房產(chǎn)備案、預(yù)告登記、預(yù)抵押登記與現(xiàn)房抵押，如何銜接 ？

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• 156****2705

  房產(chǎn)備案并不是合同生效的法定條件，換句話來說，只要是依法成立的合同就能生效，房地產(chǎn)市場管理中過于強調(diào)了備案的作用，原來可能是想控制一房多賣的問題，實際上卻毫無作用，現(xiàn)實生活中很多地方發(fā)生了一房多賣的市級現(xiàn)象，因為簽訂的合同度能夠依法生效。預(yù)告登記是為了保護未來物權(quán)的請求權(quán)而設(shè)置的，他本身并不是物權(quán)，但不經(jīng)過預(yù)告登記的乙方同意，房屋就不得由出買人出售，房屋預(yù)告登記是房屋預(yù)告抵押的前置條件，就是說只有進行了房屋（所有權(quán)）的預(yù)告登記，才能向登記機構(gòu)申請房屋抵押權(quán)的預(yù)告登記，否則，不產(chǎn)生期望的法定效力；也就說不能保障債權(quán)人未來實現(xiàn)債權(quán)。房屋現(xiàn)房抵押登記屬于物權(quán)登記，具有法定的物權(quán)屬性，而預(yù)告登記卻屬于請求權(quán)，在房屋符合物權(quán)登記條件下進行登記。沒有必然的聯(lián)系。

  查看全文↓ 2013-01-30 17:17:15

相關(guān)問題

• 問 買房之后，是不是都必須進行預(yù)告登記和抵押登記？
  答

  房屋預(yù)告登記,指當事人約定買賣房屋或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時，為了限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。如在商品房預(yù)售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。因此，進行預(yù)告登記是維護您合法權(quán)益的有效保證，自然也是必須的。如果您購買房子的時候，需要向銀行辦理按揭貸款，自然要進行抵押貸款。但是在辦理個人抵押貸款之前，開發(fā)商必須先撤壓，個人才能去辦理抵壓貸款。

• 問 什么是預(yù)抵押登記？
  答

  就是在購房者與開發(fā)商的購房合同、購房者與銀行的借款合同簽定的同時，在房管局的備案系統(tǒng)上立即生成預(yù)抵押登記，以排斥第三人對房產(chǎn)的行使權(quán)利。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十條第二款規(guī)定：以預(yù)購商品房抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當在抵押合同上記載，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應(yīng)當在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記

• 問 "預(yù)抵押登記"是什么意思？有什么作用呢？
  答

  在購房者與開發(fā)商的購房合同、購房者與銀行的借款合同簽定的同時，在房管局的備案系統(tǒng)上立即生成預(yù)抵押登記，以排斥第三人對房產(chǎn)的行使權(quán)利。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十條第二款規(guī)定：以預(yù)購商品房抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當在抵押合同上記載，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應(yīng)當在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

• 問 ??房貸預(yù)抵押登記是什么？
  答

  買房預(yù)抵押登記，就是在購房者與開發(fā)商的購房合同、購房者與銀行的借款合同簽定的同時，在房管局的備案系統(tǒng)上立即生成預(yù)抵押登記，以排斥第三人對房產(chǎn)的行使權(quán)利。在期房預(yù)售過程中，因為債權(quán)行為的成立和不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記間常常間隔很長時間，這就導(dǎo)致一些開發(fā)商利用這一時間差進行“一房多賣”或?qū)υ诮üこ淘O(shè)定抵押，因為期房在未竣工的情況下并不具有成就物權(quán)的基本條件，所以要解決上述問題，需要賦予權(quán)利主體一種排他性的請求權(quán)，這就是預(yù)抵押登記。因此，預(yù)抵押登記實際上是在不具備物權(quán)條件下對相關(guān)權(quán)利人的一種保護。

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• 問 房產(chǎn)里面的備案與預(yù)告登記有何區(qū)別？
  答

  首先，備案只適用于商品房，僅指商品房預(yù)售合同的備案。預(yù)告登記適用于所有的不動產(chǎn)，按《房屋登記辦法》第67條的規(guī)定，主要包括四種類型：一是預(yù)購商品房買賣，二是以預(yù)購商品房設(shè)定抵押，三是現(xiàn)房所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，四是現(xiàn)房所有權(quán)設(shè)定抵押。在實務(wù)中主要是第一種和第二種類型較多，第三種和第四種情形基乎不存在，因為在房屋取得所有權(quán)的情況下，再行轉(zhuǎn)讓和設(shè)定抵押已無什么障礙，當事人之間已無設(shè)定預(yù)告登記的必要。 其次，現(xiàn)行法上對備案的效力沒有明確規(guī)定，學界對備案性質(zhì)認識不一，因此，也導(dǎo)致了實踐操作當中的混亂。如備案是否具有可訴性？是民事行為還是行政行為？在實行樓盤表控制房源之前，對同一個房子，如果前面已經(jīng)存在一個所有權(quán)了，后又對該房子進行了備案，根據(jù)一物一權(quán)原則，一個標的物上只能有一個所有權(quán)，因此注銷后一個備案，沒什么問題。但如果該房子備案在先，而后該房又被另一人取得所有權(quán)，在此情況下，若備案信息上的當事人沒到場的情況下，就注銷前一個備案的話，會引起一定訴訟風險，目前，幾乎理論界與實務(wù)界都認為備案具有預(yù)防一房二賣的效力，因此，注銷當事人的備案可能會影響到其權(quán)益。而預(yù)告登記的效力，《物權(quán)法》第20條有明確規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記由于是一種明確的登記類型，登記機構(gòu)處理不當，必然會引起行政訴訟。 **后，備案為一種強制登記，是出賣方的單方義務(wù)，更多具有的是行政管理色彩，而預(yù)告登記遵循當事人自愿原則，需要雙方當事人的申請，純屬私法范疇。