小產(chǎn)權房買賣合同是否有效

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• 147****3490

  相關法律法規(guī)對小產(chǎn)權房的權利歸屬尚未予以規(guī)定，所以根據(jù)法定原則及小產(chǎn)權房現(xiàn)狀，人民法院對于涉及小產(chǎn)權房屋買賣合同的效力問題不宜作出實體處理。

  查看全文↓ 2022-05-19 18:02:28

相關問題

• 問 ??想問下小產(chǎn)權房屋買賣合同是否有效
  答

  (一)合法小產(chǎn)權房買賣的法律效力合法的小產(chǎn)權房，指擁有宅基地使用權證，取得規(guī)劃許可、施工許可證，并辦理了房屋產(chǎn)權證的村民自住房。需要注意的是，上面兩起案件中涉及的小產(chǎn)權房，都屬于合法的小產(chǎn)權房。1、這類小產(chǎn)權房，具備合法的產(chǎn)權證明，法律規(guī)定可以在本集體經(jīng)濟組織成員之間轉讓。2、對于向本集體經(jīng)濟組織成員之外的人員包括城鎮(zhèn)居民出售的行為，盡管《土地管理法》等現(xiàn)行法規(guī)仍做出禁止性規(guī)定，但并不屬于強制性效力規(guī)范，不能以此確認房屋買賣合同的效力。從目前司法實踐來看，對小產(chǎn)權房買賣合同效力的認定主要適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實信用。如確認此類合同無效，出賣方很可能在違規(guī)出賣房屋獲得利益后，再基于土地**、拆遷補償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效，使遵守誠實信用原則的買房者蒙受損失，從而損害社會的公序良俗和誠實信用的社會根基。因此，合法的小產(chǎn)權房買賣體現(xiàn)了當事人意思自治的原則，司法判決基本傾向于認定合同有效。例如：《山東省高級人民法院關于印發(fā)全省民事審判工作會議紀要的通知》(魯高法〔2011〕297號)第二條第(三)項規(guī)定“《城市房地產(chǎn)管理法》第38、39條的規(guī)定是法律限制未依法登記取得權屬證書的房屋轉讓的管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范，未取得權屬證書的房屋買賣合同不違反法律的強制性規(guī)定，應依法認定有效?！?/p> 全部3個回答>

• 問 集資房買賣合同是否有效
  答

  這是有效的，但買這樣的房子是有風險的

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• 問 小產(chǎn)權房屋買賣合同是合法有效的嗎？
  答

  購買小產(chǎn)權房合同有效嗎

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• 問 ??動遷房買賣合同是否有效呢?
  答

  只要買賣雙方是經(jīng)協(xié)商在平等、自愿基礎上簽訂的回遷房買賣合同，系雙方的真實意思表示，合同內容并未違反法律強制性規(guī)定或社會公共利益，該房屋買賣合同應為合法有效。 依據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會公共利益;違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。而根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定：未依法登記領取權屬證書的房產(chǎn)不得轉讓。 綜上所述，因為《房地產(chǎn)管理法》只是說明不得轉讓，該條真實的立法意圖不在于禁止轉讓，而在于方便行政管理，不屬于合同效力取締性規(guī)范。雖然回遷人未取得房產(chǎn)證，但對該房屋享有準所有權，有權對其所安置的房屋進行處分。在尚未取得房地產(chǎn)權證之前，享有買賣合同上的債權，當然有權對該債權進行轉讓。 相關知識延伸閱讀：購買回遷房有哪些風險 回遷房，在二手市場上市的回遷房約占整個二手市場的10%。而這些回遷房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證，另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。 (一)業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因為在二手交易的過程中，《房產(chǎn)證》是房管局認可，并受其監(jiān)督的。因此有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉名，這對購買者來說是十分有保障的，不必有其他的擔心。 (二)業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認可。因此雙方進行交易時，只能是在公證處做公證交易，待《房產(chǎn)證》出來后才能做真正的過戶交易。

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• 問 無產(chǎn)權證房屋買賣合同是否有效？
  答

  經(jīng)常有人拿著房屋買賣合同來，要求與對方解除合同，理由是簽訂合同時賣方?jīng)]有房產(chǎn)證。根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉讓。那么，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同一定無效嗎?并非如此。 　　首先，房地產(chǎn)管理法第條的規(guī)定屬于行政管理性質的規(guī)定，目前的主流觀點是，違反了該規(guī)定并不必然導致合同無效。 　　其次，房地產(chǎn)證是擁有所有權的證明，沒有房產(chǎn)證即意味著沒有所有權，出賣沒有所有權的房屋屬于無權處分。但無權處分行為在無權處分人取得處分權利以后便生效，轉而成為有權處分行為?！?*高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第九條規(guī)定：依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效;法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。依此規(guī)定，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同并非必然無效。 　　再次，有的房屋買賣合同約定在賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉讓條件以后雙方再履行買賣合同，這樣的合同也并非一定無效。這樣的合同其實是附條件合同，在所附條件 “賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉讓條件”成就以后合同才生效。在賣方?jīng)]有拿到房產(chǎn)證時，該合同不生效，但不生效不是無效，一旦條件成就合同就生效;如果合同所附條件確定不會實現(xiàn)，該就成為一份無效合同了。 　　**后，只有符合一定條件的合同才是無效合同。比如說：雙方都知道賣方?jīng)]有房產(chǎn)證，卻簽訂了一份買賣沒有房產(chǎn)證的房屋的合同;買方或者賣方有欺詐、脅迫或者乘人之危行為;雙方惡意串通，損害國家、集體或者第三者利益;等等。 　　合同應當遵守?，F(xiàn)代合同法的原則是盡量讓合同生效，這也是誠實信用原則的必然要求。同時由于合同的無效屬于絕對、當然、自始無效，因此，當發(fā)現(xiàn)合同出現(xiàn)無效事由時，應當及時予以解除，以免造成更大的損失。

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