舊城改造房屋拆遷的難題

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• 131****4020

  比較難解決 畢竟拆不拆你們是由他們決定的 這個(gè)只能找規(guī)劃部門(mén)和建委看看 查查原來(lái)他們批的容積率有沒(méi)有變 如果不拆你們而還用的是來(lái)的設(shè)計(jì) 容積率可能就超了 有沒(méi)有影響地基結(jié)構(gòu)只能做鑒定了

  查看全文↓ 2014-01-18 09:29:58
• 131****1015

  首先，拆遷補(bǔ)償收入不繳納營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于單位和個(gè)人土地被國(guó)家征用取得土地及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2007〕969號(hào)）規(guī)定，國(guó)家因公共利益或城市建設(shè)規(guī)劃需要收回土地使用權(quán)，對(duì)于使用國(guó)有土地的單位和個(gè)人來(lái)說(shuō)，是將土地使用權(quán)歸還土地所有者。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目注釋?zhuān)ㄔ囆懈澹档耐ㄖ罚▏?guó)稅發(fā)〔1993〕149號(hào)）規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。因此，對(duì)國(guó)家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個(gè)人所擁有的土地使用權(quán)，并按照《土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個(gè)人的土地及地上附著物（包括不動(dòng)產(chǎn)）的補(bǔ)償費(fèi)，不征收營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)上述規(guī)定分析，房屋征收部門(mén)按照《土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個(gè)人的土地及地上附著物，包括不動(dòng)產(chǎn)的補(bǔ)償費(fèi)收入，均不征收營(yíng)業(yè)稅。但是，稅收政策強(qiáng)調(diào)不征收營(yíng)業(yè)稅的補(bǔ)償收入，僅指按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)取得的收入。
  現(xiàn)實(shí)中，支付補(bǔ)償款項(xiàng)的單位往往是一些實(shí)際受讓土地使用權(quán)的單位，對(duì)從這些單位獲得的拆遷補(bǔ)償收入是否可以免征營(yíng)業(yè)稅呢？《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2008〕277號(hào)）規(guī)定，納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無(wú)論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來(lái)源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅稅目注釋?zhuān)ㄔ囆懈澹档耐ㄖ罚▏?guó)稅發(fā)〔1993〕149號(hào)）規(guī)定，不征收營(yíng)業(yè)稅。而且，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2009〕520號(hào)）第一條規(guī)定，關(guān)于縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，包括縣級(jí)（含）以上地方人民政府出具的收回土地使用權(quán)文件，以及土地管理部門(mén)報(bào)經(jīng)縣級(jí)（含）以上地方人民政府同意后由該土地管理部門(mén)出具的收回土地使用權(quán)文件。因此，無(wú)論資金來(lái)源何處，納稅人取得符合上述文件規(guī)定的拆遷補(bǔ)償收入，不征收營(yíng)業(yè)稅。
  其次，產(chǎn)權(quán)置換的房屋要繳納營(yíng)業(yè)稅。產(chǎn)權(quán)置換也被稱(chēng)作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評(píng)估方法不同，有兩種置換方式。一是價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換，指的是依照法定程序，通過(guò)對(duì)被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，之后再以新建房屋產(chǎn)權(quán)予以?xún)r(jià)值的等價(jià)置換。二是面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換，指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價(jià)的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。上述產(chǎn)權(quán)置換中，由于負(fù)責(zé)補(bǔ)償?shù)膯挝粚⒆约旱姆课莸謧鶕Q出，按照稅法規(guī)定，其置換出去的房產(chǎn)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人銷(xiāo)售拆遷補(bǔ)償住房征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2007〕768號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)被拆遷戶(hù)實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，其實(shí)質(zhì)是以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟(jì)利益的交換。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將所擁有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶(hù)，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。
  置換出的房產(chǎn)沒(méi)有取得收入，按照什么計(jì)稅依據(jù)繳納營(yíng)業(yè)稅呢？《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函發(fā)〔1995〕549號(hào)）明確規(guī)定，對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。該文件雖是對(duì)外資企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題答復(fù)，但我國(guó)稅法對(duì)內(nèi)外資企業(yè)營(yíng)業(yè)稅政策處理是一致的。

  查看全文↓ 2014-01-15 09:50:26

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• 問(wèn) 舊城改造，我家房子要拆遷了。怎么算房屋拆遷補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用？
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  政府賠多少就是多少?zèng)]有你討價(jià)還價(jià)的。

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• 問(wèn) 舊城改造房子怎么弄？ 舊城改造是大產(chǎn)權(quán)嗎?
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  那要看你原來(lái)的房子有沒(méi)有房產(chǎn)證，要是沒(méi)有的話(huà)，對(duì)不起，你的房子沒(méi)法給你房屋補(bǔ)償。要是有房產(chǎn)證的話(huà)會(huì)按你原房產(chǎn)證上的面積給予你補(bǔ)償，可是錢(qián)，可能拾房子，或者房子跟錢(qián)結(jié)合。你要是想要房子的，會(huì)根據(jù)你原來(lái)的房子面積及你所要的新房的面積進(jìn)行多退少補(bǔ)的處理方式。然后就跟購(gòu)買(mǎi)新房的手續(xù)相同了。新房的房產(chǎn)證會(huì)在房子竣工驗(yàn)收后（一般情況）叁各月內(nèi)交到你手上。

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• 問(wèn) 住房公積金出臺(tái)拆遷置換政策能否助推我市舊城改造？
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  隨著我市“7+1”舊城改造項(xiàng)目不斷推進(jìn)，出現(xiàn)了大批職工的房產(chǎn)因公積金貸款未還清而房產(chǎn)被抵押導(dǎo)致不能拆遷的現(xiàn)象。為減輕拆遷職工還清公積金貸款的資金壓力，支持舊城改造項(xiàng)目順利實(shí)施，市公積金中心及時(shí)調(diào)整公積金貸款抵押置換政策，開(kāi)辟綠色通道，為拆遷職工辦理房產(chǎn)抵押置換手續(xù)，化解了拆遷矛盾，助推了我市舊城改造工程。

• 問(wèn) 請(qǐng)問(wèn)融湖中心城的樓盤(pán)一期什么時(shí)間開(kāi)盤(pán)？開(kāi)盤(pán)價(jià)格大概是多少？
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  價(jià)格還沒(méi)有出來(lái)具體的，應(yīng)該從1.1到1.4萬(wàn)的都有

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• 問(wèn) ??舊城改造賠償新房子可以換名字嗎？舊城改造的賠償標(biāo)準(zhǔn)？
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  舊城改造并沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，視被改造的城市、時(shí)間、拆遷征收主體、被拆遷對(duì)象的不同而有所區(qū)別。但所有的賠償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是公開(kāi)的，通常以當(dāng)?shù)卣疄閱挝?，向社?huì)公開(kāi)，任何人可以查詢(xún)。一般情況下，每當(dāng)有拆遷活動(dòng)時(shí)，當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府都會(huì)臨時(shí)成立拆遷辦，以具體實(shí)施拆遷行為。

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