怎樣識(shí)別售樓處不良開發(fā)商的陷阱？

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• 133****9131

  1.房地產(chǎn)市場(chǎng)各種類型的房屋很多，作為購房人一定要清楚自身的收入情況和消費(fèi)層次，不能妄自菲薄，也不能好高騖遠(yuǎn)，以免日后給自己帶來沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。在明確自己應(yīng)該購買哪一類商品房后，更為重要的是了解開發(fā)商的售樓資格。由于開發(fā)商與購房人存在著嚴(yán)重的市場(chǎng)信息不對(duì)稱，雙方的地位實(shí)質(zhì)上是不平等的。實(shí)踐中曾出現(xiàn)開發(fā)商利用集體土地開發(fā)房地產(chǎn)、開發(fā)商卷逃預(yù)售款和在預(yù)售房地產(chǎn)上設(shè)置抵押等情況，嚴(yán)重侵害購房人的權(quán)益。
  2.看清“內(nèi)部認(rèn)購”的真面目。許多開發(fā)商在樓盤預(yù)售前，喜歡搞內(nèi)部認(rèn)購，一為造勢(shì)，二為摸底，都是為預(yù)售作準(zhǔn)備。而對(duì)于購房人來說，相對(duì)而言，內(nèi)部認(rèn)購的價(jià)格相對(duì)較低，有一定的吸引力。對(duì)此，筆者認(rèn)為，由于內(nèi)部認(rèn)購行為政府不認(rèn)可，也沒有納入管理，商品房的內(nèi)部認(rèn)購可能存在以下隱患：一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來難以取得房地產(chǎn)證；二是該商品房可能已經(jīng)被開發(fā)商拿去抵押，將來購房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；三是由于內(nèi)部認(rèn)購合同沒有政府部門的登記備案，開發(fā)商可能會(huì)將房屋一樓多售。因此，購房人切不可因?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購商品房的所謂價(jià)格優(yōu)勢(shì)而麻痹大意。
  3.明確售樓廣告的法律效力。許多開發(fā)商都精通包裝之道，在商品房的售樓廣告中作了許多誘人的許諾。對(duì)于廣告的效力，法律理論一般認(rèn)為是一種“要約邀請(qǐng)”，對(duì)開發(fā)商沒有法律約束力，除非合同雙方將廣告的許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中。對(duì)于預(yù)售廣告的管理，主要是通過行政手段實(shí)現(xiàn)的，《省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》規(guī)定，預(yù)售人發(fā)布預(yù)售廣告時(shí)，應(yīng)當(dāng)已取得商品房預(yù)售許可證。預(yù)售廣告的內(nèi)容必須真實(shí)、準(zhǔn)確，不得有誤導(dǎo)、欺騙公眾和不符合預(yù)售的商品房項(xiàng)目的內(nèi)容，并載明商品房預(yù)售許可證的編號(hào)和發(fā)證機(jī)關(guān)。預(yù)售人發(fā)布的預(yù)售商品房廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示的事項(xiàng)，預(yù)購人有權(quán)要求在商品房買賣合同中約定。預(yù)售人發(fā)布預(yù)售商品房廣告時(shí)，應(yīng)當(dāng)提前五日將擬發(fā)布的廣告式樣報(bào)核發(fā)商品房預(yù)售許可證的主管部門和工商行政管理部門備案，主管部門和工商行政管理部門發(fā)現(xiàn)該廣告內(nèi)容與項(xiàng)目不符時(shí)，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其停止發(fā)布。如果購房人因開發(fā)商虛假廣告的誤導(dǎo)利益受到損害，理論上可以通過司法程序?qū)で筚r償，但通過陷入曠日持久的訴訟來維權(quán)，不是廣大購房人樂見的事情。因此，建議購房人要求開發(fā)商將其廣告許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中，如發(fā)現(xiàn)開發(fā)商發(fā)布虛假廣告欺騙消費(fèi)者，也可以向工商行政管理部門舉報(bào)。
  4.慎簽認(rèn)購書。為了盡早銷售商品房，開發(fā)商在與購房人簽訂商品房銷售合同前，雙方先簽訂商品房預(yù)售認(rèn)購書，購房人依認(rèn)購書約定繳納一定數(shù)額的款項(xiàng)。但往往在正式的商品房買賣談判中，又因?yàn)閷?duì)具體條款的爭議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，雙方進(jìn)而轉(zhuǎn)為對(duì)購房人所繳款項(xiàng)是否視為定金，適用“定金罰則”而爭吵不休。對(duì)于認(rèn)購書的法律性質(zhì)，一般認(rèn)為，如果認(rèn)購書含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價(jià)、總價(jià)、簽訂正式預(yù)售合同的時(shí)間等，商品房認(rèn)購書具有合同約束力，當(dāng)事人違約要承擔(dān)違約責(zé)任。認(rèn)購書中約定的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)視為解約定金，適用定金罰則。如果認(rèn)購書沒有含有商品房買賣合同的主要條款，則認(rèn)購書只是沒有法律約束力的“意向書”，購房人所繳款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)退回。
  5.確定合理的付款方式。為加快資金回籠，實(shí)踐中有的開發(fā)商對(duì)一次性付款的購房人提供一定的優(yōu)惠，有的經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)越的購房人也樂于一次性付款，以免麻煩。但這種做法其實(shí)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果開發(fā)商開發(fā)爛尾，購房人極有可能血本無歸。因此，購房人應(yīng)盡可能爭取按照開發(fā)建設(shè)工程的進(jìn)度分期支付房款，這樣可以將風(fēng)險(xiǎn)降到**低，避免將來被“套牢”。如在合同中約定簽約時(shí)支付房款的10％，簽約后開發(fā)商應(yīng)保證工程應(yīng)建至四層完工，購房人再付10％等等。

  查看全文↓ 2013-05-07 16:58:17

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  1、零**：還款壓力大，開發(fā)商可以墊付**款，但要求購房者在5年內(nèi)還清所有款項(xiàng)，這種方式看似很實(shí)惠，但購房者未來幾年的還款壓力非常大。購房者在采取這些方式前，**好對(duì)自己資金情況做一個(gè)評(píng)估，詳細(xì)了解好相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，零**不等于零風(fēng)險(xiǎn)。2.內(nèi)部認(rèn)購：買了套“高價(jià)”房，“內(nèi)部認(rèn)購”是一種開發(fā)商常用的銷售方法，一般是一個(gè)新項(xiàng)目開賣前，先收集一部分**有誠意的客戶資源，再以低出開盤價(jià)一定額度的價(jià)格，把房子賣給這些“內(nèi)部認(rèn)購者”。大部分情況下，這些認(rèn)購者的確可以低價(jià)買樓。但也不排除有些開發(fā)商為了快速出貨，先找一些人來內(nèi)部認(rèn)購，造成樓盤熱銷的假象，但這些被找來的人往往不是真正的購房者，開發(fā)商會(huì)給他們一定酬勞，他們退房開發(fā)商也不會(huì)扣押誠意金，或者他們的誠意金干脆就是開發(fā)商自己出的，不會(huì)要他們賠償違約金。但一些不明情況的購房者，就可能被套進(jìn)來。一個(gè)很簡單的方法，可以真實(shí)地了解項(xiàng)目銷售的情況，就是查詢各區(qū)或市局的房地產(chǎn)交易網(wǎng)站，那里都有即時(shí)的交易數(shù)據(jù)，包括價(jià)格、套數(shù)等都可以查到，樓盤是否真的熱銷一查便知。

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  旭輝集團(tuán)是上海的一家上市房企，進(jìn)入鄭州的第一個(gè)項(xiàng)目，打造純住宅小高層，品質(zhì)保證，永升物業(yè)（全國排名15，國家一級(jí)資質(zhì)），一般公寓會(huì)打造純地鐵盤，旭輝是住宅，在地鐵9號(hào)線的沿線

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  開發(fā)商設(shè)立售樓處很正常。如果說開發(fā)商開發(fā)出來的樓盤交由銷售代理商公司銷售的話。案場(chǎng)你可以派自己公司的銷售人員駐場(chǎng)。關(guān)鍵是前期你們合作的合同上，有沒有條文說你們是總代負(fù)責(zé)整個(gè)樓盤的銷售工作，或者說開發(fā)商不允許設(shè)立自己的售樓處，只能由你們代理公司銷售

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  帶著買賣合同，產(chǎn)權(quán)人的身份證，戶口本，（如果是夫妻的名字就要夫妻雙方身份證和結(jié)婚證，戶口本）到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易中心或者是建委辦理即可。

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  在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，價(jià)格的波動(dòng)**容易挑動(dòng)購房者的神經(jīng)。一旦開發(fā)商推出一些價(jià)格方面的優(yōu)惠，一般會(huì)受到部分購房者的追捧。這些優(yōu)惠包括實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)場(chǎng)折扣、買房送家電、老業(yè)主帶新業(yè)主送物業(yè)費(fèi)等；還有一些更為隱蔽的方式，比如零**買房，開發(fā)商宣稱尾貨成本價(jià)甩賣，樓盤正式開賣前開展低價(jià)內(nèi)部認(rèn)購等，這些方式有時(shí)是的的確確的讓利，但有時(shí)候可能是開發(fā)商拋出的餡餅，背后給購房者挖好了陷阱，市民買房時(shí)要注意鑒別。 一、零**：還款壓力大 “十一”期間，應(yīng)該會(huì)有很多樓盤扎堆推出過購房“零”**活動(dòng)。但購房者經(jīng)過咨詢后才知道，開發(fā)商可以墊付**款，但要求購房者在5年內(nèi)還清所有款項(xiàng)，這種方式看似很實(shí)惠，但購房者未來幾年的還款壓力非常大。 有購房者曾反映，本打算購買某一大型樓盤，銷售人員也提出可以“零**”銷售。本來70萬元的房子，首套房**三成是21萬元，但是開發(fā)商可以作價(jià)100萬元，這樣購房者支付21萬元的**，就可以從銀行貸到實(shí)際全額房款，相當(dāng)于“零**”，不過**終因?yàn)殂y行不放款，這筆交易沒做成。 購房提醒：零**背后有更多隱性風(fēng)險(xiǎn) 某一樓盤銷售經(jīng)理透露，“零**”以前在江浙地區(qū)比較流行。“零**”買房有多種方式。有的樓盤是將房屋價(jià)格作一定提升，再對(duì)**進(jìn)行“減免”，比如上文案例中購房者遇到的情況，這種情況實(shí)際上還是需要付**的，只是如果成功，可以從銀行拿到的貸款額度會(huì)大一點(diǎn)，比較適用買房時(shí)資金緊張，但未來很短時(shí)間內(nèi)資金又相對(duì)充裕的人群。還需要提醒的是，房屋契稅及維修基金等費(fèi)用也會(huì)相應(yīng)增加，實(shí)際上支出的費(fèi)用可能并不比按正常程序少。 還有的開發(fā)商采用先行墊付**款的方式，不過，還款期限往往并不長，基本到交房時(shí)就需全部還清了。而開發(fā)商提供“零**”的房源要么數(shù)量有限，要么朝向、房型、樓層等不太好。需要提醒的是，開發(fā)商在提供這種“零**”的同時(shí)，一般會(huì)與購房者簽訂一個(gè)合同，如果購房者出現(xiàn)無法還清**款的情況，開發(fā)商有權(quán)收回房屋，同時(shí)購房者還要向開發(fā)商支付5%的違約金。 此外，一些看房者可能會(huì)接到按揭公司的短信廣告，稱可以提供“零**”。但事實(shí)上，這種“零**”方式，是一些按揭公司向客戶推薦的一種抵押方式。比如，客戶以裝修貸款的形式，作消費(fèi)性抵押。一般咨詢部分銀行會(huì)被告知，金融監(jiān)管部門明文規(guī)定，不允許將純抵押消費(fèi)貸款用于投資股市和樓市。也就是說，一旦被銀行查出，可能面臨拒貸，甚至已發(fā)放的貸款被收回的可能，按揭費(fèi)也會(huì)有損失。 司法對(duì)此解釋，一旦購房者和開發(fā)商簽訂了不違反《合同法》等相關(guān)法規(guī)的合同，就需要履行合約。購房者在采取這些方式前，**好對(duì)自己資金情況做一個(gè)評(píng)估，詳細(xì)了解好相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，零**不等于零風(fēng)險(xiǎn)。如果需要產(chǎn)生相關(guān)的交易，**好向律師咨詢或聘請(qǐng)律師跟蹤服務(wù)。 二、內(nèi)部認(rèn)購：買了套“高價(jià)”房 有這么個(gè)案例：劉先生在一年前通過朋友，以內(nèi)部認(rèn)購的7200元/平方米左右的價(jià)格買下所在城市中心城區(qū)新樓盤一套100平方米左右的單位。當(dāng)時(shí)這個(gè)樓盤的開盤價(jià)是7500~8500元/平方米，上千人在寒風(fēng)中排隊(duì)買樓，劉先生為自己“低價(jià)”內(nèi)部認(rèn)購成功，高興了很長時(shí)間。不久后，該城市開始限購，這個(gè)樓盤的價(jià)格迅速下降到5000~6000元/平方米，劉先生以“低價(jià)”內(nèi)部認(rèn)購買了套“高價(jià)”房。 更嚴(yán)重的是，他上網(wǎng)查詢交易數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)樓盤賣出的貨量只有幾十套。“當(dāng)時(shí)上千人排隊(duì)買樓是我親眼所見，為什么成交量會(huì)這么少。”劉先生百思不得解，**近才有朋友告訴他，和他同一批內(nèi)部認(rèn)購的人中大部分已經(jīng)退房了，而當(dāng)時(shí)排隊(duì)買樓的人實(shí)際成交的也很少。 購房提醒：千人排隊(duì)買樓可能只是假象 某房地產(chǎn)公司高管人員透露，“內(nèi)部認(rèn)購”是一種開發(fā)商常用的銷售方法，一般是一個(gè)新項(xiàng)目開賣前，先收集一部分**有誠意的客戶資源，再以低出開盤價(jià)一定額度的價(jià)格，把房子賣給這些“內(nèi)部認(rèn)購者”。大部分情況下，這些認(rèn)購者的確可以低價(jià)買樓。但也不排除有些開發(fā)商為了快速出貨，先找一些人來內(nèi)部認(rèn)購，造成樓盤熱銷的假象，但這些被找來的人往往不是真正的購房者，開發(fā)商會(huì)給他們一定酬勞，他們退房開發(fā)商也不會(huì)扣押誠意金，或者他們的誠意金干脆就是開發(fā)商自己出的，不會(huì)要他們賠償違約金。但一些不明情況的購房者，就可能被套進(jìn)來。 找人排隊(duì)買樓以前比較常用，現(xiàn)在用得比較少。一些項(xiàng)目開盤時(shí)會(huì)找人來充充人氣。某大型住宅小區(qū)銷售經(jīng)理介紹，這些人會(huì)獲得開發(fā)商的一定酬勞，在業(yè)內(nèi)被稱為“房蟲”，要想辨別他們是否有意向購房，可以試著跟他們聊幾句看是不是本地人、是否有統(tǒng)一的著裝、是否有“領(lǐng)隊(duì)”等。不過，現(xiàn)在“房蟲”越來越隱蔽，一般不會(huì)統(tǒng)一著裝，而且為怕泄露身份，很少跟別人交談，在辨別這些人時(shí)需要特別注意了。 另外，一個(gè)很簡單的方法，可以真實(shí)地了解項(xiàng)目銷售的情況，就是查詢各區(qū)或市局的房地產(chǎn)交易網(wǎng)站，那里都有即時(shí)的交易數(shù)據(jù)，包括價(jià)格、套數(shù)等都可以查到，樓盤是否真的熱銷一查便知。