如何確定征收項(xiàng)目的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)？

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• 141****9768

  被征收人應(yīng)當(dāng)自房屋征收決定公告之日起10日內(nèi)自行協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)；協(xié)商不成的，可以將50%以上被征收人選定的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)作為多數(shù)人意見確定評估機(jī)構(gòu)；被征收人無法形成多數(shù)意見的，由房屋征收部門通過公開抽號方式隨機(jī)選定。公開抽號時，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)邀請被征收人代表及被征收房屋所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處、居民自治組織代表等到場監(jiān)督，并由公證機(jī)構(gòu)現(xiàn)場監(jiān)督公證。
  房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)名錄由市房屋征收部門公布。

  查看全文↓ 2012-12-22 11:11:26

相關(guān)問題

• 問 房子要被征收，房地產(chǎn)的評估機(jī)構(gòu)是怎么確定的？
  答

  房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。

• 問 房地產(chǎn)征收評估
  答

  ①征收中的評估征收實(shí)施之前，由征收部門委托評估機(jī)構(gòu)，開展前期調(diào)查，進(jìn)行評估，對征收補(bǔ)償資金進(jìn)行概算，在征收實(shí)施時由評估機(jī)構(gòu)，對委托被征收房屋整體評估。②如何選擇房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定，協(xié)商不成，通過多數(shù)決定，隨機(jī)選定等方式確定，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)由被征收人選定。③房地產(chǎn)評估應(yīng)遵循哪些原則合法性，即房地產(chǎn)估價對房地產(chǎn)合法使用，和合法處分為基礎(chǔ)，要估算被征收房屋的最佳用途。④房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循哪些程序選定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)，簽訂房屋征收評估委托合同，明確估價基本內(nèi)容，定評估作業(yè)方案，實(shí)地勘查評估對象，選定評估方法，分戶初步評估結(jié)果的提交和公示，估價材料歸檔。⑤對被征收房屋價值進(jìn)行評估應(yīng)考慮如下因素，被拆遷房屋區(qū)位基準(zhǔn)價，以房屋所有權(quán)證書上的用途，產(chǎn)權(quán)證的建筑面積或是實(shí)際測量面積。

• 問 重慶房產(chǎn)征收過程中怎么確定房地產(chǎn)價格評估？
  答

  首先，由被征收人協(xié)商選定評估機(jī)構(gòu)，并在規(guī)定期限內(nèi)將協(xié)商選定結(jié)果以書面形式報(bào)房屋征收部門，房屋征收部門將協(xié)商結(jié)果予以公布；其次，協(xié)商達(dá)不成一致意見的，房屋征收部門會同街道、社區(qū)等部門組織投票選擇評估機(jī)構(gòu)，被征收人參與投票人數(shù)量超過被征收人總數(shù)（以產(chǎn)權(quán)戶為單位）的 50%以上，得票數(shù)**高且超過參與投票人數(shù)量50%的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)確定為該項(xiàng)目的評估機(jī)構(gòu)；**后，投票選擇方式未能確定評估機(jī)構(gòu)的，采取搖號、抽簽等隨機(jī)選定的方式確定評估機(jī)構(gòu)。投票選擇、隨機(jī)選定房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)時，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)邀請公證機(jī)關(guān)進(jìn)行公證。

• 問 房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)是做什么用的呢？
  答

  房產(chǎn)評估公司的主要業(yè)務(wù)包括：1、土地使用權(quán)出讓和掛牌土地使用權(quán)的價格評估；2、企業(yè)改制、上市、資產(chǎn)重組、聯(lián)營、兼并、合并、破產(chǎn)清算等各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及房地產(chǎn)估價；3、房地產(chǎn)抵押價值評估；4、專業(yè)仲裁及司法訴訟中有關(guān)房地產(chǎn)價格評估；5、征地和房屋拆遷補(bǔ)償評估；6、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估；7、房地產(chǎn)租賃價格評估；8、房地產(chǎn)分割、合并估價；9、房地產(chǎn)拍賣底價評估；10、房地產(chǎn)課稅價格評估；11、房地產(chǎn)保險(xiǎn)評估；12、其他目的的房地產(chǎn)評估。13、公司除專業(yè)從事各類房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)外，還提供房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃和可行性研究、經(jīng)紀(jì)代理、資產(chǎn)評估、政策咨詢、投資置業(yè)顧問和業(yè)務(wù)培訓(xùn)等。14、對銀行客戶可提供房屋產(chǎn)權(quán)核查、辦理抵押登記、項(xiàng)目貸款可行性評估、房地產(chǎn)政策咨詢等各類綜合性房地產(chǎn)中介服務(wù)。房地產(chǎn)評估全稱房地產(chǎn)價格評估，指專業(yè)的房地產(chǎn)估價人員根據(jù)特定的估價目的，遵循公認(rèn)的估價原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，運(yùn)用科學(xué)的估價方法，在對影響房地產(chǎn)價值的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在特定時點(diǎn)的價值進(jìn)行測算和判定的活動。

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• 問 如何選擇房地產(chǎn)價格評估方法
  答

  土地估價包括宗地價格評估和城市基準(zhǔn)地價評估。在實(shí)際評估中,經(jīng)常遇到的是宗地估價。1.土地的分類。依據(jù)估價的需要,一宗土地可按用途分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用地四類,每種土地的估價特點(diǎn)及注意事項(xiàng)可結(jié)合前面分別介紹的該類房地產(chǎn)的情況加以理解。值得注意的是,宗地估價除可選用三種基本估價方法外,還可采用假設(shè)開發(fā)法及基準(zhǔn)地價修正法評估。2.影響宗地價格的主要因素。從評估的角度來看t對一塊工地應(yīng)掌握如下內(nèi)容。(l)坐落位置;(2)面積大小;(3)形狀;(4)周圍環(huán)境;(5)土地權(quán)利狀況;(6)土地利用現(xiàn)狀;(7)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求;(8)生熟地程度;(9)地質(zhì)、水文和氣象條件;(10)其他。三、房地產(chǎn)估價的特點(diǎn)由于房地產(chǎn)及其價格構(gòu)成比較復(fù)雜,決定了房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)具有許多特點(diǎn),其中比較典型的特點(diǎn)如下:(一)房地產(chǎn)估價具有科學(xué)性房地產(chǎn)估價建立在科學(xué)的估價理論與方法的基礎(chǔ)之上,具有科學(xué)性。雖然房地產(chǎn)價格受多種因素影響,構(gòu)成和變化都比較復(fù)雜,難以準(zhǔn)確地確定,但通過估價人員的長期理論研究與實(shí)踐探索,總結(jié)出了房地產(chǎn)價格形成與變化的基本規(guī)律,這些內(nèi)容構(gòu)成了房地產(chǎn)估價的基本理論。房地產(chǎn)估價的基本理論包括地租理論、房地產(chǎn)市場的供求理論、購買者行為理論、效用價值理論、生產(chǎn)費(fèi)用價值理論、替代原理以及收益遞增遞減原理、生產(chǎn)要素組合的均衡原理、收益與分配原理和投資理論等。在這些估價理論的基礎(chǔ)之上,又形成了一整套系統(tǒng)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r方法及評估步驟,使房地產(chǎn)估價有章可循。另外,在房地產(chǎn)估價過程中還廣泛地涉及到規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、低預(yù)算、法律,以及宏觀經(jīng)濟(jì)等有關(guān)理論和知識。因此,房地產(chǎn)估價雖然從現(xiàn)象上來看,是估價人員對房地產(chǎn)價格所作出的推測與判斷,但究其實(shí)質(zhì)并不是主觀臆斷,而是把房地產(chǎn)的客觀實(shí)在價值通過評估活動正確地反映出來,具有很強(qiáng)的客觀性和科學(xué)性。(二)房地產(chǎn)估價的藝術(shù)性房地產(chǎn)估價必須遵循一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r理論和方法。但又不能完全拘泥于有關(guān)的理論和方法。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價格形成的因素復(fù)雜多變,不是簡單地套用某些數(shù)學(xué)公式就能夠計(jì)算出來的。房地產(chǎn)估價在一定程度上具有藝術(shù)性,主要體現(xiàn)在如下幾個方面:1.房地產(chǎn)估價人員需要有豐富的經(jīng)驗(yàn)。房地產(chǎn)估價是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的業(yè)務(wù),估價人員必須具備豐富的經(jīng)驗(yàn),才能作出準(zhǔn)確合理的判斷。準(zhǔn)確、完整地了解和掌握估價對象離不開估價人員的經(jīng)驗(yàn)。各類房地產(chǎn)都有其固有特征。向類房地產(chǎn)之間受各種因素的影響差異也較大。對于某一確定的待估房地產(chǎn)來說,土地的形狀、地勢、地質(zhì)對價格產(chǎn)生影響;建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修以及維修保養(yǎng)情況直接決定著其重置價格及成新度或折!日額的數(shù)值;附近的景觀、建筑密度以及某些建筑物也在程度不同地影響著該房地產(chǎn)的價值與價格;另外,對于某些房地產(chǎn)所采用的特殊的裝飾、裝修以及附帶的某些特殊設(shè)備等的價值也需要估價人員清楚;對于公寓、單元住宅以及辦公樓等,其公用設(shè)施的數(shù)量及質(zhì)量、物業(yè)管理及所提供的服務(wù)水平等也程度不同地影響著其售價和租金。準(zhǔn)確地運(yùn)用各種估價方法離不開估價人員的經(jīng)驗(yàn)。首先,對于某一確定的待估對象,究竟選用哪幾種估價方法較為適宜,以哪一種估價方法為主,都需要估價人員具備類似的估價經(jīng)驗(yàn)。其次,在運(yùn)用某種估價方法評估某一房地產(chǎn)時,還有許多具體問題及參數(shù)需要估價師解決和確定,如運(yùn)用市場比較法涉及到區(qū)域因素修正、個別因素修正等,其修正系數(shù)的確定在一定程度上是估價人員依據(jù)其經(jīng)驗(yàn)所作出的主觀判斷;運(yùn)用收益還原法涉及到租金或純收益的調(diào)整與核定,出租率的確定以及還原利率的選取等;運(yùn)用成本法估價時,成新度或折舊額的確定也必須具備豐富的經(jīng)驗(yàn)。2.房地產(chǎn)估價需要很強(qiáng)的推理與判斷能力。豐富的估價經(jīng)驗(yàn)是順利評估的前提,在經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上所形成的推理判斷能力在一定程度上代表著估價師的水平。在房地產(chǎn)估價過程中,推理判斷能力不僅體現(xiàn)為對房地產(chǎn)價格規(guī)律的透徹認(rèn)識,有時會表現(xiàn)出非邏輯性,體現(xiàn)為估價師的超常眼力。房地產(chǎn)估價離不開對房地產(chǎn)價格變化趨勢的分析。由于房地產(chǎn)價格是在多種因素綜合作用下形成與變化的,這就要求估價師具有較強(qiáng)的綜合分析與推理判斷能力;房地產(chǎn)價格受區(qū)域市場影響較大,對區(qū)域市場的分析往往難以獲得十分準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料,由于范圍較小,一些統(tǒng)計(jì)規(guī)律及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)往往與實(shí)際情況偏差較大,需要估價師具有一定的洞察力;另外,在**終估價額的決定上以及對特殊物業(yè),如某些特殊的商業(yè)物業(yè),由于特殊的壟斷地位所形成的超常的壟斷價格,分析時也離不開估價師的判斷能力,有時甚至是依靠一種直覺來作出判斷。3.房地產(chǎn)估價需要一定的技巧。房地產(chǎn)估價的技巧性一方面體現(xiàn)在估價過程中,另一方面則體現(xiàn)在如何保證評估結(jié)果的權(quán)威性,保證委托人及有關(guān)當(dāng)事人能夠接受合理的評估結(jié)論上。在房地產(chǎn)估價過程中,涉及到準(zhǔn)確核實(shí)待估房地產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài),如何以**快的速度擬好估價報(bào)告,避免以后出現(xiàn)糾紛股些問題的處理都需要估價師掌握相應(yīng)的技巧。房地產(chǎn)估價體現(xiàn)出科學(xué)性與藝術(shù)性的高度統(tǒng)一。正因?yàn)槿绱?有人將房地產(chǎn)估價定義為:為特定目的評估房地產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時間的價值的科學(xué)與藝術(shù)。(三)房地產(chǎn)估價具有綜合性房地產(chǎn)估價的綜合性主要體現(xiàn)在如下幾個方面:1.房地產(chǎn)估價人員需要具備綜合性知識。作為一名業(yè)務(wù)優(yōu)良的估價人員,除了必須…價理…法、房地產(chǎn)概、經(jīng)營、管。以及規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、概預(yù)算、法律、經(jīng)濟(jì)等知識外,還應(yīng)該熟悉各行各業(yè),尤其是主要工業(yè)行業(yè)的生產(chǎn)、技術(shù)以及設(shè)備安裝、工藝流程對廠房用地的要求等知識。2.評估過程涉及面較廣。單純的房地產(chǎn)評估包括土地和建筑物,而建筑物又包括建筑結(jié)構(gòu)、建筑、裝修、設(shè)備等多方面,涉及到建筑物的重置成本,以及各方面的折舊等、還要考慮土地與建筑物的配置是否均衡、目前的使用情況是否處于**有效利用狀態(tài),以及未來的增值潛力等。房地產(chǎn)評估有時不僅包括有形資產(chǎn)(實(shí)物房地產(chǎn)),也包括無形資產(chǎn)。如在評估商業(yè)大樓及寫字樓時,商業(yè)信譽(yù)、商業(yè)景觀以及經(jīng)營管理水平等構(gòu)成該房地產(chǎn)的無形資產(chǎn),在整體資產(chǎn)價值評估中必須重視。大型物業(yè)如綜合樓將包括許多部分,有店鋪、餐廳、歌舞廳、其他娛樂場所。賓館,寫字間和住宅等,在評估時每一部分都有其特殊性。工廠評估,不僅僅包括廠房及所占用的土地,還包括圍墻、道路、材料堆放場、倉庫、鍋爐房、綠化、各種管線以及固定在房地產(chǎn)上的其他構(gòu)筑物等。3.房地產(chǎn)估價有時需要綜合作業(yè)。房地產(chǎn)估價有時需要估價師、結(jié)構(gòu)工程師,以及建筑師、規(guī)劃師等協(xié)同作業(yè)。如在評估某些舊有房地產(chǎn)時,為了確定主體結(jié)構(gòu)的新舊程度,離不開結(jié)構(gòu)工程師的技術(shù)鑒定;在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估待建筑上地或待開發(fā)土地的價格時,有時需要勘察設(shè)計(jì),在此基礎(chǔ)上才能對土地作出比較準(zhǔn)確的估價。另外,房地產(chǎn)估價還具有一定的政策性。如在住宅評估時,還應(yīng)考慮國家的有關(guān)政策,在評估土地的出讓價格時,還應(yīng)考慮出讓方式及有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策。所有這些,也在一定程度上體現(xiàn)著房地產(chǎn)估價的綜合性特點(diǎn)。

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