房產(chǎn)哪些部位是屬于房屋的共用部位？

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• 136****8720

  如果根據(jù)《徐州市物業(yè)維修基金管理辦法》第十九條規(guī)定：公用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋瑧敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等。

  查看全文↓ 2012-12-24 18:07:07

相關(guān)問題

• 問 房屋共用部位業(yè)主擁有什么權(quán)利義務(wù) 房屋共用部位是什么
  答

  現(xiàn)實中，關(guān)于業(yè)主對建筑物專有部分以外的共用部位，是否僅享有權(quán)利，不承擔(dān)義務(wù)；業(yè)主是否可以放棄對共用部位的權(quán)利為由，不履行義務(wù)；業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對建筑物共用部位享有的共有和共同管理的權(quán)利是否一并轉(zhuǎn)讓等問題，看法不一。 建筑物專有部分以外的共用部位 物權(quán)法明確規(guī)定業(yè)主對專有部分以外的共用部位既享有權(quán)利，又承擔(dān)義務(wù)。這一權(quán)利義務(wù)包括兩部分內(nèi)容。一是業(yè)主對專有部分以外的共用部位享有共有權(quán)，二是業(yè)主對專有部分以外的共用部位享有共同管理的權(quán)利。 業(yè)主對專有部分以外的共用部位享有共有權(quán)，即每個業(yè)主在法律對所有權(quán)未作特殊規(guī)定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共用部位，對道路、綠地、公用設(shè)施、物業(yè)管理用房以及其他公共場所等共用部位享有占有、使用、收益或者處分的權(quán)利。但是，如何行使占有、使用、收益或者處分的權(quán)利，還要依據(jù)物權(quán)法及相關(guān)法律、法規(guī)和建筑區(qū)劃管理規(guī)約的規(guī)定。例如，本法第80條規(guī)定，建筑物共用部位的費用分?jǐn)?、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。業(yè)主對專有部分以外的共用部位的共有權(quán)，還包括對共用部位共負(fù)義務(wù)。同樣，業(yè)主對共用部位如何承擔(dān)義務(wù)，也要依據(jù)物權(quán)法及相關(guān)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定。例如依據(jù)本法第83條的規(guī)定，業(yè)主對共用部位承擔(dān)的義務(wù)有，不得在共用部位任意棄置垃圾、違章搭建，不得隨意侵占通道等。又如，《物業(yè)管理條例》第55條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)豐大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。 業(yè)主對專有部分以外的共用部位不僅享有共有的權(quán)利，還享有共同管理的權(quán)利，有權(quán)對共用部位與共用設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護(hù)等事項行使管理的權(quán)利，同時對共用部位的管理也負(fù)有相應(yīng)的義務(wù)。 由于業(yè)主對專有部分以外的共用部位既享有權(quán)利，又負(fù)有義務(wù)，有的業(yè)主就可能以放棄權(quán)利為由，不履行義務(wù)。對此，本條明確規(guī)定，業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。例如，業(yè)主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修費用；在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此住宅居住為由，不交納暖氣費用。 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個集合權(quán)，包括對專有部分享有的所有權(quán)、對建筑區(qū)劃內(nèi)的共用部位享有的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利，這三種權(quán)利具有不可分離性。在這三種權(quán)利中．業(yè)主對專有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，是業(yè)主對專有部分以外的共用部位享有共有權(quán)以及對共用部位享有共同管理權(quán)的前提與基礎(chǔ)。沒有業(yè)主對專有部分的所有權(quán)，就無法產(chǎn)生業(yè)主對專有部分以外共用部位的共有權(quán)，以及對共用部位的共同管理的權(quán)利。如果業(yè)主喪失了對專有部分的所有權(quán)，也就喪失了對共用部位的共有權(quán)及對共用部位的共同管理的權(quán)利。因此本條規(guī)定，業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共用部位享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

• 問 物業(yè)共用部位指哪些？
  答

  共用部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主或單幢物業(yè)的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、傳達(dá)室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位。

• 問 房屋哪些部位不算入房屋面積？共用面積又有什么？
  答

  購房者在簽訂購房合同時，開發(fā)商在合同上都會寫明房屋的公用面積以及房屋面積等等。這些數(shù)據(jù)來源均是根據(jù)房產(chǎn)測繪師所測量的,其測定的特定范圍是房屋以及與房屋相關(guān)的土地。 有的開發(fā)商會耍一些小把戲，可能測繪師測繪出來的面積比實際面積要大一些，等房子到手之后，會發(fā)現(xiàn)房子“縮水”了，所以自己在收房之前要自己親自檢查，房屋實際面積與合同是否一致。 房屋共用面積包括哪些？ 共用面積是指業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積,分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e可以分為4類： 1、建在幢內(nèi)為本幢服務(wù)的水、電、氣、暖通等相關(guān)設(shè)備用房。 2、建在幢內(nèi)為本幢服務(wù)的警衛(wèi)室、信報間、消防控制室等管理用房。 3、墻體部分，包括外墻、套與共用空間之間的分隔墻中，未計入套內(nèi)墻體面積的其他墻體水平投影面積。 4、本幢內(nèi)的水平通道、垂直通道、大廳、門廳等公共通行建筑部位。 哪些部位不算入房屋面積？ 1、層高小于2.20米的房屋部位。 2、突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、飄窗、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷、煙道、壁爐等。 3、房屋之間無上蓋的架空通廊。 4、建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。 5、騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分;臨街樓房挑廊下用作道路街巷通行的部分,不論其是否有柱,是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)。 6、獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 7、電梯下方的電梯機(jī)坑。 8、戶室或陽臺中由欄板、護(hù)欄等分隔的空調(diào)機(jī)位 9、露臺 房屋面積很多時候我們是無法提前測得，很多都是在交房前被開發(fā)商告知，房屋面積增加了或者公攤面積增加了，想要拿到房子，需要補交多少錢這樣的情況。 房屋面積存在誤差是不可避免的，國家有明確的法律規(guī)定，只要面積誤差比不超過3%，法律是支持開發(fā)商的，也就是說，開發(fā)商只要把房產(chǎn)實測后的面積誤差比絕對值控制在3%以內(nèi)，打官司基本上是穩(wěn)操勝券。這樣看來，購房者是處于一個劣勢。 所以弄清楚這些房屋面積的規(guī)則，讓自己在遇到這些問題的時候能夠與開發(fā)商據(jù)理力爭，維護(hù)自己的利益。

• 問 共用部位公共設(shè)施如何管理 共用部位公共設(shè)施是一樣的嗎
  答

  當(dāng)有人在你居住的小區(qū)樓前空地上建起一個經(jīng)營性收費停車場，你在有償使用該場的同時，還要負(fù)擔(dān)這塊地的清潔費用，你能泰然處之嗎？當(dāng)某日物業(yè)公司通知你交納原本不屬于樓房公共部分物業(yè)管理費用時，你愿承擔(dān)這筆費用嗎？只有了解了小區(qū)共用部位和公共設(shè)施的區(qū)別后，住戶才能明明白白地地交物業(yè)管理費。 從住宅建筑本身來看，建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第八條：“公用建筑面積由以下兩部分組成： 1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整體建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積； 2、兩套單元與公用建筑空間之間的分隔墻，以及外墻墻體水平投影面積的一半?！? 顯然，分?jǐn)偟缴唐贩糠績r中的由購買房屋者負(fù)擔(dān)的小區(qū)配套設(shè)施包括小區(qū)內(nèi)公共綠地、花園、道路及樓房前后左右的空地。 從商品住宅樓分?jǐn)偟耐恋孛娣e來看： 1、樓房基礎(chǔ)實際占用的土地即樓基部分，樓內(nèi)所有住戶均對這部分土地使用權(quán)按份額共有。 2、樓前滴水或樓基至公用道路之間的土地和樓后由樓基至化糞池或公共道路之間的土地即樓房周圍為該樓服務(wù)的土地，應(yīng)為樓內(nèi)住戶按份額共有。 3、商品樓房價在小區(qū)內(nèi)的公共用地的取得費用已分?jǐn)偟椒績r之中，所以，其小區(qū)內(nèi)的公共用地也應(yīng)為小區(qū)內(nèi)所有住戶按份額共有。 正因為住宅小區(qū)的共用部位和公共設(shè)施的建設(shè)費用**終是以進(jìn)入房價的形式由購房者來承擔(dān)的，所以購房者對共用部位和公共設(shè)施既擁有自己享有的權(quán)利；又有交納相關(guān)物業(yè)管理費的義務(wù)。 由此可見： 1、住宅小區(qū)業(yè)主對房屋的所有權(quán)，包括占有、使用、收益和處分權(quán)利。對于自有房屋，由于產(chǎn)權(quán)歸屬個人明確；而對于住宅小區(qū)的共有部分和公用設(shè)施，由于其為全體產(chǎn)權(quán)人所有必須由全體業(yè)主同意后才會有效。 2、住宅小區(qū)的共有部分和公用設(shè)施，任何業(yè)主只能與其他業(yè)主共同使用，共同承擔(dān)義務(wù)，共同維護(hù)，不能在共有部分和公用設(shè)施所占用土地上建筑任何屬于其自用的建筑物或構(gòu)筑物，任何單位和個人都不得在此范圍內(nèi)建筑任何為其創(chuàng)利的經(jīng)營性設(shè)施。 3、在小區(qū)樓房出售前，其共有部分和公用設(shè)施的所有權(quán)歸開發(fā)商，一旦樓房售出給業(yè)主，則表明小區(qū)樓房的共有部分和公用設(shè)施所有權(quán)也隨同房屋一樣被轉(zhuǎn)移給業(yè)主，而對共有部分和公用設(shè)施的任何變動，都需通過全體業(yè)主的同意。 4、當(dāng)業(yè)主入住小區(qū)達(dá)到40％以上時，要組建業(yè)主管理委員會，召開業(yè)主代表大會，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托管理合同，并明確共有、公有部分的范圍。

• 問 什么是物業(yè)維修資金？哪些算共用部位和共用設(shè)施維修金？
  答

  維修資金是指用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

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