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現(xiàn)今，開發(fā)商與購房人簽訂的《商品房買賣合同》(以下簡稱《合同》)是建設部頒布的示范文本。其實除了購房合同，購房人可以簽補充協(xié)議。那么購房補充協(xié)議該怎么簽? 以下是八大注意事項： 1、面積誤差有貓膩 個別發(fā)展商將經(jīng)營性用房、人防工程或其他與房屋無關的面積充做面積誤差。購房者可以在補充協(xié)議中明確所購房屋的實際使用率，即實際使用面積與房屋總建筑面積的比率。當開發(fā)商交付的房屋達不到約定的標準時，購房者便可選擇退房并要求發(fā)展商承擔違約責任。 2、裝修拒絕說進口 建議在補充協(xié)議中詳細約定與房屋有關的所有內(nèi)外裝修、設施設備的種類、型號、品牌等。寫明“出賣人達不到約定標準的，買受人有權要求出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價。”不能用進口、高級等名詞。 3、貸款不批分責任 如果由于開發(fā)商的原因?qū)е沦J款得不到批準，購房者可以選擇退房并要求發(fā)展商承擔違約責任;如果由于自身原因，可選擇變更付款方式或要求退房。這些內(nèi)容在格式合同或補充協(xié)議里應明確約定。 4、贈送花園別輕信 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權同時轉(zhuǎn)讓、抵押?！彼约词狗康禺a(chǎn)商在合同中約定了樓門前底層用戶窗戶下的小綠地歸您使用，如果沒有得到全體購房人的認可，這種約定并不保險。您**好能和房地產(chǎn)商約定清楚使用的費用和期限，并明確使用權如被全體業(yè)主收回，房地產(chǎn)商應賠償什么損失。 5、配套設施留意時間 在開發(fā)商擁有會所、地下車庫獨立產(chǎn)權的情況下，在合同中明確是小區(qū)自用還是在保障小區(qū)業(yè)主使用不受影響的情況下，經(jīng)業(yè)主大會同意后可對外開放，并明確具體的使用費用。 對出售的地下車位，不買車位的購房人就要在合同上明確，自己如果將來有車，可以停在什么地方。 一些購房人在合同里只約定“預留電話線、有線電視插座、管道煤氣入戶、24小時熱水……”，卻沒有說明這些功能在入住時是否能正常使用，這種含糊不清的約定是沒有意義的。 關于配套設施業(yè)主通常認為合同中有這樣一條就放心了：“保證郵局、商場、幼兒園等配套設施在某年某月某日達到使用條件”。對于“使用條件”業(yè)主往往理解為只有開張才能算達到使用條件。但開發(fā)商會說：“房子賣出就達到使用條件了。至于什么時候開張不是我說了算?！彼詰诤贤凶⒚魇裁唇羞_到使用條件。 6、交房標準具體化 將交房含義具體化，即規(guī)定為：交房屋鑰匙，否則應為開發(fā)商違約。還有一個問題就是開發(fā)商在規(guī)定的時限內(nèi)辦不下產(chǎn)權證該怎么辦，很多合同里沒有規(guī)定，應明確為若不能按時辦理，則開發(fā)商支付違約金或業(yè)主退房。 7、維修連坐開發(fā)商 在北京市新增樓盤中，部分采用了通過燃氣系統(tǒng)獨立供暖的方式，而不再通過市政熱力管線集中供暖。由于提供該種燃氣系統(tǒng)的大多為德國、意大利等國外廠商，購房者難以保修和維修。 **好在補充協(xié)議中將開發(fā)商的責任和廠商的保修、維修、更換的責任連帶起來，要求開發(fā)商在購房者聯(lián)系不到廠商的情況下保證正常供暖，并負擔一定的維修費用。 8、物業(yè)好壞先相面 新版《合同》已提示購房者，就開發(fā)商指定的物業(yè)服務收費價格，服務內(nèi)容、服務質(zhì)量與開發(fā)商自由約定。但這還不夠，在補充協(xié)議里還應約定：前期物業(yè)的服務時間、物業(yè)權利、物業(yè)期限屆滿后，由業(yè)主委員會或全體業(yè)主決定是否繼續(xù)聘任物業(yè)或重新指定其他物業(yè)。 四類條款不能簽 條款1 “在出賣人出示了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并單方簽署了《房屋交接單》的情形下，視為出賣人已完全具備向買受人交付商品房的條件?！? 這是開發(fā)商為減少因業(yè)主拒絕辦理入住所帶來的麻煩而制定的，屬單方認可就能成就的條款，意味著業(yè)主辦理入住是無條件接受開發(fā)商提供的房屋。 條款2 “建筑面積或套內(nèi)建筑面積誤差縮水超出3%，除向買受人退還全部房款外，按人民銀行同期存款利息支付利息?！? 購房人要堅持改為人民銀行同期固定資產(chǎn)貸款利率，因為這兩者之間的差別很大。退一步說，即使不約定，也不能約定成存款利率，因為不約定的情況下訴訟時還可能主張貸款利率。 條款3 “買受人申請商業(yè)銀行貸款的具體數(shù)額和具體年限以銀行**后審批為準。如果銀行批準的貸款金額低于買受人所申請的數(shù)額，則買受人必須在接到銀行或出賣人通知之日起10日內(nèi)，以現(xiàn)金形式向出賣人支付差額部分，否則視為逾期付款，應按買賣合同第七條承擔違約責任?！? 這是開發(fā)商轉(zhuǎn)移風險的條款，本來應該由雙方承擔的風險，現(xiàn)在變?yōu)橛少彿咳藖砣砍袚? 條款4 “不可抗力包括買賣合同訂立后發(fā)生的臨近市政工程建設導致商品房無法進行正常施工?！? 這是開發(fā)商免除自身責任的條款，單方擴大了法律規(guī)定的不可抗力范圍，購房人可不接受
建設部發(fā)布的新版購房合同有哪些特點，如何更好地保護買房人權益？
181****8528 | 2024-08-26 12:29:42
已有5個回答
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185****9233
新版購房合同從法律角度為購房者提供了更全面的權益保護，建議購房者在簽訂合同前仔細審查合同內(nèi)容，必要時尋求專業(yè)法律意見。
查看全文↓ 2024-09-01 10:06:08 -
131****4641
新版購房合同強化了購房者權益保護，有助于提升市場透明度，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
查看全文↓ 2024-08-31 13:50:23 -
131****6927
新版合同讓我們買房更放心，合同條款更明確，權益有保障。
查看全文↓ 2024-08-27 21:01:01 -
158****4994
新版合同更注重保護購房者權益，投資時需關注合同細節(jié)，確保權益不受侵害。
查看全文↓ 2024-08-26 21:25:04 -
134****8982
建設部發(fā)布的新版購房合同特點包括：明確了房屋交付標準、細化了違約責任、強化了信息披露要求、增加了爭議解決機制等。為保護買房人權益，建議購房者在簽訂合同前仔細閱讀合同條款，必要時可咨詢專業(yè)律師，確保合同內(nèi)容符合自身需求和法律規(guī)定。
查看全文↓ 2024-08-26 20:01:01
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今后，北京市民購買期房時，開發(fā)商不得以繳納稅費或簽訂物業(yè)管理文件作為驗房的條件；有遮擋或妨礙房屋正常使用的情況，需在合同中告知；購房人在驗房中發(fā)現(xiàn)墻面開裂、管道堵塞等問題，開發(fā)商需修復后再行交付……日前北京市市住建委和市工商局就修訂的《北京市商品房預售合同》、《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，以及新起草的《北京市自住型商品住房（地塊匯總、實拍、論壇）預售合同》面向社會征求意見，社會各界可于10月20日前提出意見。 亮點一：水電氣熱需明確交付條件 “房子都交了,可燃氣還沒有通,這可怎么辦?”這樣的煩惱,曾有購房人遇到過。 目前執(zhí)行的購房合同中,對于水電氣熱等市政基礎設施的交付,只是簡單要求需達到交付條件,但具體要達到何種條件,則空出來由開發(fā)商填寫,購房人并無太多話語權。 新版的征求意見稿中,對水電氣熱、電視電話和寬帶網(wǎng)絡的交付,首次詳細列出了**低標準。具體包括:交付時供水、排水配套設施要齊全,并與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接;供電,交付時要納入城市供電網(wǎng)絡并正式供電;供暖,交付時供熱系統(tǒng)符合供熱配建標準,使用城市集中供熱的,納入城市集中供熱管網(wǎng);燃氣交付時要完成室內(nèi)燃氣管道的敷設,并與城市燃氣管網(wǎng)連接,保證燃氣供應;電話通信、有線電視、寬帶網(wǎng)絡交付時則要敷設到戶。 亮點二：墻面開裂等要先修再交房 查驗房屋,是商品房交房時非常重要的一環(huán),也是購房人和開發(fā)商之間**容易發(fā)生矛盾的一個環(huán)節(jié)。不同于現(xiàn)行范本中的籠統(tǒng)模糊,此次三份合同的征求意見稿中,在查驗房屋一項,增加了許多內(nèi)容。 首先,征求意見稿明確,辦理交付手續(xù)前,購房人有權對該商品房進行查驗,開發(fā)商不得以繳納相關稅費或者簽署物業(yè)管理文件作為查驗和辦理交付手續(xù)的前提條件。 其次,除地基基礎和主體結構外,購房人在房屋查驗中如果發(fā)現(xiàn)了屋面、墻面、地面滲漏或開裂;管道堵塞;門窗翹裂;五金件損壞;燈具、電器等電氣設備不能正常使用等問題,開發(fā)商必須按照有關工程和產(chǎn)品的質(zhì)量規(guī)范,在約定的日期內(nèi)負責修復并承擔費用,修復后再進行交付。 “也就是說,開發(fā)商要保證交付房屋的質(zhì)量,不能把存在表面瑕疵的房子交到購房人手中。”專家表示,如果開發(fā)商存在拖延修理的“怠工”行為,就將面臨承擔逾期交付責任的風險。 亮點三：小區(qū)內(nèi)車位優(yōu)先租給業(yè)主 前期物業(yè)管理事項,也成為新版示范文本中增加內(nèi)容較多的一部分。 隨著本市在新建商品房中推廣“業(yè)主一卡通”,記者看到,征求意見稿中單獨提出,在交付房屋前,開發(fā)商應當向購房人發(fā)放該商品房的“業(yè)主一卡通”,購房人在入住前,需在“業(yè)主一卡通”中預存不超過12個月的物業(yè)服務費。 值得注意的是,征求意見稿強調(diào),開發(fā)商不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位,向本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人銷售。車庫、車位用于出租的,開發(fā)商也應當優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后,可將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人,租期不超過6個月。遇到調(diào)整租金,也應該與全體業(yè)主協(xié)商。 亮點四：房屋有遮擋須提前告知 另外,在預售合同文本中,首次約定開發(fā)商承諾不采取分割拆零銷售、返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;不采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。開發(fā)商還需承諾已將遮擋或妨礙房屋正常使用的情況,以附件的形式告知購房人,比如商品房公共管道檢修口或變電箱遮擋了房屋的正常使用的。 “購房人買期房的時候,房子還沒建好,房屋有沒有遮擋或妨礙都看不見,但入住之后影響卻較大。”專家解釋說,提前在合同中予以說明,才能讓購房人買得明明白白。 同時,增加了“買受人信息保護”一條,規(guī)定開發(fā)商對購房者信息負有保密義務。非因法律、法規(guī)規(guī)定或國家安全機關、公安機關、檢察機關、審判機關、紀檢監(jiān)察部門執(zhí)行公務的需要,未經(jīng)購房人書面同意,開發(fā)商及其銷售人員和相關工作人員不得對外披露購房人信息。
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買房的人們都簽訂過購房合同，這也是維護購房者權益的重要憑證。昨日起，北京市住建委和市工商局就修訂的《北京市商品房預售合同》、《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，以及新起草的《北京市自住型商品住房預售合同》面向社會征求意見。 購房合同首次設置章節(jié) 通常，商品房的購房合同分為兩種，一種是預售合同，針對的是目前樓市中占大部分的期房；另一種是現(xiàn)房合同，就是購房者買到時已經(jīng)是現(xiàn)房了。 北京市住建委相關負責人說，此次市住建委和市工商局修訂和起草的3個示范文本，是依據(jù)住建部出臺的《商品房買賣合同示范文本》為藍本，目的是進一步規(guī)范商品房交易行為，切實保障買賣雙方合法權益。 一位參與修訂范本的專家說，示范文本的征求意見稿在體例上與以往不同?！百彿亢贤芎?，過去合同中是一條一條的條文直通到底，而新修訂的則是根據(jù)購房的幾大方面和環(huán)節(jié)，設置了數(shù)個章節(jié)。這樣，老百姓要想了解哪個方面的內(nèi)容，直接就可以翻到那個章節(jié)了?！? 據(jù)悉， 3個示范文本有征求意見稿，以預售合同為例，分為合同當事人、商品房基本狀況、商品房價款、商品房交付條件與交付手續(xù)、面積差異處理方式、規(guī)劃設計變更、商品房質(zhì)量及保修責任、合同備案與房屋登記、前期物業(yè)管理、其他事項10個章節(jié)。 自住房合同設再上市等約定 今年上半年，個別自住房項目被曝出購房合同霸王條款的問題，如購房人需要將契稅交給開發(fā)商代繳等。此后，市住保辦會同相關部門，研究出臺專用于自住房的購房合同示范文本。 昨日，自住房單獨的預售合同示范文本也同時征求意見。 市住建委相關負責人表示，自住房限定購房價格和銷售對象，與商品房相比，在購房主體資格、再上市交易年限等方面存在不同，因此，合同示范文本做了特別提示。一是提示購房人自取得房屋所有權證書之日起，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。5年以后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應當按照屆時同地段商品住房價格和該自住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款。 同時，自住房購房人要承諾遵守限購政策規(guī)定，提交的材料均真實、合法、有效。通過隱瞞家庭信息、虛假申報、偽造證明材料等方式，騙購自住型商品住房的，應承擔相應的經(jīng)濟和法律責任，且5年內(nèi)買受人家庭不得在本市購買住房。 據(jù)了解，這三個合同文本在“首都之窗”、北京市住建委網(wǎng)站向社會各界公開征集建議和意見。社會各界可于10月20日前發(fā)送郵件至bjspfht2015@126.com，提出意見。 焦點一：發(fā)現(xiàn)瑕疵 開發(fā)商須修好再交房 參與修訂和起草的專家說，此次示范文本中，修改較多的是房屋交付和質(zhì)量方面。這對于購房者來說也是比較重要的。 過去，在收房環(huán)節(jié)中，購房者會驗房，當然，如果地基、主體結構出了問題，肯定不能收房。但對于非專業(yè)人士的購房者來說，大都發(fā)現(xiàn)的是一些瑕疵問題，比如門窗翹了，墻面或地面有開裂或鼓包等。而絕大部分開發(fā)商都會讓購房者先收房，然后把問題記錄一下，以后再按照保修的規(guī)定來修理。這樣的做法也并不違反合同，因為只要有了竣工備案驗收表，就表示該房屋是可以達到交付收房的條件了。 而當購房者收了房之后，一些開發(fā)商則會將收房時反映的那些問題慢慢攢著一起修，購房者發(fā)現(xiàn)的這些瑕疵長時間得不到維修，不斷地挑戰(zhàn)購房者的容忍度。**終，一些著急裝修或入住的購房者就會自己在裝修中把這些瑕疵和問題修理了。 而在此次征求意見的范本中，則明確約定：如果購房人在驗房時發(fā)現(xiàn)屋面、墻面、地面滲漏或開裂；管道堵塞；門窗翹裂、五金件損壞；燈具、電器等電氣設備不能正常使用等問題，開發(fā)商要按照相關的質(zhì)量規(guī)范、標準，在約定的日期內(nèi)負責修復，并承擔費用，修復后再進行交付。 “也就是說，開發(fā)商要保證交付房屋的質(zhì)量，不能把存在表面瑕疵的房子交到購房人手中?！睂＜冶硎?，在這個章節(jié)中，首先合同會約定一個交房的時間，開發(fā)商也會把返修的富余時間考慮進去，但如果購房者反映的瑕疵問題遲遲不修理好，無法收房，一旦超過了交房期限，開發(fā)商就要承擔逾期交房的責任。 而開發(fā)商逾期交房在合同中也有約定，每天都要按照總房款的相應比例支付違約金。 焦點二： 配套設施交付條件首次逐項明確 目前的購房合同在房屋的交付條件中，對于水電氣熱等方面，只是簡單地要求達到使用條件，每一項的后方都是空白的橫杠，**終是提供合同的開發(fā)商來填寫，而開發(fā)商往往就會模糊過去。**終，一些購房者發(fā)現(xiàn)，收房入住很長時間了，小區(qū)還用不上市政水，用的還是臨時電。 而在新修訂的示范文本中，這些項目都逐條非常細致地列出了交付的條件。 比如，交付時供水、排水配套設施要齊全，并與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接等。 供電方面，交付時要納入城市供電網(wǎng)絡并正式供電；供暖則要求供熱系統(tǒng)符合供熱配建標準，使用城市集中供熱的，納入城市集中供熱管網(wǎng)，燃氣則要在交付時完成室內(nèi)燃氣管道的敷設，并與城市燃氣管網(wǎng)連接，保證燃氣供應，此外，電話通信、有線電視、寬帶網(wǎng)絡則要敷設到戶。 合同里還明確，供水、供電、供暖由開發(fā)商負責辦理開通手續(xù)并承擔相關費用。燃氣、電話、有線電視、寬帶則由購房者自行辦理開通手續(xù)并承擔因開通、使用所產(chǎn)生的費用。 焦點三： 房屋有遮擋須提前告知 專家介紹，征求意見稿中，擬首次設定其他事項的章節(jié)，在這個章節(jié)里，包含了很多細致的約定。 比如，預售合同的條款里約定，開發(fā)商要承諾已將遮擋或妨礙房屋正常使用的情況告知購房人。 專家解釋說，購房人買期房的時候，房子還沒建好，房屋有沒有遮擋或妨礙都看不見，但入住之后影響卻較大。比如房前就是小區(qū)車庫入口，勢必帶來噪音等影響。而提前在合同中約定，這些情況開發(fā)商必須提前告知購房者。 此外，很多購房者都會遇到這樣的狀況，剛買房簽了購房合同，就有大量的裝修等廣告電話打來，不勝其煩。這很可能是購房人信息發(fā)生泄露。 此次示范文本中約定，開發(fā)商對購房者信息負有保密義務。非因法律、法規(guī)規(guī)定或國家安全機關、公安機關、檢察機關、審判機關、紀檢監(jiān)察部門執(zhí)行公務的需要，未經(jīng)購房人書面同意，開發(fā)商及其銷售人員和相關工作人員不得對外披露購房人信息。(來自網(wǎng)絡綜合整理)
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細讀合同，明確權責，驗房確認，咨詢律師。
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審合同，查資質(zhì)，保權益。
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