怎樣識(shí)別開發(fā)商房?jī)r(jià)假摔？

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• 138****7836

  這個(gè)多了解市場(chǎng)行情就是好的。

  查看全文↓ 2012-12-01 11:44:46
• 145****4042

  第一，首先要掌握樓盤及其周邊項(xiàng)目的情況，包括價(jià)位、性能，了解其折扣措施是針對(duì)哪些產(chǎn)品和對(duì)象。因?yàn)閷?duì)于一個(gè)樓盤，不同層次、朝向、景觀和面積指標(biāo)條件的居室，其折扣情況會(huì)有一些區(qū)別。因而要搞清哪類居室既符合的實(shí)際居住需求，折扣比例相應(yīng)又**實(shí)惠，符合心理價(jià)位及預(yù)期。第二，要盡可能取得一手打折“情報(bào)”。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)樓盤若提供大折扣，會(huì)有三種可能，一是開發(fā)商急需一筆資金，這時(shí)便會(huì)采取讓利促銷，二是清盤處理尾房，三是開盤打折，是因?yàn)榉孔哟_實(shí)不好賣，即大環(huán)境不好。因此，如果對(duì)某個(gè)樓盤情有獨(dú)鐘，不妨多花些工夫了解“內(nèi)幕”。另外，有些本來(lái)已經(jīng)到銷售后期高價(jià)出售的高性價(jià)比產(chǎn)品，在大勢(shì)已去的情況下，為啟動(dòng)市場(chǎng)，回收資金，開發(fā)商有時(shí)也會(huì)將之以相對(duì)優(yōu)惠的價(jià)格出售。這對(duì)購(gòu)房者而言，不啻一個(gè)好時(shí)機(jī)。第三，購(gòu)房者還要常到售樓及工地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了解。因?yàn)橛行╅_發(fā)商在對(duì)樓盤做調(diào)價(jià)處理時(shí)，不一定會(huì)高調(diào)宣傳，而是根據(jù)市場(chǎng)情況，將折扣房源不定期、分批量地予以投放。所以平時(shí)要多注意信息采集，才能抓住機(jī)會(huì)。對(duì)樓盤現(xiàn)場(chǎng)也要多做觀察了解，**近新盤逐步增加，而且現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房的數(shù)量較多，購(gòu)房者在選擇時(shí)，多掌握些實(shí)際情況，才能心中有數(shù)。第四，購(gòu)房者如果有時(shí)間的話，**好還要問(wèn)小區(qū)門衛(wèi)、管理員。因?yàn)樗麄兪?*了解該小區(qū)基本狀況的，有時(shí)他們比業(yè)主更能客觀、準(zhǔn)確地告知買家房屋的相關(guān)情況。從他們口中獲得所需的信息，有時(shí)還能成為買房與否的決定性因素。第五，多考察公司情況，特別是資金實(shí)力。今年秋天，有的地方樓盤集中上市，可選擇的余地雖大，但購(gòu)房者在挑選時(shí)，除考察地段、房型、質(zhì)量等要素外，也要注意考察開發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)(了解開發(fā)商以前開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)反映;新公司則應(yīng)了解注冊(cè)資金、開發(fā)規(guī)模等)，**好是買那些品牌公司和上市公司的房子，因?yàn)樗麄兊姆孔悠焚|(zhì)好得多，售后有保障，十分注重口碑和信譽(yù)。第六，將往期房源價(jià)格進(jìn)行對(duì)比。有的小區(qū)推出了幾期房源，消費(fèi)者可上網(wǎng)搜索，或多方打聽是假打折、真提價(jià)，還是在真打折。

  查看全文↓ 2012-12-01 11:44:29

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 低價(jià)房屋是餡餅還是陷阱 如何識(shí)別開發(fā)商陷阱
  答

  在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，價(jià)格的波動(dòng)**容易挑動(dòng)購(gòu)房者的神經(jīng)。一旦開發(fā)商推出一些價(jià)格方面的優(yōu)惠，一般會(huì)受到部分購(gòu)房者的追捧。這些優(yōu)惠包括實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)場(chǎng)折扣、買房送家電、老業(yè)主帶新業(yè)主送物業(yè)費(fèi)等；還有一些更為隱蔽的方式，比如零**買房，開發(fā)商宣稱尾貨成本價(jià)甩賣，樓盤正式開賣前開展低價(jià)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等，這些方式有時(shí)是的的確確的讓利，但有時(shí)候可能是開發(fā)商拋出的餡餅，背后給購(gòu)房者挖好了陷阱，市民買房時(shí)要注意鑒別。 一、零**：還款壓力大 “十一”期間，應(yīng)該會(huì)有很多樓盤扎堆推出過(guò)購(gòu)房“零”**活動(dòng)。但購(gòu)房者經(jīng)過(guò)咨詢后才知道，開發(fā)商可以墊付**款，但要求購(gòu)房者在5年內(nèi)還清所有款項(xiàng)，這種方式看似很實(shí)惠，但購(gòu)房者未來(lái)幾年的還款壓力非常大。 有購(gòu)房者曾反映，本打算購(gòu)買某一大型樓盤，銷售人員也提出可以“零**”銷售。本來(lái)70萬(wàn)元的房子，首套房**三成是21萬(wàn)元，但是開發(fā)商可以作價(jià)100萬(wàn)元，這樣購(gòu)房者支付21萬(wàn)元的**，就可以從銀行貸到實(shí)際全額房款，相當(dāng)于“零**”，不過(guò)**終因?yàn)殂y行不放款，這筆交易沒做成。 購(gòu)房提醒：零**背后有更多隱性風(fēng)險(xiǎn) 某一樓盤銷售經(jīng)理透露，“零**”以前在江浙地區(qū)比較流行。“零**”買房有多種方式。有的樓盤是將房屋價(jià)格作一定提升，再對(duì)**進(jìn)行“減免”，比如上文案例中購(gòu)房者遇到的情況，這種情況實(shí)際上還是需要付**的，只是如果成功，可以從銀行拿到的貸款額度會(huì)大一點(diǎn)，比較適用買房時(shí)資金緊張，但未來(lái)很短時(shí)間內(nèi)資金又相對(duì)充裕的人群。還需要提醒的是，房屋契稅及維修基金等費(fèi)用也會(huì)相應(yīng)增加，實(shí)際上支出的費(fèi)用可能并不比按正常程序少。 還有的開發(fā)商采用先行墊付**款的方式，不過(guò)，還款期限往往并不長(zhǎng)，基本到交房時(shí)就需全部還清了。而開發(fā)商提供“零**”的房源要么數(shù)量有限，要么朝向、房型、樓層等不太好。需要提醒的是，開發(fā)商在提供這種“零**”的同時(shí)，一般會(huì)與購(gòu)房者簽訂一個(gè)合同，如果購(gòu)房者出現(xiàn)無(wú)法還清**款的情況，開發(fā)商有權(quán)收回房屋，同時(shí)購(gòu)房者還要向開發(fā)商支付5%的違約金。 此外，一些看房者可能會(huì)接到按揭公司的短信廣告，稱可以提供“零**”。但事實(shí)上，這種“零**”方式，是一些按揭公司向客戶推薦的一種抵押方式。比如，客戶以裝修貸款的形式，作消費(fèi)性抵押。一般咨詢部分銀行會(huì)被告知，金融監(jiān)管部門明文規(guī)定，不允許將純抵押消費(fèi)貸款用于投資股市和樓市。也就是說(shuō)，一旦被銀行查出，可能面臨拒貸，甚至已發(fā)放的貸款被收回的可能，按揭費(fèi)也會(huì)有損失。 司法對(duì)此解釋，一旦購(gòu)房者和開發(fā)商簽訂了不違反《合同法》等相關(guān)法規(guī)的合同，就需要履行合約。購(gòu)房者在采取這些方式前，**好對(duì)自己資金情況做一個(gè)評(píng)估，詳細(xì)了解好相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，零**不等于零風(fēng)險(xiǎn)。如果需要產(chǎn)生相關(guān)的交易，**好向律師咨詢或聘請(qǐng)律師跟蹤服務(wù)。 二、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)：買了套“高價(jià)”房 有這么個(gè)案例：劉先生在一年前通過(guò)朋友，以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的7200元/平方米左右的價(jià)格買下所在城市中心城區(qū)新樓盤一套100平方米左右的單位。當(dāng)時(shí)這個(gè)樓盤的開盤價(jià)是7500~8500元/平方米，上千人在寒風(fēng)中排隊(duì)買樓，劉先生為自己“低價(jià)”內(nèi)部認(rèn)購(gòu)成功，高興了很長(zhǎng)時(shí)間。不久后，該城市開始限購(gòu)，這個(gè)樓盤的價(jià)格迅速下降到5000~6000元/平方米，劉先生以“低價(jià)”內(nèi)部認(rèn)購(gòu)買了套“高價(jià)”房。 更嚴(yán)重的是，他上網(wǎng)查詢交易數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)樓盤賣出的貨量只有幾十套。“當(dāng)時(shí)上千人排隊(duì)買樓是我親眼所見，為什么成交量會(huì)這么少。”劉先生百思不得解，**近才有朋友告訴他，和他同一批內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的人中大部分已經(jīng)退房了，而當(dāng)時(shí)排隊(duì)買樓的人實(shí)際成交的也很少。 購(gòu)房提醒：千人排隊(duì)買樓可能只是假象 某房地產(chǎn)公司高管人員透露，“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”是一種開發(fā)商常用的銷售方法，一般是一個(gè)新項(xiàng)目開賣前，先收集一部分**有誠(chéng)意的客戶資源，再以低出開盤價(jià)一定額度的價(jià)格，把房子賣給這些“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)者”。大部分情況下，這些認(rèn)購(gòu)者的確可以低價(jià)買樓。但也不排除有些開發(fā)商為了快速出貨，先找一些人來(lái)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，造成樓盤熱銷的假象，但這些被找來(lái)的人往往不是真正的購(gòu)房者，開發(fā)商會(huì)給他們一定酬勞，他們退房開發(fā)商也不會(huì)扣押誠(chéng)意金，或者他們的誠(chéng)意金干脆就是開發(fā)商自己出的，不會(huì)要他們賠償違約金。但一些不明情況的購(gòu)房者，就可能被套進(jìn)來(lái)。 找人排隊(duì)買樓以前比較常用，現(xiàn)在用得比較少。一些項(xiàng)目開盤時(shí)會(huì)找人來(lái)充充人氣。某大型住宅小區(qū)銷售經(jīng)理介紹，這些人會(huì)獲得開發(fā)商的一定酬勞，在業(yè)內(nèi)被稱為“房蟲”，要想辨別他們是否有意向購(gòu)房，可以試著跟他們聊幾句看是不是本地人、是否有統(tǒng)一的著裝、是否有“領(lǐng)隊(duì)”等。不過(guò)，現(xiàn)在“房蟲”越來(lái)越隱蔽，一般不會(huì)統(tǒng)一著裝，而且為怕泄露身份，很少跟別人交談，在辨別這些人時(shí)需要特別注意了。 另外，一個(gè)很簡(jiǎn)單的方法，可以真實(shí)地了解項(xiàng)目銷售的情況，就是查詢各區(qū)或市局的房地產(chǎn)交易網(wǎng)站，那里都有即時(shí)的交易數(shù)據(jù)，包括價(jià)格、套數(shù)等都可以查到，樓盤是否真的熱銷一查便知。

• 問(wèn) 買房怎樣辨別開發(fā)商的實(shí)力?
  答

  1、查看開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)范圍和歷史：首先要了解開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)范圍，看看開發(fā)商以往有沒有涉及過(guò)相似的項(xiàng)目，有沒有相應(yīng)的成功經(jīng)驗(yàn)，有沒有把握住先機(jī)，抓住市場(chǎng)的機(jī)會(huì)；2、查看開發(fā)商的資質(zhì)：開發(fā)商的資質(zhì)也是衡量開發(fā)商實(shí)力的重要指標(biāo)，一般來(lái)說(shuō)，開發(fā)商的資質(zhì)越高，其實(shí)力就越強(qiáng)；3、了解開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)狀況：了解開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況及其他經(jīng)營(yíng)狀況，以及公司的組織架構(gòu)，監(jiān)管管理狀況等，這些都是衡量開發(fā)商實(shí)力的重要指標(biāo)。

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• 問(wèn) 怎樣識(shí)別售樓處不良開發(fā)商的陷阱？
  答

  1.房地產(chǎn)市場(chǎng)各種類型的房屋很多，作為購(gòu)房人一定要清楚自身的收入情況和消費(fèi)層次，不能妄自菲薄，也不能好高騖遠(yuǎn)，以免日后給自己帶來(lái)沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。在明確自己應(yīng)該購(gòu)買哪一類商品房后，更為重要的是了解開發(fā)商的售樓資格。由于開發(fā)商與購(gòu)房人存在著嚴(yán)重的市場(chǎng)信息不對(duì)稱，雙方的地位實(shí)質(zhì)上是不平等的。實(shí)踐中曾出現(xiàn)開發(fā)商利用集體土地開發(fā)房地產(chǎn)、開發(fā)商卷逃預(yù)售款和在預(yù)售房地產(chǎn)上設(shè)置抵押等情況，嚴(yán)重侵害購(gòu)房人的權(quán)益。2.看清“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的真面目。許多開發(fā)商在樓盤預(yù)售前，喜歡搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，一為造勢(shì)，二為摸底，都是為預(yù)售作準(zhǔn)備。而對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，相對(duì)而言，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的價(jià)格相對(duì)較低，有一定的吸引力。對(duì)此，筆者認(rèn)為，由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)行為政府不認(rèn)可，也沒有納入管理，商品房的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可能存在以下隱患：一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來(lái)難以取得房地產(chǎn)證；二是該商品房可能已經(jīng)被開發(fā)商拿去抵押，將來(lái)購(gòu)房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；三是由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同沒有政府部門的登記備案，開發(fā)商可能會(huì)將房屋一樓多售。因此，購(gòu)房人切不可因?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購(gòu)商品房的所謂價(jià)格優(yōu)勢(shì)而麻痹大意。3.明確售樓廣告的法律效力。許多開發(fā)商都精通包裝之道，在商品房的售樓廣告中作了許多誘人的許諾。對(duì)于廣告的效力，法律理論一般認(rèn)為是一種“要約邀請(qǐng)”，對(duì)開發(fā)商沒有法律約束力，除非合同雙方將廣告的許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中。對(duì)于預(yù)售廣告的管理，主要是通過(guò)行政手段實(shí)現(xiàn)的，《省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》規(guī)定，預(yù)售人發(fā)布預(yù)售廣告時(shí)，應(yīng)當(dāng)已取得商品房預(yù)售許可證。預(yù)售廣告的內(nèi)容必須真實(shí)、準(zhǔn)確，不得有誤導(dǎo)、欺騙公眾和不符合預(yù)售的商品房項(xiàng)目的內(nèi)容，并載明商品房預(yù)售許可證的編號(hào)和發(fā)證機(jī)關(guān)。預(yù)售人發(fā)布的預(yù)售商品房廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示的事項(xiàng)，預(yù)購(gòu)人有權(quán)要求在商品房買賣合同中約定。預(yù)售人發(fā)布預(yù)售商品房廣告時(shí)，應(yīng)當(dāng)提前五日將擬發(fā)布的廣告式樣報(bào)核發(fā)商品房預(yù)售許可證的主管部門和工商行政管理部門備案，主管部門和工商行政管理部門發(fā)現(xiàn)該廣告內(nèi)容與項(xiàng)目不符時(shí)，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其停止發(fā)布。如果購(gòu)房人因開發(fā)商虛假?gòu)V告的誤導(dǎo)利益受到損害，理論上可以通過(guò)司法程序?qū)で筚r償，但通過(guò)陷入曠日持久的訴訟來(lái)維權(quán)，不是廣大購(gòu)房人樂見的事情。因此，建議購(gòu)房人要求開發(fā)商將其廣告許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中，如發(fā)現(xiàn)開發(fā)商發(fā)布虛假?gòu)V告欺騙消費(fèi)者，也可以向工商行政管理部門舉報(bào)。4.慎簽認(rèn)購(gòu)書。為了盡早銷售商品房，開發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂商品房銷售合同前，雙方先簽訂商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書，購(gòu)房人依認(rèn)購(gòu)書約定繳納一定數(shù)額的款項(xiàng)。但往往在正式的商品房買賣談判中，又因?yàn)閷?duì)具體條款的爭(zhēng)議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，雙方進(jìn)而轉(zhuǎn)為對(duì)購(gòu)房人所繳款項(xiàng)是否視為定金，適用“定金罰則”而爭(zhēng)吵不休。對(duì)于認(rèn)購(gòu)書的法律性質(zhì)，一般認(rèn)為，如果認(rèn)購(gòu)書含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價(jià)、總價(jià)、簽訂正式預(yù)售合同的時(shí)間等，商品房認(rèn)購(gòu)書具有合同約束力，當(dāng)事人違約要承擔(dān)違約責(zé)任。認(rèn)購(gòu)書中約定的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)視為解約定金，適用定金罰則。如果認(rèn)購(gòu)書沒有含有商品房買賣合同的主要條款，則認(rèn)購(gòu)書只是沒有法律約束力的“意向書”，購(gòu)房人所繳款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)退回。5.確定合理的付款方式。為加快資金回籠，實(shí)踐中有的開發(fā)商對(duì)一次性付款的購(gòu)房人提供一定的優(yōu)惠，有的經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)越的購(gòu)房人也樂于一次性付款，以免麻煩。但這種做法其實(shí)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果開發(fā)商開發(fā)爛尾，購(gòu)房人極有可能血本無(wú)歸。因此，購(gòu)房人應(yīng)盡可能爭(zhēng)取按照開發(fā)建設(shè)工程的進(jìn)度分期支付房款，這樣可以將風(fēng)險(xiǎn)降到**低，避免將來(lái)被“套牢”。如在合同中約定簽約時(shí)支付房款的10％，簽約后開發(fā)商應(yīng)保證工程應(yīng)建至四層完工，購(gòu)房人再付10％等等。

• 問(wèn) ??怎么辨別開發(fā)商的實(shí)力？作用都有哪些呢？
  答

  期房的**大風(fēng)險(xiǎn)是“爛尾”。所謂“爛尾樓”通常是指那些工程不能按時(shí)完成，或者無(wú)法全部完成的項(xiàng)目。期房一旦出現(xiàn)“爛尾”，不僅房產(chǎn)會(huì)貶值，而且還會(huì)直接影響購(gòu)房者的正常生活，使購(gòu)買者經(jīng)濟(jì)遭受巨大損失。俗話說(shuō)：有錢好辦事，開發(fā)商實(shí)力是保證項(xiàng)目正常建設(shè)**關(guān)鍵的保障因素之一。 開發(fā)商自有資金充足，即使在一定階段內(nèi)銷售出現(xiàn)問(wèn)題，也可以保證材料的及時(shí)供給和施工的正常進(jìn)行。但如果項(xiàng)目是靠“滾動(dòng)開發(fā)的”，也就是需要用銷售收入進(jìn)行工程建設(shè)，這樣的期房就存在風(fēng)險(xiǎn)了。房子的銷售情況要受市場(chǎng)供需狀況及經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素的影響，一旦房子賣的不好，資金跟不上，工程建設(shè)就要受到影響，房子蓋不起來(lái)，就更賣不出去，形成惡性循環(huán)。 行家認(rèn)為，銀行是否給企業(yè)發(fā)放貸款主要是看這個(gè)企業(yè)是否有相應(yīng)的償債能力，這可能是對(duì)開發(fā)商實(shí)力的**直接的判斷。對(duì)于上市公司來(lái)說(shuō)，可通過(guò)公開的財(cái)務(wù)年報(bào)，股票走勢(shì)等進(jìn)行判斷，這些公司的融資渠道也比較暢通。對(duì)于普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，還可以從以下幾個(gè)方面判斷開發(fā)商的實(shí)力： 1、開發(fā)商以往的業(yè)績(jī)； 2、項(xiàng)目總開發(fā)量和開工量。這點(diǎn)非常重要。試想一下，一個(gè)總建筑面積為60萬(wàn)平方米的大項(xiàng)目，可是首期只開工兩懂樓，這樣的開發(fā)商是有實(shí)力嗎？ 3、市場(chǎng)占有率，像萬(wàn)科這樣的企業(yè)，同期開工的項(xiàng)目較多，市場(chǎng)占有率非常高，如果沒有一定的實(shí)力是很難應(yīng)付的； 4、工程進(jìn)度情況。建設(shè)工期是否有保障也能看出開發(fā)商實(shí)力。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 怎么知道開發(fā)商的房?jī)r(jià)到?jīng)]到底？怎么能算個(gè)大概？
  答

  我說(shuō)中國(guó)的房?jī)r(jià)并不高，你們可能說(shuō)我瞎了，但是，這是事實(shí)。我老家20萬(wàn)塊錢買的房子的質(zhì)量堪比北京6環(huán)外200萬(wàn)的房子。平均下來(lái)，中國(guó)房?jī)r(jià)并不高。在中國(guó)有些地方，房?jī)r(jià)很低。并且這些地方，占大多數(shù)。但是，不管高，還是低，他都值那個(gè)錢。為什么？有需求。 另一個(gè)角度，從總體來(lái)看，整個(gè)北京市值多少錢，平均每平米是多少錢？這是可以算出來(lái)的，因?yàn)檫@都是有成本的。北京市政府和國(guó)家這么多年給北京市投了那么多錢，你要在北京市買個(gè)自己的房子能便宜了嗎？

  全部4個(gè)回答>