吉屋網(wǎng) >房產(chǎn)問答 >房屋買賣 >房屋交易 >詳情

開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)利弊

142****4246 | 2022-01-20 14:50:12

已有1個(gè)回答

  • 139****9101

    開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)指的是兩家或者是多家開發(fā)商共同完成項(xiàng)目的開發(fā)，在之后會(huì)按照相關(guān)的股權(quán)比例或者是合作協(xié)議當(dāng)中不同的職責(zé)和權(quán)利，享受該項(xiàng)目的權(quán)益，作為目前的主要發(fā)展模式，在一定程度上會(huì)分?jǐn)傞_發(fā)商的資金壓力，降低投資的風(fēng)險(xiǎn)，而且也能夠避免因?yàn)橥恋刭Y源競爭而引發(fā)的不必要競爭，可以降低拿地的成本，好處還是有很多的。
    但相互合作當(dāng)中的弊端也有不少，由于不同房企的開發(fā)要求、測算標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)項(xiàng)目定位的判斷不同，甚至是企業(yè)文化存在差異，所以不同程度上的會(huì)提高溝通的成本，并且降低合作的效率，甚至?xí)黾迂?cái)務(wù)成本，增添了合作的風(fēng)險(xiǎn)性，而且在合作的過程當(dāng)中所涉及到的企業(yè)主體比較多，在后期責(zé)任界定的問題上面也會(huì)有所爭議，所以說相互合作，有利也有弊。

    查看全文↓ 2022-01-20 14:50:51

相關(guān)問題

  • 答

    一、聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)行為的法律性質(zhì)和特征：　　所謂聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，指依照雙方當(dāng)事人約定，由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開發(fā)土地，建筑房產(chǎn)等項(xiàng)目，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益的房地產(chǎn)開發(fā)方式。提供土地使用權(quán)的一方，我們稱之為供地方；另一方則是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我們稱之為建筑方。這種意義上的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)都可以納入聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然人或自然人之間合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進(jìn)行建設(shè)，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房?！　≡诂F(xiàn)實(shí)生活中，從房地產(chǎn)的聯(lián)合開發(fā)的組織形式和合同的性質(zhì)可以看出其為一種典型的聯(lián)營合同，根據(jù)雙方在合作方式及組織形式的不同，聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)可以采取以下三種方式：　　（一）組建新的法人。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條的規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)”，從而確立了以土地使用權(quán)出資進(jìn)行房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律依據(jù)。由雙方出資或提供土地依法成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行開發(fā)，雙方按照出資比例或通過合同約定承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、分享收益，這種以項(xiàng)目公司的方式開發(fā)相對(duì)而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。但同時(shí)其不足之處也很多：譬如組建項(xiàng)目公司需要一定的時(shí)間，成立規(guī)范的管理機(jī)構(gòu)，費(fèi)用較高且容易錯(cuò)過商機(jī)；再譬如以土地使用權(quán)出資必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，一來需要一定的周期，二則當(dāng)土地使用權(quán)是劃撥取得時(shí)這一手續(xù)就無法辦成；更重要的是項(xiàng)目公司的利潤只能在交納所得稅以后上交聯(lián)合開發(fā)各方，需支付較高的財(cái)務(wù)成本，對(duì)合作者來講這當(dāng)然是不合算的。　?。ǘ┙M建聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)。即由合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，其職責(zé)是協(xié)調(diào)雙方在聯(lián)合開發(fā)中發(fā)生的各種關(guān)系，對(duì)合作中的重大事項(xiàng)作出決策，具體運(yùn)作、管理開發(fā)項(xiàng)目。聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目公司的**高區(qū)別在于它僅能作為內(nèi)部的管理機(jī)構(gòu)，并非獨(dú)立民事主體，不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力，也不能獨(dú)立對(duì)外承擔(dān)民事責(zé)任，聯(lián)合開發(fā)雙方必須對(duì)聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的法律地位有清晰的認(rèn)識(shí)，并且注意避免對(duì)外使用聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的名義進(jìn)行有關(guān)的民事活動(dòng)。實(shí)踐中，曾出現(xiàn)過某建筑施工企業(yè)將某項(xiàng)目的“聯(lián)建辦公室”訴至法院要求支付工程款的案例，顯然是列錯(cuò)了被告人。而另外一則案例就不那么簡單了：某項(xiàng)目聯(lián)合開發(fā)雙方組建的“聯(lián)合管理委員會(huì)”不但行使內(nèi)部只能，而且堂而皇之地掛起排子，刻制印章并簽定了《建筑工程施工合同》，**終后因拖欠工程款施工單位將聯(lián)合開發(fā)雙方都告上法庭。為了不出現(xiàn)這種情況，聯(lián)合開發(fā)雙方必須對(duì)聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的法律地位有清晰的認(rèn)識(shí)，并且注意避免對(duì)外使用聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的名義?！　。ㄈ┘炔怀闪㈨?xiàng)目公司，也不成立聯(lián)合機(jī)構(gòu)，而是按照合同的約定各自獨(dú)立履行義務(wù)、分享收益。這種方式主要用于相對(duì)簡單的項(xiàng)目。　　上述后兩種方式其相對(duì)于成立項(xiàng)目公司的經(jīng)營方式來說是一種相對(duì)松散的合作方式，因而合作中雙方之間容易產(chǎn)生糾紛，而且在實(shí)踐中爭議較大的一個(gè)問題是：聯(lián)合開發(fā)雙方是否對(duì)因項(xiàng)目產(chǎn)生的一切責(zé)任（不論以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔(dān)連帶責(zé)任？如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權(quán)，另一方出資金，雙方在項(xiàng)目完成后，共同出售，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利益的，則此類合同就是合伙合同，這種聯(lián)營則為合伙型聯(lián)營，雙方應(yīng)對(duì)聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的債務(wù)互負(fù)連帶責(zé)任。由合作雙方完全通過合同來約定彼此在聯(lián)合開發(fā)中的權(quán)利義務(wù)的，如果雙方為各自獨(dú)立經(jīng)營的，如合同一方明確只提供土地，另一方只是負(fù)責(zé)在該土地上完成一定的建筑任務(wù)的，且建筑方在完成建筑任務(wù)后將獲得一定數(shù)量的房屋作為回報(bào)的，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，由雙方對(duì)各自的行為獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。如果雙方通過合同的約定一方只提供資金而不參與項(xiàng)目的任何操作，只是在項(xiàng)目完成后取得一定數(shù)量的房屋作為回報(bào)，并且通過合同約定自己不承擔(dān)在該項(xiàng)目開發(fā)過程中產(chǎn)生的任何風(fēng)險(xiǎn)及責(zé)任的，則是以形式上的聯(lián)合開發(fā)達(dá)到實(shí)質(zhì)上企業(yè)相互之間融資的非法目的，不符合我國法律的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。　　有的觀點(diǎn)認(rèn)為，聯(lián)合開發(fā)的項(xiàng)目由雙方共同經(jīng)營、共負(fù)盈虧，本著權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則作為利益共同體的雙方應(yīng)對(duì)任何一方因該項(xiàng)目的產(chǎn)生的對(duì)債務(wù)負(fù)連帶責(zé)任，至于雙方在聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中對(duì)各自責(zé)任所做的劃分不能產(chǎn)生對(duì)外效力，只能作為內(nèi)部追償?shù)囊罁?jù)。按照這種觀點(diǎn)，法院只要能認(rèn)定該欠款是因聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生，就可以判令聯(lián)合開發(fā)雙方承擔(dān)連帶責(zé)任，而不必具體分清誰的責(zé)任或哪一方對(duì)外簽字的，也不受聯(lián)合開發(fā)合同中關(guān)于各自責(zé)任的劃分的影響。產(chǎn)生這種觀點(diǎn)主要是因?yàn)閷?duì)聯(lián)合開發(fā)的行為沒有進(jìn)行法律定性，其實(shí)聯(lián)合開發(fā)的行為因?yàn)殡p方的簽訂的合同內(nèi)容不一樣，承擔(dān)的權(quán)利義務(wù)不一樣，而導(dǎo)致不同的法律性質(zhì)和法律后果，因此房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同成為房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)行為中的**重要關(guān)鍵之處，簽定完備的聯(lián)合開發(fā)合同是避免糾紛的關(guān)鍵。　　二、房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同糾紛的特點(diǎn)　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有大有小，大到占地幾千畝建筑面積達(dá)幾十萬平方米的小區(qū)，小到一棟獨(dú)立的單體樓建筑均屬于這一范疇。房地產(chǎn)開發(fā)投入的資金較大，生產(chǎn)的周期較長，涉及的法律、法規(guī)及政策面較廣容易產(chǎn)生糾紛。房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同糾紛的特點(diǎn)是，訴訟標(biāo)的大，糾紛內(nèi)容復(fù)雜，糾紛各方訴訟利益重，訴訟周期也較長。另外這類糾紛所涉及法律法規(guī)以及國家的政策面廣。無論是**高人民法院公布的案例還是在互聯(lián)網(wǎng)上，全國各在關(guān)于合作開發(fā)的糾紛非常多，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，合作開發(fā)糾紛在房地產(chǎn)訴訟案件中占有很大比例?！　?jù)網(wǎng)上報(bào)道，成都金地房產(chǎn)公司和新特實(shí)業(yè)有限公司合伙開發(fā)某花園工程。金地房產(chǎn)公司出資負(fù)責(zé)整體開發(fā)，新特公司以土地使用權(quán)入股合作開發(fā)。兩公司在合作開發(fā)某花園工程過程中，由于新特公司所出的土地**較大，由此提出增加開發(fā)收益，而負(fù)責(zé)整體開發(fā)施工的金地公司認(rèn)為新特公司的要求違背了合同原意。同時(shí)，在金地公司實(shí)際售房過程中，新特公司認(rèn)為價(jià)格偏低，有損其利益，曾多次派人到某花園張貼“告客戶書”，影響了房屋銷售，由此引發(fā)雙方矛盾。并由此引發(fā)嚴(yán)重暴力事件，當(dāng)?shù)毓簿诌€為此專門成立專案組?！　∪⒎康禺a(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同的主體?！　》康禺a(chǎn)聯(lián)合開發(fā)，就是依據(jù)當(dāng)事人的約定，經(jīng)國家職能部門批準(zhǔn)，就合作建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，各方共同出資，共同開發(fā)的聯(lián)合經(jīng)營行為。根據(jù)目前的法律規(guī)定，房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)行為要合法有效，合作項(xiàng)目必須獲得政府有關(guān)職能部門的批準(zhǔn)，并獲得規(guī)劃、土地使用、固定資產(chǎn)投資、施工建設(shè)等有關(guān)行政審批手續(xù)。同時(shí)，聯(lián)合開發(fā)合同不得違反國家的法律法規(guī)。因此，房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)合同的主體是特殊主體?！　【哂蟹ǘǚ康禺a(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)才能開發(fā)房地產(chǎn)，國家法律和地方法規(guī)都對(duì)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本金及專業(yè)技術(shù)人員的條件作了明確的規(guī)定。并對(duì)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)的條件以及不同等級(jí)的企業(yè)所能開發(fā)的房屋面積也作了規(guī)定。作出這些特殊規(guī)定，是確保進(jìn)入該領(lǐng)域的公司應(yīng)具備相應(yīng)的條件及開發(fā)能力，是把不具備開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)嚴(yán)格區(qū)分開來。擁有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，不僅能獨(dú)立開發(fā)，也能聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。雖不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，但具有土地使用權(quán)的企事業(yè)單位，可用土地使用權(quán)參與聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。擁有土地使用權(quán)而不具備開發(fā)資質(zhì)的企事業(yè)單位，雖不能獨(dú)自開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，但如果用自有的土地使用權(quán)與有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，并經(jīng)國家職能部門批準(zhǔn)的，其聯(lián)建合同視為有效。這一類特殊主體簽訂有效聯(lián)建合同的前提是：必須擁有土地使用權(quán)，必須將擁有的土地使用權(quán)作為聯(lián)合開發(fā)的出資形式，聯(lián)合開發(fā)合同必須經(jīng)政府職能部門批準(zhǔn)，聯(lián)合開發(fā)的另一方必須具備相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書?！　∽?005年8月1日起施行《**高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三節(jié)規(guī)定：合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

    全部5個(gè)回答>
  • 答

    福州宗地2021-26號(hào)的項(xiàng)目名稱是潮悅公館，是由福建融華盛房地產(chǎn)有限公司、福建融宸投資有限公司、福州盛佳源貿(mào)易有限公司這三家房企聯(lián)合開發(fā)的。

    全部3個(gè)回答>
  • 答

    　　開發(fā)商宣告破產(chǎn)時(shí)，對(duì)于業(yè)主的弊端相對(duì)來說是比較大的，分為兩種情況，其中一種是房屋還沒有建成時(shí)，開發(fā)商宣告破產(chǎn)，對(duì)于業(yè)主是不利的，另一種是房屋已經(jīng)建成，那么對(duì)于業(yè)主的損失相對(duì)來說是比較小的，但小區(qū)的物業(yè)可能就沒有保障了?！　∮捎陂_發(fā)商宣告破產(chǎn)之后，房屋的產(chǎn)權(quán)就歸屬于政府，而且這時(shí)候房屋就無法開具正規(guī)的發(fā)票，不過，在開發(fā)商破產(chǎn)之后，房屋已經(jīng)建成，購房者還是可以按照正常的程序申請(qǐng)房產(chǎn)證以及不動(dòng)產(chǎn)證。總體來說，開發(fā)商出現(xiàn)破產(chǎn)時(shí)，可能對(duì)于一部分房屋進(jìn)行了按揭貸款，清算的時(shí)候資產(chǎn)也會(huì)縮水，這樣開發(fā)商也就無法回購已經(jīng)辦理按揭的房屋，而開發(fā)商沒有錢給銀行退已經(jīng)放的款，這時(shí)候只能期望爛尾樓能夠被拍賣，這個(gè)時(shí)候業(yè)主的房子就可以正常的拿到手。

  • 答

    開發(fā)商一般是一手賣家，而代理商和中介都是中間商，他們會(huì)有部分的利潤提成的。但是如果就某一套房子來說，你可以分別和他們接觸啊，誰報(bào)的價(jià)低你就選誰不就得了。

    全部4個(gè)回答>
  • 答

    當(dāng)然可以了，新樓盤可以和一家中介公司合作，這叫代理。中介公司代理開發(fā)商行使銷售的權(quán)利，這是現(xiàn)在比較多的一種銷售方式。開發(fā)商就不用操心銷售的問題了，中介公司在網(wǎng)上或門店發(fā)布樓盤廣告，吸引客戶，成交后，中介公司從開發(fā)商處得到一定比例的返點(diǎn)。

    全部3個(gè)回答>