在售樓與開發(fā)商簽訂的認(rèn)購書，是否具備法律效力？

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• 132****9967

  簽訂認(rèn)購書不是商品房買賣中的必經(jīng)程序，以前也普遍認(rèn)為它不具備法律效力，但如今有了變化，即**高法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定認(rèn)購書在一定條件下具有法律效力。具體表現(xiàn)在兩個方面：
  （1）該《解釋》第4條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”即在一般情況下，認(rèn)購書雖不是商品房買賣合同，但它具備法律效力。
  （2）《解釋》第5條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！本褪钦f，具備了商品房買賣合同主要內(nèi)容的認(rèn)購書與商品房買賣合同具有同等的法律效力?？傊?，認(rèn)購書是否具備法律效力，不僅要看其具體內(nèi)容，而且也要看開發(fā)商是否取得了《商品房銷售許可證》，不能一概而論。

  查看全文↓ 2013-07-08 17:50:56
• 133****6552

  一般說來，“認(rèn)購書”就其表述的內(nèi)容具有了一定的約束力，并具備了相應(yīng)的法律效力，中要其內(nèi)容不違反法律規(guī)定，且買受人所購物業(yè)(樓盤)的法律手續(xù)齊備(五證齊全)，該“認(rèn)購書”一般具有一定的法律效力。

  查看全文↓ 2013-07-08 16:14:56
• 142****6392

  如果開發(fā)商具備了銷售條件，也就是合法的銷售許可證。一般認(rèn)為，只要當(dāng)事人尚未就房屋買賣的所有條件達(dá)成一致，合同就未成立，因?yàn)檎J(rèn)購書一般只就房屋位置(部位)、套形、面積、價格、交房期等主要內(nèi)容進(jìn)行約定，對交房標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、違約責(zé)任等大量內(nèi)容一般都不進(jìn)行約定。
  所以簽訂了認(rèn)購書并不等于完全簽約買下了房子。但是，認(rèn)購書中寫明的內(nèi)容還是有約束力的，并且具有法律效力。

  查看全文↓ 2013-07-08 15:44:06

相關(guān)問題

• 問 認(rèn)購書是否具有法律效力？
  答

  您好,你**好看下認(rèn)購書里面的內(nèi)容!謝謝!

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• 問 ??住宅認(rèn)購書是否具有法律效力？
  答

  一、房屋認(rèn)購書是否具有法律效力根據(jù)《司法解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”;第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！庇缮厦鎯蓷l規(guī)定可以看出，認(rèn)購書在一定的情況下是具有法律效力的，認(rèn)購書中約定的定金、訂金，在一定情況下也是可以要回來的，只要購房者在簽訂合同時多多留意，避免吃虧上當(dāng)。二、如何避免房屋認(rèn)購書定金糾紛1、需要確認(rèn)到認(rèn)購書中的“定金”二字，區(qū)分清“定金”與“訂金”的區(qū)別。因?yàn)槎ń鹗且粋€專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔(dān)保作用，并有特定適用于定金的法律規(guī)定，即給付定金的一方不履行債務(wù)的無權(quán)要求返還定金，接受定金的一方不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對合同的成立起擔(dān)保作用，它只是起預(yù)訂作用，叫做給付訂金的一方不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。所以，在認(rèn)購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂)，因?yàn)橛胁煌姆筛拍?。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認(rèn)購書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認(rèn)購書多少之日起買房，否則的話不給退還。購房者在簽訂認(rèn)購書的時候，將這個條款改為買房應(yīng)當(dāng)在簽訂認(rèn)購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤缫驅(qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的;2、一般在實(shí)際交易的過程中，開放商提供的都是格式合同，寫的都是“定金”，購房者一定要注意;3、購房者一定要了解清楚定金的退還條件，在合同上要有相應(yīng)的說明。因?yàn)榈姐y行的按揭辦理是在簽訂購房合同后，那就肯定在簽訂認(rèn)購合同后，而銀行是否按照購房者所意愿的給予意向中的按揭比例、貸款年限及利率是不能事先確定的，因此在認(rèn)購合同中一定要對這類情況具體約定退款條件。

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• 問 父母能代替成年的子女跟開發(fā)商簽訂購房認(rèn)購書書？ 父母替代成年子女簽訂的購房認(rèn)購書是否有法律效力？
  答

  第一個問題：可以退，原因你自己也知道，開發(fā)商與你簽定的協(xié)議不具備法律效力。既然不具備法律效力，那么協(xié)議就屬于無效協(xié)議，對協(xié)議的雙方都產(chǎn)生不了約束力，開發(fā)商應(yīng)該無條件退款。第二個問題，民事上的欺詐行為是存在的，至于是否上升到刑事上的欺詐，這需要看事態(tài)的發(fā)展。既然是無效，你可以到法院起訴該開發(fā)商，官司肯定能打贏。你還可以要求開發(fā)商支付你的利息。建議你去法院起訴前，先到消費(fèi)者協(xié)會去投訴，這利于你收集更多證據(jù)，還有如果你們約定了仲裁，就先請仲裁。PS起訴前，找一家律師事務(wù)所（維權(quán)的那一種）找個律師，讓律師去和他們談?wù)?，可能效果會更好，更利于事情的解決。（請律師錢也不貴，千元之內(nèi)完全搞定）

• 問 房屋認(rèn)購書的法律效力有嗎？
  答

  商品房認(rèn)購書，是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)，雙方約定在簽訂認(rèn)購書后，開發(fā)商在一定期限內(nèi)為購房人保留房屋，不得自行售于他人。商品房認(rèn)購書有法律效力：（1）沒有取得預(yù)售許可證的情況下簽訂人購協(xié)議的效力?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。根據(jù)以上解釋以及相關(guān)的立法背景來看，要簽訂一份受法律保護(hù)的商品房認(rèn)購書必須滿足以下條件：1、開發(fā)商已經(jīng)辦妥了立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)，也就是說只要認(rèn)購書是在該手續(xù)辦理完之后簽訂的，即使項目沒有辦理商品房預(yù)售許可證也是有效的；2、如果沒有辦妥以上審批手續(xù)，那么極有可能被法院認(rèn)定為非法融資，甚至有合同欺詐之嫌疑，不但不受法律保護(hù)，嚴(yán)重的還會受到行政處罰甚至承擔(dān)刑事責(zé)任。（2）取得預(yù)售許可證的情況下簽訂的認(rèn)購協(xié)議的效力?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

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• 問 買房簽訂的商品房認(rèn)購書有什么法律效力？
  答

  認(rèn)購書為預(yù)約合同，其效力必須區(qū)別于本約即商品房銷售合同的效力。一般認(rèn)為，預(yù)約合同是談判當(dāng)事人一方或雙方為將來訂立確定性合同達(dá)成的書面允諾或協(xié)議。預(yù)約和本約**根本的區(qū)別在于：預(yù)約合同僅能請求對方誠信談判，履行訂立本約的義務(wù)，不得直接就本約內(nèi)容請求履行。審判實(shí)務(wù)中，常有原告根據(jù)認(rèn)購書，訴請法院判令被告履行交房，**后被判決駁回訴訟請求，原因就在于交付商品房是本約即商品房買賣合同的內(nèi)容而非認(rèn)購書的內(nèi)容。