購買商鋪投資需要注意些什么問題？

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• 155****8213

  商鋪投資回報(bào)周期長(zhǎng)，特別是新建小區(qū)周邊的商鋪，由于地段還未成熟、人氣也不夠旺，因此市場(chǎng)培育期就更長(zhǎng)。此外，商鋪投資地段是關(guān)鍵。通常情況下，大多數(shù)店鋪適合選擇在人流量比較大的街區(qū)，特別是商業(yè)活動(dòng)比較頻繁、商業(yè)設(shè)施比較密集的成熟商圈，人氣旺盛的地區(qū)才有利于店鋪的日常營運(yùn)。
  但對(duì)于一些新興區(qū)域，由于還處在開發(fā)階段，未來商業(yè)形成存在變數(shù)，因此不要貿(mào)然去一個(gè)新的商圈。而項(xiàng)目周邊的交通、配套、規(guī)劃等都是考察的重要指標(biāo)。

  查看全文↓ 2012-11-22 10:09:20
• 132****3729

  商業(yè)的供應(yīng)量相對(duì)較少，按照普通社區(qū)10%的商業(yè)配套比例，也就是10套住宅配一套商業(yè)，而好地段的商業(yè)少之又少。
  商業(yè)不僅有市場(chǎng)化需求，更有社會(huì)大眾的日常消費(fèi)需求，因而商業(yè)在經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候還有日常消費(fèi)需求做支撐。

  查看全文↓ 2012-11-22 10:02:55
• 131****5017

  首先，選擇商鋪要求對(duì)地段有很強(qiáng)的鑒別和篩選能力。俗話說“一步差三市”，很多時(shí)候，商業(yè)項(xiàng)目門前多一個(gè)過街天橋或柵欄，都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營情況產(chǎn)生很大影響。第二，商鋪對(duì)于資金要求很高。在一般的市場(chǎng)條件下，商鋪的價(jià)格是當(dāng)?shù)仄骄≌袌?chǎng)價(jià)格的兩倍到三倍，但是其付款比例通常是**50%，貸款10年。更高的價(jià)格和更苛刻的貸款要求，意味著商鋪的門檻要比普通住宅高了好幾倍。而商鋪長(zhǎng)期持有、長(zhǎng)期獲利的效果也會(huì)比較明顯，隨著地段的不斷成熟，商鋪也會(huì)變得更加值錢。因此，通常來講，投資商鋪的人都是家底厚實(shí)的人。

  查看全文↓ 2012-11-22 10:01:35
• 137****0653

  投資商鋪的門檻很高。要有“養(yǎng)鋪”資金支撐

  查看全文↓ 2012-11-22 10:00:59

相關(guān)問題

• 問 買商鋪需要注意些什么問題
  答

  購買商鋪之前，**為要關(guān)注的問題就是商鋪的產(chǎn)權(quán)交易情況是否存在已經(jīng)抵押或者是受到司法限制等問題，而且好的商鋪無論是通行還是整體的物業(yè)結(jié)構(gòu)布局都比較明朗，不會(huì)產(chǎn)生不必要的紛爭(zhēng)。而且買商鋪**為看重的就是人流量，所以在交通以及周邊的其他配套設(shè)施也要完善。此外整體的采光以及商鋪內(nèi)部的通風(fēng)，也會(huì)影響到后期的裝修以及店鋪的實(shí)際使用情況。在簽訂購買合同的過程當(dāng)中，首先應(yīng)該明確房屋的用途為商用，并且在合同當(dāng)中標(biāo)明相關(guān)的價(jià)格，以及產(chǎn)權(quán)的歸屬問題。此外如果要面臨貸款的情況，一般來說，銀行對(duì)于商鋪的貸款要求資質(zhì)審核比較嚴(yán)格，所以對(duì)于購買時(shí)自身的經(jīng)濟(jì)情況也有所了解，不要太過于超過自身的經(jīng)濟(jì)能力，而且本身對(duì)于商鋪來說，貸款的年限也不會(huì)高于10年。

• 問 購買預(yù)售商品房需要注意些什么問題？
  答

  隨著現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)越來越大，開發(fā)商也越來越多，所以購房人選擇的余地也越來多， 預(yù)購人應(yīng)選擇資質(zhì)可靠，經(jīng)營規(guī)范、 商業(yè)信譽(yù)良好的開發(fā)商作為交易對(duì)象， 不要因?yàn)樯唐贩康膬r(jià)格便宜就匆忙簽合同， 遭受欺騙。在審查開發(fā)商資質(zhì)時(shí)要注意以下三點(diǎn)：(一)要注意審查開發(fā)商的《商品房預(yù)售許可證》和《國有土地使用權(quán)證》，開發(fā)商享有使用權(quán)的土地的具體范圍、自己將要購買的商品房是否坐落于該范圍之內(nèi);(二)審查開發(fā)商的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》， 防止自己預(yù)購的商品房因上述證件的缺乏而面臨不能開工的風(fēng)險(xiǎn)。(三)除對(duì)有關(guān)證件進(jìn)行查驗(yàn)外， 預(yù)購人還應(yīng)到開發(fā)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)土地行政管理部門查閱預(yù)購商品房所在土地的權(quán)屬登記狀況， 以防止該土地上已被抵押，致使自己的權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)。

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• 問 個(gè)人投資商鋪需要注意些什么
  答

  樓市步入金九，住宅市場(chǎng)漸漸露出本色，但商鋪市場(chǎng)疲軟依舊。業(yè)內(nèi)人士提醒道，普通散戶需要適當(dāng)回避商鋪投資。 據(jù)上海中原地產(chǎn)研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示，9月上半月商鋪市場(chǎng)共銷售3.6萬平方米，同比減少5.3%，庫存仍在向上攀升，去化周期為72.1個(gè)月。造成庫存壓力巨大的原因是供過于求，或與商業(yè)土地大量供應(yīng)有關(guān)。 商服用地?cái)?shù)量一直在增加，之前每年基本在70幅土地以內(nèi)，但到2011年和2013年分別達(dá)到113幅和115幅，可建面積分別達(dá)到641萬和804萬平方米。而近3年每年銷售量平均在152萬平方米，超高的供應(yīng)量為今后風(fēng)險(xiǎn)加劇埋下伏筆。此外，**新國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月份住宅辦公樓的庫存開始下降，商營業(yè)用房待售面積增加157萬平方米，說明全國都面臨同樣問題。 從區(qū)域來看，當(dāng)前商鋪交易量近八成集中在外環(huán)以外。盡管人口外遷是趨勢(shì)，但是也需要看到，外圍區(qū)域產(chǎn)品以剛需為主，區(qū)域消費(fèi)力并不強(qiáng)?，F(xiàn)在很多商業(yè)中心動(dòng)輒10萬平方米起，而且走中高端路線，和周邊的消費(fèi)力未必匹配。此外，很多外環(huán)外區(qū)域雖然交房了，但有大量空置房源，人氣不足，即便營業(yè)也面臨騎虎難下的困局。而且很多大型商業(yè)中心也有散售的商鋪，但是位置和業(yè)主自持的部分差很多。商鋪一街之隔就會(huì)產(chǎn)生客流上的巨大差異，所以能否有穩(wěn)定的租金是需要考察的第一步。 其次，好的商業(yè)需要好的運(yùn)營管理，當(dāng)前多重開發(fā)輕運(yùn)行。尤其是一些散售的項(xiàng)目，更難談統(tǒng)一運(yùn)營管理。租金無法增長(zhǎng)，物業(yè)價(jià)值也就不能增值。此外，一般而言，一套商鋪利潤(rùn)的四成是用來繳稅的，對(duì)投資者來說是一個(gè)不小的考驗(yàn)。 商鋪風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)，個(gè)人投資客入市須謹(jǐn)慎。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦提醒道，個(gè)人投資者需摒棄“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)觀念。當(dāng)前還受電商沖擊，實(shí)體商業(yè)經(jīng)營壓力巨大。商鋪市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)還在放大中，普通散戶并不適合做商鋪投資。

• 問 購買經(jīng)濟(jì)型別墅需要注意些什么問題呢
  答

  購買經(jīng)濟(jì)型別墅需要注意的問題包括：①經(jīng)濟(jì)型小別墅大多都位于郊區(qū)，越便越偏遠(yuǎn)，時(shí)間與油耗開支絕對(duì)不是一個(gè)小數(shù)字，要仔細(xì)考慮好這樣的問題。②物管費(fèi)也是需要考慮的要素。其管理費(fèi)都會(huì)比較貴，每平方米最少四五元，一套300平方米的別墅一個(gè)月交千余元的管理費(fèi)。③經(jīng)濟(jì)型小別墅的戶型設(shè)計(jì)更講究實(shí)用。面積不大，設(shè)計(jì)得不好就會(huì)像“閣樓”，失去住別墅的感覺。購買別墅的注意事項(xiàng)包括：①戶型。看房時(shí)要注意，房子戶型正常與否，內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)合理不?？蛷d、臥室、書房等功能區(qū)設(shè)計(jì)是否符合人們生活習(xí)慣，要將動(dòng)靜區(qū)分開，否則影響人們正常生活。②建筑結(jié)構(gòu)。多數(shù)別墅是不打樁的。 購房者購買時(shí)可按照開發(fā)商提供的項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)理報(bào)告和竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告來清楚物業(yè)的主體質(zhì)量和安全性能。

• 問 購買期房需要注意什么問題？
  答

  購房簽約要注意哪些問題？ 五類合同陷阱需多加注意 商品房是大額消費(fèi)品，而一些開發(fā)商在合同中預(yù)設(shè)了一些條款，使購房人掉進(jìn)陷阱。 第一類，訂購金陷阱。有些購房人在沒有考慮充分的情況下，就聽從售樓員的話交了定金，到后來不想買了，想把定金要回來卻難上加難。如在消費(fèi)者購買商品房的時(shí)候，開發(fā)商沒有說明這個(gè)房子的情況，在與購房人制定商品房買賣合同時(shí)，就向購房人提出新要求，而簽訂認(rèn)購書中明確寫明認(rèn)購金在簽約不成時(shí)不予退還。 第二類，約定房屋貸款辦不下來，不給退還定金。有些房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商不具備銷售的資格，不能辦理公積金貸款，就在合同中做這樣的約定，使購房人利益受到損失。 第三類是合同違約責(zé)任規(guī)定含糊，開發(fā)商承諾不兌現(xiàn)時(shí)，購房人權(quán)益受損。如延期交房，按合同規(guī)定可以退房的，甚至有擅自改變?cè)O(shè)計(jì)，商用房的游泳池變成了停車場(chǎng)，該建的不建，或者根本不建，嚴(yán)重影響了居民的生活，對(duì)一些關(guān)鍵的問題，開發(fā)商與消費(fèi)者簽定合同時(shí)或者不約定，或者在約定中設(shè)下陷阱。出現(xiàn)糾紛后千方百計(jì)地推卸責(zé)任。 第四類是在面積的漲水和縮水違反規(guī)定放寬對(duì)開發(fā)商的限制。根據(jù)規(guī)定，如果房屋面積絕對(duì)值誤差比超過3％的，購房人就有權(quán)退房，但實(shí)際情況由于一些開發(fā)商在合同中做出不利于購房人的約定，購房人很難索賠。由于面積縮水的數(shù)額很大，計(jì)算的依據(jù)透明度也差，同時(shí)造成了面積爭(zhēng)議引起的投訴也逐年在遞增。 第五類是合同中關(guān)于產(chǎn)權(quán)證辦理?xiàng)l款的陷阱，因?yàn)殚_發(fā)商不具備銷售的資格，或者以舊城改造的名義，把房屋改頭換面，偷偷地或者是明目張膽地以商品房交易，拿不到政府的一些手續(xù)和證件，就以各種借口拒絕或者拖延辦理產(chǎn)權(quán)證。 ■補(bǔ)充條款應(yīng)對(duì)陷阱 一般情況下，以下五方面內(nèi)容**好在補(bǔ)充協(xié)議中體現(xiàn)： 一、房屋面積：開發(fā)商應(yīng)以套內(nèi)面積簽訂購房合同，對(duì)套內(nèi)面積和訂房階段的建筑面積之間的換算方法必須進(jìn)行明示，并以套內(nèi)面積為單位公布每平方米單價(jià)和房屋總價(jià)；開發(fā)商應(yīng)承諾交房時(shí)使用面積應(yīng)和簽合同時(shí)的套內(nèi)面積相等。對(duì)于交房之后實(shí)際套內(nèi)面積和合同簽署面積的差值，正負(fù)偏差不得超過3%，如果超出該范圍，多出部分業(yè)主可按照合同單價(jià)進(jìn)行購買，不足部分開發(fā)商必須以合同單價(jià)退還買受人。 二、關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)：開發(fā)商承諾的裝修標(biāo)準(zhǔn)必須以書面的形式進(jìn)行，對(duì)于裝修時(shí)所使用的所有材質(zhì)（指包括公共部分裝修時(shí)使用的工程材料）和型號(hào)（指裝修時(shí)使用的廚房用具、衛(wèi)生間用具等），必須進(jìn)行明示；請(qǐng)開發(fā)商注明精裝修的保修年限是多久。 三、關(guān)于車位：地上車位是否有產(chǎn)權(quán)，業(yè)主如何購買及使用年限為多久；如果租用車位，費(fèi)用如何，該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)限為多久？制定依據(jù)是什么。 四、關(guān)于物業(yè)和綠地：物業(yè)收取的費(fèi)用，服務(wù)的內(nèi)容必須作為合同的必要組成要件以書面形式進(jìn)行，入住后一年內(nèi)，所有業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行評(píng)估，如果認(rèn)為物業(yè)公司不能勝任小區(qū)的物業(yè)工作，有權(quán)進(jìn)行解聘和新物業(yè)公司的聘用。 五、關(guān)于入住條件和房產(chǎn)證的辦理：入住條件必須達(dá)到八通，即通水、通電、通天然氣、通暖、通郵，通電話、通有線電視、通寬帶。 ■開發(fā)商拒簽補(bǔ)充協(xié)議怎么辦 建議購房人在交納定金前，要求開發(fā)商出示商品房買賣合同文本，并與開發(fā)商協(xié)商修改條款或補(bǔ)充條款的事宜，在商品房買賣合同條款及其補(bǔ)充協(xié)議達(dá)成一致意見后再交定金，或者在交納定金時(shí)在認(rèn)購書中與開發(fā)商作出約定。 什么叫二手房? 二手房私房上市交易通稱二手房。也就是依法取得房屋所有權(quán)(全部產(chǎn)權(quán))，可以進(jìn)入住房二級(jí)市場(chǎng)(即房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng))交易的房產(chǎn)。如取得所有權(quán)的商品房、自建房、準(zhǔn)予上市交易的房改房、經(jīng)濟(jì)適用房等。 “二手房”買賣法律問題攻略 共有二手房出售需全體共有人同意 我國《民法通則》規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分須經(jīng)全體共有人同意，否則處分無效。因此，在二手房買賣中，買賣雙方應(yīng)對(duì)房屋權(quán)利是否存在共有情況予以特別注意。由于房地產(chǎn)所有權(quán)采用記名登記制度，因此交易時(shí)房屋的所有權(quán)利人，均應(yīng)在《房地產(chǎn)買賣合同》上簽字，買家應(yīng)注意這些簽字的真實(shí)性。除未成年的簽字可以由父母代簽外，其他代簽行為代簽人必須有合法的書面授權(quán)書，該授權(quán)還應(yīng)經(jīng)過公證機(jī)關(guān)的公證。需要特別注意的是，如果當(dāng)作夫妻共有財(cái)產(chǎn)的房屋子產(chǎn)權(quán)僅登記了一方的名字時(shí)，買家需要確認(rèn)夫妻雙方出售房屋的意愿是一致的。 在實(shí)踐中，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣的情況；屬于共有財(cái)產(chǎn)的房屋子未經(jīng)全部共有人同意而被個(gè)別人出售后，其他共有權(quán)利人提起拆訟要求確認(rèn)買賣行為無效時(shí)，如果買家是善意購房，即不知道賣家未經(jīng)全體共有人同意且房屋已經(jīng)過戶，法院一般不會(huì)判決二手房交易無效。這是從穩(wěn)定房地產(chǎn)交易秩序并便于司法操作角度考慮的。其他共有人只能向擅自出售房屋的個(gè)別權(quán)利人追究責(zé)任。 三方需明確各自的權(quán)責(zé)利 賣方在委托中介時(shí)，應(yīng)與中介簽訂書面的委托協(xié)議。協(xié)議中要明確房屋的出售價(jià)格，賣家應(yīng)注意區(qū)分“凈到手價(jià)”“出售價(jià)”及“合同價(jià)”，明確房屋的權(quán)屬和使用現(xiàn)狀， 以及委托權(quán)限等。這份委托協(xié)議賣家應(yīng)有一份原件。需要注意的是。 買家通過中介找賣家時(shí)，應(yīng)該要求中介出示其與賣家之間的房屋掛牌出售委托協(xié)議。協(xié)議中應(yīng)當(dāng)包括房屋基本狀況、房?jī)r(jià)、委托期限及委托中介公司向買方收取定金的規(guī)定。買家與中價(jià)簽訂的書面協(xié)議，應(yīng)包括房?jī)r(jià)、保留期限及定金處理等條款，并蓋有中介公司的印章。買家應(yīng)至少有一份合同原件。在與中介簽好協(xié)議后，實(shí)際交付定金前，買家還應(yīng)確認(rèn)中介是否經(jīng)過上家授權(quán)可以代收定金。在交付定金時(shí)應(yīng)要求中介出具收據(jù)。該收據(jù)有中介經(jīng)辦人員的簽字，還應(yīng)加蓋中介公司的印章。 買家須實(shí)地查看賣家房屋有無出租 如果二手房出售前已經(jīng)有房客承租，那么在租期內(nèi)，有同等條件下，房客享有優(yōu)先購買權(quán)。賣家應(yīng)該在出售房屋三個(gè)月前告知房客房屋即將出售的情況，并告知房?jī)r(jià)等出售條件，房客**晚應(yīng)在三個(gè)月內(nèi)盡快決定是否行使優(yōu)先購買權(quán)。如果房客放棄優(yōu)先購買權(quán)，賣家有得到房客出具的書面表示后，可將房屋賣給其他人。如果賣家不告知房客房屋出售的情況，而擅自賣給其他人，則房客有權(quán)向法院主張買賣行為無效。對(duì)于買家而言，為避免出現(xiàn)此類問題，應(yīng)該對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)地考察，確定是否有房客居住其內(nèi)，以確保交易的安全性。 妥善解決簽約后的后續(xù)事項(xiàng) 買賣雙方簽好買賣合同后，除了收付房款、辦理過戶外，還有一些后續(xù)問題如戶口遷移、維修資金過戶等。對(duì)此，買家賣家也要妥善處理，避免發(fā)生不必要的糾紛。在簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)，買家賣家應(yīng)將買家付款方式與賣家交房情況結(jié)合，以保證各自的權(quán)益。比如，雙方可約定合同簽訂后付房款30%，交房時(shí)付房款30%，產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)付房款35%。在上述兩者掛鉤的同時(shí)，雙方還要明確違約責(zé)任，如約定逾期交房或逾期付款，每日付總房?jī)r(jià)一定比例的違約金；超過多少天時(shí)，一方有權(quán)選擇違約金，超過多少天時(shí)，一方有權(quán)選擇解除合同并要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任等?？傊?，買賣合同的內(nèi)容越詳細(xì)，履行起來的可操作性就越強(qiáng)，也越能促成買賣的順利進(jìn)行。 “兩個(gè)定金”大不同 定金糾紛是二手房買賣中非常普遍的問題，主要原因是買賣雙方?jīng)]能充分理解“定金”的法律意義。二手房買賣如果是在中介的主持下簽訂買賣合同的，在交易過程中一般有兩個(gè)定金。第一個(gè)定金出現(xiàn)在買賣雙方對(duì)中介進(jìn)行委托的過程中，用來擔(dān)保買家賣家在約定的時(shí)間內(nèi)，按照約定的條件，到某確定地點(diǎn)簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》。如屆時(shí)買家反悔不來與賣家簽訂買賣合同，要承擔(dān)定金被賣家沒收的風(fēng)險(xiǎn)，如賣家反悔不簽《房地產(chǎn)買賣合同》，要承擔(dān)雙倍反還定金的責(zé)任。 第二個(gè)定金出現(xiàn)在《房地產(chǎn)買賣合同》中，用來保證買賣合同簽訂后，買賣雙方能夠按照合同的約定切實(shí)履行各自的義務(wù)。如果出現(xiàn)違約的情況，違約方要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 當(dāng)然，買賣雙方也可以不通過中介直接簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，在合同中也可以約定定金條款，用來保證簽訂的合同后，雙方能夠按照合同的約定履行各自的義務(wù)。 三類二手房權(quán)利受限制，交易前必須嚴(yán)加審查 常見權(quán)利受限制的二手房大致有以下幾類：一是沒有抵押，如通過按揭貸款購買的房屋。買賣設(shè)有抵押的二手房需征得抵押權(quán)人的方面同意，如果抵押權(quán)人不同意，只能在解除抵押關(guān)系后方可進(jìn)行交易過戶，二是被法院等機(jī)關(guān)查封。一般需要產(chǎn)權(quán)人向法院提供另外的財(cái)產(chǎn)將被查封房屋換出來，或通過其他方式依法解除查封后，方可進(jìn)行二手房買賣。三是房屋當(dāng)初分配給承租人時(shí)，對(duì)今后的轉(zhuǎn)讓就設(shè)有一定的限制條件，該條件一般會(huì)在房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)備案。這種情況多數(shù)出現(xiàn)在房屋的產(chǎn)權(quán)人原在某個(gè)單位，之后單位將房屋作為實(shí)物分配給予職工。職工盡管是“小產(chǎn)證”上的產(chǎn)權(quán)人，但要符合一定條件時(shí)，才能將房屋上市轉(zhuǎn)讓買賣這樣的二手房，一般需要設(shè)定轉(zhuǎn)讓條件的原分配單位出具同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。

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