且不能申請公積金貸款。 Q2.購買過商用房，再買普通商品房算首套房嗎? 根據(jù)當(dāng)前政策，對商業(yè)性質(zhì)房產(chǎn)不限貸，因此如果購房者原先購買的公寓屬于酒店式公寓，產(chǎn)權(quán)只有40年或50年，那么再購買一套普通住宅的話，可以享受首套的**和利率。 Q3.購買商住兩用房能遷戶口嗎? 如果買的是普通住宅，當(dāng)然可以將戶口遷入，這一點對于很多有特殊需要(如購買學(xué)區(qū)房解決子女的上學(xué)問題)的人群非常重要。但商住兩用房雖然可以注冊辦公，卻不可以遷入戶口。 Q4.商住兩用房與普通商品房生活費用計算上會有什么區(qū)別? 很多商住兩用房的電價、水價、物業(yè)費等都按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取，水電費基本上是民用水電費的兩倍，且沒有燃?xì)?，維護(hù)成本較高。商業(yè)項目的配套、綠化無法與住宅項目相比。 Q5.商住兩用房使用年限是多少年? 普通住宅的住宅用地使用年限為70年，而商住兩用房用地的使用年限是40年(有部分可能是50年)。 Q6.商住兩用房到期后可以續(xù)期嗎? 按照《物權(quán)法》的規(guī)定，住宅70年之后可以自動續(xù)期;而對于商業(yè)項目土地，使用期限一般是40年?！段餀?quán)法》對此類土地到期后的續(xù)期規(guī)定不太清晰。也就是說，居住用地到期后可以自動續(xù)期，而商業(yè)用地則不行。 其實不得不說是，商住兩用房只適合于一部分人群，對于普通的家庭來說，是相當(dāng)不劃算的。