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新版購房合同有哪些變化 驗(yàn)房有問題怎么辦

137****8217 | 2016-07-12 10:28:20

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  • 156****5051

    買房的人們都簽訂過購房合同,這也是維護(hù)購房者權(quán)益的重要憑證。昨日起,北京市住建委和市工商局就修訂的《北京市商品房預(yù)售合同》、《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》,以及新起草的《北京市自住型商品住房預(yù)售合同》面向社會(huì)征求意見。 購房合同首次設(shè)置章節(jié) 通常,商品房的購房合同分為兩種,一種是預(yù)售合同,針對(duì)的是目前樓市中占大部分的期房;另一種是現(xiàn)房合同,就是購房者買到時(shí)已經(jīng)是現(xiàn)房了。 北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說,此次市住建委和市工商局修訂和起草的3個(gè)示范文本,是依據(jù)住建部出臺(tái)的《商品房買賣合同示范文本》為藍(lán)本,目的是進(jìn)一步規(guī)范商品房交易行為,切實(shí)保障買賣雙方合法權(quán)益。 一位參與修訂范本的專家說,示范文本的征求意見稿在體例上與以往不同?!百彿亢贤芎?,過去合同中是一條一條的條文直通到底,而新修訂的則是根據(jù)購房的幾大方面和環(huán)節(jié),設(shè)置了數(shù)個(gè)章節(jié)。這樣,老百姓要想了解哪個(gè)方面的內(nèi)容,直接就可以翻到那個(gè)章節(jié)了?!? 據(jù)悉, 3個(gè)示范文本有征求意見稿,以預(yù)售合同為例,分為合同當(dāng)事人、商品房基本狀況、商品房價(jià)款、商品房交付條件與交付手續(xù)、面積差異處理方式、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、商品房質(zhì)量及保修責(zé)任、合同備案與房屋登記、前期物業(yè)管理、其他事項(xiàng)10個(gè)章節(jié)。 自住房合同設(shè)再上市等約定 今年上半年,個(gè)別自住房項(xiàng)目被曝出購房合同霸王條款的問題,如購房人需要將契稅交給開發(fā)商代繳等。此后,市住保辦會(huì)同相關(guān)部門,研究出臺(tái)專用于自住房的購房合同示范文本。 昨日,自住房單獨(dú)的預(yù)售合同示范文本也同時(shí)征求意見。 市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,自住房限定購房價(jià)格和銷售對(duì)象,與商品房相比,在購房主體資格、再上市交易年限等方面存在不同,因此,合同示范文本做了特別提示。一是提示購房人自取得房屋所有權(quán)證書之日起,原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。5年以后轉(zhuǎn)讓的,如有增值,應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段商品住房價(jià)格和該自住房購買時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款。 同時(shí),自住房購房人要承諾遵守限購政策規(guī)定,提交的材料均真實(shí)、合法、有效。通過隱瞞家庭信息、虛假申報(bào)、偽造證明材料等方式,騙購自住型商品住房的,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任,且5年內(nèi)買受人家庭不得在本市購買住房。 據(jù)了解,這三個(gè)合同文本在“首都之窗”、北京市住建委網(wǎng)站向社會(huì)各界公開征集建議和意見。社會(huì)各界可于10月20日前發(fā)送郵件至bjspfht2015@126.com,提出意見。 焦點(diǎn)一:發(fā)現(xiàn)瑕疵 開發(fā)商須修好再交房 參與修訂和起草的專家說,此次示范文本中,修改較多的是房屋交付和質(zhì)量方面。這對(duì)于購房者來說也是比較重要的。 過去,在收房環(huán)節(jié)中,購房者會(huì)驗(yàn)房,當(dāng)然,如果地基、主體結(jié)構(gòu)出了問題,肯定不能收房。但對(duì)于非專業(yè)人士的購房者來說,大都發(fā)現(xiàn)的是一些瑕疵問題,比如門窗翹了,墻面或地面有開裂或鼓包等。而絕大部分開發(fā)商都會(huì)讓購房者先收房,然后把問題記錄一下,以后再按照保修的規(guī)定來修理。這樣的做法也并不違反合同,因?yàn)橹灰辛丝⒐浒蛤?yàn)收表,就表示該房屋是可以達(dá)到交付收房的條件了。 而當(dāng)購房者收了房之后,一些開發(fā)商則會(huì)將收房時(shí)反映的那些問題慢慢攢著一起修,購房者發(fā)現(xiàn)的這些瑕疵長時(shí)間得不到維修,不斷地挑戰(zhàn)購房者的容忍度。**終,一些著急裝修或入住的購房者就會(huì)自己在裝修中把這些瑕疵和問題修理了。 而在此次征求意見的范本中,則明確約定:如果購房人在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)屋面、墻面、地面滲漏或開裂;管道堵塞;門窗翹裂、五金件損壞;燈具、電器等電氣設(shè)備不能正常使用等問題,開發(fā)商要按照相關(guān)的質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn),在約定的日期內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù),并承擔(dān)費(fèi)用,修復(fù)后再進(jìn)行交付。 “也就是說,開發(fā)商要保證交付房屋的質(zhì)量,不能把存在表面瑕疵的房子交到購房人手中?!睂<冶硎?,在這個(gè)章節(jié)中,首先合同會(huì)約定一個(gè)交房的時(shí)間,開發(fā)商也會(huì)把返修的富余時(shí)間考慮進(jìn)去,但如果購房者反映的瑕疵問題遲遲不修理好,無法收房,一旦超過了交房期限,開發(fā)商就要承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。 而開發(fā)商逾期交房在合同中也有約定,每天都要按照總房款的相應(yīng)比例支付違約金。 焦點(diǎn)二: 配套設(shè)施交付條件首次逐項(xiàng)明確 目前的購房合同在房屋的交付條件中,對(duì)于水電氣熱等方面,只是簡單地要求達(dá)到使用條件,每一項(xiàng)的后方都是空白的橫杠,**終是提供合同的開發(fā)商來填寫,而開發(fā)商往往就會(huì)模糊過去。**終,一些購房者發(fā)現(xiàn),收房入住很長時(shí)間了,小區(qū)還用不上市政水,用的還是臨時(shí)電。 而在新修訂的示范文本中,這些項(xiàng)目都逐條非常細(xì)致地列出了交付的條件。 比如,交付時(shí)供水、排水配套設(shè)施要齊全,并與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接等。 供電方面,交付時(shí)要納入城市供電網(wǎng)絡(luò)并正式供電;供暖則要求供熱系統(tǒng)符合供熱配建標(biāo)準(zhǔn),使用城市集中供熱的,納入城市集中供熱管網(wǎng),燃?xì)鈩t要在交付時(shí)完成室內(nèi)燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè),并與城市燃?xì)夤芫W(wǎng)連接,保證燃?xì)夤?yīng),此外,電話通信、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)則要敷設(shè)到戶。 合同里還明確,供水、供電、供暖由開發(fā)商負(fù)責(zé)辦理開通手續(xù)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。燃?xì)?、電話、有線電視、寬帶則由購房者自行辦理開通手續(xù)并承擔(dān)因開通、使用所產(chǎn)生的費(fèi)用。 焦點(diǎn)三: 房屋有遮擋須提前告知 專家介紹,征求意見稿中,擬首次設(shè)定其他事項(xiàng)的章節(jié),在這個(gè)章節(jié)里,包含了很多細(xì)致的約定。 比如,預(yù)售合同的條款里約定,開發(fā)商要承諾已將遮擋或妨礙房屋正常使用的情況告知購房人。 專家解釋說,購房人買期房的時(shí)候,房子還沒建好,房屋有沒有遮擋或妨礙都看不見,但入住之后影響卻較大。比如房前就是小區(qū)車庫入口,勢(shì)必帶來噪音等影響。而提前在合同中約定,這些情況開發(fā)商必須提前告知購房者。 此外,很多購房者都會(huì)遇到這樣的狀況,剛買房簽了購房合同,就有大量的裝修等廣告電話打來,不勝其煩。這很可能是購房人信息發(fā)生泄露。 此次示范文本中約定,開發(fā)商對(duì)購房者信息負(fù)有保密義務(wù)。非因法律、法規(guī)規(guī)定或國家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門執(zhí)行公務(wù)的需要,未經(jīng)購房人書面同意,開發(fā)商及其銷售人員和相關(guān)工作人員不得對(duì)外披露購房人信息。(來自網(wǎng)絡(luò)綜合整理)

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相關(guān)問題

  • 今后,北京市民購買期房時(shí),開發(fā)商不得以繳納稅費(fèi)或簽訂物業(yè)管理文件作為驗(yàn)房的條件;有遮擋或妨礙房屋正常使用的情況,需在合同中告知;購房人在驗(yàn)房中發(fā)現(xiàn)墻面開裂、管道堵塞等問題,開發(fā)商需修復(fù)后再行交付……日前北京市市住建委和市工商局就修訂的《北京市商品房預(yù)售合同》、《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》,以及新起草的《北京市自住型商品住房(地塊匯總、實(shí)拍、論壇)預(yù)售合同》面向社會(huì)征求意見,社會(huì)各界可于10月20日前提出意見。 亮點(diǎn)一:水電氣熱需明確交付條件 “房子都交了,可燃?xì)膺€沒有通,這可怎么辦?”這樣的煩惱,曾有購房人遇到過。 目前執(zhí)行的購房合同中,對(duì)于水電氣熱等市政基礎(chǔ)設(shè)施的交付,只是簡單要求需達(dá)到交付條件,但具體要達(dá)到何種條件,則空出來由開發(fā)商填寫,購房人并無太多話語權(quán)。 新版的征求意見稿中,對(duì)水電氣熱、電視電話和寬帶網(wǎng)絡(luò)的交付,首次詳細(xì)列出了**低標(biāo)準(zhǔn)。具體包括:交付時(shí)供水、排水配套設(shè)施要齊全,并與城市公共供水、排水管網(wǎng)連接;供電,交付時(shí)要納入城市供電網(wǎng)絡(luò)并正式供電;供暖,交付時(shí)供熱系統(tǒng)符合供熱配建標(biāo)準(zhǔn),使用城市集中供熱的,納入城市集中供熱管網(wǎng);燃?xì)饨桓稌r(shí)要完成室內(nèi)燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè),并與城市燃?xì)夤芫W(wǎng)連接,保證燃?xì)夤?yīng);電話通信、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)交付時(shí)則要敷設(shè)到戶。 亮點(diǎn)二:墻面開裂等要先修再交房 查驗(yàn)房屋,是商品房交房時(shí)非常重要的一環(huán),也是購房人和開發(fā)商之間**容易發(fā)生矛盾的一個(gè)環(huán)節(jié)。不同于現(xiàn)行范本中的籠統(tǒng)模糊,此次三份合同的征求意見稿中,在查驗(yàn)房屋一項(xiàng),增加了許多內(nèi)容。 首先,征求意見稿明確,辦理交付手續(xù)前,購房人有權(quán)對(duì)該商品房進(jìn)行查驗(yàn),開發(fā)商不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件作為查驗(yàn)和辦理交付手續(xù)的前提條件。 其次,除地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外,購房人在房屋查驗(yàn)中如果發(fā)現(xiàn)了屋面、墻面、地面滲漏或開裂;管道堵塞;門窗翹裂;五金件損壞;燈具、電器等電氣設(shè)備不能正常使用等問題,開發(fā)商必須按照有關(guān)工程和產(chǎn)品的質(zhì)量規(guī)范,在約定的日期內(nèi)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)費(fèi)用,修復(fù)后再進(jìn)行交付。 “也就是說,開發(fā)商要保證交付房屋的質(zhì)量,不能把存在表面瑕疵的房子交到購房人手中?!睂<冶硎?如果開發(fā)商存在拖延修理的“怠工”行為,就將面臨承擔(dān)逾期交付責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。 亮點(diǎn)三:小區(qū)內(nèi)車位優(yōu)先租給業(yè)主 前期物業(yè)管理事項(xiàng),也成為新版示范文本中增加內(nèi)容較多的一部分。 隨著本市在新建商品房中推廣“業(yè)主一卡通”,記者看到,征求意見稿中單獨(dú)提出,在交付房屋前,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購房人發(fā)放該商品房的“業(yè)主一卡通”,購房人在入住前,需在“業(yè)主一卡通”中預(yù)存不超過12個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 值得注意的是,征求意見稿強(qiáng)調(diào),開發(fā)商不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位,向本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人銷售。車庫、車位用于出租的,開發(fā)商也應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后,可將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人,租期不超過6個(gè)月。遇到調(diào)整租金,也應(yīng)該與全體業(yè)主協(xié)商。 亮點(diǎn)四:房屋有遮擋須提前告知 另外,在預(yù)售合同文本中,首次約定開發(fā)商承諾不采取分割拆零銷售、返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;不采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。開發(fā)商還需承諾已將遮擋或妨礙房屋正常使用的情況,以附件的形式告知購房人,比如商品房公共管道檢修口或變電箱遮擋了房屋的正常使用的。 “購房人買期房的時(shí)候,房子還沒建好,房屋有沒有遮擋或妨礙都看不見,但入住之后影響卻較大。”專家解釋說,提前在合同中予以說明,才能讓購房人買得明明白白。 同時(shí),增加了“買受人信息保護(hù)”一條,規(guī)定開發(fā)商對(duì)購房者信息負(fù)有保密義務(wù)。非因法律、法規(guī)規(guī)定或國家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門執(zhí)行公務(wù)的需要,未經(jīng)購房人書面同意,開發(fā)商及其銷售人員和相關(guān)工作人員不得對(duì)外披露購房人信息。

  • 簽合同是個(gè)復(fù)雜的過程,以上注意事項(xiàng)并不能涵蓋合同中可能出現(xiàn)的所有問題。建議您在簽訂合同的時(shí)候,請(qǐng)律師一起同行,確保合同沒有問題

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  •   1、購房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突,尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突;文字表述要清晰、準(zhǔn)確;簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要 明確,如合同中的甲方(賣方)不能是代理商或律師樓,而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位,也不能以上級(jí)主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同,簽字人應(yīng)是法人代表本人,或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人?! ?、合同上的項(xiàng)目名稱,一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起,以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí),一定要具體、明確,如××市××區(qū)××街××號(hào)××花園××號(hào)樓××層××房。 房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚,建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說明,如以建筑面積計(jì)價(jià)還要標(biāo)明使用率。  3、房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購房合同之后,這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。如技術(shù)的等級(jí)、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等一一予以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說明安裝到什么程度。  4、其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體的加以說明。同時(shí)合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并對(duì)房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。    5、違約責(zé)任的約定一定要對(duì)等,否則**終吃虧的是消費(fèi)者。一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括:  (1). 簽訂認(rèn)購書后,購房者不買房或要求換房,開發(fā)商不賣房或要求換房;  (2). 購房者不按期付款;  (3). 開發(fā)商不按期交房;  (4). 面積變動(dòng)超過約定幅度;  (5). 房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求,保修不到位;  (6). 產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理。

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  • 在《合同法》中也有相應(yīng)的法律條款,來解決新政產(chǎn)生的二手房糾紛。在《合同法若干問題的解釋(二)》第二十六條:合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化,繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的,當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則,并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。

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  • 首先仔細(xì)檢查每個(gè)房間墻體是否平整,墻壁是否有裂紋,仔細(xì)檢查地板是否平整,地面有無空殼開裂情況。如有空鼓,驗(yàn)地平就是測量一下離門口最遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。特別是查看一些墻體是否有水跡,窗戶開關(guān)是否靈活,是否磕磕碰碰。是否能關(guān)嚴(yán),隔風(fēng)、隔音的效果如何。盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn),一來看看水壓,二來試試排水速度。如果在交付時(shí)已經(jīng)做了防水,那么我們就不得不對(duì)防水是否做好做出驗(yàn)證了。如果在裝修前不試一試,那么在你裝修好時(shí)再發(fā)現(xiàn)漏水什么的,那么維護(hù)工程就大了。你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來做一層新的防水層。查電路。關(guān)閉分閘,檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路。燃?xì)夤艿朗欠癜踩_發(fā)商明確如何測試漏氣報(bào)警裝置。