購置房產時，應謹防哪些購房陷阱？

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• 145****4391

  售樓書，價格術語，補充協(xié)議。

  查看全文↓ 2013-06-22 12:11:03
• 137****9800

  陷阱之一：售樓書如何“讀懂”樓書中的潛臺詞，是購房者需要掌握的第一技巧。電腦制圖技術的發(fā)展使開發(fā)商在制作樓書時越來越“隨心所欲”，在樓盤的全景效果圖上，生活商業(yè)配套設施、景觀布置清晰可見，然而實際上整個小區(qū)的配套設施的跟進要視小區(qū)的整體銷售狀況，而這些后期工程的進度不是開發(fā)商所能決定的。一般樓書的末頁都會安排有項目裝修標準的說明，但不論內裝修或外裝修的說明都較為簡單、含糊。消費者在看到樓書上標注的進口電梯、高級衛(wèi)生潔具等字眼時，切不可盲目相信。一定要和該樓盤的負責人核實清楚。一些樓書還會不按比例地隨意繪制位置示意圖，使人產生錯覺，或者在樓書平面圖上未清楚表明南北走向，這些都會對不明情況的購房者產生很大影響。
      為了加快資金回收的速度，許多房地產宣傳材料都有一定的“提前量”。例如，在廣告里偷換概念，把正在征地拆遷說成已經“三通一平”；把剛剛主體完工說成是旺地旺銷；把尚有大量空置的房屋說成是“熱銷空前”、“碩果僅存”……無論引入何種修飾手法，都是為了讓購房者提前付款。陷阱之二：價格術語起價、均價、限價、特惠價、清盤價，讓你根本搞不清什么價?！捌饍r”缺乏科學性、代表性，它一般指該物業(yè)內樓層、朝向等**差而價位也**低的那套房，大多是不規(guī)則房，首層、頂層房甚至半地下房，這些房的價位當然不具有代表性。許多房地產廣告打出的起價給人一種**低的印象，以誘惑消費者，但若一打聽很可能這個檔次的早已售完了，只有更高價位的了。
      “均價”也大同小異。還有的只打出“**高價”，也就是“限價”，但實際上與**低價相差無幾，但以上相對低的價位在廣告中卻能起到吸引購房者注意力的效果。據(jù)業(yè)內人士分析觀察，大多數(shù)被相對低的價位吸引來的購房者在對樓房、朝向、戶型結構等進行了挑挑選選之后，其**后的購入價格會超越所謂的“起價”和“均價”很多，其價格差往往也會讓購房者產生一種花大錢、住好房的心理感受，嘗到甜頭的房地產營銷商們總是樂用此招。一般來說，多層的樓盤接近“均價”的戶型位于4層或5層；高層在6層—8層，戶型位置多為東、西向，一層二戶的多層樓盤單位面積**高價與“均價”相差5%—8%，高層是在15%—20%之間。
      高層銷售價大都是從低走高，開發(fā)商不到萬不得已，是不會主動降價的。如果是開發(fā)商主動調低房屋的售價，這其中有時會暗藏玄機。如果開發(fā)商在售房時稱因房地產市場不景氣，為周轉資金，成本價出售積壓房，并承諾后續(xù)配套設施很快完成，而消費者入住時往往會發(fā)現(xiàn)，房子不僅質量低劣，水、電、氣等附屬設施皆未配套，而且開發(fā)商還要求購房者補交測溫費、登記費、手續(xù)費、管理費等多項費用，否則不予辦理產權過戶。至此消費者發(fā)覺上當要求退房，而開發(fā)商則不予理睬。陷阱之三：補充協(xié)議按照有關規(guī)定，只有房屋土地管理局印制的統(tǒng)一的內、外銷商品房預售／出售示范合同文本才是唯一合法的合同文本，因此開發(fā)商與購房者簽訂的正式合同的內容一般比較公允，但幾乎每一個開發(fā)商在與你簽商品房預售契約時，都會同時發(fā)給一個“補充協(xié)議”。而實際上，這個“補充協(xié)議”的內容幾乎只對發(fā)展商一方有好處。開發(fā)商憑借其專業(yè)優(yōu)勢，往往通過制定補充協(xié)議來減輕或免除自己在合同中應付的責任，將正式契約中保護交易公平的條款通過補充協(xié)議加以取消、變更，**大限度地減輕賣方的責任。

  查看全文↓ 2013-06-22 12:07:02

相關問題

• 問 購房時應注意哪些購房陷阱
  答

  一、五類合同陷阱需多加注意 商品房是大額消費品，而一些開發(fā)商在合同中預設了一些條款，使購房人掉進陷阱。 第一類，訂購金陷阱。有些購房人在沒有考慮充分的情況下，就聽從售樓員的話交了定金，到后來不想買了，想把定金要回來卻難上加難。如在消費者購買商品房的時候，開發(fā)商沒有說明這個房子的情況，在與購房人制定商品房買賣合同時，就向購房人提出新要求，而簽訂認購書中明確寫明認購金在簽約不成時不予退還。 第二類，約定房屋貸款辦不下來，不給退還定金。有些房產項目開發(fā)商不具備銷售的資格，不能辦理公積金貸款，就在合同中做這樣的約定，使購房人利益受到損失。 第三類是合同違約責任規(guī)定含糊，開發(fā)商承諾不兌現(xiàn)時，購房人權益受損。如延期交房，按合同規(guī)定可以退房的，甚至有擅自改變設計，商用房的游泳池變成了停車場，該建的不建，或者根本不建，嚴重影響了居民的生活，對一些關鍵的問題，開發(fā)商與消費者簽定合同時或者不約定，或者在約定中設下陷阱。出現(xiàn)糾紛后千方百計地推卸責任。 第四類是在面積的漲水和縮水違反規(guī)定放寬對開發(fā)商的限制。根據(jù)規(guī)定，如果房屋面積絕對值誤差比超過3％的，購房人就有權退房，但實際情況由于一些開發(fā)商在合同中做出不利于購房人的約定，購房人很難索賠。由于面積縮水的數(shù)額很大，計算的依據(jù)透明度也差，同時造成了面積爭議引起的投訴也逐年在遞增。 第五類是合同中關于產權證辦理條款的陷阱，因為開發(fā)商不具備銷售的資格，或者以舊城改造的名義，把房屋改頭換面，偷偷地或者是明目張膽地以商品房交易，拿不到政府的一些手續(xù)和證件，就以各種借口拒絕或者拖延辦理產權證。 二、補充條款應對陷阱 一般情況下，以下五方面內容**好在補充協(xié)議中體現(xiàn)： 第一、房屋面積：開發(fā)商應以套內面積簽訂購房合同，對套內面積和訂房階段的建筑面積之間的換算方法必須進行明示，并以套內面積為單位公布每平方米單價和房屋總價；開發(fā)商應承諾交房時使用面積應和簽合同時的套內面積相等。對于交房之后實際套內面積和合同簽署面積的差值，正負偏差不得超過3%，如果超出該范圍，多出部分業(yè)主可按照合同單價進行購買，不足部分開發(fā)商必須以合同單價退還買受人。 第二、關于裝修標準：開發(fā)商承諾的裝修標準必須以書面的形式進行，對于裝修時所使用的所有材質（指包括公共部分裝修時使用的工程材料）和型號（指裝修時使用的廚房用具、衛(wèi)生間用具等），必須進行明示；請開發(fā)商注明精裝修的保修年限是多久。 第三、關于車位：地上車位是否有產權，業(yè)主如何購買及使用年限為多久；如果租用車位，費用如何，該收費標準的時限為多久？制定依據(jù)是什么。 第四、關于物業(yè)和綠地：物業(yè)收取的費用，服務的內容必須作為合同的必要組成要件以書面形式進行，入住后一年內，所有業(yè)主有權對物業(yè)公司進行評估，如果認為物業(yè)公司不能勝任小區(qū)的物業(yè)工作，有權進行解聘和新物業(yè)公司的聘用。 第五、關于入住條件和房產證的辦理：入住條件必須達到八通，即通水、通電、通天然氣、通暖、通郵，通電話、通有線電視、通寬帶。 補充：開發(fā)商拒簽補充協(xié)議要注意 建議購房人在交納定金前，要求開發(fā)商出示商品房買賣合同文本，并與開發(fā)商協(xié)商修改條款或補充條款的事宜，在商品房買賣合同條款及其補充協(xié)議達成一致意見后再交定金，或者在交納定金時在認購書中與開發(fā)商作出約定。

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• 問 開發(fā)商樓盤促銷，要謹防哪些購房陷阱？
  答

  陷阱一：大定小定多少都收：購房者只要表現(xiàn)出一點點購房的意向，銷售人員就會告訴你說這個戶型就只有幾套了，如果不交付定金可能就賣完了，要求客戶馬上交付定金。如果客戶說沒有帶夠定金，銷售人員就會要求客戶先交小定，然后要求客戶次日交齊大定。如果購房者在約定的時間內未能前來，所付定金就不予退還。陷阱二：隨意虛構贈送面積：“33平方米的單身公寓”變身“55平方米的小復式”、“買一送一”、“兩房變三房”……贈送面積成為時下部分樓盤誘人上鉤的重要營銷手段。陷阱三：無中生有引人入彀案例：日前，某樓盤5位業(yè)主將開發(fā)商告上了法庭。原因是業(yè)主們發(fā)現(xiàn)當初賣房的時候建設的漂亮花園到了入伙時竟然消失，地上停車場又被開發(fā)商擅自更改為綠地。陷阱四：制造現(xiàn)場熱銷假象調查：在銷售現(xiàn)場，開發(fā)商總是在制造銷售興旺的氣氛，經常會在售樓中心的房源公示欄上打出“售完”的字樣，或者在銷售業(yè)績示意圖上標識出大面積的已售單元，讓購房者覺得已經沒有多少套房屋。銷售人員也會采取很多方法來制造熱銷氣氛，讓購房者產生緊張感，在沒考慮清楚的情況下，一沖動，就簽了合同，交了錢。陷阱五：樣板房被悄悄放大調查：一些開發(fā)商為了使空間看上去更加通透、視覺舒適，往往使用高亮度照明，并打通一些墻體，做成開放型廚房或透明式衛(wèi)生間，這對于實際居住來說都是不實用的。一些開發(fā)商為了讓樣板間看上去更寬敞，會將樣板間做得比實際房間面積大一些。而購房者不可能看樣板間時找開發(fā)商要建筑圖紙，并拿尺自己丈量。案例：張女士說到她**近買的一套房時，樣板間裝修做得細致極了，可交房時一看自己買的房子就沒那么好，很多材料都是劣質的，地磚有裂的不說，臥室地板顏色也不勻，衛(wèi)生間臺盆和廚房櫥柜接縫里的膩子膏抹的不均勻。

• 問 ??購置海外房產時應注意的事項有哪些？
  答

  1、地理位置購置房產首要考慮的應該就是地理位置是否靠近自己工作的地方，很多首次置業(yè)者的預算都相對有限，而且他們大都處于事業(yè)的初期，都是依靠自己一個人的收入來購房。你在考慮每月需要償還的貸款金額的時候也要將交通費用考慮進去，例如，如果你住的地方離上班的地方太遠，你是不是要考慮再買一輛車，你必須將這些成本考慮進你的家庭預算。**后，你必須考量一下這套房產對你的生活方式可能產生的影響，例如，如果你是個狂熱的咖啡愛好者，你就不應該購置有一套距離咖啡館很遠的房產。2、價格購置好房產的前提是你有能力負擔它，如果你現(xiàn)階段的收入可以負擔得起這套房產，那么你未來的日子可能會輕松一些，因為你的收入未來會有所上漲。**好的方法是去銀行咨詢一下專業(yè)人士，他們會告訴你以你當前的收入水平，你可以負擔起價格在多少的房產，與此同時，你應該去咨詢一下專業(yè)的抵押貸款經紀人，征求一下他的意見?，F(xiàn)在貸款市場競爭非常激烈，你可以有很多的選擇。3、基礎設施對于那些工作地點距離住所較遠的人而言，靠近交通設施是非常重要的?？拷财囌?，電車站、渡船和火車站不僅會給你的生活帶來很多便利，還會在你出售該房產市場時為你提供一個賣點。如果你打算每天開車上班，那么靠近交通設施的重要性可能沒那么大，但還是好的。商店:這里的商店不僅僅是指超市或者菜市場，還包括咖啡店和餐館等，因為現(xiàn)在有很多人都非常喜歡咖啡。如果住在悉尼，你肯定希望靠近Newtown的King街;如果是墨爾本則是Carlton的Lygon街;如果是阿德萊德，就是Norwood的The Parade;當然，如果你喜歡農鮮食品，靠近農場或許是不錯的選擇。醫(yī)院:即便是你現(xiàn)在的身體非常強壯，你還是會有需要醫(yī)院或醫(yī)生的時候，所以出于對你自己和你的家人的健康考慮，你還是應該選擇一個距離醫(yī)院不太遠的地方。**:如果你已經有了孩子或計劃建立一個家庭，那么靠近**是非常重要的，這是你必須認真考慮的問題。

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• 問 購房合同補充協(xié)議需要謹防的陷阱有哪些
  答

  由于標準的購房合同條款具有一定的局限性，幾乎每個開發(fā)商都會要求購房者另外簽訂一份購房合同補充協(xié)議。那么簽訂購房合同補充協(xié)議要注意什么問題？有什么陷阱是你不知道的？ 1、關于不可抗力 陷阱：導致開發(fā)商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力即是其中之一。由于相關法律規(guī)定難以對不可抗力事件一一列明，開發(fā)商通常會對不可抗力的范圍作擴大性解釋，例如將施工過程中出現(xiàn)的重大技術問題或其它開發(fā)商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔的違約責任。 支招：對此購房者應該在補充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現(xiàn)不可抗力時開發(fā)商應該提供政府主管部門、公證機構或專業(yè)鑒定機構的證明性文件才能作為其免責的理由，同時約定當不可抗力事件導致逾期交房超過一定期限時，購房者有權終止合同，要求開發(fā)商退還已經支付的全部款項，或者就逾期實際天數(shù)要求開發(fā)商給予一定數(shù)額的經濟補償。 2、關于分攤建筑面積 陷阱：作為房屋總建筑面積的一部分，分攤面積的多少，直接影響購房者實際獲得的使用面積。盡管法規(guī)有作了明確規(guī)定，但實際操作中個別開發(fā)商仍然將經營性用房、人防工程或其他與房屋無關的面積調整實測面積和暫測面積的誤差。 支招：購房者可以參照有關規(guī)定，認真審核開發(fā)商在補充協(xié)議中列明的分攤范圍，對不符合法律規(guī)定的部分堅決要求予以刪除?；蛘咴谘a充協(xié)議中明確所購房屋的實際使用率，即實際使用面積與房屋總建筑面積的比率，當開發(fā)商交付的房屋達不到約定的標準時，購房者即可以選擇退房并要求開發(fā)商承擔違約責任。 3、關于裝修標準 陷阱：對于預售商品房，特別是約定了精裝修的欲售商品房，購房者一定要明確該等商品房的裝修標準，防止被開發(fā)商以“進口”、“高級”、“先進”等不明確的表述誤導。 支招：建議購房者在補充協(xié)議中詳細約定與房屋有關的所有內外裝修、設施設備的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場價格、達不到上述標準的違約責任等，以**大限度地保護自己的利益。 4、關于房屋所有權證辦理的時間 陷阱：盡管從表面上看，房屋所有權是由房地產管理部門頒發(fā)的，與開發(fā)商并沒有直接的關系，不應構成其義務。但在實踐中，房屋所有權權證頒發(fā)的延遲往往是由于開發(fā)商手續(xù)不完整、未能履行交納土地出讓金、測繪費等義務。 支招：購房者需要讓開發(fā)商作出相應的承諾，保證在規(guī)定期限內履行各項義務以確保購房者順利取得房屋所有權證，否則應承擔一定數(shù)額的罰金，超過約定期限的，購房者還可以退房并要求開發(fā)商承擔由此給購房者造成的經濟損失。 5、關于貸款辦不來怎么辦 陷阱：由于在商品房購房購銷過程中，普遍采用按揭貸款或公積金貸款方式分期支付購房款項。而上述貸款是否會得到批準主要依賴開發(fā)商提供的擔保情況、購房者本人的資信狀況等因素。如果購房者在簽訂購房合同并支付了首期購房款后貸款得不到批準，就會面臨無法自行支付全部剩余款項，從而承擔違約責任的風險。 支招：購房者應該在補充協(xié)議中分清責任，如果由于開發(fā)商原因導致貸款得不到批準，則購房者可以選擇退房并要求開發(fā)商承擔違約責任；如果由于自身原因，則屆時可以選擇變更付款方式或要求退房。 6、關于保修責任 陷阱：有關房屋質量的保修責任，國家已經作了明確規(guī)定，在此不再贅述。 支招：**好在補充協(xié)議中將開發(fā)商的責任和廠商的保修、維修、更換的責任連帶起來，要求開發(fā)商在購房者聯(lián)系不到廠商的情況下保證正常保修，并負擔一定的維修費用。 7、關于開發(fā)商在促銷過程中的承諾 陷阱：為配合商品房的銷售，開發(fā)商或個別銷售人員都會通過口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷過程中就與商品房有關的小區(qū)環(huán)境、會所、托幼、**、醫(yī)院、停車位、物業(yè)管理等方面作出承諾。上述因素直接影響購房者的居住和生活質量，實際是構成房屋價格的一部分，如果不能兌現(xiàn)，必定會使購房者的期望值大打折扣。 支招：購房者妥善保存好原始材料，如合同、發(fā)票、收據(jù)憑證、協(xié)議書、宣傳材料等，一旦發(fā)生爭議或違約，可憑證據(jù)投訴或訴諸法律。

• 問 買房面積陷阱有哪些 買房如何謹防購房款消失
  答

  買房時會有潛在的“面積陷阱”在悄悄吞噬著消費者的購房款，累積起來的損失，對普通購房者來說就非常大了。我們在這里所說的“面積陷阱”主要包含“公攤面積陷阱”以及戶內“垃圾面積”兩個問題。 “公攤面積陷阱” 張先生購買了一套兩室一廳的新房。但交房后，他通過自己的測量計算，卻發(fā)現(xiàn)自家公攤面積的實際大小足足比買房時說好的多出了近3個平方米。張先生找到了房產銷售商，可得到的回答卻是“任何樓盤的分攤面積都可能會有問題，這很正常。” 其實，“公攤面積”一直是引發(fā)購房者和房產商矛盾的一個焦點，某地曾做過一個民意調查，結果表明，在14項購房者對房產商的評分項目中，得分**低的就是“公攤面積合理性”這一指標，1/3的購房者明確表示了對公攤面積“不滿意”的態(tài)度。 那么作為購房者應該怎樣維護自己的利益，避免陷入“公攤面積”的陷阱呢? 首先，消費者應該在簽訂面積條款時，將使用面積、公攤面積、套內建筑面積的具體長度尺寸用厘米表示出來，這樣自己以后有可能檢測出來復核一下。 其次，消費者有權對自家房屋的公攤面積進行測量、復核，或者雙方共同聘請一家有房屋測繪資質的單位，對有爭議的面積進行檢測。假設有一個尺寸是錯的，消費者就有權推定所有的尺寸都有問題。在這種情況下，如果開發(fā)商不能證明自己沒過錯，那么消費者就有權拒付公攤面積的全部價款。 **后，在主張對面積進行復核的同時，一定要在合同中寫清楚違約責任，保障當事人的合法權益，必須寫清楚，假設面積尺寸差一厘米，就要賠償相應數(shù)額的錢款，這樣，某些銷售商才不敢作假。 “垃圾面積” 李先生**近有點煩，按理說買好了房子應該高興才是，可他的心里卻不太踏實，原因就在于李先生一個搞室內設計的朋友在參觀了他的新房之后，對他說的一句話：“房子還不錯，就是‘垃圾面積’多了一些，好像有些浪費。”按照朋友的指點，李先生果然發(fā)現(xiàn)了房子里不少尷尬的角落，這讓他很是郁悶了一番。 所謂“垃圾面積”，就是指在總使用面積中購房者無法利用的部分，在公攤面積不變的情況下，它有時能達20平方米左右呢!正是這些垃圾面積悄悄地吞噬著人們的購房款和物業(yè)費。 讓我們來揭開垃圾面積的“真面目” 1、走廊套內設計不當?shù)倪^道，可能會達5至10平方米。按現(xiàn)在設計的過道寬度，除了走路，基本上沒有什么用途。 2、進深的增加往往會使戶型面積相應擴大，如果增加的面積可以利用，就無可厚非，但一般而言，70%的可能性增加的是垃圾面積，因為這樣會造成客廳和餐廳面寬和進深比例的失調。 3、陽臺現(xiàn)在的戶型設計，每戶大約有面積不小的陽臺。好的設計將陽臺功能細分成陽光室、觀景平臺、服務陽臺等等，不好的設計中，陽臺是增加進深的辦法之一，而且不太引人注意。 4、據(jù)經驗看，衛(wèi)生間在3至6平方米之間的好用程度并不與面積成正比，而與設計的關系很大，尤其是管道井、通風井、入口開門位置等關系極大，如果設計不當，這里也會有幾平方米的垃圾面積。 綜上所述，購房者首先必須全面地了解商品房總建筑面積、分攤面積;其次要仔細考察功能分區(qū)及各個房間面積大小的合理性;**后則應注意房屋內有無無法利用的“多余面積”部分。經過這樣周全的比較衡量，消費者才能真正選購到一套擠出水分的實實在在的好房子。